- הוסף לסימניות
- #361
מנסיון אישי לוקח לאמבולנס 20 דקות מרמה ד עד שערי צדק! כמובן זה כשאין פקקים.
סקירה המגדל בכניסה לרמה ד' 3 הופקד להתנגדויות
- הוסף לסימניות
- #362
- הוסף לסימניות
- #363
שותפיו החרדים של וויטקוף רוכשים קרקעות מנזר ליד בית שמש ב־900 מיליון שקל | כלכליסט
שותפיו של השליח המיוחד למזרח התיכון, מהשחקנים הבולטים בנדל"ן בארה"ב, הם בין הרוכשים של 450 דונם מאדמות מנזר בית ג'מאל סמוך לבית שמש. הפרויקט שנמצא בהליכים משפטיים צפוי להוסיף אלפי יחידות דיור לעיר
מניו יורק לבית שמש: שותפי הנדל"ן החרדים של סטיב וויטקוף השקיעו מאות מיליונים ברכישת קרקע בעיר המתחרדת. אבי ואלי שְרוֹן (Schron) שמנהלים את חברת הנדל"ן שהקים אביהם רובין, Cammeby’s International Group (קמבי'ס), הם משקיעים מרכזיים בעסקה לרכישת 450 דונם ונחשפים כאן לראשונה. מדובר במחצית מקרקעות בית ג'מאל סמוך לבית שמש, בתמורה ל־900 מיליון שקל בעסקה שנחתמה בתחילת אפריל השנה
החברה שהמטה שלה בדרום מנהטן שותפה עם חברת הנדל"ן של סטיב וויטקוף, שליח הממשל האמריקאי למזרח התיכון, בבעלות של אייקון ניו יורקי - מגדל וולוורת' (Woolworth Building), אותו קנו בשנת 1998. השותפים מחזיקים יחד עד היום ב־27 מתוך 57 הקומות. את 30 הקומות העליונות מכרו ב־2012 לקבוצת משקיעים שהסבה אותן לדירות יוקרה.
המרוויחה הגדולה מהעסקה בבית שמש היא זיוה כהן, בעלת חברות הנדל"ן קדמת עדן ופרחי רמת בית שמש. 300 מיליון השקלים שהיא השקיעה לפני כעשור ברכישת כ־900 דונם בבית שמש מהמנזר הסלזיאני קתולי ששוכן בבית ג'מאל, הניבו לה כעת סכום הגבוה פי שלושה. ועוד ידה נטויה - משום שהיא עדיין הבעלים של המחצית האחרת של המתחם. אך זה לא היה פשוט. חלפו 20 שנה מאז הפעם הראשונה שהיא הגיעה להסכמות עם עו"ד דוד שמרון שמייצג את המנזר, והדרך היתה רצופה במאבקים משפטיים שנמשכים כבר עשור והם עדיין לא הסתיימו.
ראש העיר לא עודכן על הקמת אלפי יח"ד
המתחם שנמצא בתפר שבין בית שמש הוותיקה שמצפון, לשכונות החדשות מדרום לו ולכן נחשב לעתודה חשובה לצמיחת העיר. ב־9 באפריל השנה התווספה הערת אזהרה שמציינת את התחייבותה של כהן להעביר מחצית מהמגרש לקבוצת המשקיעים החרדית שמוביל שלמה ברונר, ותשלם לכהן 900 מיליון שקל.
כאמור, שתי השלוחות המרכזיות בקבוצה החרדית של ברונר הן אבי ואלי שרון, וקבוצה שבמרכזה טדי ליכטשיין יזם נדל"ן גם הוא חרדי אמריקאי, בעלים של בתי אבות ומתחמי דיור מוגן בניו יורק ובפלורידה.
האחים שרון ישקיעו כ־195 מיליון שקל. סכום שאותו ישקיע גם ליכטשיין. הוא גם צירף כמה אנשי עסקים נוספים שישקיעו יחד כ־29 מיליון שקל. עוד בקבוצה היזמים יחיאל דוד פוטש, אלימלך פישר, מרדכי מזרחי ובן ציון מזרחי. בסך הכל הקבוצה תעמיד מהונה העצמי סכום של 440 מיליון שקל, ואת היתרה יגייסו מהבנקים.
קמביס' של משפחת שרון נוסדה על ידי האב רובין ב־1967, ופועלת בעיקר בניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט. הערכות הן כי היא מחזיקה מעל ל־20 אלף דירות, מתחמי דיור, דיור מוגן ושטח מסחר ותעסוקה בשווי של 13 מיליארד דולר. מלבד הקשר העסקי עם שליחו של הנשיא טראמפ, היה לחברה עסקה עם אביו של הנשיא, לאחר שרכשה ממנו בשנת 2003 מתחמי דיור להשכרה עם כ־6,000 דירות. רובין שרון היה לפני כעשור אחד מבעלי השליטה בבנק דיסקונט משום שהיו בידיו במשך כעשור עד שנת 2014 כ־7.3% ממניות הבנק.
