מידע שימושי עזבו את מחיר למשתכן! אתם מפסידים כסף (והרבה)

[די]

ב 2020 אנחנו קנינו במחיר למשתכן 3 חדרים ב - 970 וחברים בחופשי 1150 לדירת 3 חד' עם אופציה שהיתה מוכנה להם אחרי שנתיים ולנו אחרי 5
שתי הדירות ברמה ד' הקבלן אחר

אז אתה זכית אצל הקבלן הכי יקר וחברים שלך קנו אצל הקבלן הכי זול...
לשם השוואה המחיר הממוצע של 3 חדרים בשוק החופשי היה 1.3 מיליון, ובמחיר למשתכן היו דירות גם ב750 אלף ש"ח.

 

[משפחה מאושרת]

באופן גורף זה ודאי לא נכון, באופן פרטני אם למישהו יש עסקה ממש מציאה, לא בהכרח שווה לו לומר אוטומטית לא רק בגלל מחיר למשתכן.
בנימה אישית - הזוגות שסביבי במשפחה המורחבת, כולל אנחנו ב"ה, זכו במחיר למשתכן רובם תוך 2-4 שנים, ובמקומות טובים, כל פעם בררו לפי הקיים בשוק סיכויי זכיה+מקום מומלץ. הזוג היחיד שלא זכה בחר לעשות עסקה מצוינת בחיפה, בהון עצמי נמוך יחסית, שאמורה להניב לו בע"ה רווח נאה דומה.

 

[elyahugold]

כמתווך בעיר צפת זה חד משמעית לא נכון

נ.ב. צפת זה פריפריה מאוד מבוקשת עם מחירים יחסית גבוהים ביחס לשאר הערים

 

[מדבר נדל"ן]

אז אתה זכית אצל הקבלן הכי יקר וחברים שלך קנו אצל הקבלן הכי זול...
לשם השוואה המחיר הממוצע של 3 חדרים בשוק החופשי היה 1.3 מיליון, ובמחיר למשתכן היו דירות גם ב750 אלף ש"ח.

לא מדויק.
ב2020 המחיר לדירות 3 ח' בנויות אכן היה כ-1.35 מיליון, אבל על הנייר דירות 3 חדרים נמכרו גם ב1.050 מיליון, זהו. (5 חדרים נמכרו ב1.5 מיליון)
במחיר למשתכן היה קצת יותר זול מ-950 אלף אבל לא ב750.

 

[די]

לא מדויק.
ב2020 המחיר לדירות 3 ח' בנויות אכן היה כ-1.35 מיליון, אבל על הנייר דירות 3 חדרים נמכרו גם ב1.050 מיליון, זהו. (5 חדרים נמכרו ב1.5 מיליון)
במחיר למשתכן היה קצת יותר זול מ-950 אלף אבל לא ב750.

דירות 3 חדרים על הנייר ברמה ד' עלו 1.3 (אצל נתיב, וולפסון וכדומה. ייתכן והיו קבלנים קטנים שמכרו לקבוצות במחירים זולים יותר, אבל בגדול המחיר היה כנ"ל). גם ברמה ג' דירות בנויות עלו 1.3 מיליון.
במחיר למשתכן היו דירות 3 חדרים של פחות מ80 מ"ר ב750 אלף, ודירות של יותר מ90 מטר עם אופציה ב850 אלף.
כמו שכתבתי, בדקתי בזמנו בשביל מישהו שזכה אצל הקבלן בכמה הוא מוכר את אותה דירה בדיוק בשוק החופשי, והפער היה 470 אלף ש"ח (850 לעומת 1.32) כלומר כמעט מיליון ש"ח במשכנתא עם הריבית.

 

[הכל טוב !!]

לא מדויק.
ב2020 המחיר לדירות 3 ח' בנויות אכן היה כ-1.35 מיליון, אבל על הנייר דירות 3 חדרים נמכרו גם ב1.050 מיליון, זהו. (5 חדרים נמכרו ב1.5 מיליון)
במחיר למשתכן היה קצת יותר זול מ-950 אלף אבל לא ב750.

