דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[שמואל הבר]

מעלה פתוח להפקת התועלת היותר מרבית, יש כאן את כל הפרטים המסקרנים בצורה מסודרת ( @ההדר שבהדר כולל פרטי העלות של הדירות הגדולות).
צפה בקובץ המצורף 2151620
צפה בקובץ המצורף 2151621

לא כ"כ הבנתי מה המתכונת של הפרויקט הזה. מצד אחד, זו כנראה יזמות 'רגילה'. רואים את זה מכך שיש ערבות חוק מכר. מצד שני, מחייבים את החברים לקחת הלוואת משכנתא רק בבנק המלווה, שזהו כבר פרמטר שמתאים יותר לקבוצת רכישה. אשמח אם מישהו יחכים אותי. סתם בשביל הסקרנות.

 

[דג תמנון]

לא כ"כ הבנתי מה המתכונת של הפרויקט הזה. מצד אחד, זו כנראה יזמות 'רגילה'. רואים את זה מכך שיש ערבות חוק מכר. מצד שני, מחייבים את החברים לקחת הלוואת משכנתא רק בבנק המלווה, שזהו כבר פרמטר שמתאים יותר לקבוצת רכישה. אשמח אם מישהו יחכים אותי. סתם בשביל הסקרנות.

פשוט מאד. זו יזמות 'משפחתית'.
היזם עושה טובה ומוותר על אחוזים נכבדים מרווחיו והרוכשים כנגד לוקחים את המימון על גבם וחוסכים לו את עלויות המימון. משהו כזה.

 

[ג'נטלמן]

רציתי לדעת, מה אם האישור האחרון שהיה אמור להתקבל בחודש טבת?

 

[ג'נטלמן]

אני לא הבנתי.
נניח יש לי בצד 600,000 ואני קונה 4 חדרים ב1,200,000.
עכשיו בשלושת השנים הקרובות אני צריך לשלם ריבית על הלוואה של 900,000?
זה יצא לי סכום של 4% מ900,000 כל שנה, שזה יוצא 36,000 שנתי לשלוש שנים זה יוצא 108,000 וזה עוד לפני שכירות שזה אומר שכל חודש אני אצטרך לשלם 3,000 ש"ח רק על הריבית, לא כולל שכירות שזה עוד 3.5K סה"כ 6.5K בחודש
ואני בניתי לשלם עד 4K בחודש, וגם זה רק אחרי האכלוס, בחשבון של החזר 530 כפול 6 זה יוצא לי 3180 לחודש, איך יכולים להכריח אותי לשלם על כל ה900,000 עד האכלוס אם אני לא לווה את זה?

 

[מנדי המקורי]

כפי שהם פרסמו בתפוצת המיילים האחרונה -
לאחר שתשלמו 25% בחתימה על החוזה,
את הסכום הנותר מחלקים ל140 תשלומים,
ולפני כל תשלום של 10%, (בערך אחת לחודשיים),
ישאלו אתכם איך תרצו לשלם את התשלום הנוכחי האם בהון עצמי או בהלוואה?

 

[בעל מוסר]

את הסכום הנותר מחלקים ל140 תשלומים,

מאיפה הבאת את זה?
מה הקשר?

 

[דוד המלך3]

אשמח אם מישהו יוכל לפרט לגבי הלוואת גישור, אם נניח יש לי דירה ששווה 1.6 ואני רוצה לקנות באותו מחיר בעכו, פחות או יותר, מה התנאים לכך.

 

[בעל מוסר]

יש פה משפרי דיור (או סתם כל הזו"צים ששוכרים היום דירות)שמתעתדים לקנות בפרויקט (או סתם יועצי משכנתאות)
אשמח לשמוע תכנית איך אפשר לעמוד בקניית דירה כזאת
כאחד שיש לו היום דירה עם משכנתא לא קטנה
איך אפשר לעמוד גם בהלוואה על ההון העצמי
גם בתשלומי משכנתא גדולים מאוד על תשלומי הפעימות של הפרויקט
וגם החזרי שכירות /משכנתא על הדירה הקיימת
איך עושים כזה דבר הבו עצה ותושיה.....
קצת מושזר מה חושבים יזמי הפרויקט

ובכלל מה שלא ברור איך יש תשלומי 10 אחוז כל חודשיים כך שלפי זה בתוך 16 חודשים מחתימת חוזה כבר התמורה כולה משולמת
בעוד שהצפי לסיום הכי מוקדם הוא מינימום 24 חודש (דבר לא ממש הגיוני) ואף 36 חודש

@יששכר יעקב יש לך אולי מידע??

