דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[מירר]

מי שיכול לשלם גם וגם ודאי שעדיף לו להתחיל לשלם משכנתא, מדובר על מי שלא יכול ואין ברירה

היחס פחות או יותר הוא:
530 ל30 שנה
580 ל25 שנה
650 ל20 שנה
780 ל15 שנה
1050 ל10 שנה

כדי שנוכל לחשב את יכולת ההחזר , מאוד חשוב לדעת כמה הריבית על ההלוואה של 140,000
נכון ?

 

[יששכר יעקב]

היא הנותנת
אם אתה משלם רק ריביות, זה בעצם רוב הכסף
שהרי הקרן זה סכום מועט יחסית,
בשנים הראשונות של החזר המשכנתא.
אז זה לא 40% אלא בערך רק 20%.

שלח (אפשר באישי) את גובה המשכנתא שלך אני יתן לך סכומים מדויקים
אתה לא צודק

היחס פחות או יותר הוא:
530 ל30 שנה
580 ל25 שנה
650 ל20 שנה
780 ל15 שנה
1050 ל10 שנה

זה ביחס של ריביות באזור 4.7
כיום יועץ מוצלח מגיע ל4.5 / 4.4
מניח שיגיעו לשם גם אצלינו ככה שזה יהיה קצת פחות מזה

 

[אלחנן גביר]

משכנתא של 750.000 ש"ח כמה יהיה הפרעון בתקופת הגרייס החלקי על כל ביצוע (75.000 ש"ח).
וכמה יהיה הפרעון אח"כ (מסיום הבניה) במשכנתא ל-20 שנה ל-25 שנה ול-30 שנה.

 

[פתח שערי שמים]

ההלוואה בגדול זה בשביל ההון העצמי למי שלא יוכל להגיע ל25%

לפי מה שהבנתי זה לא להון העצמי וצריך חוצמזה 25%

 

[~yg~]

אם יש דירה כבר- יש צורך להתחייב למכור אותה?
גם אם היא דירה להשקעה שאין שום אפשרות לגור בה?

 

[יששכר יעקב]

אם יש דירה כבר- יש צורך להתחייב למכור אותה?
גם אם היא דירה להשקעה שאין שום אפשרות לגור בה?

היה התחייבות למכור דירה ראשונה?
הנושא הזה כבר עלה כאן ולא ברור מאיפה זה הגיע

 

[בראש שקט]

היה התחייבות למכור דירה ראשונה?
הנושא הזה כבר עלה כאן ולא ברור מאיפה זה הגיע

זה הגיע מהטופס הרשמה ראשוני שהיה כזאת שאלה שיבדקו מה הם רשמו שם

 

[מודה אני לפניך]

לפי מה שהבנתי זה לא להון העצמי וצריך חוצמזה 25%

 

[מודה אני לפניך]

היועץ משכנתאות אמר לי שאחרי ששלמו את ההון העצמי ופתחו תיק משכנתא אפשר כבר לקחת את ההלוואה זאת אומרת שמי שיכול להשיג הלוואה עומדת לשבועים של הסכום הזה מצוין ויחזיר למי שלווה מה140 הנל.

 

[יששכר יעקב]

זה הגיע מהטופס הרשמה ראשוני שהיה כזאת שאלה שיבדקו מה הם רשמו שם

אם הכוונה לזה זה היה יותר שאלה תיאורטית, היה אפשר לבחור "לא"

 

[בראש שקט]

אם הכוונה לזה זה היה יותר שאלה תיאורטית, היה אפשר לבחור "לא"
צפה בקובץ המצורף 2207633

במידה ומשהו סימן שלא מתכון למכור והתקבל אז ליכוראה זה עונה על השאלה
אני מאמין שהיה איזה סינון שעברו על הטופס
ואם זה היה נגד המדיניות של הפרויקט אז לא היה עובר

 

[יששכר יעקב]

במידה ומשהו סימן שלא מתכון למכור והתקבל אז ליכוראה זה עונה על השאלה
אני מאמין שהיה איזה סינון שעברו על הטופס
ואם זה היה נגד המדיניות של הפרויקט אז לא היה עובר

אפשר להירגע
אין לאף אחד עניין שתושבי הקריה יהיו עניים מרודים
המטרה היא שיגורו שם
מי שרוצה להשקיע במקביל בדירה אחרת למי זה אמור להפריע?