בדיוק
לזה כוונתי

 

[הכל טוב !!]

אז אתה זכית אצל הקבלן הכי יקר וחברים שלך קנו אצל הקבלן הכי זול...
לשם השוואה המחיר הממוצע של 3 חדרים בשוק החופשי היה 1.3 מיליון, ובמחיר למשתכן היו דירות גם ב750 אלף ש"ח.

750 היה מחיר של רמת אבהם בשנים האלו בפירוש לא של רמה ד' !

 

[די]

750 היה מחיר של רמת אבהם בשנים האלו בפירוש לא של רמה ד' !

במשתכן היה ברמה ד' ב750.
אני יכול להביא לך כתובת מדויקת ותשאל אותם.

 

[תותים בלבן]

קרוב משפחה שלי קנה בזמנו (לפני כ 8 שנים בערך) ברמה ג' בפרוייקט של כרמל 3 חדרים ב900 אלף אולי פחות (דירות שנשארו) הקטע שהיה קומבינה מגעילה שעקצו אותם, כביכול משהו "תיווך" להם את הדירה ומכר סיפור כיסוי שהוא זכה ואין לו כסף לממש את הזכיה כדי לקנות, אז מוכר את הזכות שלו ב100 אלף ש"ח, ותכלס כשהם באו לעו"ד ונתנו להם לבחור איזו דירה שרוצים קומה וחזית... רק אח"כ הם קלטו את המהלך שיכלו לקנות ישירות מהחברה...
הם לא מתחרטים כי הדירה הכפילה את עצמה פי 2.5 תוך שנים ספורות!

 

[הכל טוב !!]

750 היה מחיר של רמת אבהם בשנים האלו בפירוש לא של רמה ד' !

ב 2020 בטוח שלא לפני ?!

 

[אשחור אבי תקוע]

נראה לי שהאשכול סטה לעניני היסטוריה....
אין חולק על כך שפעם הרבה אנשים הרויחו המון כסף ממחיר למשתכן
כנראה גם שאין חולק על כך שגם פעם היו אנשים שנפלו בהגרלות ספציפיות
הדיון אמור להיות על מכאן ולהבא האם יש מה להמליץ לזוג צעיר לחכות למחיר למשתכן
מבחינת סיכוי הזכיה ומבחינת הרווח

 

[סברא]

כנראה משהו שלא כולם יאהבו לשמוע, בטח לא אלו שיושבים ומחכים להגרלות בקוצר רוח
אבל מישהו חייב להגיד את האמת:
התפיסה שמחיר למשתכן היא תמיד העסקה הכי טובה בשוק – פשוט "פאסה".
היא הייתה נכונה ל-2018 - 2023, פחות ב-2026.

אנשים עדיין חיים את הזכיות של פעם בירושלים, בבית שמש ובמרכז, שם חילקו מתנות של ממש והרווחים היו במיליונים.
היום, כשמסתכלים על הפרויקטים בפריפריה, מבינים שזה פשוט מוצר אחר לגמרי.

זו הסיבה שאתם מפסידים כסף

1. המדד שוחק את ההנחה: בפריפריה הפער בין מחיר הזכייה למחיר השוק הרבה יותר קטן ממה שהיה במרכז. כשאתם מחכים 5 שנים למפתח, מדד תשומות הבנייה פשוט שוחק את כל הרווח שלכם. בסוף אתם משלמים כמעט מחיר שוק על דירה שתקבלו בעוד חצי עשור. זו לא הנחה, זו הלוואה יקרה מהמדינה.
   
   
2. מלכודת השכירות: בירושלים ובמרכז הביקוש קשיח. בפריפריה - ביום שבו הבניין מוכן, נפלטים לשוק מאות דירות להשכרה בבת אחת. מחירי השכירות פשוט מתרסקים כי כולם משקיעים שמחפשים שוכר. מי שבנה על זה שהשכירות תכסה לו את המשכנתא – הולך להביא הרבה כסף מהבית בכל חודש.
   
