מידע שימושי ועד דיור לקהילות מודיע על פרויקט בניה מוזל בהר יונה

[משתכנז]

המסקנה שלי שהרעיון הוא מדהים
כל הכבוד לרב אברהם סלונים והרב נתן רוזנבלט על היוזמה ועל הדאגה
אבל כרגע אני לא מספיק במין איך מגיעים למספרים האלה

טוב שתיקנת את ההודעה שלך כי לפני זה כתבת שבטוח יעלה יותר ₪ מהמחיר המוצג כעת.
אני לא מבין. פשוט לא מבין. כשאתה מדבר על עמנואל על קבוצת רכישה שאף אחד לא מתיימר להתחייב על מחיר סופי=הכל בסדר
כשאתה מדבר על הר יונה ששם מדובר ברכישה מיזם עם ערבות חוק מכר שם אתה בטוח שהמחיר הסופי יהיה יותר יקר מהמוצג. איך זה יכול להיות?! נשגב מבינתי
יציבא בארעא וגיורא בשמי שמיא.

 

[הנדלניסט]

טוב שתיקנת את ההודעה שלך כי לפני זה כתבת שבטוח יעלה יותר ₪ מהמחיר המוצג כעת.
אני לא מבין. פשוט לא מבין. כשאתה מדבר על עמנואל על קבוצת רכישה שאף אחד לא מתיימר להתחייב על מחיר סופי=הכל בסדר
כשאתה מדבר על הר יונה ששם מדובר ברכישה מיזם עם ערבות חוק מכר שם אתה בטוח שהמחיר הסופי יהיה יותר יקר מהמוצג. איך זה יכול להיות?! נשגב מבינתי
יציבא בארעא וגיורא בשמי שמיא.

מאד פשוט
הקרקע בעמנואל זמינה לבניה מיידית מה שמביא אותנו למחירי בניה של עכשיו ולא עתידי וגם חוסך כסף במימון קרקע
בקרקע בעמנואל אין רווח יזמי של 15% לפחות כמו בהר יונה
ברכישה מיזם יש מע"מ
בעמנואל יש פועלים פלסטינים
הפיתוח בעמנואל אפסי
בעמנואל מחיר סופי של דירה לפי האומדנים מגיע לכ12,000 ש"ח למ"ר בעוד בהר יונה זה מגיע ל13,300 ש"ח למ"ר
רק הפער של הרווח יזמי מדביק את הפער

 

[פתרון דיור]

אם זה עסקה מותנה שחלק מהדירות הגדולות צריכים להימכר ביוקר וחייבים לרכוש את כל המחסנים לפי 10,000 ש"ח למ"ר וחייבים לרכוש את כל החניות ב100,000 ש"ח למ"ר וחייבים לרכוש את כל ה19,000 מ"ר מסחרי במחיר מסוים והכל מותנה אז יש לו אפשרות קלה לצאת מהעסקה.

אתה כותב את זה מידיעה?

 

[הנדלניסט]

אתה כותב את זה מידיעה?

לא
אבל העלו כאלה טענות להסביר את המחיר הזול

 

[פתרון דיור]

לא
אבל העלו כאלה טענות להסביר את המחיר הזול

כתבת את דבריך די בנחרצות!
אני לא כ"כ מבין את הרציונל להמליץ על קבוצת רכישה בעמנואל,
ולהסתייג מפרויקט שמנוהל ע"י עסקנים עם מוניטין, והלקוח מוגן לפי חוק המכר?
אולי הינך מתגורר או מושקע בעמנואל?
גם א"כ לא צריך להוריד מהר יונה המבוקשת ע"י רבים, כדי שעמנואל תצליח ג"כ, יש מקום לכולם!

 

[הנדלניסט]

אני הכי בעד הר יונה שקיים רק שהמחיר היא לא הגיונית ושאלתי שאלות בלי לקבל תשובות.

למה אני מדמה לעמנואל? כי בעמנואל היו קבוצת יורים הדואגים לטענתם לציבור החרדי שהסבירו למה אי אפשר לבנות בכל כך זול בקבוצת רכישה על אף שמנהלי הקבוצה בעמנואל הם אנשי נדל"ן מדרגה א'
פתאום כשמגיע כזה פרויקט בהר יונה שעל פניו אמור להיות יקר בהרבה יותר מ1,300 ש"ח למ"ר לפי האומדנים שלהם והם כולם נאלמים דום.

 

[משתכנז]

אני הכי בעד הר יונה שקיים רק שהמחיר היא לא הגיונית ושאלתי שאלות בלי לקבל תשובות.