שחקן נדל"ן מרכזי נוסף בפרויקט הוא נחשון קיויתי בעל קבוצת ב.ס.ר. קיויתי נכח בדיון שהתקיים בינואר בוועדה המחוזית ירושלים במסגרת ההליכים לקידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמת שכונה במתחם. בשיחה עם כלכליסט הסביר כי בשלב זה הוא יועץ הנדסי לזיוה כהן ויפעל בשיתוף פעולה גם עם קבוצת ברונר. לא מופרך להעריך כי ב.ס.ר שמתמחה בייזום והקמה של פרויקטים למשרדים ומגורים תהפוך בעתיד לשותפה בפרויקט.
שלמה ברונר אינו מהמשקיעים בפרויקט, אך הוא מנהל אותו ומקבל ההחלטות הבלעדי בו. לברונר וב.ס.ר היסטוריה ארוכה של שיתופי פעולה, בין היתר על מגרש של משפחת ברונר הוקמו בנייני ב.ס.ר 3 ו־4 בבני ברק, וב.ס.ר סיטי בפתח תקווה.
עם העובדה שכהן עשתה עסקה מצוינת קשה להתווכח, השאלה האם הרוכשים הימרו נכון. מהריבית שהם יקבלו עבור השקעתם אפשר ללמוד על הערכתם את הסיכון. ההון העצמי שיושקע ירשם כהלוואת בעלים אותה יוכלו לקבל מהכנסות הפרויקט בתוספת ריבית של 12% לשנה. שיעור הריבית משקף את הסיכון הכרוך בעסקה בגלל כמה סוגיות שיתבהרו רק בעוד כמה שנים. ראשית, עדיין אין תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת לבניית השכונה החדשה. הדיון בוועדה המחוזית בתוכנית שקידמה כהן עם קיויתי לבניית 12,800 דירות בשטח ואמור היה להתקיים בינואר, נדחה לבקשת ראש העיר שמואל גרינברג מיהדות התורה, משום שהתוכנית לא תואמה עימו.
בשיחה עם כלכליסט גרינברג מסביר כי יסכים לקידום התוכנית רק אם תכיל מספיק שטחי תעסוקה ומסחר. על פי גישתו נדרשים יותר מ־250 אלף מ"ר שהם כחמישה מגדלים. לדבריו, ההכנסות מתשלומי הארנונה של העסקים נחוצים לעירייה משום שהארנונה שישלמו התושבים החדשים לא מכסה את העלות שלהם ועלולה ליצור גירעון. הוא יאפשר לקדם בנייה למגורים רק לצד בניית משרדים על פי כלל האצבע הבא: עבור בניית מגדל משרדים אחד יסכים להוציא היתרים ל־1,000 דירות.
לא פחות חשובה מכך היא העובדה שגרינברג מתנגד לבניית בנייני מגורים בגובה של יותר מ־9 קומות, בעוד שבתוכנית שקידמה זיוה כהן היו בניינים עם 12 קומות. 9 קומות בבנייני המגורים הוא מודל שמתאים לדרישות ההלכתיות של חרדים. כלומר על פי התוכנית של גרינברג נתח גדול מהשכונה החדשה, אם לא כולה, מיועד לחרדים. וכאן צץ אתגר נוסף: בשכונה שמיועדת לחרדים, בהשוואה לזו של הציבור הכללי, יש צורך בהרבה יותר מוסדות ציבור - בגלל הדרישה למקוואות, בתי כנסת והפרדה בין המינים במערכת החינוך - וזה בהכרח מגיע על חשבון יחידות הדיור. ההערכות בשוק הן כי בתנאים שהציב גרינברג אפשר לבנות כ־8,000 דירות, כמעט 5,000 פחות מהתוכנית המקורית של כהן. נעלם נוסף הוא היטלי ההשבחה שאמורים היזמים לשלם עם אישור התוכנית. יש טענה משפטית על פיה משום שהקרקע היתה בבעלות כנסייה בעליה זכאי לפטור מהיטל, אך הסיכוי שהעירייה תאמץ אותה נמוך מאוד. בנוסף לכך היזמים ידרשו לשלם בבוא העת עבור פיתוח המגרשים, כלומר עבור תשתיות כחשמל, מים ומדרכות, בעלות של כ־150 אלף שקל ליחידה.
20 שנים של מאבקים משפטיים
לצד כל אלה מעיב על העסקה גם הליך משפטי שעדיין מתקיים בבית המשפט העליון. אמנם נראה כי הוא יוכרע לטובת כהן, אך עד שלא יתקבל פסק דין קיימת מידה מסוימת של אי־ודאות. ההליך הוא תולדה של מחלוקת ארוכת שנים בין כהן לחברת אקה נדל"ן של היזם החרדי אלי קליין.
בשנת 2004 נחתם הסכם פיתוח בין המסדר הקתולי לבין חברת קדמת עדן של זיוה כהן. העסקה לא יצאה לפועל משום שלא קיבלה את אישור האפיפיור. עו"ד דוד שמרון, בן דודו של ראש הממשלה נתניהו, נכנס לתמונה בשנת 2010, כאשר נקרא לפתור את הפלונטר. בהליך בוררות שהסתיים בשנת 2014 ניתנה לחברה זכות סירוב ראשונה לרכוש את הקרקע.