   
3. ההון שלכם מושבת: בזמן שאתם מחכים לזכייה המיוחלת, הכסף שלכם סתם שוכב בבנק. בשוק החופשי, עם קצת שכל ואיתור נכון של פרויקטים ועסקאות טובות ובניהול מו"מ מקצועי, אתם יכולים לייצר עליית ערך ותזרים כבר עכשיו. ללא המתנה ובלי לחיות באשליות.
   
   
4. הכלא של ה 5 שנים: החוק אוסר עליכם למכור את הדירה במשך 5 שנים מהאכלוס (או 7 מהזכייה).
   ואתם תקועים עם נכס שאתם לא יכולים לממש. בזמן שבשוק החופשי הייתם יכולים לעשות 'אקזיט' או לשפר דיור.
   כאן אתם 'בני ערובה' של הרגולציה, ורואים מהצד איך הזדמנויות אחרות בורחות לכם.

המשחק בפריפריה שונה לגמרי, והמספרים מראים שעדיף נכס מניב ביד, מאשר "הנחה" על הנייר שנעלמת עם כל מדד שמתפרסם.

(נ.ב. זו דעה אישית וזכותו של כל אחד לחלוק )

 

[אחד מן המנין]

זכיה באלעד (עקב ביטול זכיה בדירה בהנחה מ2024)
מישהו יודע עד כמה הזכיה שווה? (דירת 4 חדרים קומה 5)

 

[מבוזבזת]

ממה ש

זכיה באלעד (עקב ביטול זכיה בדירה בהנחה מ2024)
מישהו יודע עד כמה הזכיה שווה? (דירת 4 חדרים קומה 5)

שווה מאוד
אם תגיד כמה עולה הדירה אוכל להשוות למחירים של דירה קיימת

 

[אחד מן המנין]

ממה ש

שווה מאוד
אם תגיד כמה עולה הדירה אוכל להשוות למחירים של דירה קיימת

109 מטר + מרפסת סוכה 22 מ''ר, 1,840,000

 

[עוד ירושלמי]

109 מטר + מרפסת סוכה 22 מ''ר, 1,840,000

ברור ששווה
בשוק החופשי לא תמצא כזה דבר.

 

[אחד מן המנין]

ברור ששווה
בשוק החופשי לא תמצא כזה דבר.

אני מדבר כהשקעה (למכור בעוד 5 שנים, ההגרלה הייתה ב2024 כאמור) , מה ההפרש בפועל ממחיר השוק

 

[מבוזבזת]

109 מטר + מרפסת סוכה 22 מ''ר, 1,840,000

זה מחיר באלעד של דירת 3 חדרים 75 מטר, ישנה ולא משופצת, באיזורים לא מבוקשים.

אז הדירה שזכית ממש שווה
גם השכירות באלעד יקרה מאוד ותרוויח עליה יפה עד שתוכל למכור.

 

[אחד מן המנין]

זה מחיר באלעד של דירת 3 חדרים 75 מטר, ישנה ולא משופצת, באיזורים לא מבוקשים.

אז הדירה שזכית ממש שווה
גם השכירות באלעד יקרה מאוד ותרוויח עליה יפה עד שתוכל למכור.

עזר לי מאד
תודה

 

[שוקי123456]

109 מטר + מרפסת סוכה 22 מ''ר, 1,840,000

זה מחיר באלעד של דירת 3 חדרים 75 מטר, ישנה ולא משופצת, באיזורים לא מבוקשים.

אז הדירה שזכית ממש שווה
גם השכירות באלעד יקרה מאוד ותרוויח עליה יפה עד שתוכל למכור.

וכמה בערך המחיר בשוק החופשי לדירה דומה למה שהם כתבו (110 מטר + מרפסת) ?