למה אני מדמה לעמנואל? כי בעמנואל היו קבוצת יורים הדואגים לטענתם לציבור החרדי שהסבירו למה אי אפשר לבנות בכל כך זול בקבוצת רכישה על אף שמנהלי הקבוצה בעמנואל הם אנשי נדל"ן מדרגה א'
פתאום כשמגיע כזה פרויקט בהר יונה שעל פניו אמור להיות יקר בהרבה יותר מ1,300 ש"ח למ"ר לפי האומדנים שלהם והם כולם נאלמים דום.

פשוט מאד. בפרויקט בהר יונה יש ערבות חוק מכר ולכן אפשר לישון רגוע בקשר למחיר ובעמנואל אין ערבות חוק מכר.
בהר יונה יש התחייבות למחיר סופי ובעמנואל אין.
יחי ההבדל הגדול.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

רק ציינתי ומי שהבין את הכוונה מבין את הכוונה שבעצם צריך לקחת בחשבון למגורים של למעלה מ50 משפחות בבניין עם סוכות קטנות ממש.


לגבי עלות פיתוח פנים מגרש
החברות שכבר בנו שם שזה עמירון, אפי קפיטל, נתיב, וערלוי זה הסכום שעלה להם לפחות במגרשים קלים בהרבה לפני כמה שנים

ברור שידעתי
אני מדבר על העבודות הפיתוח של הקירות תמך בתוך המגרשים בעצמם
לגבי החניה גם לא קבלתי תשובה

המסקנה שלי שהרעיון הוא מדהים
כל הכבוד לרב אברהם סלונים והרב נתן רוזנבלט על היוזמה ועל הדאגה
אבל כרגע אני לא מספיק במין איך מגיעים למספרים האלה

שאלת טוב, לצערי איני יכול לענות כאן. אך תאמין לי ולו שבנאדם שם רבע מליארד שח (!!!) הוא בודק קצת לפני...

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מה הכוונה צריך לשאול אותם?

אתה מכיר אותי אישית שנים ארוכות ויודע שאני מדבר על כל נושא בעולם מלבד דברים שאני מעורב בהם כעו"ד, אתיקה.

זה לא ידוע האם הם הולכים לבנות בעצמם או להביא קבלן אחר?

ידוע רק אני לא מורשה לדבר

וזה נ"מ גדולה, יזם שהוא גם הקבלן ביצוע יכול לחסוך בעלויות בצורה משמעותית, לעומת יזם שמביא קבלן ביצוע שהקבלן צריך גם להרוויח.

השאלה שלך חכמה כמו כל מה שאתה כותב כאן (כולל בדברים אישיים שהתייעצתי איתך) אך כאמור: אתיקה, סורי

גם צריך לדעת איזה קבלן ביצוע יביא? איזה פרויקטים כבר עשה וכו'?

האנשים הללו עם ניסיון (שקט, כי הביצוע נסתר) של המון פרוייקטים, כולל אגב בהר יונה עצמה למרבה האירוניה...

 

[פתרון דיור]

אך תאמין לי ולו שבנאדם שם רבע מליארד שח (!!!) הוא בודק קצת לפני...

מי שם רבע מליארד ש"ח על הפרויקט? היזם או ר' אברהם סלונים?

 

[אוריאל שורצברט]

אתה מכיר אותי אישית שנים ארוכות ויודע שאני מדבר על כל נושא בעולם מלבד דברים שאני מעורב בהם כעו"ד, אתיקה.


ידוע רק אני לא מורשה לדבר


השאלה שלך חכמה כמו כל מה שאתה כותב כאן (כולל בדברים אישיים שהתייעצתי איתך) אך כאמור: אתיקה, סורי

האנשים הללו עם ניסיון (שקט, כי הביצוע נסתר) של המון פרוייקטים, כולל אגב בהר יונה עצמה למרבה האירוניה...

אוקי, מקובל שלך אסור לענות בגלל אתיקה של עו"ד
שאלתי רק כי ענית "למאי נפק"מ" האם הוא רק יזם או גם קבלן ביצוע.
אבל.. לדעתי כדאי שתעביר הלאה למי שהוא לא עו"ד ומותר לו לענות על שאלות, שכדאי לענות לציבור על השאלות שנשאלו כדי שזה לא יתפרש בטעות כהתחמקות.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מי שם רבע מליארד ש"ח על הפרויקט? היזם או ר' אברהם סלונים?

