דרוש מידע אם קניתם דירה בנתניה בעסקת 7/93- פרוייקט של יובלים, על מנת למכור אותה כשתסתיים הבנייה וגיליתם שעקצו אתכם, כנסו👇🏻

[ברוך פינחס]

בדיוק, וגם אילו ניגשו אז לחברה היו מורידים במו"מ המחיר ואפילו קצת מרוויחים, הבעיה היא אנשים טובים באמצע הדרך

באמת אני לא מצליח להבין למה החברה הזו לא עשתה את זה?
הם הביאו לאמפא יובלים 40 לקוחות והחברה הייתה במצוקה, בקלות הם יכלו להוריד 200K לכל רוכש ובקצת מאמץ יותר
ולהפוך את העסקה לרווחית ובכזה מצב הם יכלו למצוא משקיעים שיש להם אפשרות להשלים את העסקה.
גם השם שלהם היה מוצלח מאוד גם היו מרוויחים 4 מיליון וגם כולם היו נהנים.
או שאי אפשר להשיג משקיעים רציניים במהירות
או שיש אנשים שמנסים להשיג כסף בקלות בלי לחשוב מה יהיה עוד שנתיים, מקסימום יקחו את הכסף ויעברו לתחום אחר.

 

[די]

באמת אני לא מצליח להבין למה החברה הזו לא עשתה את זה?
הם הביאו לאמפא יובלים 40 לקוחות והחברה הייתה במצוקה, בקלות הם יכלו להוריד 200K לכל רוכש ובקצת מאמץ יותר
ולהפוך את העסקה לרווחית ובכזה מצב הם יכלו למצוא משקיעים שיש להם אפשרות להשלים את העסקה.
גם השם שלהם היה מוצלח מאוד גם היו מרוויחים 4 מיליון וגם כולם היו נהנים.
או שאי אפשר להשיג משקיעים רציניים במהירות
או שיש אנשים שמנסים להשיג כסף בקלות בלי לחשוב מה יהיה עוד שנתיים, מקסימום יקחו את הכסף ויעברו לתחום אחר.

כלומר אתה מציע לקבלן לוותר לכל רוכש על מאות אלפי ש"ח... (גם עכשיו הוא יכול לעשות את זה אם הוא רוצה).
ולגבי חברת התיווך כנראה הם האמינו שמחירי הנדל"ן תמיד ימשיכו לעלות (כמו שיש הרבה שמאמינים...) ולכן הם חשבו שזו עיסקה ריווחית, וייתכן שזה מה שהביא את הקבלן לקחת אותם-כי הם הבטיחו לו שימכרו בכזה מחיר.
חברת התיווך יכולה לשנות את שם החברה או אולי אפילו עם אותו שם להמשיך הלאה בפרסומות ענק, מי ישמע מה הם עשו בעבר.

 

[אשחור אבי תקוע]

אם יורשה לי להגדיר בעצם מה קורה כשבן אדם חותם על עיסקה כזו של 20 80 זו בעצם המקבילה של מה שנקרא בשוק ההון "אופציה"
דהיינו אדם שסוגר בתאריך מסוים לקנות מניה כל שהיא בעוד תקופה כל שהיא על פי מחיר שהוא משער שיהיה אז ריווחי ומשלם איזה שהוא אחוז סימלי כבר מראש
וממילא אם כשמגיע התאריך הנקוב המניה אכן שווה יותר הוא הרוויח ואם לא הפסיד
כך יוצא שכל אדם בעצם שחתם על 20 80 הימר על שווי הדירה כמה הוא יהיה מתי שתגמר בנייתה

אך היות ומחירי הדיור בארץ לא עלו בשנים האחרונות מה שקרה זה שכמעט כולם לא הצליחו להגיע לסכומים אותם הם דמיינו

