התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[אברך כולל וחובש]

הרב ברנדווין ממש מעניין מה יש לך נגד? נשמע שאתה חדור מטרה להרוס פרויקט כאילו זה אסון המאה באמת ! ממש נשמח לשמוע מה התלבשת על זה
כצופה מהצד זה נראה אובססיבי.?!

 

[ברנדוויין]

הרב ברנדווין ממש מעניין מה יש לך נגד? נשמע שאתה חדור מטרה להרוס פרויקט כאילו זה אסון המאה באמת ! ממש נשמח לשמוע מה התלבשת על זה
כצופה מהצד זה נראה אובססיבי.?!

מצטער שזה הרושם שקיבלת, אבל זה ממש לא כך. בגלל הרגישות של הדברים - אני ממתין לדיין חשוב מאוד שיתפנה לעבור על המידע ויאשר לפרסם או להשמיט חלק מהדברים.

 

[הנדלניסט]

מצטער שזה הרושם שקיבלת, אבל זה ממש לא כך. בגלל הרגישות של הדברים - אני ממתין לדיין חשוב מאוד שיתפנה לעבור על המידע ויאשר לפרסם או להשמיט חלק מהדברים.

אני דווקא שומע ממך סיסמאות כל הזמן בלי שום דבר מעבר להוכיח.
אנא תשים את הדברים כאן שיוכלו להתייחס אליהם בכובד ראש הראוי ולראות האם יש ממש בטענות שלך

 

[ברנדוויין]

הדברים נכתבים בזהירות המרבית תוך התעלמות מהבדיקות וההחלטות של ויזניץ בנושא וכן מייתר הדברים שלא הוכחו באופן חד משמעי. הנכתב נסמך אך ורק על המידע הגלוי לציבור כפי המופיע בטופס ההצטרפות, ומתמקד בקבוצת הרוכשים הראשונה - בה מוצעות לציבור 96 יחידות קרקע.

תמצית הדברים: מדובר בעסקת אופציה בה על פניו החברה המשווקת שילמה סכום נמוך לבעלי הקרקע, וכעת מנסה לשווק לציבור את הקרקע במחיר גבוה מאוד תוך שהיא מגלגלת על כתפי הרוכשים סיכונים רבים מאוד.

המתבקש מהחברה באופן הבהול ביותר הוא הצגת המסמכים הבאים: א. הסכם אופציה חתום. ב. הסכם ניהול. ג. הסכם שיתוף. ד. דו"ח 0.



נתחיל,

עובדות בלבד: מה שמוצג כאן לפנינו הוא - שני אנשים רכשו אופציה בקרקע ואותה הם מסחרים לציבור במחיר גבוה ביותר.

ההצעה משווקת לציבור כעסקה פנטסטית בה מחיר הדירה יעמוד על כמיליון שקל.

תחילה נסביר מהי אופציה ומה בכלל קורה כאן.
אופציה היא "אפשרות" או "זכות" ומקור המילה היא option באנגלית. שני האנשים רכשו "זכות" לקנות את המקרקעין בסך מסוים ולא ידוע אבל מוכרים לציבור את המקרקעין בסך של 21,700,000 ש״ח בתוספת מע״מ והפער שהם מרוויחים לא ידוע.

מחיר השיווק הוא לא ריאלי ואינו עומד במבחן המציאות. ונסביר:

כל רוכש מגיע לקבוצה כי מבטיחים לו (בעל פה בלבד) מחיר אטרקטיבי. אלא שהמסמכים עליהם הוא חותם אומרים בדיוק את ההיפך – שלא חייבים לו כלום – בדיוק כמו שכתוב בס' 17 לבקשת ההצטרפות לפרויקט:

"ידוע לנו כי אין כל אחריות, מצד מארגן הקבוצה ו/או בעלי האופציה ו/או כל גורם אחר לעלות הפרויקט, אשר תהיה בהתאם להוצאות הפיתוח, הבניה, וכל שאר ההוצאות בפועל. ידוע לנו כי העלות הכוללת לכל דירה ספציפית תהיה בהתאם לחלקה היחסי בעלויות הפרויקט, לפי הרשימה"

מה לנו יותר מזה?

