דרוש מידע אם קניתם דירה בנתניה בעסקת 7/93- פרוייקט של יובלים, על מנת למכור אותה כשתסתיים הבנייה וגיליתם שעקצו אתכם, כנסו👇🏻

[ברוך פינחס]

כל מי שקנה את העסקאות ביובלים היה צמוד מדד על כל ה80 אחוז.
המדד אבל את כל הפער של המחיר הם צריכים לשלם מדד של כ400 אלף שקל.

לפי החוק שעבר ביוני 22 לא ניתן להצמיד יותר מ40% ממחיר הדירה למדד.
מי שחתם חוזה אחרי התאריך הנ"ל לכאורה לא משלם מדד על הכל.

לא הבאתי את זה כהסבר כמה הרוויחו אלא כדוגמא איך אפשר למצוא פרויקט שיש לו נתונים טובים של השבחה.
והיום שהמדד הוא רק 40% אז מי שמוצא כזה מקום יכול להרוויח הרבה.
הטריק הוא לא לבנות על עליית מחירים כללית בארץ, אלא על נתוני השבחה מקומיים של הפרויקט הספציפי, אם במקרה גם המחיר בארץ עלה הרווחת פעמיים.
אם המחירים בארץ ירדו אז תרוויח פחות אבל בפרויקט טוב כמו עיר ימים הצעירה בהתחלה ודאי תרוויח.
אגב אשמח אם תסביר איך חישבת שהמדד עלה 400 גם לפני החוק.

 

[די]

הטריק הוא לא לבנות על עליית מחירים כללית בארץ, אלא על נתוני השבחה מקומיים של הפרויקט הספציפי

כמובן הטריק הגדול שרק האברך הבני ברקי עלה עליו, אבל תושבי נתניה או סתם חילונים לא חשבו על זה.

 

[שירות קריינות]

אנשים לא קולטים שהיום כסף קל זה משלוש דברים
1.עסקאות סמים
2.עסקאות נשק
3.סחר באיברים
כל הבטחה אחרת על כסף קל שלא מהקגוריות האלה זה עוקץ
אבל היי יש קטגוריה רבעית והיא
4.לעקוץ חרדים

 

[ברוך פינחס]

כמובן הטריק הגדול שרק האברך הבני ברקי עלה עליו, אבל תושבי נתניה או סתם חילונים לא חשבו על זה.

מאוד קל להגיב בסיסמאות.
בדרך כלל בעסקאות שוות חלק ניכר מהמשקיעים הם מקומיים.
אני מאמין שלא תמצא משקיעים אתיופים מקרית נורדאו בפרויקט של יובלים, אבל כן תמצא שם משקיעים מעיר ימים.
לחרדים יש 2 בעיות א. שקשה עד בלתי אפשרי למצוא השקעה טובה ליד הבית, כי אצלינו כולם "מבינים" וכבר חטפו את זה לפניך, ב. שצריך לחתן ילדים.
ולכן אתה לא יכול להשקיע בבני ברק בהשקעה בטוחה בלי שום סיכון וצריך ללכת לנתניה.
אגב תודה על השדרוג אני אמנם בניברקי אבל אברך לא זכיתי.

כל הבטחה אחרת על כסף קל שלא מהקגוריות האלה זה עוקץ

עיסקת נדלן טובה היא לא כסף קל בכלל.
בין אם אתה מוצא לבד בעבודה מאומצת ובין אם דרך תיווך הבירור והבדיקה זו עבודה מאומצת מאוד
ויש את העניין של המימון ועוד ועוד והרבה דפיקות לב ותפילות
זה ממש לא קל.
מי שחושב שיראה מודעת ענק על פריסייל ויחתום ובזה יסתיים העניין באמת שיעבור לעסקים שהצעת.

 

[מי זה?]

המציאות הטובות באמת נחטפות עוד לפני שמתפרסמות בדר"כ...