מה שבעצם קרה זה שלאנשים מבוגרים ו/או אברכים שאין להם בעולמם אלא ד' אמות של הלכה קבועה התפיסה (הנכונה!) ששוק הנדל"ן מהוה השקעה בטוחה יחסית לשוק ההון והצורך לברר נמוך יותר ולכן היו מוכנים לקחת כל עיסקה שהיא שהוצעה להם על ידי מתווכים בלי שישימו על ליבם שבעצם מדובר על הימור לכל נושא וענין

כמובן שכל הנ"ל לא סותר לאפשרות שכמו בשוק ההון גם כאן יכולה להיות עיסקא שמלכתחילה הייתה רמאות ולא היה כל סיכוי לרווח משמעותי (אם כי על שוק ההון יש פיקוח ועל 20 80 רק עכשיו התחילו)

 

[smart guy]

על נקודה אחת לא השבת, האם בניה של 2 עד 4 פרויקטים ב 2 הרחובות הכי קרובים לעיר ימים יצרו שכונה של כאלפיים יח"ד חדשות, שדה פקטו לא יהיו חלק מקרית נורדאו.
גם אם זה לא עיר ימים הקירבה לעיר ימים הבנייה החדשה והמחירים הגבוהים יביאו אוכלוסיה אחרת, אולי פחות סטייליסטית מעיר ימים, אבל הרבה יותר איכותית מקרית נורדאו.
ולכן אין שום עניין לבדוק מה יקרה בשאר השכונה עם הפינוי בינוי המתוכנן בה.
אשמח לתשובתך.

מה שכן אם אכן ברחובות הללו רוב הדירות הם בבעלות ולא בשכירות, אז בבניינים החדשים יהיו דיירי תמורה מהשכונה הישנה...
אם כי חברות הבנייה כנראה ינסו לעשות משהו בעניין, לא יודע כמה זה תלוי בהם.

את הסיפור של עיר ימים אני מכיר, כי זו דוגמא להצלחה נדלנית גדולה.

בדקתי לעומק באתר עיריית נתניה , ישנם כ6 פרוייקטים בכל קריית נורדאו 3 מתוכן ברחוב שניאור זלמן אבל לא כולו כ10 בניינים ישנים ישארו , כלל הרחובות הסמוכים למעט חלק מרחוב כצנלסון הסמוך בינתיים אין להם תוכניות מאושרות בוועדה המקומית כלומר לפחות 10 שנים עד שישתנה שם משהו, תחשוב לבד האם זה יכול להיות שכונה חדשה שתתפלג מקריית נורדאו הישנה במיוחד שהרחובות שם צרים יחסית ולא רחבים, לשם הבנה הרחובות שם בנויים כסמטאות של בנייני רכבת וזלמן שניאור המרכזי בעל 2 נתיבים אחד לכל צד.
צירפתי מפה של אזור הפינוי בינוי (הכחול אזור פינוי בינוי השחור האזור שאין לו בינתיים תוכנית)
כלל האזורים המסומנים זה רק קריית נורדאו המערבית , ישנה קריית נורדאו המזרחית אבל כביש יחסית רחב עובר ביניהם כך שזה לא רלוונטי.

 

[ברוך פינחס]

אם יורשה לי להגדיר בעצם מה קורה כשבן אדם חותם על עיסקה כזו של 20 80 זו בעצם המקבילה של מה שנקרא בשוק ההון "אופציה"
דהיינו אדם שסוגר בתאריך מסוים לקנות מניה כל שהיא בעוד תקופה כל שהיא על פי מחיר שהוא משער שיהיה אז ריווחי ומשלם איזה שהוא אחוז סימלי כבר מראש
וממילא אם כשמגיע התאריך הנקוב המניה אכן שווה יותר הוא הרוויח ואם לא הפסיד
כך יוצא שכל אדם בעצם שחתם על 20 80 הימר על שווי הדירה כמה הוא יהיה מתי שתגמר בנייתה

זה נכון רק במקרה ולא קנית בפחות ממחיר השוק.

 

[אשחור אבי תקוע]

זה נכון רק במקרה ולא קנית בפחות ממחיר השוק.