ואכן – המחיר לא קרוב להיות ריאלי. ונסביר:

בהתאם לסעיף 15 לבקשת ההצטרפות המצורפת עלות הקרקע ללא פיתוח היא 266,729 ש״ח ליחידה. אלא שהפיתוח, שזה בעצם הכנת המגרש לעבודה לרבות חציבה בהרים, סלילת כבישים ומדרכות וכן הלאה עולה באזור עמנואל לא פחות מ-150,000 ₪ ליחידה ומי שלא מאמין שישאל קבלני פיתוח מהאזור (מה שאף אחד לא יעשה באמת). אם ככה, עלות הקרקע למעשה היא 416,729 שקל ליחידה שזה כבר מחיר אחר לגמרי.

על המחיר הזה (416,729) צריך להוסיף את עלויות הבנייה של לפחות 650,000 ₪ לדירה כולל מע"מ (שימו לב הדיבור על 5,000 שקל למטר הוא בדיחה כי היום אין בכלל מחיר כזה והמחיר הזה גם לא כולל מע"מ ולא כולל מדרגות, לובאים ושטחים משותפים אחרים). על זה נוסיף דמי ארגון (10,000 ₪ בהתאם לס' 20 לבקשה) – רק על עצם זה שארגנו את
הקבוצה וללא קשר לניהול הפרויקט.

על זה נוסיף דמי ניהול הפרויקט כי מישהו צריך לנהל את האירוע הזה. במקרה דנן לא ידוע מה שיעורם אבל הוא לפחות 50,000 ₪ לדירה.
נוסיף אדריכל, קונסטרוקטור, מתכנן חשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ קרקע, אדריכל נוף, יועץ בטיחות ובקיצור – עולם ומלואו. זה עוד 40,000 ₪.
מימון – בקלות עוד 80,000 ₪.
לא הוכנס לתחשיב עלויות היתר הבניה...

אז בנסיבות אלו מה עשינו בזה? – דירה תעלה לפחות 1,250,000 שקל בעמנואל שזה יותר מהמחיר שאפשר לקנות שם היום דירה חדשה מוכנה?!!!!!. ובל נשכח שעסקינן בקבוצת רכישה בה המחיר יכול להשתנות עוד 40 פעמים ולמשך זמן לא ידוע עם דיני תורה, מריבות ועוגמת נפש ואת זה כידוע, אי אפשר לתמחר בכסף..

כאן הודעה נוספת: אחד מגדולי המומחים בתחום פנה היום לרב עו"ד נתן רוזנבלט והציג בפניו את העובדות המתוארות. הידוע לי הוא שהרב רוזנבלט חזר בו מההמלצות שנתן למיזם. באם אין אלו פני הדברים, נבקש את התייחסות הרב רוזנבלט לדברים והסיבות לכך - כאן באתר.

 

[מתמרן]

מדובר בעסקת אופציה בה על פניו החברה המשווקת שילמה סכום נמוך לבעלי הקרקע, וכעת מנסה לשווק לציבור את הקרקע במחיר גבוה מאוד תוך שהיא מגלגלת על כתפי הרוכשים סיכונים רבים מאוד.

שני האנשים רכשו "זכות" לקנות את המקרקעין בסך מסוים ולא ידוע אבל מוכרים לציבור את המקרקעין בסך של 21,700,000 ש״ח בתוספת מע״מ והפער שהם מרוויחים לא ידוע.

שילמו סכום נמוך? או סך מסויים ולא ידוע?

מחיר השיווק הוא לא ריאלי ואינו עומד במבחן המציאות. ונסביר:

כל רוכש מגיע לקבוצה כי מבטיחים לו (בעל פה בלבד) מחיר אטרקטיבי. אלא שהמסמכים עליהם הוא חותם אומרים בדיוק את ההיפך – שלא חייבים לו כלום – בדיוק כמו שכתוב בס' 17 לבקשת ההצטרפות לפרויקט:

"ידוע לנו כי אין כל אחריות, מצד מארגן הקבוצה ו/או בעלי האופציה ו/או כל גורם אחר לעלות הפרויקט, אשר תהיה בהתאם להוצאות הפיתוח, הבניה, וכל שאר ההוצאות בפועל. ידוע לנו כי העלות הכוללת לכל דירה ספציפית תהיה בהתאם לחלקה היחסי בעלויות הפרויקט, לפי הרשימה"

קבוצת רכישה קוראים לזה. בכל פרסום, בכל הרצאה, ההסבר די מיותר.