בשנת 2015 חתמה אקה נדל"ן על הסכם עם המסדר לרכישת הקרקע תמורת 300 מיליון שקל. העסקה הזו כן אושרה על ידי האפיפיור. אלא שקדמת עדן לא ויתרה על הזכות שניתנה לה לרכוש את הקרקע, וניהלה מאבק שהגיע עד בית המשפט העליון, אשר קבע כי עומדת לה זכות הסירוב לרכוש את הקרקע. בית המשפט המחוזי פסק לטובת כהן בשנת 2018, ובשנת 2021 אקה מחקה ערעור שהגישה לבית המשפט העליון. אולם לאחרונה אקה שוב ערערה לעליון בטענה כי זכות הסירוב שנתנה לכהן מומשה שלא כדין. לטענת אקה בחוזה שנחתם עימה בשנת 2015 ואליו נכנסה כהן ניתנו חודשיים להשלמת העסקה־ כלומר העברת 300 מיליון השקלים ואילו לכהן לקח שנתיים לשלם את הסכום. יש גם טענה משפטית עקרונית, האם זכות הסירוב שניתנה לכהן מתקיימת גם כאשר החוזה שלה מול הכנסיה בטל.
החברה שהמטה שלה בדרום מנהטן שותפה עם חברת הנדל"ן של סטיב וויטקוף, שליח הממשל האמריקאי למזרח התיכון, בבעלות של אייקון ניו יורקי - מגדל וולוורת' (Woolworth Building), אותו קנו בשנת 1998. השותפים מחזיקים יחד עד היום ב־27 מתוך 57 הקומות. את 30 הקומות העליונות מכרו ב־2012 לקבוצת משקיעים שהסבה אותן לדירות יוקרה.
המרוויחה הגדולה מהעסקה בבית שמש היא זיוה כהן, בעלת חברות הנדל"ן קדמת עדן ופרחי רמת בית שמש. 300 מיליון השקלים שהיא השקיעה לפני כעשור ברכישת כ־900 דונם בבית שמש מהמנזר הסלזיאני קתולי ששוכן בבית ג'מאל, הניבו לה כעת סכום הגבוה פי שלושה. ועוד ידה נטויה - משום שהיא עדיין הבעלים של המחצית האחרת של המתחם. אך זה לא היה פשוט. חלפו 20 שנה מאז הפעם הראשונה שהיא הגיעה להסכמות עם עו"ד דוד שמרון שמייצג את המנזר, והדרך היתה רצופה במאבקים משפטיים שנמשכים כבר עשור והם עדיין לא הסתיימו.
ראש העיר לא עודכן על הקמת אלפי יח"ד
המתחם שנמצא בתפר שבין בית שמש הוותיקה שמצפון, לשכונות החדשות מדרום לו ולכן נחשב לעתודה חשובה לצמיחת העיר. ב־9 באפריל השנה התווספה הערת אזהרה שמציינת את התחייבותה של כהן להעביר מחצית מהמגרש לקבוצת המשקיעים החרדית שמוביל שלמה ברונר, ותשלם לכהן 900 מיליון שקל.
כאמור, שתי השלוחות המרכזיות בקבוצה החרדית של ברונר הן אבי ואלי שרון, וקבוצה שבמרכזה טדי ליכטשיין יזם נדל"ן גם הוא חרדי אמריקאי, בעלים של בתי אבות ומתחמי דיור מוגן בניו יורק ובפלורידה.
האחים שרון ישקיעו כ־195 מיליון שקל. סכום שאותו ישקיע גם ליכטשיין. הוא גם צירף כמה אנשי עסקים נוספים שישקיעו יחד כ־29 מיליון שקל. עוד בקבוצה היזמים יחיאל דוד פוטש, אלימלך פישר, מרדכי מזרחי ובן ציון מזרחי. בסך הכל הקבוצה תעמיד מהונה העצמי סכום של 440 מיליון שקל, ואת היתרה יגייסו מהבנקים.
קמביס' של משפחת שרון נוסדה על ידי האב רובין ב־1967, ופועלת בעיקר בניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט. הערכות הן כי היא מחזיקה מעל ל־20 אלף דירות, מתחמי דיור, דיור מוגן ושטח מסחר ותעסוקה בשווי של 13 מיליארד דולר. מלבד הקשר העסקי עם שליחו של הנשיא טראמפ, היה לחברה עסקה עם אביו של הנשיא, לאחר שרכשה ממנו בשנת 2003 מתחמי דיור להשכרה עם כ־6,000 דירות. רובין שרון היה לפני כעשור אחד מבעלי השליטה בבנק דיסקונט משום שהיו בידיו במשך כעשור עד שנת 2014 כ־7.3% ממניות הבנק.
שחקן נדל"ן מרכזי נוסף בפרויקט הוא נחשון קיויתי בעל קבוצת ב.ס.ר. קיויתי נכח בדיון שהתקיים בינואר בוועדה המחוזית ירושלים במסגרת ההליכים לקידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמת שכונה במתחם. בשיחה עם כלכליסט הסביר כי בשלב זה הוא יועץ הנדסי לזיוה כהן ויפעל בשיתוף פעולה גם עם קבוצת ברונר. לא מופרך להעריך כי ב.ס.ר שמתמחה בייזום והקמה של פרויקטים למשרדים ומגורים תהפוך בעתיד לשותפה בפרויקט.
