השקעות האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה ?

[חצי ירח]

קבוצת רוכשים רוצה לפנות ליזם לבדיקת היתכנות של פרויקט
יש לכם מושג על יזם שיכול לעזור בזה?

 

[ברנדוויין]

קבוצת רוכשים רוצה לפנות ליזם לבדיקת היתכנות של פרויקט
יש לכם מושג על יזם שיכול לעזור בזה?

כדאי שתפרטו יותר, אבל הכי טוב אם תוכלו להעלות מסמכים. ב"ה יש כאן באתר הרבה משתמשים שיוכלו לעזור.

 

[*Yehudit*]

@שמואל הבר @ברנדוויין
הציעו לי בקבוצת רכישה בבני ברק יש כבר היתרים היזם מי שאחראי שם זה חברת רקורד של קובי כהן
אשמח לחוות דעתכם וכול המבינים האם זה שלב טוב להיכנס ומה צריך לבדוק
תודה

 

[אם לא תשאל איך תדע]

@שמואל הבר @ברנדוויין
הציעו לי בקבוצת רכישה בבני ברק יש כבר היתרים היזם מי שאחראי שם זה חברת רקורד של קובי כהן
אשמח לחוות דעתכם וכול המבינים האם זה שלב טוב להיכנס ומה צריך לבדוק
תודה

קבוצת רכישה זה לא רכישה מקבלן
יש הרבה היבטים על העניין
יש לגשת לזה עם הרבה שאלות
תעלה נתונים/מסמכים ויוכלו להחכים אותך

 

[*Yehudit*]

קבוצת רכישה זה לא רכישה מקבלן
יש הרבה היבטים על העניין
יש לגשת לזה עם הרבה שאלות
תעלה נתונים/מסמכים ויוכלו להחכים אותך

איזה מסמכים צריך?
הנתונים שיש לי כרגע זה שיש כבר היתר ותב''ע מאושרת גם ביערית בני ברק וגם במינהל התיכנון
איזה שאלות צריך לשואל תכוין אותי יותר
האם זה שיש שם כבר היתר זה לא התקדמות מאוד משמעותית
אגב מדובר שם כולה בבנין אחד לא איזה משהו גרנדיוזי
תודה

 

[יעקב הרמתי]

איזה מסמכים צריך?
הנתונים שיש לי כרגע זה שיש כבר היתר ותב''ע מאושרת גם ביערית בני ברק וגם במינהל התיכנון
איזה שאלות צריך לשואל תכוין אותי יותר
האם זה שיש שם כבר היתר זה לא התקדמות מאוד משמעותית
אגב מדובר שם כולה בבנין אחד לא איזה משהו גרנדיוזי
תודה

דו"ח 0, + הסכם שיתוף.
כמה דירות יש בפרויקט?

 

[שמואל הבר]

@שמואל הבר @ברנדוויין
הציעו לי בקבוצת רכישה בבני ברק יש כבר היתרים היזם מי שאחראי שם זה חברת רקורד של קובי כהן
אשמח לחוות דעתכם וכול המבינים האם זה שלב טוב להיכנס ומה צריך לבדוק
תודה

אני לא מייעץ האם להיכנס או לא, בטח כאשר אינני מכיר את הנפשות הפועלות.
באופן כללי, קיומו של היתר וחברת ניהול טובה, מהווים פרמטרים טובים להצלחת קבוצת רכישה. אך כמובן יש לבדוק מה כולל ההיתר והאם הוא תואם את השיווק וכו'.
אני שב ומדגיש, אין לי כל חוות דעת לגבי הקבוצה שציינת בהודעה.

 

[י.מ.פ.]