 

[יוסי זילבר.]

אז ככה,
בדקתי עם הבינה לגבי הויכוח על החזרי משכנתא והנה התשובה לפניכם:

במספרים:​

בסביבת ריבית גבוהה (כמו היום): הריבית היא אכן המרכיב הדומיננטי ביותר בתשלום. בלוח שפיצר ל-30 שנה בריבית של 5%, מרכיב הריבית בתשלום הראשון הוא בערך 80% מההחזר החודשי. לכן, מעבר ל"גרייס" (תשלום ריבית בלבד) יוריד את ההחזר רק ב-20% בערך.

• בסביבת ריבית נמוכה מאוד: אם הריבית הייתה 2%, אז הקרן הייתה תופסת חלק משמעותי יותר, ואז המעבר לגרייס היה מוריד את ההחזר באזור ה-40%.

השורה התחתונה במחלוקת הזו: ככל שהריבית גבוהה יותר והתקופה ארוכה יותר, המרכיב של הקרן בהתחלה קטן יותר, ולכן "ההנחה" של הגרייס קטנה יותר (קרוב יותר ל-20%).

ריבית גרייס"​

- גרייס מייקר את המשכנתא: בגרייס אתה משלם ריבית אבל החוב לא קטן. זה אומר שבחודש הבא תשלם שוב ריבית על אותו סכום בדיוק. זה "פול גז בניוטרל".
- ריבית דריבית: כשדוחים את תשלום הקרן, משלמים בסופו של דבר הרבה יותר ריבית לאורך חיי המשכנתא.

הפן התזרימי​

- הקלה תזרימית: לאנשים שקונים דירה "על הנייר", משלמים שכירות ואין להם יכולת להחזיק גם שכירות וגם משכנתא מלאה – הגרייס הוא "גלגל הצלה". הוא מאפשר לשרוד את תקופת הבנייה.
- הלוואת בלון/גרייס: זה כלי שעוזר למי שחנוק תזרימית כרגע, אבל המחיר הוא יוקר העסקה.

לסיכום​

1. במחלוקת על האחוזים: במשכנתאות ארוכות של ימינו, הקרן היא חלק קטן מאוד מהתשלום הראשוני (סביב 15%-25%), ולכן גרייס לא מוריד חצי מהתשלום אלא הרבה פחות.
2. במחלוקת על הכדאיות: זה כלי יקר מאוד. עדיף "לנשוך שפתיים" ולשלם קרן מהיום הראשון אם אפשר, כי זה מקטין את החוב האמיתי.

לגבי הלוואה על 140 אלף ש"ח ב120 תשלומים

ניתוח המספרים עבור הלוואה של 140,000 ש"ח (בהנחה של ריבית סבירה להלוואה כזו, נניח סביב 5%-6%):

1. חישוב ההחזר החודשי המשוער​

• החזר חודשי: כ-1,480 עד 1,550 ש"ח בחודש.
• סך הריבית שתשלם על ההלוואה הזו: כ-40,000 עד 46,000 ש"ח לאורך ה-10 שנים.

2. האם זה "מנצח" את המשכנתא?​

כדי לדעת אם זה משתלם, צריך להשוות את זה למה שיקרה במשכנתא באותו זמן:

• במשכנתא: אם לא תשלם עכשיו ותיקח "גרייס" (דחייה), הקרן שלך לא תרד, והריבית תמשיך להצטבר (ריבית דריבית).
• בהלוואה: אתה משלם כ-1,500 ש"ח בחודש, אבל הכסף הזה "קונה" לך שקט מהמשכנתא ומקטין את החוב האמיתי שלך בבנק מהיום הראשון.

3. היתרון האסטרטגי (ה"טריק" הכלכלי)​

אם אתה לוקח את ה-140 אלף האלו כדי לשלם את המשכנתא בזמן שאתה בשכירות:

1. קיבעת החזר נמוך: במקום לשלם משכנתא מלאה של 4,000-5,000 ש"ח יחד עם השכירות (מה שבלתי אפשרי לרוב האנשים), אתה משלם רק 1,500 ש"ח.
2. צמצום חוב: בניגוד לגרייס שבו הכסף "הולך לפח", כאן חלק מה-1,500 ש"ח האלו הולך לכיסוי הקרן של ההלוואה.
3. הגנה ממדד/ריבית: אם המשכנתא שלך צמודה למדד, כל חודש שאתה לא משלם קרן, החוב שלך גדל. ההלוואה הזו עוצרת את הדימום הזה.