שלמה ברונר אינו מהמשקיעים בפרויקט, אך הוא מנהל אותו ומקבל ההחלטות הבלעדי בו. לברונר וב.ס.ר היסטוריה ארוכה של שיתופי פעולה, בין היתר על מגרש של משפחת ברונר הוקמו בנייני ב.ס.ר 3 ו־4 בבני ברק, וב.ס.ר סיטי בפתח תקווה.
עם העובדה שכהן עשתה עסקה מצוינת קשה להתווכח, השאלה האם הרוכשים הימרו נכון. מהריבית שהם יקבלו עבור השקעתם אפשר ללמוד על הערכתם את הסיכון. ההון העצמי שיושקע ירשם כהלוואת בעלים אותה יוכלו לקבל מהכנסות הפרויקט בתוספת ריבית של 12% לשנה. שיעור הריבית משקף את הסיכון הכרוך בעסקה בגלל כמה סוגיות שיתבהרו רק בעוד כמה שנים. ראשית, עדיין אין תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת לבניית השכונה החדשה. הדיון בוועדה המחוזית בתוכנית שקידמה כהן עם קיויתי לבניית 12,800 דירות בשטח ואמור היה להתקיים בינואר, נדחה לבקשת ראש העיר שמואל גרינברג מיהדות התורה, משום שהתוכנית לא תואמה עימו.
בשיחה עם כלכליסט גרינברג מסביר כי יסכים לקידום התוכנית רק אם תכיל מספיק שטחי תעסוקה ומסחר. על פי גישתו נדרשים יותר מ־250 אלף מ"ר שהם כחמישה מגדלים. לדבריו, ההכנסות מתשלומי הארנונה של העסקים נחוצים לעירייה משום שהארנונה שישלמו התושבים החדשים לא מכסה את העלות שלהם ועלולה ליצור גירעון. הוא יאפשר לקדם בנייה למגורים רק לצד בניית משרדים על פי כלל האצבע הבא: עבור בניית מגדל משרדים אחד יסכים להוציא היתרים ל־1,000 דירות.
לא פחות חשובה מכך היא העובדה שגרינברג מתנגד לבניית בנייני מגורים בגובה של יותר מ־9 קומות, בעוד שבתוכנית שקידמה זיוה כהן היו בניינים עם 12 קומות. 9 קומות בבנייני המגורים הוא מודל שמתאים לדרישות ההלכתיות של חרדים. כלומר על פי התוכנית של גרינברג נתח גדול מהשכונה החדשה, אם לא כולה, מיועד לחרדים. וכאן צץ אתגר נוסף: בשכונה שמיועדת לחרדים, בהשוואה לזו של הציבור הכללי, יש צורך בהרבה יותר מוסדות ציבור - בגלל הדרישה למקוואות, בתי כנסת והפרדה בין המינים במערכת החינוך - וזה בהכרח מגיע על חשבון יחידות הדיור. ההערכות בשוק הן כי בתנאים שהציב גרינברג אפשר לבנות כ־8,000 דירות, כמעט 5,000 פחות מהתוכנית המקורית של כהן. נעלם נוסף הוא היטלי ההשבחה שאמורים היזמים לשלם עם אישור התוכנית. יש טענה משפטית על פיה משום שהקרקע היתה בבעלות כנסייה בעליה זכאי לפטור מהיטל, אך הסיכוי שהעירייה תאמץ אותה נמוך מאוד. בנוסף לכך היזמים ידרשו לשלם בבוא העת עבור פיתוח המגרשים, כלומר עבור תשתיות כחשמל, מים ומדרכות, בעלות של כ־150 אלף שקל ליחידה.
20 שנים של מאבקים משפטיים
לצד כל אלה מעיב על העסקה גם הליך משפטי שעדיין מתקיים בבית המשפט העליון. אמנם נראה כי הוא יוכרע לטובת כהן, אך עד שלא יתקבל פסק דין קיימת מידה מסוימת של אי־ודאות. ההליך הוא תולדה של מחלוקת ארוכת שנים בין כהן לחברת אקה נדל"ן של היזם החרדי אלי קליין.
בשנת 2004 נחתם הסכם פיתוח בין המסדר הקתולי לבין חברת קדמת עדן של זיוה כהן. העסקה לא יצאה לפועל משום שלא קיבלה את אישור האפיפיור. עו"ד דוד שמרון, בן דודו של ראש הממשלה נתניהו, נכנס לתמונה בשנת 2010, כאשר נקרא לפתור את הפלונטר. בהליך בוררות שהסתיים בשנת 2014 ניתנה לחברה זכות סירוב ראשונה לרכוש את הקרקע.