 

[שירות קריינות]

עיסקת נדלן טובה היא לא כסף קל בכלל.
בין אם אתה מוצא לבד בעבודה מאומצת ובין אם דרך תיווך הבירור והבדיקה זו עבודה מאומצת מאוד
ויש את העניין של המימון ועוד ועוד והרבה דפיקות לב ותפילות
זה ממש לא קל.
מי שחושב שיראה מודעת ענק על פריסייל ויחתום ובזה יסתיים העניין באמת שיעבור לעסקים שהצעת.

אני סבור שנכון לשלושת השנים האחרונות נדל"ן זה עסק מסוכן מאוד
מצד אחד יש קיפאון וירידת מחירים, ומצד שני ההפנמה לא חלחלה מספיק אצל המוכרים והפער בין הקניה למחיר הראילי שאפשר תכל'ס למכור את הדירה בפרק זמן סביר עשוי להיות גבוה
קיצור זה נהפך להשקעה מסוכנת שלא מתאימה לאברכים
מי שרוצה השקעות עם סיכונים של 30-70 אחוז מהקרן (במקרה הזה ההשקעה הראשונית בפריסייל)+ פונטיציאל הסתבכות בעסקה מפוקפקת, זה כבר עניין לקרנות הון סיכון

 

[ברוך פינחס]

אני סבור שנכון לשלושת השנים האחרונות נדל"ן זה עסק מסוכן מאוד
מצד אחד יש קיפאון וירידת מחירים, ומצד שני ההפנמה לא חלחלה מספיק אצל המוכרים והפער בין הקניה למחיר הראילי שאפשר תכל'ס למכור את הדירה בפרק זמן סביר עשוי להיות גבוה
קיצור זה נהפך להשקעה מסוכנת שלא מתאימה לאברכים
מי שרוצה השקעות עם סיכונים של 30-70 אחוז מהקרן (במקרה הזה ההשקעה הראשונית בפריסייל)+ פונטיציאל הסתבכות בעסקה מפוקפקת, זה כבר עניין לקרנות הון סיכון

בגדול זה נכון
בכמה עסקאות בודדות זה לא נכון.
כמו מי שקנה ביובלים לפני 3 שנים וגם לפני שנתיים אם הוא קיבל מחיר טוב ולא עשו עליו סיבוב בדרך.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

לפי החוק שעבר ביוני 22 לא ניתן להצמיד יותר מ40% ממחיר הדירה למדד.
מי שחתם חוזה אחרי התאריך הנ"ל לכאורה לא משלם מדד על הכל.

רוב העסקאות הטובות שם היו לפני שעבר החוק...
והם עדיין לא קיבלו מפתח ולדעתי בחודש הבא בגלל המלחמה הולכת להיות קפיצה מטורפת במדד תשומות הבנייה...
הבלוקים התייקרו ב13 אחוז ועוד ועוד.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

עוד נקודה זה שיובלים מכרו ביותר גבוה לפני חצי שנה זה לא אומר שהיום אפשר למכור בכזה מחיר. המצב היום נהייה יותר גרוע מאשר לפני חצי שנה.
דבר נוסף לקבלן יש תמיד יכולת שיווקית יותר חזקה מלקוח פרטי אחרי שהבניין מאוכלס.
עיין ערך מורדות ארנונה בירושלים ועוד ועוד...

 

[ברוך פינחס]

אגב ראו על חברת בית באשכול
שמואל לידר או אבי הופמן??

מכירים אחד מהמתווכים הנ"ל?
לרכישת דירה להשקעה בקריות
אודה לכל המלצה או דיס (באישי)

מכירים את שתיהם נשמיע לך באישי

אני שמעתי הרבה על שמואל לידר
שמעתי שהוא אמין מאוד ועושה עבודה ממש טובה
בד"כ בכל דירה שהוא מנהל הוא נעשה לועד בית כך שאין מריבות עם השכנים
והוא לא מתקשר על כל ברז שצריך להחליף וכדו'

אין על שמואל לידר!!

הוא מחברת בית???

