התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[משה מנדלוביץ]

קצת רקע יהיה נחמד.
מי מכר מה, איזו ועדה, מה הבטיחה, למי ובכמה.
בעיקרון וועדת דיור פנים חסידת הרבה יותר מחוייבת לחברי הקהילה מאשר סתם מודעה בעיתון יתד נאמן, לדוג'. (מודעה ליד נוכלי הסייבר סקי או ממשי הזכויות למיניהם וד"ל)

כתבו כאן למעלה, שני יהודים בשם אליעזר בילר (אלב"ה נדל"ן) ושלמה גרומן רכשו אופציה בקרקע שבישוב עמנואל לבניית עד 1200 דירות
כרגע זה משווק ע"י ועדת הדיור של בויאן ועוד כמה חסידויות
ההבטחה היא דירות במחיר של מיליון שקל

כדאי באמת לשנות את הודעת הפתיחה לאשכול כהודעה חיובית על מה שכן יש בקבוצה הזו
ורק אחרי זה את הבעיות שצריך לבדוק לפני שמצטרפים אליה

 

[Natan Galant]

כתבו כאן למעלה, שני יהודים בשם אליעזר בילר (אלב"ה נדל"ן) ושלמה גרומן רכשו אופציה בקרקע שבישוב עמנואל לבניית עד 1200 דירות
כרגע זה משווק ע"י ועדת הדיור של בויאן ועוד כמה חסידויות
ההבטחה היא דירות במחיר של מיליון שקל

אבל הבנתי שמתוך חסידי בויאן שבאו, חזרו רבים והוריד את ההתלהבות, לכן המחירים בעיר שעלו ועלו ירדו, לא?

 

[ניק 147254]

מה פירוש "מדווחים מהרגע הראשון על גורם מארגן מה שיגרום מסים עצומים למשקיעים"?

נו.. אף אחד לא יודע או שכולם מבינים???

 

[ניק 147254]

לפי השמועות השני שליש של באיאן כמעט מלא, כמו כן השליש של הקהלות האחרות גם עומד ביעדים אלא שויז'ניץ בי"ש שלח לפתע כמה אנשים לקנות ב'יד שניה' בעמנואל והיום הוא כבר עשה שבע 'קביעת מזוזה'!!! ועזר לחלקם לבחור דירה!! [שזה בעצם משרת את האינטרס של ה'קבוצת רכישה'] אך יש הענות גבוהה מקרב הקהלות האחרות, כמו כן הועדה עומדת עכשיו במגעים עם עוד כמה קהלות, אפשר לומר אפשר לומר שהשלב הראשון (של 96 דירות) כבר סגור פחות או יותר!!!
כולנו תפילה שחפץ ה' בידינו יצליח..... ממנו יראו וכן יעשו, בלי לזרוע פחד ובהלה ודמיונות סרק...

 

[710]

מה פירוש "מדווחים מהרגע הראשון על גורם מארגן מה שיגרום מסים עצומים למשקיעים"?

כל אדם שקונה קרקע במדינת ישראל צריך לשלם 6 אחוז מס רכישה על מחיר הקרקע.
הרוכש דירה ראשונה פטור ממס רכישה עד סכום מסוים על רכישת הדירה,
והרוכש דירה שניה משלם מס רכישה 8 אחוז מהשקל הראשון של מחיר הדירה.

משקיע שקונה בקבוצת רכישה בעקרון לא משלם מס רכישה על הדירה,
כי לא הייתה פה מעולם עסקה לרכישה דירה אלא עסקה לרכישת קרקע,
(שעליה כאמור כולם ביחד שילמו גלובאלי סכום זניח יחסית מס רכישה בשיעורשל 6 אחוז)
ומכאן והלאה יש התאגדות של הרוכשים ביחד לבנות עליה דירות.

אמהמה...שרשות המיסים החליטה לפני כמה שנים להשים סוף לקומבינה,
ואם הם מוצאים בפירסומים שהתאגדות הייתה לרכישת דירות ולא לרכישת קרקע
הם מוצאים למשקיעים שומה של 8 אחוז כמו כל רכישת דירה אחרת.