למה?
אם היום מישהו יציע לי לחתום איתו חוזה על שאני אקנה ממנו בעוד 4 שנים דירה שעכשיו שווה 1,000,000 ב1,100,000 לכאורה זו עיסקה מאד משתלמת (כל עוד מדד מחירי הדירות לא יהיה פחות מ2.4 אחוז לערך)
אמנם פה צריך לשלם משהו ולכן הכל צריך להשתקלל

 

[קרואסון]

בדיוק היום פגשתי חבר שסיפר שקנה דירה לפני שנתיים-שלוש בנתניה ב-4.1 מ' דרך חברת תיווך של הגב' ח. הידועה.

הדירה תהיה מוכנה עוד שנה ואין לו אפשרות להשלים את העסקה
הוא מתכנן להשתמש בהסבת ערבויות (שאין לו מושג כמה זה מסובך)
ואם לא תהיה ברירה יאלץ למכור את דירת המגורים שלו.

לטענתו הדירה שווה 4.5 מ' אז כרגע עדיין העסקה לא רווחית...

מי זה ח' יש חני יש חיה

נופי בן שמן בלוד.

נו באמת מישהו סיפר לי שקנה שם לפני כמה שנים, ומנסה לרדת עכשיו במחיר 200 אלף ולא מצליח, פונים אליו רק מתווכים ו0 קונים

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
חוזר על שאלתי לאור היכרותי (וגם אני חבר בפורום המורחב): איפה החברה לא בסדר? על מתווכים נדבר בהזדמנות..
י לאור היכרותי (וגם אני חבר בפורום המורחב): איפה החברה לא בסדר? על מתווכים נדבר בהזדמנות..

לגבי זה , ההודעה שלך באמת תמוהה, היו פה דרכים נכלוליות למכור לאנשים חלומות ולא דירה או השקעה,
מכרו להם שהנדל"ן תמיד עולה וגם הרבה יותר מהממוצע 8% לשנה זה ממש גבוה ולא אמין, בנוסף בלי לבדוק את כשירותם הכלכלית, ואם יש להם דרך להשלים את העיסקה הכניסו אותם במודע לעיסקה שלא יוכלו להשלים ואף שכנעו אותם לקחת הלוואות כי לא כדאי לפספס כזאת השקעה הכל כדי לשלש לקופת החברה 100 אלף שח על כל משקיע... זה נוכלות פר אקסלנס
אני הייתי בכנס שלהם, זה היה נראה כמו הבטחת תשואה ברמה מאוד גבוהה בלי סיכון לכסף כלל, היה נראה שהם עושים לך טובה שהביאו לך כזאת השקעה מצויינת לכן תשלם רק 120 אל"ש דמי תיווך , הנחה מ140 אל"ש!! רק למי שיחתום במקום ויעביר כבר 20 אל"ש דמי רצינות- ממש לפני עיוור לא תתן מכשול והפעלת לחץ פסול מאוד
חברות שעובדות בצורה כזאת אין דרך ללמד עליהם זכות.
ולא חסר חברות אמינות אחרות שכן בדקו כשירות של משקיעים ואף הזהירו מפני השקעות לא נכונות למי שזה לא מתאים לו ואין לו אפשרות לסיים את העסקה.
אגב נזכרתי גם במייל שקיבלתי מהם, שעוד מעט ואתה הופך לגביר של השכונה... רק תבוא ותשקיע דרכם

אני לא השקעתי שם ב"ה.. היו לי חושים מחודדים קצת יותר

 

[szn]

מי זה ח' יש חני יש חיה

גב' ח. ה.

