דיון מחירי הדירות לאן?

די · 21/1/26

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
ביקוש שלא נגמר.

מי אמור לקנות את כל הדירות בגילה או בכניסה לעיר? ולמה שיקנו שם ולא בגוש דן באותו מחיר.
(לא מדבר על אזורים של חוצניקים אלא על רוב העיר)
ורכבת קלה זו סיסמה יפה אבל בפועל זה אוטובוס חשמלי איטי.

כי אנו עמך · 21/1/26

נכתב ע"י די:
ורכבת קלה זו סיסמה יפה אבל בפועל זה אוטובוס חשמלי איטי.

אוטובוס חשמלי איטי ללא פקקים.

די · 21/1/26

נכתב ע"י כי אנו עמך:
אוטובוס חשמלי איטי ללא פקקים.

עם רמזור כל 10 מטר בלי העדפה.
יותר מהר לנסוע בקורקינט.

כי אנו עמך · 21/1/26

נכתב ע"י די:
עם רמזור כל 10 מטר בלי העדפה.
יותר מהר לנסוע בקורקינט.

ברוב ירושלים אכן קל ונוח יותר לסוע עם קורקינט.
אבל באזורים הרריים(רמות, רמת שלמה, גילה) זה פחות רלוונטי- ולכן זה כלי התחבורה היעיל ביותר בתחבורה נורמאלית.

בית שמשניק · 22/1/26

"זה רק הטפטוף, בשנה הבאה תהיה רעידת אדמה": מבט מבפנים על גל ביטולי העסקאות

נתוני האוצר חושפים עלייה חדה בביטולי עסקאות דירות חדשות שנחתמו במבצעי מימון אגרסיביים, אך בענף מזהירים שזה רק קצה הקרחון: “המודל הזה היה אשליה" ...

www.nadlancenter.co.il

לארג' · 22/1/26

נכתב ע"י בית שמשניק:
"זה רק הטפטוף, בשנה הבאה תהיה רעידת אדמה": מבט מבפנים על גל ביטולי העסקאות

נתוני האוצר חושפים עלייה חדה בביטולי עסקאות דירות חדשות שנחתמו במבצעי מימון אגרסיביים, אך בענף מזהירים שזה רק קצה הקרחון: “המודל הזה היה אשליה" ...

www.nadlancenter.co.il

קניתי דירה בעסקת 10/90, ובחוזה היה סעיף ברור שאם אני לא מקבל מהבנק משכנתה – החוזה מבוטל
סעיף מעניין בחוזה , מישהו נתקל פעם בכזה סעיף ?

דג תמנון · 22/1/26

נכתב ע"י לארג':
קניתי דירה בעסקת 10/90, ובחוזה היה סעיף ברור שאם אני לא מקבל מהבנק משכנתה – החוזה מבוטל
סעיף מעניין בחוזה , מישהו נתקל פעם בכזה סעיף ?

משכנתא או הלוואת קבלן?

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י בית שמשניק:
"זה רק הטפטוף, בשנה הבאה תהיה רעידת אדמה": מבט מבפנים על גל ביטולי העסקאות

נתוני האוצר חושפים עלייה חדה בביטולי עסקאות דירות חדשות שנחתמו במבצעי מימון אגרסיביים, אך בענף מזהירים שזה רק קצה הקרחון: “המודל הזה היה אשליה" ...

www.nadlancenter.co.il

יש נתון בכתבה שהוא רעידת אדמה אמיתית לכמעט כל הרוכשים החרדיים ב 20/80, לא ידעתי על זה עד היום, ובחיפוש שעשיתי עכשיו בגוגל לא מצאתי מקור לזה, אבל אם הוא צודק....
אז גם מי שקנה בעיסקה טובה במיקום שהמחיר באמת עלה הרבה והוא יכול למכור בקלות לפני תשלום היתרה של 80%, וגם אם הקבלן והבנק מאפשרים את זה בקלות, אין לו סיכוי לעשות את זה,
וזה אומר שכל מי שלא יכול לקבל משכנתא על היתרה יבטל את החוזה.
זו רעידת אדמה אמיתית.
אשמח אם מישהו יביא את המקור לשינוי בחוק:

אדזיאשווילי מצביע על השינוי הרגולטורי הדרמטי שנכנס לתוקף באפריל 2025: "הדבר המרכזי הוא שינוי חוק המכר. עד אפריל 2025, רוכשים שקנו דירה 'על הנייר' יכלו למכור את הזכויות בדירה עוד לפני קבלת טופס 4 ולהרוויח מהפער במחיר, בלי צורך להביא הון משמעותי. זה היה הבסיס לעסקאות ה־10/90 ו־20/80 ולמה שנקרא 'אקזיט על הנייר'.