היזם, הוא צריך להביא סכום כזה תוך חודשיים, אז לפני שתוקפים: כמה אנשים אתה מכיר שיכולים לעמוד בזה?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אוקי, מקובל שלך אסור לענות בגלל אתיקה של עו"ד
שאלתי רק כי ענית "למאי נפק"מ" האם הוא רק יזם או גם קבלן ביצוע.
אבל.. לדעתי כדאי שתעביר הלאה למי שהוא לא עו"ד ומותר לו לענות על שאלות, שכדאי לענות לציבור על השאלות שנשאלו כדי שזה לא יתפרש בטעות כהתחמקות.

הבנתי היטיב השאלה, התכוונתי שלקונה המצוי זה לא נפק"מ משום שהיזם חייב לו בכל מקרה ויש לו ערבות על הכסף.

 

[פתרון דיור]

היזם, הוא צריך להביא סכום כזה תוך חודשיים,

לרמ"י! בקיצור כל יזם שזוכה במכרז,

אז לפני שתוקפים:

ממש לא תקפתי...

 

[zvi g]

שאלה למבינים
סליחה על הסטייה מהנושא
3 חדרים ברייסדור בעפולה בבניין בוטיק 4 דיירים 86 מ"ר+ 7.5 מ"ר מרפסת סוכה חדש מהנילונים
האם מחיר של 1350000 נחשב יקר או זול או מחיר סביר
(קונה להשקעה טווח ארוך)

 

[אדיר נוף הגליל]

כולם עולים להר

 

[אוריאל שורצברט]

מחיר חניה מקורה 100000 ש"ח הזוי מי שלא קונה לא מקבל חניה מוצמדת בטאבו כלל
מחיר מחסן 10000 למ"ר יקר להחריד
ושוב זה מעלה למי שקונה נטו הדירה בלבד כשאין לו כיום כסף לקנות
ובתמורה מקבל בניין של פנימיה
זה שזה מנוצל וכ"ו זה לא אומר שהבניין לא נעשה מסורבל לתוספות וגודל של סוכות וכו
המתנה במעלית מאות ילדים בבניין
הגיע הזמן לפרסם לציבור את החוזה והמחירים בפועל ולא רק ממוצע ודברים מעורפלים
ואני לא אומר שהאנשים לא אמינים אבל כשמוכרים דירות לעוד חמש שנים
ולא רק, שקיפות זה הדבר הראשון הנדרש

מנין לך הנתונים שכתבת על מחסן וחניה?
אני שמעתי אחרת, שכל דירה מקבלת חניה, חניה מקורה תימכר ב 10,000 שח (לא למחיר למ"ר)
כל דירה מקבלת מחסן.
המחיר ההממוצע הוא 13,300 שזה אומר שחלק דירות ימכרו ביותר וחלק בפחות. מן הסתם דירות 3 חדרים ימכרו ביותר ו5 חדרים בפחות. ומרפסת תחושב לפי 0.33
כך שמעתי. אם יש למישהו נתונים מאומתים שיעלה.

 

[8821]

שאלה למבינים
סליחה על הסטייה מהנושא
3 חדרים ברייסדור בעפולה בבניין בוטיק 4 דיירים 86 מ"ר+ 7.5 מ"ר מרפסת סוכה חדש מהנילונים
האם מחיר של 1350000 נחשב יקר או זול או מחיר סביר
(קונה להשקעה טווח ארוך)

סביר
וקח בחשבון שעפולה עלית מפוצצת משקיעים והמחירים שם אם יעלו יקח הרבה זמן לפחות 2030
יש שם גם מחיר למשתכן שמשתחרר חלק עכשיו וחלק ב-29 וזה 500 יח"ד והרוב ימכרו כי רוב הזוכים חילונים והשכונה חרדית
וכך בחשבון שקשה מאוד להשכיר והמחירים שם נמוכים מאוד
בקיצור להשקעה עדיף מקום אחר (מה לעשות שאתה לא הראשון שחשב על זה)

 

[חיים לשם]

הנדון: ניתוח סיכונים – פרויקט מגורים ומסחר בהר יונה

בהתאם לנתוני התכנון והעלויות שנמסרו, להלן סקירה מקצועית של הסיכונים המרכזיים בפרויקט המוצע במתחם המשתרע על כ־34 דונם ובו זכויות לבניית כ־1,158 יחידות דיור לצד שטחי מסחר משמעותיים.