בהתאם לסעיף 15 לבקשת ההצטרפות המצורפת עלות הקרקע ללא פיתוח היא 266,729 ש״ח ליחידה. אלא שהפיתוח, שזה בעצם הכנת המגרש לעבודה לרבות חציבה בהרים, סלילת כבישים ומדרכות וכן הלאה עולה באזור עמנואל לא פחות מ-150,000 ₪ ליחידה ומי שלא מאמין שישאל קבלני פיתוח מהאזור (מה שאף אחד לא יעשה באמת). אם ככה, עלות הקרקע למעשה היא 416,729 שקל ליחידה שזה כבר מחיר אחר לגמרי.

יוני ישראלי ממכלול הנדסה שבנה כ1000 יח"ד בשומרון כנראה יודע פחות ממך, אחרת לא היה לו מה להסביר בכנסים בדיוק בנקודה הזו.

על המחיר הזה (416,729) צריך להוסיף את עלויות הבנייה של לפחות 650,000 ₪ לדירה כולל מע"מ (שימו לב הדיבור על 5,000 שקל למטר הוא בדיחה כי היום אין בכלל מחיר כזה והמחיר הזה גם לא כולל מע"מ ולא כולל מדרגות, לובאים ושטחים משותפים אחרים).

ועדת דיור של באיאן=בדיחה. מכלול הנדסה=בדיחה. רובי קפיטל=בדיחה. ברור.

על זה נוסיף דמי ארגון (10,000 ₪ בהתאם לס' 20 לבקשה) – רק על עצם זה שארגנו את
הקבוצה וללא קשר לניהול הפרויקט.

הוספת בתחשיבים מפולפלים 300 אלף לכל יחידה. אבל 10 אלף חשוב להוסיף... רמת אמינות - ניק אנונימי ללא אינטרסים.

לסיום הרב ברנדווין היקר
אינני מבין, ראית פרסום ברחוב? את מי אתה נזעק להציל? את בני הקהילות שועדת הדיור שלהם מעט אכפת לה? כולם נוכלים?
יש לך שאלות פנה בצורה מסודרת לנציגים וקבל תשובות.

 

[אליז]

יוני ישראלי ממכלול הנדסה שבנה כ1000 יח"ד בשומרון כנראה יודע פחות ממך, אחרת לא היה לו מה להסביר בכנסים בדיוק בנקודה הזו.

עזוב את יוני ישראלי, אם הם העריכו את הבניה לפי 5000 למ"ר - מדובר בבדיחה או בנוכלות!
אין מחיר כזה היום, ואפילו לא קרוב!

 

[אליז]

אופציה היא "אפשרות" או "זכות" ומקור המילה היא option באנגלית. שני האנשים רכשו "זכות" לקנות את המקרקעין בסך מסוים ולא ידוע אבל מוכרים לציבור את המקרקעין בסך של 21,700,000 ש״ח בתוספת מע״מ והפער שהם מרוויחים לא ידוע.

זה לא טענה, אין לך דרך לדעת בכמה הם קנו את המגרש, ולכן אין לך דרך להוכיח שהם אכן מרויחים עליו.

מחיר השיווק הוא לא ריאלי ואינו עומד במבחן המציאות. ונסביר:

כל רוכש מגיע לקבוצה כי מבטיחים לו (בעל פה בלבד) מחיר אטרקטיבי. אלא שהמסמכים עליהם הוא חותם אומרים בדיוק את ההיפך – שלא חייבים לו כלום – בדיוק כמו שכתוב בס' 17 לבקשת ההצטרפות לפרויקט:

"ידוע לנו כי אין כל אחריות, מצד מארגן הקבוצה ו/או בעלי האופציה ו/או כל גורם אחר לעלות הפרויקט, אשר תהיה בהתאם להוצאות הפיתוח, הבניה, וכל שאר ההוצאות בפועל. ידוע לנו כי העלות הכוללת לכל דירה ספציפית תהיה בהתאם לחלקה היחסי בעלויות הפרויקט, לפי הרשימה"

מה לנו יותר מזה?