 

[ניק 147254]

עברית:
כל אדם שקונה קרקע במדינת ישראל צריך לשלם 6 אחוז מס רכישה על מחיר הקרקע.
מי שרוכש דירה ראשונה פטור ממס רכישה עד סכום מסוים על רכישת הדירה,
ומי שרוכש דירה שניה משלם מס רכישה 8 אחוז מהשקל הראשון.

משקיע שקונה בקבוצת רכישה בעקרון לא משלם מס רכישה על הדירה,
כי לא הייתה פה מעולם עסקה לרכישה דירה אלא עסקה לרכישת קרקע,
(שעליה כאמור כולם ביחד שילמו גלובאלי סכום זניח יחסית מס רכישה בשיעורשל 6 אחוז)
ומכאן והלאה יש התאגדות של הרוכשים ביחד לבנות עליה דירות.

אמהמה...שרשות המיסים החליטה לפני כמה שנים להשים סוף לקומבינה,
ואם הם מוצאים בפירסומים שהתאגדות הייתה לרכישת דירות ולא לרכישת קרקע
הם מוצאים למשקיעים שומה של 8 אחוז כמו כל רכישת דירה אחרת.

רק המשקיע משלם שמונה אחוז או שכאילו עולים על כולם?
למה זה לא שווה אם משלמים 8% תמיד משקיע צריך לשלם 8% מה זה שונה מכל השקעה אחרת?

 

[א פאשעטע יוד]

לא סתם ויזניץ ירדו מהרעיון הזה...

אני לא יודע כלום, אבל יש שמועות שזה בגלל מישהו שמטעמים פוליטיים שם להם מקלות בגלגלים.........

 

[710]

רק המשקיע משלם שמונה אחוז או שכאילו עולים על כולם?

רק משקיע
דירה ראשונה ב2 מיליון והלאה

למה זה לא שווה אם משלמים 8% תמיד משקיע צריך לשלם 8% מה זה שונה מכל השקעה אחרת?

לא שונה,
אם אפשר ע"י עסקה בקבוצת רכישה להרוויח 100,000 ש"ח אז למה לא.

 

[ניק 147254]

האם זה מתאים למשקיעים?
א) לא! בגלל שהם מדווחים מהרגע הראשון על גורם מארגן מה שיגרור מסים עצומים למשקיעים.

רק משקיע
דירה ראשונה ב2 מיליון והלאה
לא שונה,
אם אפשר ע"י עסקה בקבוצת רכישה להרוויח 100,000 ש"ח אז למה לא.

אני מבין שיותר רווחי לגור שמה אבל מעניין אותי מאוד להבין למה זה לא שווה למשקיע, אם המחירים יעלו?

 

[משרדי3]

אם אני מבין נכון, אין בכלל מחלוקת שעל דירה ראשונה לעולם לא משלמים מס רכישה כל עוד הסכום הכולל אינו חוצה את הרף שנקבע מעת לעת על ידי הרשויות, נכון?

 

[הנדלניסט]

עיר חדשה בשומרון? תוכנית לבניית אלפי דירות במגדלים עד 18 קומות בהתנחלות הכפרית

הוועדה המקומית קרני שומרון המליצה על הפקדת תוכנית "אלוני שילה" הכוללת 4,000 דירות בבנייה רוויה, היכל תרבות וקאנטרי קלאב. עוד כוללת התוכנית בניה נמוכה...

www.nadlancenter.co.il

קרני שומרון הולכת לגדול עד עמנואל

 

[אלבה נדל"ן]

כמובטח, הנה פרק ב' של התגובה:

מחיר השיווק הוא לא ריאלי ואינו עומד במבחן המציאות. ונסביר:

כל רוכש מגיע לקבוצה כי מבטיחים לו (בעל פה בלבד) מחיר אטרקטיבי. אלא שהמסמכים עליהם הוא חותם אומרים בדיוק את ההיפך – שלא חייבים לו כלום – בדיוק כמו שכתוב בס' 17 לבקשת ההצטרפות לפרויקט:

"ידוע לנו כי אין כל אחריות, מצד מארגן הקבוצה ו/או בעלי האופציה ו/או כל גורם אחר לעלות הפרויקט, אשר תהיה בהתאם להוצאות הפיתוח, הבניה, וכל שאר ההוצאות בפועל. ידוע לנו כי העלות הכוללת לכל דירה ספציפית תהיה בהתאם לחלקה היחסי בעלויות הפרויקט, לפי הרשימה"

מה לנו יותר מזה?