 

[בעל מוסר]

בכלל
ממש לא מובן למה בשלב זה של רגע לפני ההגרלות
לא נותנים אפשרות למפקידי דמי הרצינות אפשרות לראות תוכניות סביבתיות ושל הדירות
לרבים זה ממש משפיע על היתכנות המעבר
רק לחשוב שיהיה מדובר בתוכניות בינוי לא מוצלחות זה יוריד הרבה מהגדר
גם במיזם פילנטרופי....מותר קצת יותר שקיפות ומידע לציבור שהולך לשלם למעלה ממליון שח בזמן הקרוב
מה הם מסתירים שם.....

 

[קצוץ]

גם בתשלומי משכנתא גדולים מאוד על תשלומי הפעימות של הפרויקט

מה ההבדל מכל משכנתא?
או שלא קראתי אותך נכון...

 

[מניקול]

להבנתי זה הולך כך
אחרי התשלום של ההון עצמי הנדרש ישאר לכל אחד 75% לתשלום שייחבו אותו לקחת על זה הלואה מהבנק וכל פעם שיצטרך לשלם תשלום כלשהו או שישלם את זה משלו או שיתחיל להיות לו משכנתא לפי הסכום הנדרש, לדוגמא - אם אני לוקח הלואה של מיליון אני מתחיל לשלם את זה כאשר נדרש ממני סכום מסוים ובמידה שזה 10 תשלומים אז אחרי 3 חודשים בערך אני יצטרך לשלם 100K אם יש לי מאיפה להביא את זה ההלואה יורדת ל 900K ואני עדיין לא משלם לבנק אלא רק כאשר אני יצטרך את ההלואה מהבנק כי לא יהיה לי מאיפה לשלם את התשלום שרוצים, במקרה שאני לוקח את ההלואה אני משלם לפי גובה ההלואה - אחרי 3 חודשים 100K וכן הלאה כמו משכנתא רגילה רק שלא כל הסכום כבר מההתחלה אלא עם התקדמות הבניה והתשלומים הנדרשים, מה שמוריד את הריביות משמעותית,

 

[בעל מוסר]

להבנתי זה הולך כך
אחרי התשלום של ההון עצמי הנדרש ישאר לכל אחד 75% לתשלום שייחבו אותו לקחת על זה הלואה מהבנק וכל פעם שיצטרך לשלם תשלום כלשהו או שישלם את זה משלו או שיתחיל להיות לו משכנתא לפי הסכום הנדרש, לדוגמא - אם אני לוקח הלואה של מיליון אני מתחיל לשלם את זה כאשר נדרש ממני סכום מסוים ובמידה שזה 10 תשלומים אז אחרי 3 חודשים בערך אני יצטרך לשלם 100K אם יש לי מאיפה להביא את זה ההלואה יורדת ל 900K ואני עדיין לא משלם לבנק אלא רק כאשר אני יצטרך את ההלואה מהבנק כי לא יהיה לי מאיפה לשלם את התשלום שרוצים, במקרה שאני לוקח את ההלואה אני משלם לפי גובה ההלואה - אחרי 3 חודשים 100K וכן הלאה כמו משכנתא רגילה רק שלא כל הסכום כבר מההתחלה אלא עם התקדמות הבניה והתשלומים הנדרשים, מה שמוריד את הריביות משמעותית,

את החלק הזה כולם מבינים
מה שלא מובן הוא איך אפשר למשפרי דיור לשלם במקביל גם משכנתא
גם הלוואת גישור
וגם את תשלומי הפעימות
ואולי באמת למשפרי דיור אין ממש אופציה לקנות שם
רק עם ימכרו את הדירה עכשיו וישכרו עד לאכלוס
או לזוצים עם הון עצמי שמיועד לדיור וגם הם יאלצו להחנק כלכלית קצת

 

[זיי גיזונט]

את החלק הזה כולם מבינים
מה שלא מובן הוא איך אפשר למשפרי דיור לשלם במקביל גם משכנתא
גם הלוואת גישור
וגם את תשלומי הפעימות
ואולי באמת למשפרי דיור אין ממש אופציה לקנות שם
רק עם ימכרו את הדירה עכשיו וישכרו עד לאכלוס
או לזוצים עם הון עצמי שמיועד לדיור וגם הם יאלצו להחנק כלכלית קצת