ככה זה בכל קבוצת רכישה!

על המחיר הזה (416,729) צריך להוסיף את עלויות הבנייה של לפחות 650,000 ₪ לדירה כולל מע"מ (שימו לב הדיבור על 5,000 שקל למטר הוא בדיחה כי היום אין בכלל מחיר כזה והמחיר הזה גם לא כולל מע"מ ולא כולל מדרגות, לובאים ושטחים משותפים אחרים). על זה נוסיף דמי ארגון (10,000 ₪ בהתאם לס' 20 לבקשה) – רק על עצם זה שארגנו את

המחיר של 5000 למ"ר הוא אכן בדיחה, זה בקושי בקושי היה המחיר כששילמו לפועלים 600 ליום, איך זה יהיה המחיר כשכל הפועלים מקבלים מינימום 900 ליום?

בהתאם לסעיף 15 לבקשת ההצטרפות המצורפת עלות הקרקע ללא פיתוח היא 266,729 ש״ח ליחידה. אלא שהפיתוח, שזה בעצם הכנת המגרש לעבודה לרבות חציבה בהרים, סלילת כבישים ומדרכות וכן הלאה עולה באזור עמנואל לא פחות מ-150,000 ₪ ליחידה ומי שלא מאמין שישאל קבלני פיתוח מהאזור (מה שאף אחד לא יעשה באמת). אם ככה, עלות הקרקע למעשה היא 416,729 שקל ליחידה שזה כבר מחיר אחר לגמרי.

צריך לברר את הנתון הזה.

מימון – בקלות עוד 80,000 ₪.

זה גם נקודה שצריכים לקחת בחשבון, המימון ברובי קפיטל הוא לא זול, משהו כמו פריים + 3, ואמנם לא צריכים לשלם את הכסף במהלך התקופה, אבל בסוף הוא ישולם עם ריבית דריבית.

 

[מתמרן]

זה גם נקודה שצריכים לקחת בחשבון, המימון ברובי קפיטל הוא לא זול, משהו כמו פריים + 3, ואמנם לא צריכים לשלם את הכסף במהלך התקופה, אבל בסוף הוא ישולם עם ריבית דריבית.

פריים+2.3
הנציג של רובי קפיטל דיבר על זה בכל מקום
בקבוצות רכישה יש עלות ריבית של הליווי. לא סוד.
ניתן להקדים תשלום בכל הסכום או חלקו ולהמנע מכך
גם בעסקת קבלן לינארית במידה ולוקחים משכנתא במסלול בלון יש ריבית

 

[אליז]

פריים+2.3
הנציג של רובי קפיטל דיבר על זה בכל מקום
בקבוצות רכישה יש עלות ריבית של הליווי. לא סוד.
ניתן להקדים תשלום בכל הסכום או חלקו ולהמנע מכך
גם בעסקת קבלן לינארית במידה ולוקחים משכנתא במסלול בלון יש ריבית

ואת כל זה אתה חוסך אם אתה קונה דירה היום.
תכלס מה שמנסים להראות כאן, שמי שרוצה לקנות דירה בעמנואל, שילך היום ויקנה דירה, אין בשורה בקבוצת רכישה מבחינת מחיר, ויש סיכון מבחינת כמה זמן זה יקח וכו'.
ובדיוק בגלל הסיבה הזאת כמעט לא באו חסידי סלונים לכנס, הם מכירים את האופציה של עמנואל כבר 30 שנה, כך שמי רצה ללכת כבר הלך, ומי שלא - קבוצת הרכישה הזאת לא שכנעה אותו.

 

[מתמרן]

ואת כל זה אתה חוסך אם אתה קונה דירה היום.
תכלס מה שמנסים להראות כאן, שמי שרוצה לקנות דירה בעמנואל, שילך היום ויקנה דירה, אין בשורה בקבוצת רכישה מבחינת מחיר, ויש סיכון מבחינת כמה זמן זה יקח וכו'.