 

[אשחור אבי תקוע]

למרות חומרת הדברים (עכ"פ כפי שהוצגו על ידי המתלוננים ) והעובדה שאם הדברים נכונים המתווך אכן עבר על כמה איסורים דאורייתא יש לשים לב כי על פי ההלכה כל סכסוך ממוני אמור להתנהל בבית דין ולא בבית משפט ובוודאי שאם המתווך מציג את עצמו על כל פנים כאדם חרדי וככל הנראה יטען שהוא יציית להוראות הבית דין אין היתר לתבוע אותו לבית משפט
אציין כי קשה לי (למרות הפעולות הפסולות שנעשו על ידו בענין) להצליח להבין איך בית הדין יצליחו להוציא מהמתווך כסף למרות חומרת המעשה שעשה מכיון שבפועל רק רימה את הקונים ולא היה זה שקיבל את הכסף והמקסימום שאני מאמין שאפשר לתבוע אותו זה רק שיחזיר את דמי התיווך וגם זה אני מניח שכל טוען רבני בינוני ומעלה יצליח לחלץ אותו מזה (לזרוע ספק באחד משלבי האירוע ולטעון שהוא מוחזק)
שוב, אין לי צד שבית הדין ישתכנע שהמתווך נהג ביושר בסיפור אלא שהאפשרות לשייך איליו את הנזק שנעשה היא קשה מאד
אמנם יתכן שיועיל שבית הדין ימנע ממנו לעסוק בזה מכאן ולהבא
אציין כי אינני דיין ויתכן שאני טועה אך באופן אישי לא מצליח לראות איך בית הדין יחייב אותו
כמובן שמלבד בין הדין בארץ יש בית דין של מעלה וכל אחד יכול להזכר בסיפורים מההיסטוריה של אנשים שרימו ורימו ובסופו של דבר משמים נפרעו מהם אך כל זה לא מתיר ללכת לבית משפט וודאי כשידוע שבית המשפט יחייב כסף שבית דין לא יחייב

 

[די]

למרות חומרת הדברים (עכ"פ כפי שהוצגו על ידי המתלוננים ) והעובדה שאם הדברים נכונים המתווך אכן עבר על כמה איסורים דאורייתא יש לשים לב כי על פי ההלכה כל סכסוך ממוני אמור להתנהל בבית דין ולא בבית משפט ובוודאי שאם המתווך מציג את עצמו על כל פנים כאדם חרדי וככל הנראה יטען שהוא יציית להוראות הבית דין אין היתר לתבוע אותו לבית משפט
אציין כי קשה לי (למרות הפעולות הפסולות שנעשו על ידו בענין) להצליח להבין איך בית הדין יצליחו להוציא מהמתווך כסף למרות חומרת המעשה שעשה מכיון שבפועל רק רימה את הקונים ולא היה זה שקיבל את הכסף והמקסימום שאני מאמין שאפשר לתבוע אותו זה רק שיחזיר את דמי התיווך וגם זה אני מניח שכל טוען רבני בינוני ומעלה יצליח לחלץ אותו מזה (לזרוע ספק באחד משלבי האירוע ולטעון שהוא מוחזק)
שוב, אין לי צד שבית הדין ישתכנע שהמתווך נהג ביושר בסיפור אלא שהאפשרות לשייך איליו את הנזק שנעשה היא קשה מאד
אמנם יתכן שיועיל שבית הדין ימנע ממנו לעסוק בזה מכאן ולהבא
אציין כי אינני דיין ויתכן שאני טועה אך באופן אישי לא מצליח לראות איך בית הדין יחייב אותו
כמובן שמלבד בין הדין בארץ יש בית דין של מעלה וכל אחד יכול להזכר בסיפורים מההיסטוריה של אנשים שרימו ורימו ובסופו של דבר משמים נפרעו מהם אך כל זה לא מתיר ללכת לבית משפט וודאי כשידוע שבית המשפט יחייב כסף שבית דין לא יחייב

ובבית משפט כן יחייבו אותו? (לא נראה לי)
מסקנה לעתיד: לא להאמין לאף אחד גם לא "לבעלי המקצוע".
אם הכסף יילך לטמיון אף אחד לא יחזיר אותו.
המתווך (יועץ) והקבלן יצחקו כל הדרך אל הבנק. בזמן שהקונה ימשיך לשלם בעשרות השנים הבאות את ההפסדים שלו מהעיסקה שהוא עשה.