"היום החוק קובע שכאשר רוכש מוכר דירה לצד ג' לפני קבלת טופס 4 , הוא חייב להעביר לקונה ערבות בנקאית על מלוא סכום העסקה - כולל הרווח. כלומר, אם קניתי דירה ב־1.5 מיליון שקל ומכרתי אותה ב־2 מיליון, אני חייב להעמיד ערבות בנקאית גם על חצי מיליון השקלים של הרווח. לרוכש פרטי אין יכולת לעשות את זה. זה מוציא את האוויר מעסקאות האקזיט האלו.

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י ברוך פינחס:
אשמח אם מישהו יביא את המקור לשינוי בחוק:

מצאתי את המקור.
זה לא שינוי חקיקה אלא נייר עמדה של משרד השיכון.
מה אומר ההבדל?
מה שמוזר בכל נייר העמדה הזה:
הוא שחוק המכר חל על המוכר הראשון רק במקרה וכל קניית הדירה מלכתחילה הייתה בכוונה למכור אותה לפני טופס 4.
זה משהו שאי אפשר להוכיח אותו
ולכן לפי הבנתי ההוראה הזו ריקה מתוכן.

[/
משרד הבינוי והשיכון מטיל אחריות כבדה על מי שרכש דירה חדשה, במטרה למכור אותה לפני המסירה לרוכש חדש במקומו

ביום 18.04.24 פרסם משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר, נייר עמדה לפיו, לדעתו, מי שרכש דירה מקבלן, במטרה למכור אותה ובמיוחד במכירה לפני המסירה – יהיה חייב בהבטחת כספי הקונה השני, ובאחריות לפי חוק המכר.

נייר העמדה הוכן בעקבות 'טרנד' מבצעי המימון ומכירת דירות בהון עצמי נמוך, כשהיתרה משולמת בסמוך למסירה (המוכרים לנו כמבצעי 20%-80% 90%-10% וגם 95%-5% במקרי קצה) במסגרתם, רוכשים שאינם בקיאים בדרישות החוק החלות על קבלנים ויזמים המוכרים דירות חדשות, עלולים לחוב באחריות משמעותית שחלה על יזמים בתחום המגורים.

יוצרי תוכן רבים ברשת, ומגוון "יועצים" ו-"מנטורים" למיניהם, ממליצים לאחרונה בחוסר אחריות על עסקאות ממונפות ומסוכנות שבמסגרתן עשויים לחול כללים רבים, חבויות במיסוי, ואחריות לפי חוק המכר. כללים אלו לא מוכרים לאותם הממליצים או לרוכשים, שמחפשים רווח מהיר באמצעות מכירה לפני האכלוס.

אם הסיכון הגלום בשינויי ריבית, בעסקאות ממונפות "בלי הון עצמי", אי-קבלת משכנתא, המצב הפוליטי והבטחוני, והאפשרות שתוכרו כ"מוכרים" בעצמכם, באותה רמת האחריות החלה על יזם נדל"ן גם כלפי הרוכש שקונה מכם את הדירה – לא מרתיעים אתכם, סיכון נוסף ומשמעותי הוא שרוב הקבלנים והיזמים לא מסכימים לכלול סעיף של מכירה לפני מסירת הדירה בחוזים שלהם.

לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום מיסוי-מקרקעין כדי לשקול את הכניסה לכל עסקת נדל"ן, והמתווה הנכון לביצועה באופן אחראי.

במקרים בהם מטרת הרכישה היא מכירת הדירה ועשיית "רווח מהיר" לפני קבלת החזקה, מדובר בעסקה שעשויה להיות כפופה לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ולחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר").