תתקשרו מחר בבוקר לכל המתווכים בעמנואל ותשאלו כמה דירות 3 חדרים שנבנו בעשור האחרון קיימים בישוב למכירה

תופתעו ממש, או שלא... פחות מ5

התקדמנו

נוסיף עוד זוית - מדוע הציבור (ואינני מדבר על משקיעים) נהר בהמוניו בשנתיים האחרונות אחרי עסקאות ה20/80 שברוב המקומות היו יקרים משמעותית ממחירי דירות יד שניה באותם שכונות? התשובה פשוטה - זוגות צעירים שקבלו הון עצמי חלקם מנסים לבנות את עצמם עד האכלוס עם תוספת הון עצמי, ורובם רוצים לגור עוד כמה שנים ליד ההורים להתבסס מעט ולהכנס לדירה חדשה.

המשפחה החרדית הממוצעת לא עוברת לפריפריה בשנתיים שלוש הראשונות אחרי החתונה.

אין פה הבטחה לקרוע את השוק. יש פה הבטחה לדירה חדשה במחיר שפוי ובמקום אטרקטיבי. כל קבלן שימכור ממחר דירות בעמנואל לא ישווק פחות מ1.250 לשלושה חדרים

 

[אליז]

אין פה הבטחה לקרוע את השוק. יש פה הבטחה לדירה חדשה במחיר שפוי ובמקום אטרקטיבי. כל קבלן שימכור ממחר דירות בעמנואל לא ישווק פחות מ1.250 לשלושה חדרים

המחירים שונים לגמרי ממה שאתה מתאר

ShieldSquare Captcha

 

[דג תמנון]

שילמו סכום נמוך? או סך מסויים ולא ידוע?

כמובן לא הבנתם את עניין האופציה, משלמים סכום נמוך תמורת האופציה אבל הסכום בו תירכש הקרקע אם האופציה תמומש אינו ידוע. נוכל לדעת אותו רק אם נראה את הסכם האופציה.

 

[חיים לשם]

פריים+2.3
הנציג של רובי קפיטל דיבר על זה בכל מקום
בקבוצות רכישה יש עלות ריבית של הליווי. לא סוד.
ניתן להקדים תשלום בכל הסכום או חלקו ולהמנע מכך
גם בעסקת קבלן לינארית במידה ולוקחים משכנתא במסלול בלון יש ריבית

1. רובי קפיטול התחייבו לפריים +2.3 ??? . = 7.8% (זה לא מעט )
בכל הפרוייקטים הם לוקחים בסביבות פריים + 3 %

2. בחברות מימון יש תשלום הקצאת אשראי לכל רוכש. תשלום שמחוייב מראש , זה עוד תשלום של כמה אלפים

3. כידוע ברכישה מקבלן הריביות הרבה הרבה יותר נמוכות

4. לא הוזכר התשלום ליעוץ משכנתה, 3000/5000 שמשולם בכל קבוצות רכישה

5. ריביות רק 80,000 זה נראה שלא חושב נכון,
לכאורה הסכום הוא יותר גבוה , במיוחד שכאן יש ריבית דרבית

 

[הנדלניסט]

כמה נקודות חשובות
1. החשיפה היה בכלל בנושא המיסוי ופתאום הוא נאלם דום בנושא הזה והתחיל לקשקש בדברים אחרים.
2. מצורף אומדן הלשכה לסטטיסטיקה לגבי עלות הבניה בכל מקום בארץ.... כמובן השומרון בממוצע עלות ביצוע של 5,000 ש"ח. הממוצע כולל ישובים שלא מכניסים פלסטינים ורמת בניה שלא בונים במגזר החרדי. במקום סיסמאות תעיינו בעצמכם.
3. כל נושא המימון הוא דומה לרכישת דירה בתשלומים לינאריים... משלמים על פתיחת תיק 0.8 % ממסגרת האשראי המבוקש וכל השאר רק לפי שימוש של עצם ההלוואה שלוקחים בפועל.
המארגנים דרשו לקבל אופציה של חסכון בתשלום משכנתא ושכירות והצליחו להוציא אפשרות של 20/80 שכל הריביות שזה יוצא כ72,000 ש"ח לפי מחשבון ריביות יהיה רק בסוף הבניה. קשה לראות אברכים זוכים במחיר למשתכן ולא מסוגלים להמשיך ללמוד בישוב הדעת בכולל כי יש להם משכנתא ושכירות חודשית.
4. בהחלט החכם עיניו בראשו ומי שמעוניין שירכוש כרגע דירות יד שניה בעמנואל במחירים הגיוניים ואף אחד לא אומר שאי אפשר להשיג דירות ישנות במחירים זולים או דירות חדישים במחירים קצת יותר יקרים.
הדירה הכי זולה בעמנואל עם אופציות כמו הדירות האלה שנמכרות ב950,000 ש"ח נמכרות כיום בהדר עמנואל במחיר של 1,170,000 ש"ח בבניה שלפני כ5 שנים.
5. לגבי מחיר האופציה הוא אותו סכום המדויק 21,700,000 ש"ח כמו שהציבור רוכש וכל הכספים שבעלי האופציה והמארגנים מרוויחים מופיע לציבור.
6. כתב על פיתוח פנים מגרש יקר ממש - המגרש הוא מישור עם פער מקסימלי של 2 מ"ר מצד הכי גבוהה של המגרש לצד הכי נמוך של הפרויקט ולכן עלויות הפיתוח הם פחות 100,000 ש"ח ממה שכתב.