בשנת 2015 חתמה אקה נדל"ן על הסכם עם המסדר לרכישת הקרקע תמורת 300 מיליון שקל. העסקה הזו כן אושרה על ידי האפיפיור. אלא שקדמת עדן לא ויתרה על הזכות שניתנה לה לרכוש את הקרקע, וניהלה מאבק שהגיע עד בית המשפט העליון, אשר קבע כי עומדת לה זכות הסירוב לרכוש את הקרקע. בית המשפט המחוזי פסק לטובת כהן בשנת 2018, ובשנת 2021 אקה מחקה ערעור שהגישה לבית המשפט העליון. אולם לאחרונה אקה שוב ערערה לעליון בטענה כי זכות הסירוב שנתנה לכהן מומשה שלא כדין. לטענת אקה בחוזה שנחתם עימה בשנת 2015 ואליו נכנסה כהן ניתנו חודשיים להשלמת העסקה־ כלומר העברת 300 מיליון השקלים ואילו לכהן לקח שנתיים לשלם את הסכום. יש גם טענה משפטית עקרונית, האם זכות הסירוב שניתנה לכהן מתקיימת גם כאשר החוזה שלה מול הכנסיה בטל.
נערך לאחרונה ב:
- הוסף לסימניות
- #364
יש לכך אשכול מיועד עיין שם ומצא נחתהמשך לסיפור שלא נגמר על הבנייה בשטח המנזר, למרות שהעירייה בכלל לא מאשרת.שותפיו החרדים של וויטקוף רוכשים קרקעות מנזר ליד בית שמש ב־900 מיליון שקל | כלכליסט
שותפיו של השליח המיוחד למזרח התיכון, מהשחקנים הבולטים בנדל"ן בארה"ב, הם בין הרוכשים של 450 דונם מאדמות מנזר בית ג'מאל סמוך לבית שמש. הפרויקט שנמצא בהליכים משפטיים צפוי להוסיף אלפי יחידות דיור לעירwww.calcalist.co.il
מניו יורק לבית שמש: שותפי הנדל"ן החרדים של סטיב וויטקוף השקיעו מאות מיליונים ברכישת קרקע בעיר המתחרדת. אבי ואלי שְרוֹן (Schron) שמנהלים את חברת הנדל"ן שהקים אביהם רובין, Cammeby’s International Group (קמבי'ס), הם משקיעים מרכזיים בעסקה לרכישת 450 דונם ונחשפים כאן לראשונה. מדובר במחצית מקרקעות בית ג'מאל סמוך לבית שמש, בתמורה ל־900 מיליון שקל בעסקה שנחתמה בתחילת אפריל השנה
החברה שהמטה שלה בדרום מנהטן שותפה עם חברת הנדל"ן של סטיב וויטקוף, שליח הממשל האמריקאי למזרח התיכון, בבעלות של אייקון ניו יורקי - מגדל וולוורת' (Woolworth Building), אותו קנו בשנת 1998. השותפים מחזיקים יחד עד היום ב־27 מתוך 57 הקומות. את 30 הקומות העליונות מכרו ב־2012 לקבוצת משקיעים שהסבה אותן לדירות יוקרה.
המרוויחה הגדולה מהעסקה בבית שמש היא זיוה כהן, בעלת חברות הנדל"ן קדמת עדן ופרחי רמת בית שמש. 300 מיליון השקלים שהיא השקיעה לפני כעשור ברכישת כ־900 דונם בבית שמש מהמנזר הסלזיאני קתולי ששוכן בבית ג'מאל, הניבו לה כעת סכום הגבוה פי שלושה. ועוד ידה נטויה - משום שהיא עדיין הבעלים של המחצית האחרת של המתחם. אך זה לא היה פשוט. חלפו 20 שנה מאז הפעם הראשונה שהיא הגיעה להסכמות עם עו"ד דוד שמרון שמייצג את המנזר, והדרך היתה רצופה במאבקים משפטיים שנמשכים כבר עשור והם עדיין לא הסתיימו.
ראש העיר לא עודכן על הקמת אלפי יח"ד
המתחם שנמצא בתפר שבין בית שמש הוותיקה שמצפון, לשכונות החדשות מדרום לו ולכן נחשב לעתודה חשובה לצמיחת העיר. ב־9 באפריל השנה התווספה הערת אזהרה שמציינת את התחייבותה של כהן להעביר מחצית מהמגרש לקבוצת המשקיעים החרדית שמוביל שלמה ברונר, ותשלם לכהן 900 מיליון שקל.
כאמור, שתי השלוחות המרכזיות בקבוצה החרדית של ברונר הן אבי ואלי שרון, וקבוצה שבמרכזה טדי ליכטשיין יזם נדל"ן גם הוא חרדי אמריקאי, בעלים של בתי אבות ומתחמי דיור מוגן בניו יורק ובפלורידה.
האחים שרון ישקיעו כ־195 מיליון שקל. סכום שאותו ישקיע גם ליכטשיין. הוא גם צירף כמה אנשי עסקים נוספים שישקיעו יחד כ־29 מיליון שקל. עוד בקבוצה היזמים יחיאל דוד פוטש, אלימלך פישר, מרדכי מזרחי ובן ציון מזרחי. בסך הכל הקבוצה תעמיד מהונה העצמי סכום של 440 מיליון שקל, ואת היתרה יגייסו מהבנקים.
