התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[איש אגדי]

יש סיכוי שיעשו שינוי תב"ע והפרויקט ימתין כמה שנים?

לפי מה שהם טוענים, השינוי תב"ע על החלק הזה לא קשור לבניית הדירות של הקבוצה, והוא לא קשור להתקדמות הבנייה של הפרוייקט,
הפרוייקט ייבנה ותוך כדי יוכלו לעבוד על שינוי תב"ע לחלק הנוסף.

 

[די]

לפי מה שהם טוענים, השינוי תב"ע על החלק הזה לא קשור לבניית הדירות של הקבוצה, והוא לא קשור להתקדמות הבנייה של הפרוייקט,
הפרוייקט ייבנה ותוך כדי יוכלו לעבוד על שינוי תב"ע לחלק הנוסף.

למיטב ידיעתי התב"ע הקיימת היא 96 דירות (4 בניינים) וזה כל הדירות של הקבוצה בשלב א'. כלומר אם רוצים עכשיו לעשות שינוי תב"ע לכאורה אי אפשר להתחיל עכשיו לבנות.

 

[ברנדוויין]

@ברנדוויין
אם אתה טוען שהדו"ח הוא על מגרש ליד
והנדלניסט טוען שבכלל כתוב על המסמכים אצלך "טיוטה"
והדו"ח 0 לא תקין

אולי אין לך את המסמכים הנכונים??

זה שני דברים שונים - דוח אפס והסכם שיתוף. הסכם השיתוף טיוטה. דוח האפס כבר חתום

 

[למדן בחסידות]

נקודה למחשבה שמעתי בשם @יעקב רייניץ שאחד מעיקרי המעלות שבקבוצת רכישה זה שאפשר לדעת מראש מי הם השכנים וזה בניגוד לרכישה מיזם , ולדבריו הרבה מקבוצות הרכישה נבנו בכלל מסיבה זו ולא משום שיותר זול.
אבל מעלה זו אפשר להשיג גם ברכישה מרוכזת מיזם.

 

[9696]

נקודה למחשבה שמעתי בשם @יעקב רייניץ שאחד מעיקרי המעלות שבקבוצת רכישה זה שאפשר לדעת מראש מי הם השכנים וזה בניגוד לרכישה מיזם , ולדבריו הרבה מקבוצות הרכישה נבנו בכלל מסיבה זו ולא משום שיותר זול.
אבל מעלה זו אפשר להשיג גם ברכישה מרוכזת מיזם.

זה לא באמת נכון,
כי כשאתה מקבל דירה אחרי 10 שנים כנראה שהיא כבר לא תהיה רלוונטית עבורך כי כבר השתקעת במקום אחר

 

[קרינדי]

זה לא באמת נכון,
כי כשאתה מקבל דירה אחרי 10 שנים כנראה שהיא כבר לא תהיה רלוונטית עבורך כי כבר השתקעת במקום אחר

לא אמורים לקבל את הדירות אחרי 10 שנים.
בעז"ה תוך 5-6 שנים שלב א' אמור ליהות מוכן.

 

[משרדי3]

לא אמורים לקבל את הדירות אחרי 10 שנים.
בעז"ה תוך 5-6 שנים שלב א' אמור ליהות מוכן.

יוני הישראלי טוען שזה שלוש שנים עד ארבע.

 

[מרד]

התוצאה של קבוצת הרכישה
וכנראה של הדיון כאן
מורגשת חזק בשוק הדירות בעמנואל
אני שוחחתי עם יהודי שמנסה למכור את דירתו כבר תקופה ארוכה
בימים האחרונים יש זרם גדול של מתעניינים

 

[לווינסון]

זה שני דברים שונים - דוח אפס והסכם שיתוף. הסכם השיתוף טיוטה. דוח האפס כבר חתום

אולי תעלה לפה את דו"ח 0 לטובת הציבור?
כדי שהציבור יידע למה אתה כל כך נגד ולא נחשוב שאתה תוקף ממניעים אישיים

 

[יעקב הרמתי]

אולי תעלה לפה את דו"ח 0 לטובת הציבור?
כדי שהציבור יידע למה אתה כל כך נגד ולא נחשוב שאתה תוקף ממניעים אישיים

@לא מצאת עוד ניקים ברחבי הפורום שיש להם את דו"ח 0?? תצטט גם אותם שיואילו בטובם להציג בפנינו את הדו"ח 0, תודה!