כן

 

[די]

מאוד קל להגיב בסיסמאות.
בדרך כלל בעסקאות שוות חלק ניכר מהמשקיעים הם מקומיים.
אני מאמין שלא תמצא משקיעים אתיופים מקרית נורדאו בפרויקט של יובלים, אבל כן תמצא שם משקיעים מעיר ימים.
לחרדים יש 2 בעיות א. שקשה עד בלתי אפשרי למצוא השקעה טובה ליד הבית, כי אצלינו כולם "מבינים" וכבר חטפו את זה לפניך, ב. שצריך לחתן ילדים.
ולכן אתה לא יכול להשקיע בבני ברק בהשקעה בטוחה בלי שום סיכון וצריך ללכת לנתניה.
אגב תודה על השדרוג אני אמנם בניברקי אבל אברך לא זכיתי.

אז מישהו מרעננה שמחפש דירה חדשה במחיר טוב, בטח יש לו חבר בעבודה מנתניה שיכול להמליץ לו על הפרויקט.
אגב בכלל לא מופקע שבבני ברק יש יותר מציאות מבנתניה. פשוט הדשא של השני ירוק יותר (וגם אפשר לספר סיפורי סבתא-ירחיק עדותו).
אני לא מתכוון אליך. אתה בוודאי מקצוען ועשית המון כסף מנדל"ן. אני מדבר על האנשים הפשוטים שלא יפלו בפח.

 

[ברוך פינחס]

אני לא מתכוון אליך. אתה בוודאי מקצוען ועשית המון כסף מנדל"ן. אני מדבר על האנשים הפשוטים שלא יפלו בפח.

אני לא מקצוען ממש לא
מקצוען זה יכול להיות אדם שזה תחום עיסוקו.
אצלי זה כתחביב לצורך נישואי הילידים
העיסוק שלי רחוק מזה מאוד.
ולא עשיתי המון כסף רק חיתנתי ילדים כמו כולם, כנראה קצת יותר בקלות.. אבל לא בכסף קל.

 

[די]

אצלי זה כתחביב לצורך נישואי הילדים

הם המקצוענים האמיתיים...

 

[A.A.T]

לגבי כל הפריסיילים למיניהם וה10/90 מישהו פעם אמר לי משפט חכם
אם היו מציעים לך 0\100 דהיינו עכשיו אל תשלם כלום ועוד שנתיים תביא את ה4 מליון היית נכנס?
נשארתי עם הלשון בחוץ

 

[די]

לגבי כל הפריסיילים למיניהם וה10/90 מישהו פעם אמר לי משפט חכם
אם היו מציעים לך 0\100 דהיינו עכשיו אל תשלם כלום ועוד שנתיים תביא את ה4 מליון היית נכנס?
נשארתי עם הלשון בחוץ

ואם מחירי הדירות יורדים אתה לא מפסיד כלום?
למה לא להמר?

 

[A.A.T]

תה

ואם מחירי הדירות יורדים אתה לא מפסיד כלום?
למה לא להמר?

תהמר אם יש לך איך להשלים, אם אין לך להשלים אל תהמר,
יש איזה מהו פסיכולוגי אצל אנשים 'דיה לצערה בשעתה', כשנגיע לגשר נעבור אותו ואיכשהו נשלים את העסקה,
אם עכשיו אין לו 4 מליון למה שבעוד שנתיים יהיה לו

 

[מי זה?]

לגבי כל הפריסיילים למיניהם וה10/90 מישהו פעם אמר לי משפט חכם
אם היו מציעים לך 0\100 דהיינו עכשיו אל תשלם כלום ועוד שנתיים תביא את ה4 מליון היית נכנס?
נשארתי עם הלשון בחוץ

השאלה היא לא רק לוח התשלומים, אלא מחיר הדירה
שבאמת יש רווח

אני שמעתי שיש פרוייקטים בבני ברק שמוכרים היום דירות ב 100-150אשח פחות ממה שנמכרו לפני שנה
מי שקנה לפני שנה ,אמנם שם הון עצמי נמוך בינתיים, אבל הפסיד הרבה כסף...

 

[מי זה?]