4. הנקודה הקריטית – הריבית​

כדי שזה יהיה מהלך גאוני, אתה חייב לוודא שהריבית על ה-140,000 ש"ח נמוכה או לפחות שווה לריבית הממוצעת של המשכנתא שלך.
- אם המשכנתא היא ב-5% וההלוואה ב-8%, אתה מפסיד כסף.
- אם ההלוואה היא ב-4% (למשל מהעבודה או קרן השתלמות), זה מהלך מצוין.

שורה תחתונה:​

אם אתה יכול לעמוד בהחזר של עוד 1,500 ש"ח בחודש בנוסף לשכירות שלך, זה הרבה יותר חכם כלכלית מלקחת "גרייס" בבנק. אתה בעצם בונה לעצמך "משכנתא קטנה" ל-10 שנים שמאפשרת לך להתחיל להוריד את החוב בלי לקרוס תחת הנטל.

 

[יששכר יעקב]

אז ככה,
בדקתי עם הבינה לגבי הויכוח על החזרי משכנתא והנה התשובה לפניכם:

במספרים:​

בסביבת ריבית גבוהה (כמו היום): הריבית היא אכן המרכיב הדומיננטי ביותר בתשלום. בלוח שפיצר ל-30 שנה בריבית של 5%, מרכיב הריבית בתשלום הראשון הוא בערך 80% מההחזר החודשי. לכן, מעבר ל"גרייס" (תשלום ריבית בלבד) יוריד את ההחזר רק ב-20% בערך.

• בסביבת ריבית נמוכה מאוד: אם הריבית הייתה 2%, אז הקרן הייתה תופסת חלק משמעותי יותר, ואז המעבר לגרייס היה מוריד את ההחזר באזור ה-40%.

השורה התחתונה במחלוקת הזו: ככל שהריבית גבוהה יותר והתקופה ארוכה יותר, המרכיב של הקרן בהתחלה קטן יותר, ולכן "ההנחה" של הגרייס קטנה יותר (קרוב יותר ל-20%).

ריבית גרייס"​

- גרייס מייקר את המשכנתא: בגרייס אתה משלם ריבית אבל החוב לא קטן. זה אומר שבחודש הבא תשלם שוב ריבית על אותו סכום בדיוק. זה "פול גז בניוטרל".
- ריבית דריבית: כשדוחים את תשלום הקרן, משלמים בסופו של דבר הרבה יותר ריבית לאורך חיי המשכנתא.

הפן התזרימי​

- הקלה תזרימית: לאנשים שקונים דירה "על הנייר", משלמים שכירות ואין להם יכולת להחזיק גם שכירות וגם משכנתא מלאה – הגרייס הוא "גלגל הצלה". הוא מאפשר לשרוד את תקופת הבנייה.
- הלוואת בלון/גרייס: זה כלי שעוזר למי שחנוק תזרימית כרגע, אבל המחיר הוא יוקר העסקה.

לסיכום​

1. במחלוקת על האחוזים: במשכנתאות ארוכות של ימינו, הקרן היא חלק קטן מאוד מהתשלום הראשוני (סביב 15%-25%), ולכן גרייס לא מוריד חצי מהתשלום אלא הרבה פחות.
2. במחלוקת על הכדאיות: זה כלי יקר מאוד. עדיף "לנשוך שפתיים" ולשלם קרן מהיום הראשון אם אפשר, כי זה מקטין את החוב האמיתי.

לגבי הלוואה על 140 אלף ש"ח ב120 תשלומים

ניתוח המספרים עבור הלוואה של 140,000 ש"ח (בהנחה של ריבית סבירה להלוואה כזו, נניח סביב 5%-6%):

1. חישוב ההחזר החודשי המשוער​

• החזר חודשי: כ-1,480 עד 1,550 ש"ח בחודש.
• סך הריבית שתשלם על ההלוואה הזו: כ-40,000 עד 46,000 ש"ח לאורך ה-10 שנים.