גם אם יש היתר בנייה צריך לבדוק שלא יבקשו לעשות שינוי תב"ע - שהדבר יהיה חתום ולא אמירות בע"פ
רצוי לחשב עלויות כמה עלות רכיב הקרקע ועלות הבנייה לפי 12,500 למ"ר בתוספת 10% דמי ניהול[ לבדוק כמה הם דורשים אך זה הסטדנדרט]
עלות שכ"ט עו"ד וכמובן לבדוק מיהו העו"ד והאם יש עו"ד פרטי לרוכשים או רק העו"ד של החברה
מימון הפרויקט האם ליוי בנקאי או חברת מימון שזה ריבית גבוהה ועלות פתיחת תיק של עוד כ- 50,000
האם יש עלויות מע"מ? לא מס רכישה על דירה שנייה אלא מע"מ שזה גם על דירה ראשונה
עלות ההיטל השבחה
האם מתחייבים לכמה מ"ר מינימום כל דירה
הכי חשוב כפי שאיצ'ה אומר לא לחתום על שום מסמך עד שעו"ד או אי מי מטעמכם עובר על כל המסמכים

 

[שמואל הבר]

גם אם יש היתר בנייה צריך לבדוק שלא יבקשו לעשות שינוי תב"ע - שהדבר יהיה חתום ולא אמירות בע"פ
רצוי לחשב עלויות כמה עלות רכיב הקרקע ועלות הבנייה לפי 12,500 למ"ר בתוספת 10% דמי ניהול[ לבדוק כמה הם דורשים אך זה הסטדנדרט]
עלות שכ"ט עו"ד וכמובן לבדוק מיהו העו"ד והאם יש עו"ד פרטי לרוכשים או רק העו"ד של החברה
מימון הפרויקט האם ליוי בנקאי או חברת מימון שזה ריבית גבוהה ועלות פתיחת תיק של עוד כ- 50,000
האם יש עלויות מע"מ? לא מס רכישה על דירה שנייה אלא מע"מ שזה גם על דירה ראשונה
עלות ההיטל השבחה
האם מתחייבים לכמה מ"ר מינימום כל דירה
הכי חשוב כפי שאיצ'ה אומר לא לחתום על שום מסמך עד שעו"ד או אי מי מטעמכם עובר על כל המסמכים

רק לדייק אותך בכמה פרטים:
1. ליווי חוץ בנקאי לא בהכרח יותר יקר מליווי בנקאי. כמובן בשקלול כלל הפרמטרים (ריבית, עמלה, משך הזמן עד לתחילת הליווי בפועל וכו').
2. ככלל, יש מע"מ בכל קבוצת רכישה על כלל העלויות (למעט במקרים חריגים).

 

[י.מ.פ.]

בדר"כ ליווי בנקאי הרבה יותר זול מחוץ בנקאי הן בריביות והן בפתיחת תיק רק זה לוקח קצת יותר זמן - אבל אם יש ליווי בנקאי זה מעיד על אמינות הפרויקט ומכלל הן אתה שומע לאו [ זה ברור שמי שיכול לוקח ליווי בנקאי שזה הרבה יותר אמין והרבה יותר בטוח ומסודר]
בנוגע למע"מ דיברתי על הקרקע כך שלדוג' אם מפרסמים שעלות הקרקע הינה 700,000 יש עוד עלות של כ- 100,000 מע"מ וכן על זה הדרך בשאר העלויות מפרסמים מחיר ובחוזה מוסיפים סעיף מפותל שככל שיהיה מע"מ הוא יחול על הקונה
כמובן שבדיבורים וההבטחות בע"פ שלא יהיה וכו' וכו'

 

[שמואל הבר]

בדר"כ ליווי בנקאי הרבה יותר זול מחוץ בנקאי הן בריביות והן בפתיחת תיק רק זה לוקח קצת יותר זמן - אבל אם יש ליווי בנקאי זה מעיד על אמינות הפרויקט ומכלל הן אתה שומע לאו [ זה ברור שמי שיכול לוקח ליווי בנקאי שזה הרבה יותר אמין והרבה יותר בטוח ומסודר]
בנוגע למע"מ דיברתי על הקרקע כך שלדוג' אם מפרסמים שעלות הקרקע הינה 700,000 יש עוד עלות של כ- 100,000 מע"מ וכן על זה הדרך בשאר העלויות מפרסמים מחיר ובחוזה מוסיפים סעיף מפותל שככל שיהיה מע"מ הוא יחול על הקונה
כמובן שבדיבורים וההבטחות בע"פ שלא יהיה וכו' וכו'