צפה בקובץ המצורף 1962889
קמביס' של משפחת שרון נוסדה על ידי האב רובין ב־1967, ופועלת בעיקר בניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט. הערכות הן כי היא מחזיקה מעל ל־20 אלף דירות, מתחמי דיור, דיור מוגן ושטח מסחר ותעסוקה בשווי של 13 מיליארד דולר. מלבד הקשר העסקי עם שליחו של הנשיא טראמפ, היה לחברה עסקה עם אביו של הנשיא, לאחר שרכשה ממנו בשנת 2003 מתחמי דיור להשכרה עם כ־6,000 דירות. רובין שרון היה לפני כעשור אחד מבעלי השליטה בבנק דיסקונט משום שהיו בידיו במשך כעשור עד שנת 2014 כ־7.3% ממניות הבנק.
שחקן נדל"ן מרכזי נוסף בפרויקט הוא נחשון קיויתי בעל קבוצת ב.ס.ר. קיויתי נכח בדיון שהתקיים בינואר בוועדה המחוזית ירושלים במסגרת ההליכים לקידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמת שכונה במתחם. בשיחה עם כלכליסט הסביר כי בשלב זה הוא יועץ הנדסי לזיוה כהן ויפעל בשיתוף פעולה גם עם קבוצת ברונר. לא מופרך להעריך כי ב.ס.ר שמתמחה בייזום והקמה של פרויקטים למשרדים ומגורים תהפוך בעתיד לשותפה בפרויקט.
שלמה ברונר אינו מהמשקיעים בפרויקט, אך הוא מנהל אותו ומקבל ההחלטות הבלעדי בו. לברונר וב.ס.ר היסטוריה ארוכה של שיתופי פעולה, בין היתר על מגרש של משפחת ברונר הוקמו בנייני ב.ס.ר 3 ו־4 בבני ברק, וב.ס.ר סיטי בפתח תקווה.
עם העובדה שכהן עשתה עסקה מצוינת קשה להתווכח, השאלה האם הרוכשים הימרו נכון. מהריבית שהם יקבלו עבור השקעתם אפשר ללמוד על הערכתם את הסיכון. ההון העצמי שיושקע ירשם כהלוואת בעלים אותה יוכלו לקבל מהכנסות הפרויקט בתוספת ריבית של 12% לשנה. שיעור הריבית משקף את הסיכון הכרוך בעסקה בגלל כמה סוגיות שיתבהרו רק בעוד כמה שנים. ראשית, עדיין אין תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת לבניית השכונה החדשה. הדיון בוועדה המחוזית בתוכנית שקידמה כהן עם קיויתי לבניית 12,800 דירות בשטח ואמור היה להתקיים בינואר, נדחה לבקשת ראש העיר שמואל גרינברג מיהדות התורה, משום שהתוכנית לא תואמה עימו.
בשיחה עם כלכליסט גרינברג מסביר כי יסכים לקידום התוכנית רק אם תכיל מספיק שטחי תעסוקה ומסחר. על פי גישתו נדרשים יותר מ־250 אלף מ"ר שהם כחמישה מגדלים. לדבריו, ההכנסות מתשלומי הארנונה של העסקים נחוצים לעירייה משום שהארנונה שישלמו התושבים החדשים לא מכסה את העלות שלהם ועלולה ליצור גירעון. הוא יאפשר לקדם בנייה למגורים רק לצד בניית משרדים על פי כלל האצבע הבא: עבור בניית מגדל משרדים אחד יסכים להוציא היתרים ל־1,000 דירות.
לא פחות חשובה מכך היא העובדה שגרינברג מתנגד לבניית בנייני מגורים בגובה של יותר מ־9 קומות, בעוד שבתוכנית שקידמה זיוה כהן היו בניינים עם 12 קומות. 9 קומות בבנייני המגורים הוא מודל שמתאים לדרישות ההלכתיות של חרדים. כלומר על פי התוכנית של גרינברג נתח גדול מהשכונה החדשה, אם לא כולה, מיועד לחרדים. וכאן צץ אתגר נוסף: בשכונה שמיועדת לחרדים, בהשוואה לזו של הציבור הכללי, יש צורך בהרבה יותר מוסדות ציבור - בגלל הדרישה למקוואות, בתי כנסת והפרדה בין המינים במערכת החינוך - וזה בהכרח מגיע על חשבון יחידות הדיור. ההערכות בשוק הן כי בתנאים שהציב גרינברג אפשר לבנות כ־8,000 דירות, כמעט 5,000 פחות מהתוכנית המקורית של כהן. נעלם נוסף הוא היטלי ההשבחה שאמורים היזמים לשלם עם אישור התוכנית. יש טענה משפטית על פיה משום שהקרקע היתה בבעלות כנסייה בעליה זכאי לפטור מהיטל, אך הסיכוי שהעירייה תאמץ אותה נמוך מאוד. בנוסף לכך היזמים ידרשו לשלם בבוא העת עבור פיתוח המגרשים, כלומר עבור תשתיות כחשמל, מים ומדרכות, בעלות של כ־150 אלף שקל ליחידה.