אותו רוכש שמכר לרוכש שני אחריו, יהיה חשוף לחובות החלות על מוכר (למשל יזם, קבלן וכד') ולסנקציות הקבועות בחוק.

מהם החובות בחוק המכר שעלולות לחול על רוכש מסוג זה?

הבטחת כספי הרוכש השני – במקרה שהרוכש הראשון הופך ל"מוכר" כהגדרתו בחוק, עליו לתת בטוחה לכספים שמשלם לו הרוכש השני, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה. מרכיב "הרווח" של הרוכש המקורי, כלומר ההפרש בין המחיר שהוא קנה את הדירה למחיר שהוא מוכר אותה, עשוי להיות לא מובטח, ובניגוד לחוק.

הרוכש הראשון עשוי לחוב גם באחריות כלפי בניית הדירה, ליקויים וכדומה, מה שמוכר לרבים כ-"אחריות חוק מכר".

הרוכש הראשון, אם יוכר כמוכר לפי הגדרות החוק, עשוי לחוב גם בפיצויים בגין איחור במסירה, החובה לרשום את הדירה בפנקסי המקרקעין ("הטאבו") על שם הקונה ועוד.

עוד עשוי לחוב הרוכש הראשון בהנפקת בטוחה גם לרכיבי מע"מ שונים בין היתר אלו ששולמו בגין העסקה הראשונה, ולגביהם לא מתקבלת בטוחה מהיזם. זאת, מכיוון שלרוב מדובר ברוכשים שאינם "עוסקים" אלא אנשים פרטיים.

בנוסף, יכול להיות מצב שבו הרוכש הראשון יחוב גם בעלויות נוספות בגין העמדת הבטוחה, ריבית על הבטוחה, בחובות דיווח, שעבוד, חובות יידוע והוצאות אחרות.

לפי עמדת משרד השיכון והבינוי – הרוכש הראשון אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים אלא כנגד מתן בטוחה, העומדת בהוראות סעיף 2 לחוק המכר. בנוסף, לא ניתן לבצע הסבת בטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, אל הרוכש השני, בסכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. במקרה כזה, עד השלמת הבנייה ומסירתה לידי הרוכש השני, וגם מתן בטוחה לפי הוראות חוק המכר לרוכש השני, הרוכש הראשון לא יוכל לגבות סכום שעולה על הבטוחות שהוסבו, ואין באפשרותו לבטל בטוחות.

נייר העמדה של משרד הבינוי והשיכון מפרט את אופן הבטחת כספיו של הרוכש החדש, ומגבלות אשר עלולות לחול על גביית כספים ממנו:

רכישה בפרויקט בליווי בנקאי – אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שולם סך של מיליון ש"ח, כנגדו ניתנה ערבות בנקאית. לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח, כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערבות הבנקאית מהיזם רק על סך של מיליון ש"ח. לפיכך, זה יהיה הסכום אותו יהיה רשאי הרוכש הראשון לגבות מהרוכש השני. את הסכום הנותר לתשלום ליזם, ישלם הרוכש השני ישירות ליזם (מיליון ש"ח נוספים).

והרווח? – חצי מיליון ש"ח, ניתן יהיה לגבות רק לאחר קיום התנאים שבסעיף 2א לחוק המכר, השלמת הבניה, מסירת החזקה, והבטחת זכויות הקונה השני באמצעות אחת מהבטוחות המפורטות בחוק.

פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה- אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון סכום של מיליון ש"ח, לפי קצב התקדמות הבנייה. לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975. לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח בדומה לדוגמה הקודמת. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערת האזהרה לטובת הרוכש השני, והסכום שניתן יהיה לגבות מהרוכש השני הוא הסכום הקבוע בתקנות לפי קצב הבניה, אבל מתוך התמורה שנקבעה בין הרוכש הראשון לשני. כלומר, ככל שהבנייה נמצאת בשלב המתיר למוכר לגבות מרוכש 50% (למשל), הרוכש הראשון יהיה רשאי לגבות מהרוכש השני 50% מתוך 2.5 מיליון ש"ח, וכך הלאה באופן יחסי, לאורך ולפי שלבי הבניה והתקנות.