יפה שכתבת שזה לוקח 'קצת' יותר זמן. קח בחשבון, שכל חודש של עיכוב, יכול למנוע רווח או לחסוך עלות שכירות של כמה אלפי ש"ח. תכפיל את זה בכ-6 חודשים (שזה העפר הרגיל בין מימון בנקאי ולחוץ בנקאי), ותראה לבד את התוצאות.
בנוסף, כיום אין כבר כל משמעות לאמינות הקבוצה אם הבנק הוא זה שנותן מימון או חברה חוץ בנקאית. זה היה פעם.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

בלת"ק.
כולם מדברים על הסיכונים שבקבוצת רכישה ושאר דברים.
הפיל שבחדר זה נושא המימון.
אם יש פרוייקט ליד שמוכר ב400,000 יותר. אבל נותן אפשרות של 20/80 ללא הצמדה למדד.
אז לא שווה כל הקבוצת רכישה.
עלויות המימון של 8 אחוז ריבית על הכסף שוחקת את כל הריווח לעומת היזם שאתה לא משלם שקל ריבית עד המפתח.

 

[שמואל הבר]

בלת"ק.
כולם מדברים על הסיכונים שבקבוצת רכישה ושאר דברים.
הפיל שבחדר זה נושא המימון.
אם יש פרוייקט ליד שמוכר ב400,000 יותר. אבל נותן אפשרות של 20/80 ללא הצמדה למדד.
אז לא שווה כל הקבוצת רכישה.
עלויות המימון של 8 אחוז ריבית על הכסף שוחקת את כל הריווח לעומת היזם שאתה לא משלם שקל ריבית עד המפתח.

תלוי כמובן מה מחיר הבסיס של הדירה (בשביל להשוות את הפער של 400,000 ש"ח תוספת).

 

[*Yehudit*]

דו"ח 0, + הסכם שיתוף.
כמה דירות יש בפרויקט?

יש כרגע דוח 0 הוא ביקש שאני לא יוציא את זה החוצה ...
לגבי כמות הדירות כרגע בתב''ע יש אישור ל14 דירות והוא טען לי שהם לא הולכים לשנות את התבע
השאלה האם עירית בני ברק תאשר להם כך או שהם ידרשו בשביל ההתפתחות העיר ..להוסיף עוד קומות
תודה רבה לכול העונים חסד גדול

 

[ברנדוויין]

יש כרגע דוח 0 הוא ביקש שאני לא יוציא את זה החוצה ...
לגבי כמות הדירות כרגע בתב''ע יש אישור ל14 דירות והוא טען לי שהם לא הולכים לשנות את התבע
השאלה האם עירית בני ברק תאשר להם כך או שהם ידרשו בשביל ההתפתחות העיר ..להוסיף עוד קומות
תודה רבה לכול העונים חסד גדול

למה הוא לא מסכים להוציא את הדוח החוצה?

 

[*Yehudit*]

תודה רבה לעונים בסוף לא רלונטי

 

[בעלת שאיפה]

למה הוא לא מסכים להוציא את הדוח החוצה?

שאלו אותי לגבי הפרויקקט של ד.ש. מגורי י' בקטמון-האם ידוע משהו

 

[יעקב הרמתי]

שאלו אותי לגבי הפרויקקט של ד.ש. מגורי י' בקטמון-האם ידוע משהו

ד. ש. מגורי ישראל השקעות וקבוצות רכישה, עוקץ קבוצות רכישה.​

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

ייתכן שהפרויקט שהציעו לך בקטמון, ריווחית!
אבל תשקול שוב את ההשקעה בחברה, חשוב שתתיעץ עם איש מקצוע!

 

[יעקב הרמתי]

ד. ש. מגורי ישראל השקעות וקבוצות רכישה, עוקץ קבוצות רכישה.​

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

ייתכן שהפרויקט שהציעו לך בקטמון, ריווחית!
אבל תשקול שוב את ההשקעה בחברה, חשוב שתתיעץ עם איש מקצוע!

להלן סרטון תדמית ששופך הרבה אור על החברה........

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

 

[בעלת שאיפה]

נראה שמדובר בחברה בעייתית
אבל שמעתי ששם זה עסקה מאוד מוצלחת למעשה
זה פרסומת ריקה או אמת
אין כוחות לברר מול חזקים