בשלב הראשון כנראה שאין משפרי דיור אלא רק זוצי"ם (אם יש פה מישהו שהוא כן משפר דיור נשמח לשמוע)
לגבי משכנתא - הם כתבו במפורש שיש אפשרות שיצטרכו לשלם רק את הריביות עד האכלוס שזה הרבה פחות מהסכום של המשכנתא, אבל עדיין זה עוד חתיכת סכום שנופלת על זו"צ
מעניין לדעת מה הם אומרים על זה
כמו"כ מעניין מה יעשו האלה שנרשמו ל4 חדרים וישאר להם רק דירות גן 4 חדרים האם יתנו להם להחליף את הבחירה או לחכות לפעם הבאה

 

[יששכר יעקב]

יש פה משפרי דיור (או סתם כל הזו"צים ששוכרים היום דירות)שמתעתדים לקנות בפרויקט (או סתם יועצי משכנתאות)
אשמח לשמוע תכנית איך אפשר לעמוד בקניית דירה כזאת
כאחד שיש לו היום דירה עם משכנתא לא קטנה
איך אפשר לעמוד גם בהלוואה על ההון העצמי
גם בתשלומי משכנתא גדולים מאוד על תשלומי הפעימות של הפרויקט
וגם החזרי שכירות /משכנתא על הדירה הקיימת
איך עושים כזה דבר הבו עצה ותושיה.....
קצת מושזר מה חושבים יזמי הפרויקט

ובכלל מה שלא ברור איך יש תשלומי 10 אחוז כל חודשיים כך שלפי זה בתוך 16 חודשים מחתימת חוזה כבר התמורה כולה משולמת
בעוד שהצפי לסיום הכי מוקדם הוא מינימום 24 חודש (דבר לא ממש הגיוני) ואף 36 חודש

@יששכר יעקב יש לך אולי מידע??

מבחינת התוכנית ולוח התשלומים
הקבלן מחויב למסירה בחוזה מול 613 ל-24 חודשים, מול הלקוחות ל-30 חודשים
ה-24 חודשים מתחילים עם קבלת היתר הבניה שזה יכול להיות גם חודש לפני בחתימת חוזה
3-4 חודשים מחתימת החוזה עד תחילת התשלומים נשארנו עם 19-20 חודשים
אם יקחו כל חודשיים ושבוע זה התפרס עד האכלוס
אני מנסה לברר אם יש איזה אחוז מסוים שמשלמים האכלוס

בקשר למשכנתא אז מדובר במשכנתא אמיתית לכל דבר ועניין רק שאפשר בפועל לממש רק חלק ממנה לפי הצורך של הלקוח
זאת אומרת שהרעיון שכתבתי על להוציא מסלול צמוד מדד כדי שיתאים להכנסות הנמוכות יותר יהיה אפשר להחליף למסלול לא צמוד רק עם מחזור, יש לזה השלכות לא מעטות

לגבי משפרי דיור זה ממש תלוי אם איזה בנק יסגרו כדי לדעת מה יהיה אפשר לעשות
כי יש כאן שתי נקודות
נקודה אחת זה יכולת אמיתית להחזיר את ההלוואה של הדירה החדשה ולזה יש חלופות כמו לשלם רק ריבית בהתחלה או הלוואת בלון כששתיהם עולים עלות לא מבוטלת
נקודה שניה היא פשוט לקבל את ההלוואה וזה תלוי באיזה בנק יסגרו
לדוגמא בבנק לאומי אם הולכים לסגור את המשכנתא הקודמת של הדירה הראשונה תוך שנה וחצי אז לא מתחשבים בה במבחן ההכנסות ואז אפשר לקבל משכנתא בקלות
אם יסגרו בבנק אחר זה יותר בעייתי

 

[יששכר יעקב]

מי שמעוניין לבדוק אם כרגע ההכנסות שלו מתאימות למשכנתא של הדירות שהוא רוצה לקנות
יכול לפנות אליי באישי במייל בלי נדר אני יחשבן את זה לכולם
שימו לב לציין את כל ההכנסות האפשריות שהם קבועות וקיימות
נעשה בדיקה מה רלוונטי ויש דברים שיהיו רלוונטים רק לחלק בנקים
צריך לציין את גודל הדירה המבוקשת
כמות התחייבויות שיש עד היום, כלומר חובות פתוחים קיימים לבנק או גמ''ח וכדומה
תשלחו למייל y/mgmivr.com
תחליפו את ה'/ בשטרודל