תה

תהמר אם יש לך איך להשלים, אם אין לך להשלים אל תהמר,
יש איזה מהו פסיכולוגי אצל אנשים 'דיה לצערה בשעתה', כשנגיע לגשר נעבור אותו ואיכשהו נשלים את העסקה,
אם עכשיו אין לו 4 מליון למה שבעוד שנתיים יהיה לו

כי מתווכים רבים מסבירים שאתה לא חייב לסגור את העסקה
ויכול פשוט לפני קבלת הדירה למכור אותה ועדיין להרויח הרבה (ונוכחנו לראות שמחירי הדירות פעמים רבות ירדו בינתיים ואנשים הפסידו המון כסף)

או לחלופין מסבירים ללקוח שבסך הכל תדאג לפני זה לקבל אישור למשכנתא בסכום מטורף שאין לו מאיפה לשלם אח"כ את ההחזר החודשי

ברור שחשוב פה שיקול דעת לא להתפתות להכנס לעסקה שנשמעת נוצצת אך לא מתאימה עבורינו.
ולהתייעץ עם אנשי מקצוע אם העסקה אכן משתלמת (לא עם מי שיש לו אינטרס שתקנו דרכו...)

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אשמח מאד אם יש מישהו שמכיר ויכול לציין אפילו מקרה אחד של עסקת פריסייל מ3 השנים האחרונות (מסוף 22/תחילת 23) שכבר מומשה והניבה רווחים.
(לא רווחים באויר על פי מדלן וכו', אלא משהו שנמכר ומומש, והמשקיע הרוויח כסף אחרי כל העלויות שלו).
אתפלא מאד אם יש מקרה כזה, כי גם במקומות שרשמו עליות מחירים במהלך 3 השנים האחרונות, העליות לכאורה לא היו משמעותיות מספיק כדי לכסות את כל הוצאות המימון והוצאות הקניה והמכירה של המשקיע.

@בית שמשניק אני בדיוק גם שאלתי את השאלה הזאת באשכול מקביל
לדעת @מקצועי בנדל"ן יש דבר כזה

יש כאן בפורום כמה בעלי אינטרסים

ואני מעדיף לא לפרט .

אני רק יכתוב שאכן אני מסכים שאם אנשי מקצוע בלתי תלויים ודיינים ימליצו לך - אז בוודאי תרוץ ותקנה

אך לצערי ומהיכרותי עם ההצעות של חלק מהכותבים כאן אני יודע שאם מקבלי ההצעות היו שואלים דיינים , הם היו אומרים להם לברוח .


רק לסיום -
אולי תתן לנו דוגמא אמיתית על הצעת 20/90 שקיבלת מאנשי המקצוע כאן שהייתה רק למקורבי החברה
שהיא אכן הייתה עוברת את מבחן הדיינים

יש לך דוגמא כזאת ?

(לפני כשנה) בפרוייקט Arnona Residence של אזורים.
הייתה קבוצה שקטה ב-28k למטר כשבשיווק זה היה 33k (והיום 40k+).

אבל כאשר הנתונים לא הסתדרו לו

אז התגובה היא "תפנה בפרטי אני יסביר לך "

28k למטר, תפנה בפרטי אני יסביר לך...

אולי זה מספר את סיפור הפריסייל שנפוצים בעיקר רק בקרב אנ"ש ...

או שאולי אני טועה

אבל אז אני לא מבין למה @מקצועי בנדל"ן לא יכול להסביר שלא רק בפרטי

 

[ברוך פינחס]

אבל כאשר הנתונים לא הסתדרו לו

אז התגובה היא "תפנה בפרטי אני יסביר לך "




אולי זה מספר את סיפור הפריסייל שנפוצים בעיקר רק בקרב אנ"ש ...

או שאולי אני טועה

אבל אז אני לא מבין למה @מקצועי בנדל"ן לא יכול להסביר שלא רק בפרטי

המחיר הרשמי הוא גבוה יותר מהטבות שהוא טוען שהשיג ללקוחות שלו.
השאלה איך הוא הצליח לתת להם מחיר שלא מופיע ברשות המיסים.
אבל גם בלי ההטבה של 28K היה שם פריסייל לא רע.
לטענתו 33K לפני פחות משנה והיום 40K