 

[משה מנדלוביץ]

התוצאה של קבוצת הרכישה
וכנראה של הדיון כאן
מורגשת חזק בשוק הדירות בעמנואל
אני שוחחתי עם יהודי שמנסה למכור את דירתו כבר תקופה ארוכה
בימים האחרונים יש זרם גדול של מתעניינים

זה לא רק הדיון כאן אלא בעוד מקומות
יכול להיות שרוב המתעניינים זה כאלו שרוצים לקנות בקבוצת רכישה או שהשתתפו בכנסים
ואומרים לעצמם אם כבר עדיף לקנות דירה בנויה בעמנואל, ובודקים את העלויות וההפרשים
ואין ספק שמי שיכול זה עדיף כי יש כבר דירה בנויה ביד ומקבלים כבר שכירות

 

[הפודקאסט]

@הנדלניסט
על פניו זה נשמע אמין ומשכנע הפרויקט שלכם

לי יש רק שאלה אחת
אתה טוען כאן לאורך כל הדרך שאין רווח יזמי, נכון?

כבר הוסבר כמה פעמים שאין כאן שום רווח יזמי

ולפי מה שאתה כותב כאן

העו"ד המציא רעיון שוועדות הדיור של הקהילות ייקחו 10,000 ש"ח עבור כל יחי"ד שרוכשים דרכם ואם זה לרכוש דירה שאליה ייצמד כל הזכויות הנוספות שיש בקרקע לתב"ע עתידית ורק הדירה הזאת תשועבד למוכרים.

זה אומר שאם יש לכם בפרויקט 96 דירות * 10 אלף ₪ = 960,000 ₪ שזה לכאורה מספיק עבור רכישת דירה אחת בשביל המישכון וכו'

והרי אתה טוען שכל הסיבה שעושים את המהלך הזה, הוא רק כדי:

לא מדובר ב״גזל״ ולא ב״קומבינה״ אלא במנגנון משפטי מקובל:
30 % מהקרקע נשארת בידי ועדות הדיור
הזכויות העתידיות מוצמדות לצורך התחייבויות כלפי המוכרים שהורידו במחיר כי יש מצב שיהיה שם יחי"ד נוספות בהמשך.
כל יחידה עתידית מחויבת בתשלום נוסף לבעלים
הזכויות מתחלקות בין קהילות הרוכשים בהתאם לחלקם בשלב א
זה מנגנון הגנה – לא מנגנון ניצול.

אז השאלה היא, מה הולכים לעשות עם הדירה לאחר המהלך והסרת המישכון בעוד X שנים?
האם הרווח ואפילו בלי הרווח, הקרן עצמו שכל אחד מהקבוצה ששם על זה 10 אלף שקל

לאן זה הולך ללכת?

רווח ליזמים??

או שאולי אולי יחזירו אותם לרוכשים?

אין לי בעיה שתבוא ותגיד, כן וועדת הדיור ו/או היזמים דורשים לעצמם את הדירה הזאת.
אבל שיהיה שקוף וברור לכולם, שיש כאן רווח של כ-מיליון ₪ שמנותב למישהו מסוים..

לטענתך שאין כאן שום רווח יזמי, אדרבה נשמח לשמוע מה התכנון עם הדירה, הרי זה קבוצה שכולם רוכשים זאת ביחד, לא?
תודה

 

[למדן בחסידות]

אז השאלה היא, מה הולכים לעשות עם הדירה לאחר המהלך והסרת המישכון בעוד X שנים?
האם הרווח ואפילו בלי הרווח, הקרן עצמו שכל אחד מהקבוצה ששם על זה 10 אלף שקל
לאן זה הולך ללכת?
רווח ליזמים??
או שאולי אולי יחזירו אותם לרוכשים?

שינוי תב"ע יעלה לפחות כ100,000 ש"ח ליחי"ד נוספת
האמת אף אחד עוד לא העלה את הרעיון הזה של להרוויח מזה אבל מי שיחליט זה הרבנים ואם היו שואלים אותי דעתי כדי למכור במחיר מכירה הרגיל שיהיה בעוד 8 שנים בעמנואל ועם שאר הכסף לבנות בתי כנסת ומוסדות ציבור וכוללים.

@הנדלניסט כבר כתב מה הולכים לעשות אם יהיה רווח.
אבל סתם ככה , מצחיק לקרא רווח ל10,000 ₪ לדירה... (1% , האינפלציה כבר יותר מזה) ויש לועדת הדיור הרבה עלויות , מה כבר ישאר מזה , איני מבין היכן מצאת רווח.

אין לי בעיה שתבוא ותגיד, כן וועדת הדיור ו/או היזמים דורשים לעצמם את הדירה הזאת.
אבל שיהיה שקוף וברור לכולם, שיש כאן רווח של כ-מיליון ₪ שמנותב למישהו מסוים..