 

[בעל מוסר]

בשלב הראשון כנראה שאין משפרי דיור אלא רק זוצי"ם (אם יש פה מישהו שהוא כן משפר דיור נשמח לשמוע)

לא חושב שזוצים שיש להם יכולת לקנות פנטאהוז בעכו קונים שם בכלל
במקרה כזה הם קונים 3 חדרים במרכז
בכל מקרה ברור שיש הרבה משפרי דיור בתמונה גם זוצים שקנו בכל מיני מקומות וממירים לעכו
זה ברור

 

[בעל מוסר]

הקבלן מחויב למסירה בחוזה מול 613 ל-24 חודשים, מול הלקוחות ל-30 חודשים
ה-24 חודשים מתחילים עם קבלת היתר הבניה שזה יכול להיות גם חודש לפני בחתימת חוזה
3-4 חודשים מחתימת החוזה עד תחילת התשלומים נשארנו עם 19-20 חודשים
אם יקחו כל חודשיים ושבוע זה התפרס עד האכלוס

חסר סיכוי
אין שום פרויקט אפי' לא בגודל של עשירית מזה
שהצליח לגמור תוך שנתיים
גם 3 שנים זה יקרא יפה
אבל הלוואי......

לגבי משפרי דיור זה ממש תלוי אם איזה בנק יסגרו כדי לדעת מה יהיה אפשר לעשות

במשרד לא מודעים למצוקה הזאת?
הם לא כתבו שום דבר על זה

 

[זיי גיזונט]

לא חושב שזוצים שיש להם יכולת לקנות פנטאהוז בעכו קונים שם בכלל
במקרה כזה הם קונים 3 חדרים במרכז
בכל מקרה ברור שיש הרבה משפרי דיור בתמונה גם זוצים שקנו בכל מיני מקומות וממירים לעכו
זה ברור

השלב הראשון הוא לא לדירות גדולות
אם יש זו"צ שהוא משפר דיור נשמח שיכתוב פה, כי נשמע בינתיים שרק זוצי"ם שאין להם דירה נכנסו לשלב הזה
אם יש מישהו רווק, או משפחה מבוגרת יותר, או משפר דיור בבקשה שיעלה פה ויכתוב את זה, אולי זה יפריך לי את התאוריה

 

[יששכר יעקב]

חסר סיכוי
אין שום פרויקט אפי' לא בגודל של עשירית מזה
שהצליח לגמור תוך שנתיים
גם 3 שנים זה יקרא יפה
אבל הלוואי......

באופן אישי כשבחנתי לעצמי את כדאיות הפרויקט לקחתי הימור שיקח 5 שנים....
אבל זה החוזה.....
אחרי שזה החוזה אני מחשב 3 ורבע שנים שזה עד שמתחילים פיצויים משמעותיים לפי חוק

שלב הראשון הוא לא לדירות גדולות
אם יש זו"צ שהוא משפר דיור נשמח שיכתוב פה, כי נשמע בינתיים שרק זוצי"ם שאין להם דירה נכנסו לשלב הזה
אם יש מישהו רווק, או משפחה מבוגרת יותר, או משפר דיור בבקשה שיעלה פה ויכתוב את זה, אולי זה יפריך לי את התאוריה

אני אישית מכיר יותר מאחד שמשפר, זוג מקרית מלאכי וזוג מכרמיאל שמשפרים לדירה חדשה יותר וגדולה יותר בלי פער גדול במחיר

במשרד לא מודעים למצוקה הזאת?
הם לא כתבו שום דבר על זה

הם מכירים ובודקים את העניין, ולכן כתבו על האפשרות של לשלם רק את הריבית במהלך הבנייה

 

[משכנתא בקצב שלך]

לגבי משכנתא - הם כתבו במפורש שיש אפשרות שיצטרכו לשלם רק את הריביות עד האכלוס שזה הרבה פחות מהסכום של המשכנתא, אבל עדיין זה עוד חתיכת סכום שנופלת על זו"צ

ולכן כתבו על האפשרות של לשלם רק את הריבית במהלך הבנייה

רק אציין---
במשכנתא ל-30 שנה
תשלום ע"ח ריבית בלבד הוא קרוב ל-80% מהתשלום הרגיל [בשנים הראשונות]
כך שזה לא באמת חוסך משמעותי