20 שנים של מאבקים משפטיים
לצד כל אלה מעיב על העסקה גם הליך משפטי שעדיין מתקיים בבית המשפט העליון. אמנם נראה כי הוא יוכרע לטובת כהן, אך עד שלא יתקבל פסק דין קיימת מידה מסוימת של אי־ודאות. ההליך הוא תולדה של מחלוקת ארוכת שנים בין כהן לחברת אקה נדל"ן של היזם החרדי אלי קליין.
בשנת 2004 נחתם הסכם פיתוח בין המסדר הקתולי לבין חברת קדמת עדן של זיוה כהן. העסקה לא יצאה לפועל משום שלא קיבלה את אישור האפיפיור. עו"ד דוד שמרון, בן דודו של ראש הממשלה נתניהו, נכנס לתמונה בשנת 2010, כאשר נקרא לפתור את הפלונטר. בהליך בוררות שהסתיים בשנת 2014 ניתנה לחברה זכות סירוב ראשונה לרכוש את הקרקע.
בשנת 2015 חתמה אקה נדל"ן על הסכם עם המסדר לרכישת הקרקע תמורת 300 מיליון שקל. העסקה הזו כן אושרה על ידי האפיפיור. אלא שקדמת עדן לא ויתרה על הזכות שניתנה לה לרכוש את הקרקע, וניהלה מאבק שהגיע עד בית המשפט העליון, אשר קבע כי עומדת לה זכות הסירוב לרכוש את הקרקע. בית המשפט המחוזי פסק לטובת כהן בשנת 2018, ובשנת 2021 אקה מחקה ערעור שהגישה לבית המשפט העליון. אולם לאחרונה אקה שוב ערערה לעליון בטענה כי זכות הסירוב שנתנה לכהן מומשה שלא כדין. לטענת אקה בחוזה שנחתם עימה בשנת 2015 ואליו נכנסה כהן ניתנו חודשיים להשלמת העסקה־ כלומר העברת 300 מיליון השקלים ואילו לכהן לקח שנתיים לשלם את הסכום. יש גם טענה משפטית עקרונית, האם זכות הסירוב שניתנה לכהן מתקיימת גם כאשר החוזה שלה מול הכנסיה בטל.
- הוסף לסימניות
- #365
מה עם הסיפור של הבנייה שלא נגמר על שטח הקניון בד'1 למרות שהעירייה בכלל לא מאשרת?
(כלומר מערערת)
- הוסף לסימניות
- #367
- הוסף לסימניות
- #368
- הוסף לסימניות
- #370
עוד תוכנית מול ד'4
ולתוכניות החדשות כתובת נוספת להפנות התנגדויות
- הוסף לסימניות
- #372
מן הפח אל הפחת
- הוסף לסימניות
- #373
היום התקיים דיון בוועדה המחוזית.
הפשרה המסתמנת היא 3 בניינים של 9 קומות מגורים, ועוד בניין של 24 קומות דיור מוגן ותעסוקה.
מצד שני אני רואה הדמיה כזו-נראה שני בניינים סביבות 24 קומות כל אחד, אחד דיור (מוגן?) ואחד תעסוקה (ההדמיה מכיוון שד' האמוראים, מסוף האוטובוסים בצד ימין).
אגב פתרון יצירתי ומעניין כדי שכל המרפסות יהיו עם סוכה.
am-eng.net
הפשרה המסתמנת היא 3 בניינים של 9 קומות מגורים, ועוד בניין של 24 קומות דיור מוגן ותעסוקה.
מצד שני אני רואה הדמיה כזו-נראה שני בניינים סביבות 24 קומות כל אחד, אחד דיור (מוגן?) ואחד תעסוקה (ההדמיה מכיוון שד' האמוראים, מסוף האוטובוסים בצד ימין).
אגב פתרון יצירתי ומעניין כדי שכל המרפסות יהיו עם סוכה.
מגרש 902 בית שמש - א.מ הנדסה
am-eng.net
- הוסף לסימניות
- #376
את התמונה? חיפשתי בגוגל "מגרש 902 בית שמש" ועלתה לי תוצאה זו.
- הוסף לסימניות
- #379
הדיון פתוח לציבור בזום...לא את התמונה
את המידע על הדיון היום והפשרה המסתמנת...
את סוף הדיון לא שמעתי, אז אולי פספסתי משהו.
- הוסף לסימניות
- #380
https://am-eng.net/projects/מגרש-902-בית-שמש-2/ בעמוד הזה של האתר של החברה רואים הדמיה של בנין גבוה עם 2 בנייני מגורים קטניםהיום התקיים דיון בוועדה המחוזית.
הפשרה המסתמנת היא 3 בניינים של 9 קומות מגורים, ועוד בניין של 24 קומות דיור מוגן ותעסוקה.
מצד שני אני רואה הדמיה כזו-נראה שני בניינים סביבות 24 קומות כל אחד, אחד דיור (מוגן?) ואחד תעסוקה (ההדמיה מכיוון שד' האמוראים, מסוף האוטובוסים בצד ימין).