2. האם זה "מנצח" את המשכנתא?​

כדי לדעת אם זה משתלם, צריך להשוות את זה למה שיקרה במשכנתא באותו זמן:

• במשכנתא: אם לא תשלם עכשיו ותיקח "גרייס" (דחייה), הקרן שלך לא תרד, והריבית תמשיך להצטבר (ריבית דריבית).
• בהלוואה: אתה משלם כ-1,500 ש"ח בחודש, אבל הכסף הזה "קונה" לך שקט מהמשכנתא ומקטין את החוב האמיתי שלך בבנק מהיום הראשון.

3. היתרון האסטרטגי (ה"טריק" הכלכלי)​

אם אתה לוקח את ה-140 אלף האלו כדי לשלם את המשכנתא בזמן שאתה בשכירות:

1. קיבעת החזר נמוך: במקום לשלם משכנתא מלאה של 4,000-5,000 ש"ח יחד עם השכירות (מה שבלתי אפשרי לרוב האנשים), אתה משלם רק 1,500 ש"ח.
2. צמצום חוב: בניגוד לגרייס שבו הכסף "הולך לפח", כאן חלק מה-1,500 ש"ח האלו הולך לכיסוי הקרן של ההלוואה.
3. הגנה ממדד/ריבית: אם המשכנתא שלך צמודה למדד, כל חודש שאתה לא משלם קרן, החוב שלך גדל. ההלוואה הזו עוצרת את הדימום הזה.

4. הנקודה הקריטית – הריבית​

כדי שזה יהיה מהלך גאוני, אתה חייב לוודא שהריבית על ה-140,000 ש"ח נמוכה או לפחות שווה לריבית הממוצעת של המשכנתא שלך.
- אם המשכנתא היא ב-5% וההלוואה ב-8%, אתה מפסיד כסף.
- אם ההלוואה היא ב-4% (למשל מהעבודה או קרן השתלמות), זה מהלך מצוין.

שורה תחתונה:​

אם אתה יכול לעמוד בהחזר של עוד 1,500 ש"ח בחודש בנוסף לשכירות שלך, זה הרבה יותר חכם כלכלית מלקחת "גרייס" בבנק. אתה בעצם בונה לעצמך "משכנתא קטנה" ל-10 שנים שמאפשרת לך להתחיל להוריד את החוב בלי לקרוס תחת הנטל.

בקצרה על התשובה הארוכה
לא בודקים על משכנתאות בAI בכלל, ובפרט כשיש יועצים
מה גם שהוא בסה"כ סיכם את מה שנכתב, שתלוי בגובה הריבית....

 

[הדקדקן]

בקצרה על התשובה הארוכה
לא בודקים על משכנתאות בAI בכלל, ובפרט כשיש יועצים
מה גם שהוא בסה"כ סיכם את מה שנכתב, שתלוי בגובה הריבית....

קצת חבל לזלזל
לרבים הסיכום הזה שפך אור בצורה הבהירה ביותר
ייש"כ @יוסי זילבר.
לא היה אפשר להסביר את זה יותר טוב

 

[יששכר יעקב]

קצת חבל לזלזל
לרבים הסיכום הזה שפך אור בצורה הבהירה ביותר
ייש"כ @יוסי זילבר.
לא היה אפשר להסביר את זה יותר טוב

חלילה מלזלזל
אבל משכנתאות זה תחום מאוד דינמי ומשתנה והבינה מרבה להטעות

 

[הדקדקן]

חלילה מלזלזל
אבל משכנתאות זה תחום מאוד דינמי ומשתנה והבינה מרבה להטעות

יתכן
ולכן מה?
בסיכום הזה אין שום טעות
והוא נותן לאנשים יכולת להבין בצורה בהירה את אשר לפניהם

 

[יששכר יעקב]

יתכן
ולכן מה?
בסיכום הזה אין שום טעות
והוא נותן לאנשים יכולת להבין בצורה בהירה את אשר לפניהם

מחילה, לא דייקתי בדבריי
הוא לא רק מרבה להטעות, הוא בדרך כלל מטעה
יש כאן רקע יפה על תחום המשכנתאות אבל לגוף הדיון על העלות הכלכלית של הלוואת גרייס הוא מטעה לענ"ד

 

[עילית 2]

מי שרוצה להשקיע במקביל בדירה אחרת למי זה אמור להפריע?

אז למה הם בכלל שאלו על זה?

 

[עילית 2]

ידוע לכם האם הפרויקט מיועד בעי עבור זוצי"ם, או שלמשפחות עם ילדים יותר בוגרים גם יש מה לחפש שם?