לתשומת הלב – אי עמידה בהוראות החוק לחשוף את הרוכש הראשון (מוכר הדירה) להפרה של חוק המכר ולסנקציות הקבועות בחוק, לרבות לדין הפלילי.

אנו ממליצים לקרוא את נייר העמדה בעיון באתר משרד השיכון והבינוי, ולהתעדכן בהתפתחויות הצפויות בנושא אחריות רוכשים שמוכרים את דירתם לפני המסירה, ועל כן מצורף קישור אל המסמך כאן

יש לציין כי מדובר בנייר עמדה, והוא אינו מסמך מחייב. לא מדובר בפסק דין או הוראת חוק, אך יש לתת את הדעת ותשומת הלב לעמדת הממונה על חוק המכר. צריך גם להכיר את הוראות החוק והפסיקה במקרים דומים, במיוחד כששוקלים למכור נכס זמן קצר אחרי הרכישה, או לפני מסירה, ובכלל.

במאמר זה לא נדון בהשלכות המיסוי של מכירת דירה לפני המסירה, אבל יש לומר שעשוי בהחלט לחול תשלום מס שבח מלא, גם במקרה של מכירה לפני תקופת החזקה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לתכנן כל עסקה מראש, ולהימנע מתקלות ותאונות מיסוי.

עסקאות נדל"ן הן נושא מורכב, רגיש, בשווי גבוה, וחשיבות גדולה שכן יש להן השלכות משמעותיות. לכן, תמיד מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן לפני ובמהלך כל עסקה שהיא.]

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י ברוך פינחס:
מצאתי את המקור.
זה לא שינוי חקיקה אלא נייר עמדה של משרד השיכון.
מה אומר ההבדל?
מה שמוזר בכל נייר העמדה הזה:
הוא שחוק המכר חל על המוכר הראשון רק במקרה וכל קניית הדירה מלכתחילה הייתה בכוונה למכור אותה לפני טופס 4.
זה משהו שאי אפשר להוכיח אותו
ולכן לפי הבנתי ההוראה הזו ריקה מתוכן.

[/
משרד הבינוי והשיכון מטיל אחריות כבדה על מי שרכש דירה חדשה, במטרה למכור אותה לפני המסירה לרוכש חדש במקומו

ביום 18.04.24 פרסם משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר, נייר עמדה לפיו, לדעתו, מי שרכש דירה מקבלן, במטרה למכור אותה ובמיוחד במכירה לפני המסירה – יהיה חייב בהבטחת כספי הקונה השני, ובאחריות לפי חוק המכר.

נייר העמדה הוכן בעקבות 'טרנד' מבצעי המימון ומכירת דירות בהון עצמי נמוך, כשהיתרה משולמת בסמוך למסירה (המוכרים לנו כמבצעי 20%-80% 90%-10% וגם 95%-5% במקרי קצה) במסגרתם, רוכשים שאינם בקיאים בדרישות החוק החלות על קבלנים ויזמים המוכרים דירות חדשות, עלולים לחוב באחריות משמעותית שחלה על יזמים בתחום המגורים.

יוצרי תוכן רבים ברשת, ומגוון "יועצים" ו-"מנטורים" למיניהם, ממליצים לאחרונה בחוסר אחריות על עסקאות ממונפות ומסוכנות שבמסגרתן עשויים לחול כללים רבים, חבויות במיסוי, ואחריות לפי חוק המכר. כללים אלו לא מוכרים לאותם הממליצים או לרוכשים, שמחפשים רווח מהיר באמצעות מכירה לפני האכלוס.

אם הסיכון הגלום בשינויי ריבית, בעסקאות ממונפות "בלי הון עצמי", אי-קבלת משכנתא, המצב הפוליטי והבטחוני, והאפשרות שתוכרו כ"מוכרים" בעצמכם, באותה רמת האחריות החלה על יזם נדל"ן גם כלפי הרוכש שקונה מכם את הדירה – לא מרתיעים אתכם, סיכון נוסף ומשמעותי הוא שרוב הקבלנים והיזמים לא מסכימים לכלול סעיף של מכירה לפני מסירת הדירה בחוזים שלהם.

לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום מיסוי-מקרקעין כדי לשקול את הכניסה לכל עסקת נדל"ן, והמתווה הנכון לביצועה באופן אחראי.

במקרים בהם מטרת הרכישה היא מכירת הדירה ועשיית "רווח מהיר" לפני קבלת החזקה, מדובר בעסקה שעשויה להיות כפופה לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ולחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר").

אותו רוכש שמכר לרוכש שני אחריו, יהיה חשוף לחובות החלות על מוכר (למשל יזם, קבלן וכד') ולסנקציות הקבועות בחוק.

מהם החובות בחוק המכר שעלולות לחול על רוכש מסוג זה?

הבטחת כספי הרוכש השני – במקרה שהרוכש הראשון הופך ל"מוכר" כהגדרתו בחוק, עליו לתת בטוחה לכספים שמשלם לו הרוכש השני, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה. מרכיב "הרווח" של הרוכש המקורי, כלומר ההפרש בין המחיר שהוא קנה את הדירה למחיר שהוא מוכר אותה, עשוי להיות לא מובטח, ובניגוד לחוק.

הרוכש הראשון עשוי לחוב גם באחריות כלפי בניית הדירה, ליקויים וכדומה, מה שמוכר לרבים כ-"אחריות חוק מכר".

הרוכש הראשון, אם יוכר כמוכר לפי הגדרות החוק, עשוי לחוב גם בפיצויים בגין איחור במסירה, החובה לרשום את הדירה בפנקסי המקרקעין ("הטאבו") על שם הקונה ועוד.

עוד עשוי לחוב הרוכש הראשון בהנפקת בטוחה גם לרכיבי מע"מ שונים בין היתר אלו ששולמו בגין העסקה הראשונה, ולגביהם לא מתקבלת בטוחה מהיזם. זאת, מכיוון שלרוב מדובר ברוכשים שאינם "עוסקים" אלא אנשים פרטיים.

בנוסף, יכול להיות מצב שבו הרוכש הראשון יחוב גם בעלויות נוספות בגין העמדת הבטוחה, ריבית על הבטוחה, בחובות דיווח, שעבוד, חובות יידוע והוצאות אחרות.

לפי עמדת משרד השיכון והבינוי – הרוכש הראשון אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים אלא כנגד מתן בטוחה, העומדת בהוראות סעיף 2 לחוק המכר. בנוסף, לא ניתן לבצע הסבת בטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, אל הרוכש השני, בסכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. במקרה כזה, עד השלמת הבנייה ומסירתה לידי הרוכש השני, וגם מתן בטוחה לפי הוראות חוק המכר לרוכש השני, הרוכש הראשון לא יוכל לגבות סכום שעולה על הבטוחות שהוסבו, ואין באפשרותו לבטל בטוחות.

נייר העמדה של משרד הבינוי והשיכון מפרט את אופן הבטחת כספיו של הרוכש החדש, ומגבלות אשר עלולות לחול על גביית כספים ממנו:

רכישה בפרויקט בליווי בנקאי – אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שולם סך של מיליון ש"ח, כנגדו ניתנה ערבות בנקאית. לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח, כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערבות הבנקאית מהיזם רק על סך של מיליון ש"ח. לפיכך, זה יהיה הסכום אותו יהיה רשאי הרוכש הראשון לגבות מהרוכש השני. את הסכום הנותר לתשלום ליזם, ישלם הרוכש השני ישירות ליזם (מיליון ש"ח נוספים).

והרווח? – חצי מיליון ש"ח, ניתן יהיה לגבות רק לאחר קיום התנאים שבסעיף 2א לחוק המכר, השלמת הבניה, מסירת החזקה, והבטחת זכויות הקונה השני באמצעות אחת מהבטוחות המפורטות בחוק.

פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה- אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון סכום של מיליון ש"ח, לפי קצב התקדמות הבנייה. לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975. לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח בדומה לדוגמה הקודמת. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערת האזהרה לטובת הרוכש השני, והסכום שניתן יהיה לגבות מהרוכש השני הוא הסכום הקבוע בתקנות לפי קצב הבניה, אבל מתוך התמורה שנקבעה בין הרוכש הראשון לשני. כלומר, ככל שהבנייה נמצאת בשלב המתיר למוכר לגבות מרוכש 50% (למשל), הרוכש הראשון יהיה רשאי לגבות מהרוכש השני 50% מתוך 2.5 מיליון ש"ח, וכך הלאה באופן יחסי, לאורך ולפי שלבי הבניה והתקנות.

לתשומת הלב – אי עמידה בהוראות החוק לחשוף את הרוכש הראשון (מוכר הדירה) להפרה של חוק המכר ולסנקציות הקבועות בחוק, לרבות לדין הפלילי.

אנו ממליצים לקרוא את נייר העמדה בעיון באתר משרד השיכון והבינוי, ולהתעדכן בהתפתחויות הצפויות בנושא אחריות רוכשים שמוכרים את דירתם לפני המסירה, ועל כן מצורף קישור אל המסמך כאן

יש לציין כי מדובר בנייר עמדה, והוא אינו מסמך מחייב. לא מדובר בפסק דין או הוראת חוק, אך יש לתת את הדעת ותשומת הלב לעמדת הממונה על חוק המכר. צריך גם להכיר את הוראות החוק והפסיקה במקרים דומים, במיוחד כששוקלים למכור נכס זמן קצר אחרי הרכישה, או לפני מסירה, ובכלל.

במאמר זה לא נדון בהשלכות המיסוי של מכירת דירה לפני המסירה, אבל יש לומר שעשוי בהחלט לחול תשלום מס שבח מלא, גם במקרה של מכירה לפני תקופת החזקה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לתכנן כל עסקה מראש, ולהימנע מתקלות ותאונות מיסוי.

עסקאות נדל"ן הן נושא מורכב, רגיש, בשווי גבוה, וחשיבות גדולה שכן יש להן השלכות משמעותיות. לכן, תמיד מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן לפני ובמהלך כל עסקה שהיא.]

הדבר היחיד שצריך ללמוד מזה
שמי שחותם חוזה מכירה לפני טופס 4 צריך להזהר מאוד לא לומר לקונה ובוודאי שלא יהיה אזכור לזה בחוזה שזו הייתה המטרה מראש.
כי אם לקונה תהיה הוכחה שהדירה נקנתה בכוונה למכור אותה לפני טופס 4 . מיד לאחר חתימת החוזה הוא יפיל את המוכר את האחריות לחוק המכר, ולא ישלם לו את הרווח עד למסירת הדירה וכן יפיל עליו אחריות לתיקוני בדק בשנה הראשונה.
אבל האמינות של האתר שהביא את הכתבה הזו נפגעה מאוד בעיני.... הטקסט שם לא מדוייק בעליל.
או שיש לי טעות קשה בהבנת נייר העמדה.

nigun · 22/1/26

נכתב ע"י ברוך פינחס:
הוא שחוק המכר חל על המוכר הראשון רק במקרה וכל קניית הדירה מלכתחילה הייתה בכוונה למכור אותה לפני טופס 4.

איפה אתה רואה שזה חל לפי הכוונה בשעת הקניה?

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י nigun:
איפה אתה רואה שזה חל לפי הכוונה בשעת הקניה?

ציטוטים מתוך המסמך:
על עסקה שבה מי שרכש דירה חדשה, מיזם, בכוונה למכרה לצד שלישי
להלן הגדרת "מוכר" בחוק המכר:
"מוכר" - "מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של
זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות
אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה"

ככל וכוונת הרוכש הראשון הייתה רכישת הדירה על מנת למכרה, יחולו על הרוכש הראשון כלל החובות שחוק המכר מחיל על מוכר דירה, בדומה לחובות שחלו על היזם שמכר את הדירה מלכתחילה.
מכירת דירה, כפי שתוארה בדוגמה לעיל, כאשר הרוכש הראשון קנה אותה מלכתחילה על מנת למכרה, היא עסקה עליה חל חוק המכר, ובמסגרתה הרוכש הראשון חב בחובות כ"מוכר" על פי חוק המכר.