 

[קריפון 1]

החברה הנ"ל שיווקו את הפרוייקט בחדרה של אורון נדלן בגבעת אולגה לפני כמה שנים
גם שם לא ברור מה שווי הדירות

 

[ברוך פינחס]

ובבית משפט כן יחייבו אותו? (לא נראה לי)
מסקנה לעתיד: לא להאמין לאף אחד גם לא "לבעלי המקצוע".
אם הכסף יילך לטמיון אף אחד לא יחזיר אותו.
המתווך (יועץ) והקבלן יצחקו כל הדרך אל הבנק. בזמן שהקונה ימשיך לשלם בעשרות השנים הבאות את ההפסדים שלו מהעיסקה שהוא עשה.

תיקון קטן: אפשר לבדוק עם אנשי מקצוע לא תלויים ולהתייעץ עם רבנים/דיינים שמומחים בנדלן.
הרבה מאוד משקיעים בנדלן הרוויחו
מי שמרוויח סופר את הכסף בשקט.
מי שמפסיד כל השכונה יודעת....

 

[szn]

מי שמרוויח סופר את הכסף בשקט.
מי שמפסיד כל השכונה יודעת....

בדרך כלל הפוך
מי שמרוויח מספר יותר מאשר מי שמפסיד (שמתבייש בפשלה)

 

[ברוך פינחס]

מי שמרוויח מספר יותר מאשר מי שמפסיד (שמתבייש בפשלה)

מי שמפסיד צועק בפרוג מניק לא מוכר
אבל צועק בקול רעש גדול ומבקש עזרה - בצדק רב.
מי שמרוויח לא כותב את זה גם כאן.

 

[בית שמשניק]

מי שמפסיד צועק בפרוג מניק לא מוכר
אבל צועק בקול רעש גדול ומבקש עזרה - בצדק רב.
מי שמרוויח לא כותב את זה גם כאן.

לדעתי אף אחד לא הרוויח מפריסיילים בשלש שנים האחרונות בשום מקום בארץ (אחרי חישוב כל ההוצאות).
והסיפור הזה עדיין בתחילתו, כי ברוב הפרויקטים עדיין לא היתה מסירה...

 

[ברוך פינחס]

לדעתי אף אחד לא הרוויח מפריסיילים בשלש שנים האחרונות בשום מקום בארץ (אחרי חישוב כל ההוצאות).
והסיפור הזה עדיין בתחילתו, כי ברוב הפרויקטים עדיין לא היתה מסירה...

בפרויקט נשוא האשכול מי שקנה בהתחלה המחירים שם לפי מדלן הם הרבה הרבה פחות מהמחיר היום.
דוקא בגלל כל מה שכתבו כאן על שכונת הפשע, ברור שהמחיר בהתחלה לא היה יכול להתקרב למחיר היום.
ומי שידע ליצור קשר עם יובלים בהתחלה גם אם היה שם 20/80 וגם אם לא היה וקנה בעיסקה רגילה הוא עשה רווח אדיר.
וברור שיש עוד מקומות כאלו בארץ.
לדוגמא הפרויקט השלישי באותו רחוב שעדיין לא התחיל למיטב הבנתי.
שם המחירים כבר יהיו יותר גבוהים ממה שהיה לפני כמה שנים ביובלים, אבל עדיין יהיה אפשר למצוא שם מציאות למי שיודע איך עושים את זה.
המחירים היום בפרויקט 27-36 למ"ר:

המחירים לפני 3.5 שנים בפרויקט 17-20 למ"ר:

זה בדיוק מה שהכי כואב כאן.
שהקונים לא היו טפשים הם קנו במקום עם הכי פוטנציאל.
שהמחירים עלו שם מאוד.
ואם המשווק היה ישר באמת הוא היה יכול להשיג להם מחיר טוב מהחברה.
אני לא רוצה חלילה לחשוד סתם.
אבל אם אני הייתי מנהל המכירות בפרויקט, ומגיע אלי מתווך חרדי שיכול להביא 40 לקוחות והוא דורש בתמורה הנחה ללקוחות, הייתי מוצא דרך "לשכנע" אותו שיותר כדאי "לו" למכור במחיר השוק או יקר יותר ממחיר השוק...

