לא רשמי.
כמה תשובות
סטטוס תכנוני ולוחות זמנים (מתי זה קורה?)
גודל השכונה:
השכונה משתרעת על שטח של כ 115 דונם מתוכם כ35 דונם הינם מגרשי המגורים, והשאר הינם שטחי ציבור גינות ושטחי מוסדות מרווחים.
מהו הסטטוס העדכני של הקרקע מבחינת תב"ע והיתרי בנייה?
לקרקע ישנה כיום תב"ע מאושרת ותקפה ל-630 יח"ד (בנייה רוויה של 9-25 קומות).
במקביל, מקודמת מול העירייה תב"ע חדשה הנמצאת בסמכות מקומית, ללא צורך באישור הוועדה המחוזית. (המהלך מתבצע בעידודה של ראשות העיריה) לשיפור הבינוי:
לפי התוכנית המקודמת: פריסה של קרקע + 9 קומות לכלל המבנים, הגדלת מס' היחידות ל -784 יח"ד (שטח ממוצע של 95 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת) והתאמת תקן החניה לצרכי הציבור החרדי. החברה מתחייבת לבינוי של 9 קומות לפחות (בממוצע 95 מ"ר לדירה) בכל אחד מהמתווים.
זהות המבצעים:
תכנון הפרויקט מופקד בידי "משרד אדריכלים זוהר אלטמן", משרד מוביל ומנוסה בתכנון מגורים.
הקבלן המבצע ייבחר בהליך מכרזי קפדני בין חברות הבניה המובילות בתחום עם שימת דגש על איכות הבניה, איתנות פיננסית, סיווג מקצועי וניסיון מוכח.
הצפי לביצוע:
העלייה לקרקע מתוכננת בעז"ה במהלך השנה הקרובה. היתר חפירה ודיפון מקודם באופן מיידי. משך הבנייה המשוער עומד על כ-3.5 שנים ממועד קבלת היתר בניה סופי.
יצויין, כי בהתאם לחוק המכר וכמו בהרבה פרוייקטים שנמכרים לפני היתר בניה, אין התחייבות על מועד היתר הבניה, אך יש זכות בחוזה לביטול העסקה במידה ולא ניתן היתר בניה עד לתאריך מסויים (כשנה וחצי).
הגנה מעיכובים:
מנגנון הפיצוי הינו כמעוגן בחוק המכר (דירות) (בכפוף להשלמת התשלום). איחור העולה על חודש יזכה את הרוכש בפיצוי רטרואקטיבי: דמי שכירות מלאים (לחודשים 2-5), 125% מדמי השכירות (לחודשים 6-10), ו-150% החל מהחודש ה-11.
היבטים כספיים ובטוחות (כמה זה עולה ואיך משלמים?)
יודגש, חתימת החוזה תהיה על דירה ספציפית עם מחיר ברור!.
מתווה תשלומים:
50,000 ₪ במעמד ההרשמה (תחת שובר תשלום או צ'ק בנאמנות), 50,000 ₪ בחתימת ההסכם, ו-300,000 ₪ עד לתאריך י"ד באייר. יתרת התשלום תבוצע בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כפי שיפורט בחוזה המכר.
יצויין כי כל התשלומים החל מהשקל הראשון ישולמו בשוברים בלבד עם ערבות מלאה!
הצמדות ומימון:
המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה (על פי המגבלה החוקית ולפיה מחצית מיתרת התשלום תוצמד למדד).
ליווי בנקאי:
הפרויקט מלווה בליווי בנקאי סגור הכולל ערבויות לפי חוק המכר החל מהשקל הראשון שישולם.
הון עצמי ומשכנתאות:
הון עצמי מינימלי של 400,000 ₪ (שלא ניתן למימון כמשכנתא כנגד הנכס – כמו בכל רכישת דירה). עבור יתרת התשלום ניתן לקבל משכנתא רגילה מבנקים למשכנתאות (רכישה מיזם).
החברה פועלת לגיבוש הסדרים מרוכזים עם יועצי משכנתאות על מנת להוזיל את עלויות המימון.
יציבות המודל:
האם הסתמכות על תרומות חיצוניות משפיעה על רמת הסיכון של הפרויקט או על מחיר הדירה?
הפרויקט מבוצע במתווה של מכירה ישירה ורגילה לחלוטין תחת חוק המכר, למקורות המימון החיצוניים של היזם אין כל השפעה על רמת הסיכון של הרוכש.
ניהול, אחריות וסמכויות (מי בעל הבית?)
התקשרות משפטית: הסכם הרכישה נחתם אך ורק מול החברה היזמית המחזיקה בקרקע! ככל רכישה מיזם. (ולא מול ישיבת "עטרת שלמה").
סמכויות: ראש הישיבה שליט"א וועד הדיור אמונים על התוויית המתווה הרוחני לרוח המקום וצביון הקמת הקהילה לה' ולתורתו, מיותר לציין כי לצד הבטחת צביון המקום לא תהא לישיבה מעורבות כלשהי בניהול השכונה.