1. צפיפות חריגה של יחידות הדיור
הפרויקט משקף צפיפות של למעלה מ־30 יחידות דיור לדונם – נתון הנחשב גבוה במיוחד בקנה מידה ארצי, ובפרט במתחמי מגורים רחבי היקף. צפיפות מסוג זה עלולה להוביל למורכבות תכנונית והפחתת האטרקטיביות השיווקית של המתחם (6 דירות בקומה, סוכות קטנות). בנוסף, בהיעדר היתכנות ממשית לשינוי תב"ע, קיים קושי מהותי לבצע התאמות תכנוניות בעתיד.
לסיכום אין אפשרות לשינוי תב"ע

2. היקף מסחר עודף ביחס להיקף המגורים
התכנון כולל כ־19,000 מ"ר שטחי מסחר, בעוד שהמקובל בשוק עומד על כ־3–5 מ"ר מסחר ליחידת דיור – כלומר צורך משוער של כ־4,700 מ"ר בלבד. עודף משמעותי של שטחי מסחר עלול ליצור קושי באכלוס, לחץ להורדת מחירים, פגיעה בתזרים והכבדה על קבלת ליווי פיננסי מצד גורמים מממנים.
לסיכום אין שווי למסחרי במחיר הקרקע

3. עלות קרקע גבוהה ועלויות פיתוח שאינן סופיות
עלות הקרקע עומדת על כ־210,000 ש"ח ליחידה לפני מע"מ (כ־247,800 ש"ח לאחר מע"מ), כאשר המחיר אינו כולל פיתוח פנים־מגרשי. אומדן ראשוני לפיתוח הפנימי עומד על לפחות כ־120,000 ש"ח ליחידה, טרם הבאת בחשבון עלויות נוספות אפשריות. מצב זה מייצר חוסר ודאות תקציבי מהותי כבר בשלבי הפרויקט הראשונים.

4. מורכבות הנדסית בשל טופוגרפיה
פערי גובה של מעל 30 מטר במגרש מחייבים הקמת קירות תמך ועבודות עפר נרחבות. עבודות אלו ידועות כבעלות פוטנציאל לחריגות תקציביות, הארכת לוחות זמנים והגדלת סיכוני הביצוע – גורמים בעלי השפעה ישירה על רווחיות הפרויקט.

5. דרישות חניה והשלכות כלכליות
תקן החניה למגורים (0.5 חניה ליחידה) יחד עם דרישות החניה למסחר (חניה אחת לכל 40 מ"ר) מובילים לצורך בכ־800 מקומות חניה לפחות. בשל הצפיפות והבינוי המוצע, סביר כי חלק ניכר מהחניות יידרשו להיות תת־קרקעיות, בעלות מוערכת של כ־100,000 ש"ח לחניה. מדובר בתוספת תקציבית מהותית העלולה להשפיע באופן ישיר על מחיר המכירה הנדרש.

6. עלויות מימון הקרקע
עלות קרקע כוללת של כ־243 מיליון ש"ח לפני מע"מ, במימון לתקופה של כשנתיים ובריבית משוערת של 6% שהיא זולה במיוחד עשויה להוביל להוצאות מימון גבוהות במיוחד. כל עיכוב בביצוע צפוי להגדיל משמעותית את עלויות המימון ולהכביד על תזרים הפרויקט.

7. רווח יזמי ומחיר מכירה נדרש
בהינתן מכלול העלויות – קרקע, פיתוח, חניה, בנייה, מימון וניהול – היזם נדרש להגיע לשיעור רווח יזמי מינימלי של כ־15% על מנת להצדיק כלכלית את ההשקעה. לאור אי־הוודאות בנוגע לעלויות הפיתוח והעבודות ההנדסיות, קיים ספק אם ניתן יהיה לשווק את הדירות במחיר יעד של כ־13,300 ש"ח למ"ר ולהשיג רווחיות מספקת.

שמעתי ממבין בעניין
שהמחיר בניה של כל חניה מקורה
הוא 180- 200 אל"ש

 

[מפלפל בחכמה]

מענין האם אתה משתייך לוויזניץ?
כי אם באמת המצב כפי שאתה מתאר מידיעה אז מה יש להם לחפש עכשו הרפתקאות לעוד 5 שנים בהר יונה , וכי חסר לאיפה להתרחב בעפולה אם המציאות דבש כדבריך ?

קודם כל כן - חסר לאיפה להתרחב, עתודות הבניה בעפולה לקראת סיום, חוץ מזה המחירים יותר יקרים ומחפשים מקום יותר זול
והעיקר אמר החכם 'אם ויז'ניץ מדברים על הר יונה - זה סימן שכבר אפשר לעבור לעפולה'
וההסבר לאלו שלא מבינים - עד שהעיר לא היתה מפותחת מספיק מבחינת כל הצרכים ויז'ניץ לא רצתה להתחיל פרוייקטים במקומות אחרים , ואם עכשיו מנסים עוד פתרונות סימן שב''ה בעפולה כבר אוחזים בשיא ההתפתחות.