 

[די]

הרבה מאוד משקיעים בנדלן הרוויחו

בעבר.
תשואות העבר אינן מעידות על העתיד.

 

[ברוך פינחס]

בעבר.
תשואות העבר אינן מעידות על העתיד.

בעבר הרחוק רק מקצוענים אמיתיים הרוויחו.
בעבר הקרוב עד לפני כ 3 שנים גם כאלו שעשו ממש שטויות רבים מהם הרוויחו.
בעתיד צריך מקצוענים, אבל יש הרבה שצברו מספיק ניסיון בשביל לבדוק עסקאות של מקצוענים, גם אם הם לא מקצוענים בעצמם.
וכן גם היום יש מקומות שיש בהם פוטנציאל רווח אדיר.
אבל צריך לעבוד במומחיות גדולה ועם פינצטה.

 

[ברוך פינחס]

בפרויקט נשוא האשכול מי שקנה בהתחלה המחירים שם לפי מדלן הם הרבה הרבה פחות מהמחיר היום.
דוקא בגלל כל מה שכתבו כאן על שכונת הפשע, ברור שהמחיר בהתחלה לא היה יכול להתקרב למחיר היום.
ומי שידע ליצור קשר עם יובלים בהתחלה גם אם היה שם 20/80 וגם אם לא היה וקנה בעיסקה רגילה הוא עשה רווח אדיר.
וברור שיש עוד מקומות כאלו בארץ.
לדוגמא הפרויקט השלישי באותו רחוב שעדיין לא התחיל למיטב הבנתי.
שם המחירים כבר יהיו יותר גבוהים ממה שהיה לפני כמה שנים ביובלים, אבל עדיין יהיה אפשר למצוא שם מציאות למי שיודע איך עושים את זה.
המחירים היום בפרויקט 27-36 למ"ר:

צפה בקובץ המצורף 2207650
המחירים לפני 3.5 שנים בפרויקט 17-20 למ"ר:
צפה בקובץ המצורף 2207654
זה בדיוק מה שהכי כואב כאן.
שהקונים לא היו טפשים הם קנו במקום עם הכי פוטנציאל.
שהמחירים עלו שם מאוד.
ואם המשווק היה ישר באמת הוא היה יכול להשיג להם מחיר טוב מהחברה.
אני לא רוצה חלילה לחשוד סתם.
אבל אם אני הייתי מנהל המכירות בפרויקט, ומגיע אלי מתווך חרדי שיכול להביא 40 לקוחות והוא דורש בתמורה הנחה ללקוחות, הייתי מוצא דרך "לשכנע" אותו שיותר כדאי "לו" למכור במחיר השוק או יקר יותר ממחיר השוק...

@בית שמשניק @די אשמח לתגובתכם על פוסט זה.

 

[די]

בעבר הרחוק רק מקצוענים אמיתיים הרוויחו.
בעבר הקרוב עד לפני כ 3 שנים גם כאלו שעשו ממש שטויות רבים מהם הרוויחו.
בעתיד צריך מקצוענים, אבל יש הרבה שצברו מספיק ניסיון בשביל לבדוק עסקאות של מקצוענים, גם אם הם לא מקצוענים בעצמם.
וכן גם היום יש מקומות שיש בהם פוטנציאל רווח אדיר.
אבל צריך לעבוד במומחיות גדולה ועם פינצטה.

כל הנוכלים עד שנוכלותם התגלתה כולם היו בטוחים שהם מקצוענים...