@אלבה נדל"ן כבר הסביר מזמן באשכול הזה על הסיסמה של מליון ₪ על טענת @ברנדוויין

כשליברמן רוצה לומר שהחרדים שודדים את הקופה הציבורית, הוא לא צריך להראות למאמיניו אקסל מפורט שמדגים את גודלו העצום של התקציב החרדי מול התקציב למגזרים אחרים. מספיק שהוא צועק "מיליארד שקל", וכל העדר נוהה אחריו כמו כבשים באחו.
הכותב כאן, במחילה מכבודו, מטעה את הציבור בשיטה דומה. הוא יודע ש-21 מיליון שקל נשמע לכל אזרח קטן סכום מאד גדול, ולכן מנופף בו בתרועת ניצחון, כאילו גילה את אמריקה.

 

[ברנדוויין]

כפי שציין כאן ביושר @דג תמנון - זה לא יהיה הוגן אם אמשיך לעסוק בנושא. ברשותכם רק אציין לנקודה אחת והיא שכולנו בטוחים ומאמינים שהחברה תעמוד בהצהרות שהצהירה כאן בפורום.

 

[משה מנדלוביץ]

כפי שציין כאן ביושר @דג תמנון - זה לא יהיה הוגן אם אמשיך לעסוק בנושא. ברשותכם רק אציין לנקודה אחת והיא שכולנו בטוחים ומאמינים שהחברה תעמוד בהצהרות שהצהירה כאן בפורום.

איפה ציין ?
ולמה זה לא הוגן ?
ומה קרה שאתה מאמין לחברה או שכתבת בציניות

 

[ברנדוויין]

הוא ציין בעמוד הקודם. וחלילה אני לא כותב בציניות. לא באגב, כדאי שתקרא בעיון מה שכתבו כאן לפני כן - אי אפשר לנהל דיון "מנראה לי" כמו שכתבת למשל בנושא של דורות עילית ומשמר יהודה כמה פעמים (לידיעתך - גם בדורות עילית יש התקדמויות כאלו ואחרות. כמובן שזה לא סותר את כל האזהרות של הרב ברוורמן שליט"א ושאר הדיינים).

 

[יוסי ה]

מה נשאר למסקנא? מה הם הבירורים שאני צריך לבדוק לפני סגירת חוזה/ הסכם שיתוף?
אני יודע שזה יעלה לי בכ10% יותר ממה שכתוב וזה יקח שנה שנתיים יותר! מה עוד אני צריך לדעת לפני שאני מתקדם?
@ברנדוויין @הנדלניסט @אלבה נדל"ן @אליז @איצ'ה קו המידע

 

[למדן בחסידות]

אני יודע שזה יעלה לי בכ10% יותר ממה שכתוב וזה יקח שנה שנתיים יותר!

אתה יודע? רק הקב"ה יודע ,
אתה לוקח בחשבון
ובחשבון זה צריך לקחת גם תרחישי קיצון
למשל אם אתה יכול לשלם משכנתא+הון עצמי=מליון וחצי
תקנה רק 3 חדרים במליון וכך יהיה לך מרווח נשימה גם בתרחישי קיצון
אבל אם תקנה 5 חדרים במליון וחצי ודבר אחד לא ילך כמו שמתוכנן (תמיד הולך כשורה רק לא כמו שאנשים תכננו)
זה כבר יהיה חונק לגמרי
וכן על זה הדרך-ללכת על פחות מהמקסימום שאנו מסוגלים לשלם
הריבית גם יכולה לעלות אם הפרויקט לוקח יותר זמן מהצפוי , זה הלוות בלון.
זה יכול להיות עסקה מצויינת למגורים ויכול גם לחנוק.
@יעקב רייניץ אומר שקבוצת רכישה=עסקה מצויינת לעשירים וגרועה לעניים.

 

[למדן בחסידות]

בהמשך להודעה קודמת
צריך לקחת בחשבון שיש ריביות 8% בשנה של חברת המימון לפי הסכום ששוחרר כבר לפי קצב הבניה ואף אחד לא יכול לדעת כמה זה יוסיף.
המארגנים אומרים שבסביבות 70,000 ₪ לדירת 3 חדרים אבל הם לוקחים בחשבון 3-4 שנים , אם יקח יותר-כל שנה מוסיף 8% בריבית דריבית.
זה עדיין יכול להיות משתלם , אבל צריך לקחת בחשבון תרחישי קיצון כדי שתוכל לעמוד במשכנתא , כמו שהסברתי בהודעה הקודמת.

 

[איש אגדי]

אם יקח יותר-כל שנה מוסיף 8% בריבית דריבית.

סליחה על השאלה,
אבל למה זה נקרא ריבית דריבית,
למיטב ידיעתי ריבית דריבית זה תשלום על תשלום או רווח על רווח,
במקרה הזה גם אם יתעכב עוד שנים אתה תשלם 8% רק על ההלוואה ולא על ה8% של השנים הקודמות
תקן אותי אם אני טועה.