לסיכום קצת חבל שה"עובדות" והמספרים נזרקים בביטחון כה רב, אבל בלי שום היכרות מינימלית עם השטח ובלי בדיקה פשוטה של מחירי בניה ביו"ש.

 

[שלמה ויסברג]

עד עכשיו העדפתי לא להתערב בנושא הזה, אבל עכשיו מרגיש לי צורך להגיב.
אז כן, אני כבר גר בעמנואל קרוב ל-4.5 שנים.
ובתור אחד שהיה לי דירה בעבר בקבוצת רכישה מאוד אמינה במודיעין עילית, ועם כל זה נתקענו שם המון שנים בגלל כל מיני בעיות שצצו וצפו כל יום מחדש.
אבל כאן במקרה הזה, בדקתי את זה לעומק, ואני מכיר את היזמים באופן אישי.
ואני יכול להגיד שהם עברו על כל הבעיות והתקלות שהיו בעבר בקבוצות רכישה אחרות, וטיפלו בזה אחד אחד.
לקחו את האנשי מקצוע הכי טובים בשוק, (עו"ד שלמה גן צבי, יוני ישראלי, זילברברג ועוד)
והביאו תוצאה מאוד מאוד טובה!
הן בעניין של חברת מימון, קבלן מבצע אמין מאוד, יועץ מס מהרגע הראשון, ועוד ועוד
אז לבוא ולהשמיץ בלי שום הסבר הגיוני, זה פשוט לא הגיוני..

אז נכון, תמיד קבוצות רכישה יש בזה סיכום מסוים ביחס לקבלנים, אבל כאן יוצא שהפער של המחירים הוא בסביבות 300 אלף שקל ומעלה.,
אז לכאורה זה כן שווה את המהלך הנוכחי.
בהצלחה

 

[ניק 3810]

2. מצורף אומדן הלשכה לסטטיסטיקה לגבי עלות הבניה בכל מקום בארץ.... כמובן השומרון בממוצע עלות ביצוע של 5,000 ש"ח. הממוצע כולל ישובים שלא מכניסים פלסטינים ורמת בניה שלא בונים במגזר החרדי. במקום סיסמאות תעיינו בעצמכם.

אוקיי
זה כולל את המטרים של חדרי מדרגות ולובי,
יוצא שכל אחד משלם על עוד מטרים שלא חישב מראש.

 

[הנדלניסט]

אוקיי
זה כולל את המטרים של חדרי מדרגות ולובי,
יוצא שכל אחד משלם על עוד מטרים שלא חישב מראש.

ברור וזה נמצא בתחשיב ובאומדן

 

[ניק 3810]

ברור וזה נמצא בתחשיב ובאומדן

לא של הקבוצת רכישה,
הם מדברים על דירת שלושה חדרים שהיא בערך 75 מטר,
אבל צריך להוסיף עוד עשר מטר של חדרי מדרגות וכו'
יוצא 85 מטר, כפול 5000 שווה קצת יותר ממה שחשבנו מראש.