פעולות לאחר אכלוס:
ישיבת "עטרת שלמה" תפעל לקידום הקצאות למבני ציבור מול הרשות המקומית (ללא התחייבות חוזית מצד החברה המוכרת).
בחירה, מגבלות ומכירה (מה קורה עם הנכס בעתיד?)
מנגנון בחירה:
סדר בחירת הדירות ייקבע בהגרלה מפוקחת ע"י עורכי הדין המלווים את הפרוייקט. כל רוכש יוזמן לפרק זמן קצוב (45 דקות) לבחירת הדירה מתוך המלאי הקיים.
מגבלות מכירה:
קיימת התחייבות מהרוכש לועד הדיור למגורים בפועל למשך 7 שנים ממועד האכלוס, לאחר מועד זה לא יהיו כל הגבלות.
יציאה מהפרויקט:
מכירה או השכרה בתוך תקופת ההתחייבות כפופה לאישור של ועד הדיור כפי התנאים שיקבעו, במנגנון תמחור של החזר ההשקעה בתוספת הצמדה של 7% לשנה.
מוסדות חינוך וקהילה (איך ייראו החיים שם?)
מוסדות חינוך:
הישיבה תפעל למיצוי זכויות ההקצאה במתחם לצורך הקמת תשתית חינוכית מלאה (ת"תים, גנים ומוסדות לבנות) לרווחת תושבי השכונה. הישיבה תפעל להקמת מוסדות לימוד תלמוד תורה, ישיבה קטנה וכולל. מוסדות לבנות ינוהלו שלא ע"י הישיבה, מיותר לציין כי יתאפשר גם לפתוח מוסדות נוספים לפי רצון הציבור.
אפיון קהילתי:
הקהילה תורכב מבוגרי הישיבה בחתך גילאים רחב (טווח של כ-15 שנה). כלל דירות הפנטהאוז (השייכים למשקיעים מחו"ל) וכן קהילות נוספות שישתלבו בשכונה, הגעתם לשכונה תהא בפיקוח ובהסכמת ועד הדיור על מנת לשמור על צביון השכונה, ככל הנראה לכל הפחות 25% מתושבי השכונה יהיו שלא מבוגרי הישיבה.
תעסוקה:
השכונה עצמה תכלול שטחי תעסוקה (בנייני משרדים), וכן חזיתות מסחריות בבנייני המגורים. בנוסף, המיקום המרכזי מאפשר נגישות גבוהה למרכזי התעסוקה בכל גוש דן והסביבה.
תשתיות, מיקום ופיתוח (מה מסביב לבית?)
מיקום וביטחון:
בדופן המערבית של השכונה לכיוון שכונת גואריש, תוקם הפרדה פיזית (חומה) ודרכי הגישה לשכונה יהיו עצמאיות לחלוטין מצד מזרח.
פיתוח סביבתי:
תכנון המרחב הציבורי כולל שדרה מרכזית להולכי רגל (ללא תנועת רכבים), גינות ציבוריות, שטחי מסחר ומבני ציבור ברמה גבוהה.
נגישות:
השכונה ממוקמת במרחק הליכה קצר מתחנת הרכבת המהירה לירושלים והמרכז הנבנית בימים אלו, כמו כן קיימים קווי תחבורה ציבורית לערים מרכזיות (אחיסמך, בני ברק, ירושלים). עם האכלוס נפעל לתיאום קווים ייעודיים נוספים מול העירייה.
מרחק מערים חרדיות:
דקות ספורות מאחיסמך וראשון לציון; כ-15 דקות מבני ברק; כ-30 דקות מירושלים, בית שמש ומודיעין עילית.
דגשים נוספים
התפתחות השכונה: לצד התוכנית הקיימת, מתוכננת בעתיד הרחבת השכונה לכ1,200 משפחות. (לשם השוואה, היישוב טלזסטון כולו מונה כ1,200 בתי אב). לצד זאת, מוקמת שכונת אבני חושן המיועדת לציבור החרדי במרחק הליכה.
אופי העיר: אוכלסיית העיר עיר מסורתית מאוד, בשבת קודש המרחב הציבורי והחנויות בעיר סגורות באופן מלא.
היבטים הלכתיים: הפרויקט מלווה ב"היתר עסקה" בפיקוח רבני הישיבה.
חניה: תקן החניה הותאם לאופי השכונה; רכישת חניה תתבצע בנוסף ממחיר הדירה.
שינויי דיירים: על מנת לעמוד בלוחות זמנים קשיחים ולהוזיל עלויות, לא יתאפשרו שינויי דיירים. הדירות תוכננו מראש בסטנדרט גבוה המותאם אופטימלית למשפחה החרדית.
הטבות נוספות: מלבד ההוזלה לבוגרי הישיבה במחיר הדירה, יקבלו הרוכשים מהיזם, מפרט איכותי מאוד, מיזוג, סורגים, ליווי עורך דין, וחיסכון דמי תיווך. (הטבות המגיעות לכ100,000).
דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה#2
חידונים
מאמרים
תמונות
Reactions: אני נגד, בדרך לאיור ו-נהר זורם3 //