הגענו לפינת הבידור?
מחר תבוא לחנות פלאפל, ותצעק בקול: רבותיי, אין לכם מה לחפש פה. אין פה פיצה. עובדים עליכם. אפילו פרוסת גבינה צהובה לא תמצאו כאן.
אנחנו מדברים על קבוצת רכישה. יזם מתחייב למחיר סופי. קבוצת רכישה, במהותה, לא כוללת התחייבות על המחיר, כפי שכתוב במפורש בבקשת ההצטרפות שציטטת בעצמך. זה הכי ברור בעולם. מי שרוצה לקנות פיצה, הולך לפיצריה, יזם במקרה שלנו. מי שנמצא כאן, כנראה מעוניין במודל של קבוצת רכישה, על מעלותיה וחסרונותיה. אל תצעק סתם, כי אולי אנשים ישנים.

ההבטחה בעל פה שאתה מדבר עליה מגובה בדוח שמאי. רוכש שמצטרף לקבוצה עושה זאת על סמך הערכת המחיר הזו, שבמקרה הזה סמך עליה את ידיו גם יוני ישראלי, איש חברת הניהול.
האם יכולות להיות חריגות מההערכה הראשונית? בוודאי. איש לא יטען אחרת. מה שאנחנו כן אומרים, זה שעשינו מאמצים חריגים, להבדיל מקבוצות אחרות, כדי שהמחיר לא יחרוג בסופו של דבר מהאומדן. זו הסיבה שבגללה בחרנו דווקא במכלול הנדסה כחברת הניהול, בגלל הרקורד המרשים שלה בעמידה באומדנים.

בקרוב פרק ג'

 

[ניק 147254]

עיר חדשה בשומרון? תוכנית לבניית אלפי דירות במגדלים עד 18 קומות בהתנחלות הכפרית

הוועדה המקומית קרני שומרון המליצה על הפקדת תוכנית "אלוני שילה" הכוללת 4,000 דירות בבנייה רוויה, היכל תרבות וקאנטרי קלאב. עוד כוללת התוכנית בניה נמוכה...

www.nadlancenter.co.il

קרני שומרון הולכת לגדול עד עמנואל

אתה יודע מה המשמעות? או שאתה סתם נותן נקודה למחשבה? זה טוב או לא?

 

[משרדי3]

אתה יודע מה המשמעות? או שאתה סתם נותן נקודה למחשבה? זה טוב או לא?

זה מעניין, כי שמעתי סברה שזה לא טוב לעמנואל כי אז משרד הפנים עלול לדרוש איחוד רשויות.

 

[ניק 147254]

זה מעניין, כי שמעתי סברה שזה לא טוב לעמנואל כי אז משרד הפנים עלול לדרוש איחוד רשויות.

או שכן או שלא....

 

[הנדלניסט]

CHAT GPT

היחסים ההיסטוריים בין עמנואל לקרני שומרון​

בתחילת דרכה של עמנואל, עם הקמת היישוב בשנות ה-80, היא לא הוכרזה מיד כמועצה מקומית עצמאית — אלא הוגדרה תחילה כ-שכונה בתוך קרני שומרון (קרני שומרון ה׳), בגלל התנגדות ממשלתית להקמת יישובים חדשים באזור בתקופת בגין. ויקיפדיה
רק מאוחר יותר — בשנת 1985 — עמנואל הוכרזה כ-מועצה מקומית נפרדת ופיתחה מעמד עצמאי מול משרד הפנים. ויקיפדיה


לכן:

• להסביר ש"פעם היו אותה מועצה" — כן, בעצם בתחילת הדרך עמנואל הייתה מוגדרת במסגרת קרני שומרון לפי החלטות ממשלתיות של אותה תקופה.
• אך מאז שנות ה-80 ועד היום הן רשויות מוניציפליות נפרדות:
  • קרני שומרון — מועצה מקומית משלה. ויקיפדיה
  • עמנואל — מועצה מקומית עצמאית מאז 1985. ויקיפדיה