 

[הנדלניסט]

לא של הקבוצת רכישה,
הם מדברים על דירת שלושה חדרים שהיא בערך 75 מטר,
אבל צריך להוסיף עוד עשר מטר של חדרי מדרגות וכו'
יוצא 85 מטר, כפול 5000 שווה קצת יותר ממה שחשבנו מראש.

כל מי שעושה אומדנים ביזמות ובקבוצות לוקח בחשבון מ"ר ברוטו ומחלק את זה לפי כמות הדירות
המחירים בעמנואל כיום הם מחירים של קצת יותר מ4,000 ש"ח למ"ר ממוצע

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

הדברים נכתבים בזהירות המרבית תוך התעלמות מהבדיקות וההחלטות של ויזניץ בנושא וכן מייתר הדברים שלא הוכחו באופן חד משמעי. הנכתב נסמך אך ורק על המידע הגלוי לציבור כפי המופיע בטופס ההצטרפות, ומתמקד בקבוצת הרוכשים הראשונה - בה מוצעות לציבור 96 יחידות קרקע.

תמצית הדברים: מדובר בעסקת אופציה בה על פניו החברה המשווקת שילמה סכום נמוך לבעלי הקרקע, וכעת מנסה לשווק לציבור את הקרקע במחיר גבוה מאוד תוך שהיא מגלגלת על כתפי הרוכשים סיכונים רבים מאוד.

המתבקש מהחברה באופן הבהול ביותר הוא הצגת המסמכים הבאים: א. הסכם אופציה חתום. ב. הסכם ניהול. ג. הסכם שיתוף. ד. דו"ח 0.

בקשת שאגיב באופן אישי אז אני עושה זאת ובניגוד למתלוננים את השם שלי יש כמה קוראים כאן שמכירים ואולי אפילו באופן אישי,
לפיכך אסייג מראש ואומר כי כל מה שאני כותב כאן הוא לפי הצהרות המנהלים כפי שהוצגו בפניי, אם מישהו (משני הצדדים) רוצה לשכור את שירותיי המשפטיים ולקבל חוות דעת מחייבת - בבקשה אבל שישלם פלוס מעמ (-:

לא צריך להציג לך באופן בהול שום מסמך אלא אם אתה רוצה לקנות, במקרה כזה תקבע איתם ואני מתאר לעצמי שיציגו לך, הסכם השיתוף למשל הוא מסמך שהקונים חייבים לחתום עליו כך שוודאי יראו אותו כולם.

נתחיל,

עובדות בלבד: מה שמוצג כאן לפנינו הוא - שני אנשים רכשו אופציה בקרקע ואותה הם מסחרים לציבור במחיר גבוה ביותר.

לפי הידוע לי מדובר בשני צדיקים שחתמו על הסכם אופציה בדיוק במחיר שאתה קונה אותו, לא בדקתי את זה ולא ראיתי מסמכים אך אם הדבר הזה נכון אתה מוציא שם רע וצריך לבקש סליחה מהם.

ההצעה משווקת לציבור כעסקה פנטסטית בה מחיר הדירה יעמוד על כמיליון שקל.

תחילה נסביר מהי אופציה ומה בכלל קורה כאן.
אופציה היא "אפשרות" או "זכות" ומקור המילה היא option באנגלית. שני האנשים רכשו "זכות" לקנות את המקרקעין בסך מסוים ולא ידוע אבל מוכרים לציבור את המקרקעין בסך של 21,700,000 ש״ח בתוספת מע״מ והפער שהם מרוויחים לא ידוע.

כנ"ל

מחיר השיווק הוא לא ריאלי ואינו עומד במבחן המציאות. ונסביר:

כל רוכש מגיע לקבוצה כי מבטיחים לו (בעל פה בלבד) מחיר אטרקטיבי. אלא שהמסמכים עליהם הוא חותם אומרים בדיוק את ההיפך – שלא חייבים לו כלום – בדיוק כמו שכתוב בס' 17 לבקשת ההצטרפות לפרויקט:

"ידוע לנו כי אין כל אחריות, מצד מארגן הקבוצה ו/או בעלי האופציה ו/או כל גורם אחר לעלות הפרויקט, אשר תהיה בהתאם להוצאות הפיתוח, הבניה, וכל שאר ההוצאות בפועל. ידוע לנו כי העלות הכוללת לכל דירה ספציפית תהיה בהתאם לחלקה היחסי בעלויות הפרויקט, לפי הרשימה"

מה לנו יותר מזה?