בקיצור כל הנייר הזה הוא לוקש.
וזה אומר הרבה על הכתבה שיש לה מטרה ואג'נדה והיא מביאה דברים שעלולים להכניס פחדים לשוק בזמן שאין להם שחר.

בין אדם לחבירו · 22/1/26

בין אדם לחבירו · 22/1/26

נכתב ע"י בין אדם לחבירו:
צפה בקובץ המצורף 2163048

יקי רייסנר על מחירי הדירת מרכז מול פריפריה

בית שמשניק · 22/1/26

עוד נפילה בנדל״ן: שתי חברות ותיקות בחובות של 72 מיליון שקל | כלכליסט

החברות טולוס בנין והשקעות ועלות השחר יזמות ובניה פנו לבית המשפט בבקשה לצו פתיחת הליכים לצורך שיקומן - בעקבות קשיים אליהם נקלעו כתוצאה מהמלחמה, הריבית ומדד תשומות הבנייה. בית המשפט הוציא צו עיכוב הליכים וקבע דיון ל-28 בינואר

www.calcalist.co.il

nigun · 22/1/26

נכתב ע"י ברוך פינחס:
בקיצור כל הנייר הזה הוא לוקש.

אתה יוצא מנקודת הנחה שמי שכתב את הנייר עמדה הוא מטומטם?
זה סך הכל פרשנות לחוק ואומר שבמקרה שהיה כוונה למכור אז זו הפרשנות של החוק לדעתו
הוא לא שולל שזו תהיה הפרשנות גם אם לא היה כוונה מלכתחילה

ובמקרה שלרוכש הראשון לא היה בכלל את המימון לשלם את הכל נראה לי שיהיה קשה לו לטעון שלא קנה בשביל למכור

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י בית שמשניק:
עוד נפילה בנדל״ן: שתי חברות ותיקות בחובות של 72 מיליון שקל | כלכליסט

החברות טולוס בנין והשקעות ועלות השחר יזמות ובניה פנו לבית המשפט בבקשה לצו פתיחת הליכים לצורך שיקומן - בעקבות קשיים אליהם נקלעו כתוצאה מהמלחמה, הריבית ומדד תשומות הבנייה. בית המשפט הוציא צו עיכוב הליכים וקבע דיון ל-28 בינואר

www.calcalist.co.il

מה שעולה מהכתבה שחברה אחת היא עוסקת בכלל בבניה של מסחר ומשרדים....
יכול להיות שהיא נפלה בגלל החברה השניה שבונה למגורים,
אבל על פניו זה לא נראה כך ואם כן זה לא קשור בכלל למשבר בשוק הנדלן.
זה קשור לבנייה למשרדים שהיא תקועה בכל הארץ והריבית הרגה אותם.

ברוך פינחס · 22/1/26

נכתב ע"י nigun:
אתה יוצא מנקודת הנחה שמי שכתב את הנייר עמדה הוא מטומטם?
זה סך הכל פרשנות לחוק ואומר שבמקרה שהיה כוונה למכור אז זו הפרשנות של החוק לדעתו
הוא לא שולל שזו תהיה הפרשנות גם אם לא היה כוונה מלכתחילה

ובמקרה שלרוכש הראשון לא היה בכלל את המימון לשלם את הכל נראה לי שיהיה קשה לו לטעון שלא קנה בשביל למכור

מי שכתב את הנייר כתב פרשנות לחוק. ונראה שזו סוג של קריאה לכנסת או לבית משפט לפרשן את החוק אחרת. ואם זה היה בידו הוא היה מחיל את זה לגמרי, אבל החוק לא מאפשר לו.

אבל מי שמצטט את המסמך הזה בכתבה בתור סיבה לביטולי חוזים הוא שקרן. במקרה הטוב, ומניפולטור במקרה הגרוע שמנסה להכניס עיזים לשוק.
מי שלא היה לו שום מימון לשלם תמיד יוכל לספר סיפורים שמחר אח שלו יחתום לו על ערבות למשכנתא ענקית.
הבעיה תהיה למי שלא מודע למסמך הזה, והקונה שלו יהיה רע ומתוחכם ויוציא ממנו הודאה שזו הייתה הכוונה שלו.