---

מה עם הרחבות עד עמנואל כיום?​

נושא “רצף בנוי” בין קרני שומרון לעמנואל אכן מופיע בתוכניות תכנון עתידיות:
בתוכנית האב של קרני שומרון לשנת 2040 הוצגה כוונה להרחיב את קרני שומרון דרומה ליצירת רצף בנוי עד נחל קנה ולכיוון עמנואל. ויקיפדיה


הכוונה כאן אינה איחוד רשויות, אלא פיתוח שטחי בנייה כך שיהיו שכונות חדשות שבין הישובים — כלומר רצף פיזי של בנייה — מה שיכול ליצור תחושת “התקרבות גיאוגרפית” בין שני היישובים.

---

האם עמנואל עצמה הגישה בקשה להתרחב לכיוון קרני שומרון?​

מעולם לא מצאתי הגשה רשמית של עמנואל ל”התרחב עד קרני שומרון” במסגרת בקשה לתוספת שטח או שינוי גבולות.
עמנואל מתרחבת בקביעות במסגרת הוועדות לתכנון ובנייה כמו כל יישוב — אך אין עד כה מידע פומבי על יוזמה עצמית של מועצת עמנואל לחבר את הגבולות המוניציפליים שלה עם קרני שומרון.

---

מה הסיכוי שיחוברו הרשויות?​

מבחינה מנהלית — שינוי גבולות רשויות (כמו חיבור רשויות מוניציפליות) אינו דבר שבשגרה: הוא דורש הסכמות בין המועצות, משרד הפנים, ולעיתים ועדה גיאוגרפית/מדינית, ולעיתים גם שימועים ציבוריים.
מבחינה תכנונית — יש כיום תוכניות מזדמנות ודיונים על התפתחות רצף בנייה באזור, אבל אין החלטה רשמית שחיבור רשויות עומד על הפרק.
מבחינה מעשית — גם אם יתפתח רצף בנייה, זה עדיין לא אומר שעמנואל וקרני שומרון יהפכו לרשות אחת; הסיכוי לכך נמוך יחסית בלי יוזמה פורמלית רחבה.

---

סיכום קצר​

שאלה	תשובה
האם פעם היו תחת אותה מועצה?	בתחילת הקמת עמנואל — כן, כ”שכונה״ במסגרת קרני שומרון; מאז 1985 — לא (הן מועצות נפרדות). ויקיפדיה
האם קיימת כעת פרסומת/תוכנית להרחבה?	כן — תוכניות תכנון בונות רצף בנייה לכיוון עמנואל. ויקיפדיה
האם הזמינו גם מצד עמנואל להתרחב?	לא נמצא מידע פומבי על בקשה רשמית • עמנואל מתכננת באופן עצמאי.
מה הסיכוי שיחוברו המועצות?	נמוך עד בינוני — דורש הסכמות רבות ולא מבוסס על הצעה רשמית.

 

[הנדלניסט]

שאלתי אותו לגבי הכביש המעצבן המפריד בין המועצות האם אפשר להפוך אותו להיות כביש פנימי מה שייתן בטחון גדול לתושבים וזה התשובה שלו
בקצרה: הסיכוי קיים, אבל הוא לא מיידי ולא אוטומטי — והוא תלוי בהחלטה מדינית-ביטחונית ולא מוניציפלית.


אפרט בצורה מסודרת

---

המסגרת הכללית​

הכביש שמפריד כיום בין עמנואל ל-קרני שומרון נמצא ביהודה ושומרון, ולכן:

• הסמכות עליו היא צבאית-מדינית (אלוף פיקוד מרכז, משרד הביטחון, ממשלה)
• לא של המועצות המקומיות עצמן

---

מתי כביש הופך ל“ישראלי בלבד”?​

בפועל זה קורה כשמתקיימים כמה תנאים יחד:

1. רצף יישובי יהודי משמעותי
   כאשר משני צידי הציר יש בנייה יהודית רציפה או כמעט רציפה.
2. שיקול ביטחוני מובהק
   היסטוריה של פיגועים / יידוי אבנים / צורך בהגנה על תנועה אזרחית.
3. החלטה מדינית ברורה
   לרוב כחלק ממהלך רחב יותר (הרחבות, הסדרה, או שינוי מדיניות).
4. יכולת ליצור חלופות תנועה לפלסטינים
   כביש עוקף, שדרוג ציר מקביל וכו’.