אגב פתרון יצירתי ומעניין כדי שכל המרפסות יהיו עם סוכה.
צפה בקובץ המצורף 2179032מגרש 902 בית שמש - א.מ הנדסה
פרוגבוט
תוכן שיווקי
פוסטים חדשים שאולי לא קראת....
נספח לאתגר
נספח לאתגר 453 - יציאת מצריים
לאתגר:
www.prog.co.il
לשאלות על האתגר - שימו לב לתייג את @שבשבה.
בהצלחה.
אתגר יומי - יציאת מצרים • אתגר 453
אני מעלה את האתגר של @שבשבה , באיחור ניכר עקב תקלות טכניות. @מנהל ai מקווה שזה בסדר... ________________________________________________________________________ תודה רבה ל @משתמש חדש דנדש על האתגר היפה, לכל המדרגים, ול @מנהל ai על הניהול הבאמת מסור. האתגר יהיה על תמונות מיציאת מצרים, עם דגש על...
www.prog.co.il
לשאלות על האתגר - שימו לב לתייג את @שבשבה.
בהצלחה.
75 תגובות
הצטרפות לניוזלטר
איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
לוח מודעות
- הקומיקס
- נוצר:
- מיומנו של ...
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- ברוריה2266
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- דירת גן ירושלים
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- דודושש
- נוצר:
- שרוש ב
- נוצר:
- קיצור דרך לעבודה
- נוצר:
- חיים מוטי
- נוצר:
- barbur
- נוצר:
- מיני מאוס
- נוצר:
- קיצור דרך לעבודה
- נוצר:
- איילת מאפרת כלות
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- Abba Shraga Stein
- נוצר:
- שוחר בינה
- נוצר:
שלום לכולם! אני מחפש יוצרי AI וקנבה בתחילת דרכם !
שלום לכולם!אני מחפש יוצרי AI בתחילת דרכם...
נמצאו 2 זוגות נעליים חדשות ע"ש הלברשטאם
השבת אבידה
נמצא 2 זוגות נעלי נשים חדשות בתוך...
מתחם אירוח לימי גיבוש, שבתות חתן וקבוצות
5 וילות מחוברות בלב בית שמש
המקום המושלם...
וילת ''נופש בגבעה” – חופשה ברמה אחרת באשקלון!
וילת “נופש בגבעה” אירוח ברמה אחרת...!!
פתוחה...
סוויטות נוף להרים 5 דקות מהציון!
מתחם הצימרים המפנק שלנו ממוקם במרחק 5 דק הליכה...
דירת נופש ענקית ומפנקת בלב ירושלים
דירת נופש משופצת מהיסוד, ברמה הגבוהה ביותר, 5...
Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית
🌊 Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית 🌊...
וילה גדולה ומפנקת לשבת הגדול ולפסח במרכז
וילה גדולה יפהפיה ונקיה עם נוף פנורמי באוירה...
וילה משפחתית עם נוף קסום ואווירה מיוחדת
דירת נופש גדולה מפנקת ומאובזרת
נמצאת בישוב...
נופש משפחתי בסטנדרט שלא הכרתם - פנוי לפסח!
רוממותא הוא מתחם נופש חרדי פרימיום למשפחות...
חווית נופש מפנקת במרומי העיר טבריה
למה לבחור ב"נופי הגליל":
וילה שומרת שבת...
וילה ענקית בירושלים עם נוף מטורף להר הבית - מקלט פרטי בוילה
וילה ענקית
240 מ"ר בנוי בסגנון עתיק עם קשתות...
למכירה: Wacom Intuos Pro - הלוח הגרפי המושלם! (מצב חדש)
לוח גרפי מקצועי Wacom Intuos Pro במצב מצוין...
בק אופיס, אדמיניסטרציה ושירות עם שכר גבוה!
מיומנ.ת במחשבים?
יודע.ת לתת שירות ולתקשר עם...
למכירה כירה חשמלית זוגית חדשה באריזה
נקנתה בטעות במכירה השנה ב-89 ש"ח
לפרטים
0583280808
למרפאת שיניים מובילה דרושה מנהלת מרפאה להובלת הפעילות - מודיעין עילית
ניהול כולל של פעילות המרפאה
הובלת צוות העובדים...
למכירה שמלה ירוקה של רחל סיטבון מידה 46
שמלה ממש יפה הלבשה פעם אחת
יש מכפלת שבאה עם...
דרוש/ה איש/ת קופי מוכשר/ת לעבודה במשרד פרסום מוביל!!
יש לך את זה בעצמות?
אוכל.ת קופי 3 ארוחות ביום...
איפור כלה יקרה? מוזמנת להיות מושלמת!😍
כלה יקרה - איילת דיקמן, מאפרת ומתסרקת כלות...
דירת נופש משופצת ונקיה ברמה!
דירה נקיה מאוד, אפשר לקבל במייל תמונות, צמודה...
Reformatting A Comic. ASAP
We have a fully finished and illustrated comic...
למכירה מקרר LG 3 דלתות, מצב מעולה ממש, בירושלים
המקרר נמצא ברמות ג
פרטים נוספים:
גובה 1.79...