---

מה המצב הספציפי בין עמנואל לקרני שומרון?​

נכון להיום:

• אין רצף בנוי מלא
• הכביש עדיין משרת תנועה מעורבת
• אין הכרזה רשמית או תכנון סטטוטורי שמגדיר אותו “ישראלי בלבד”

אבל:

• קיימות תוכניות הרחבה בקרני שומרון
• יש אינטרס ביטחוני ברור בציר הזה
• תקדימים רבים באזור השומרון לצירים שעברו שינוי סטטוס עם השנים

---

הערכת סיכוי (לא רשמית, ריאלית)​

אם נדרג את זה:

• בטווח הקצר (1–3 שנים):
  סיכוי נמוך
• בטווח הבינוני (5–10 שנים), אם ההרחבות יתקדמו:
  סיכוי בינוני
• אם ייווצר רצף בנוי משמעותי + שינוי מדיניות ממשלתי:
  הסיכוי עולה משמעותית

חשוב להדגיש:
גם אם הכביש יהפוך ל“ישראלי בלבד” — זה לא מחייב איחוד מועצות או שינוי גבולות מוניציפליים.

---

נקודה חשובה ליזמים ולמשקיעים​

לעצם הדיון הציבורי והצגת אפשרות כזו:

• יש השפעה פסיכולוגית-שיווקית
• משפיע על תפיסת ביטחון, נגישות וערך עתידי
• אך לא נכון לבסס תחשיב כלכלי על זה בשלב זה

---

סיכום חד​

כן, זה תרחיש אפשרי
לא, זה לא על הפרק המיידי
זה תלוי ברצף בנוי + החלטה ביטחונית-מדינית
כיום מדובר בפוטנציאל עתידי, לא בתכנון מחייב

 

[איש אגדי]

מי שחושב לגור בעמנואל למה שלא יעשה את זה כבר עכשיו?

למעשה כל אברך צעיר שרוצה להמשיך לגור עוד תקופה ליד ההורים ושיהיה לו דירה זה כבר שווה,
ב' כל הורה שמחתן עכשיו ילד או הולך לחתן יכול לקנות לילד שלו דירה ויודע שהילד ישלם את השאר,
ג' ככל ויעבור יותר זמן המקום יותר יתפתח ויש לזה משמעות חשובה מבחינת עבודות, תחבורה,ועוד

 

[איש אגדי]

לי יש שאלה אחת: מה מארגני קבוצת הרכישה מפסידים אם מכל סיבה שהיא הפרויקט מתעכב 10 שנים?
המארגנים כבר קיבלו את הכסף.
חברת הניהול מקבלת חודשי.
אז מה המבוט על הראש שלהם לגמור בזמן?

למר יוני ישראלי מחברת מכלול הנדסה יש אינטרס גדול היות והוא בונה רק בקבוצות רכישה ביהודה ושומרון יהיה לו נזק עצום תדמיתית, בגלל שהוא בונה ככה כבר בערך 20 שנה והשם שלו חשוב לו מאד כיון שזה כל עיסוקו

 

[ניק 147254]

מי שחושב לגור בעמנואל למה שלא יעשה את זה כבר עכשיו?

מאה אחוז!!!
האדמו"ר מויז'ניץ בי"ש שלח אתמול 7 אנשים לקנות דירה מוכנה בעמנואל כמו כן אני יודע על כמה מחסידי באיאן [נראה לי גם כמה מויז'ניץ] שעשו זאת, הועדה דוקא מאוד מגבה את המהלך הזה, וזה לא סותר את הרעיון הכללי...
הסיבה היחידה למה אנשים לא עושים זאת כי צריך הרבה יותר הון עצמי!!!