אני מלמד זכות עליך (איני מכירך) שמן הסתם אינך יודע שכך זה בכל קבוצות הרכישה בארץ, כולל המוצלחות ביותר שהיו.

ואכן – המחיר לא קרוב להיות ריאלי. ונסביר:

בהתאם לסעיף 15 לבקשת ההצטרפות המצורפת עלות הקרקע ללא פיתוח היא 266,729 ש״ח ליחידה. אלא שהפיתוח, שזה בעצם הכנת המגרש לעבודה לרבות חציבה בהרים, סלילת כבישים ומדרכות וכן הלאה עולה באזור עמנואל לא פחות מ-150,000 ₪ ליחידה ומי שלא מאמין שישאל קבלני פיתוח מהאזור (מה שאף אחד לא יעשה באמת). אם ככה, עלות הקרקע למעשה היא 416,729 שקל ליחידה שזה כבר מחיר אחר לגמרי.

שוב, אני מלמד זכות שאינך יודע איפה הקרקע, אחרת לא היית כותב זאת, שכן מדובר במרכז היישוב ואין הרבה צורך לעבוד שם.

על המחיר הזה (416,729) צריך להוסיף את עלויות הבנייה של לפחות 650,000 ₪ לדירה כולל מע"מ (שימו לב הדיבור על 5,000 שקל למטר הוא בדיחה כי היום אין בכלל מחיר כזה והמחיר הזה גם לא כולל מע"מ ולא כולל מדרגות, לובאים ושטחים משותפים אחרים). על זה נוסיף דמי ארגון (10,000 ₪ בהתאם לס' 20 לבקשה) – רק על עצם זה שארגנו את
הקבוצה וללא קשר לניהול הפרויקט.

גם אני חשבתי כך ובקשתי בשעתו דוח אפס כתנאי להשתתפותי בכנס, הסבירו לי (וגם הוכיחו) שהיות שהם יכולים להשתמש בפועלים פלסטינאים מה שאי אפשר במקום אחר - אז המחיר זול משמעותית.

זה לא שאני לוקח אחריות על המחירים אבל ברור שזול יותר לבנות שם מאשר במרכז

על זה נוסיף דמי ניהול הפרויקט כי מישהו צריך לנהל את האירוע הזה. במקרה דנן לא ידוע מה שיעורם אבל הוא לפחות 50,000 ₪ לדירה.
נוסיף אדריכל, קונסטרוקטור, מתכנן חשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ קרקע, אדריכל נוף, יועץ בטיחות ובקיצור – עולם ומלואו. זה עוד 40,000 ₪.
מימון – בקלות עוד 80,000 ₪.
לא הוכנס לתחשיב עלויות היתר הבניה...

אין לי כח כרגע לבדוק (שמישהו ישלם לי) אבל את רוב הדברים הללו בטח ראיתי בתוך הדוח.

אז בנסיבות אלו מה עשינו בזה? – דירה תעלה לפחות 1,250,000 שקל בעמנואל שזה יותר מהמחיר שאפשר לקנות שם היום דירה חדשה מוכנה?!!!!!. ובל נשכח שעסקינן בקבוצת רכישה בה המחיר יכול להשתנות עוד 40 פעמים ולמשך זמן לא ידוע עם דיני תורה, מריבות ועוגמת נפש ואת זה כידוע, אי אפשר לתמחר בכסף..

כאן הודעה נוספת: אחד מגדולי המומחים בתחום פנה היום לרב עו"ד נתן רוזנבלט והציג בפניו את העובדות המתוארות. הידוע לי הוא שהרב רוזנבלט חזר בו מההמלצות שנתן למיזם. באם אין אלו פני הדברים, נבקש את התייחסות הרב רוזנבלט לדברים והסיבות לכך - כאן באתר.

זהו הנושא היחיד שאני יכול להעיד אישית:
שני החלקים לא היו דברים מעולם!
פשוט לא זכור לי שמישהו שאל אותי ועניתי כך
וודאי לא "אחד מגדולי המומחים"
מצד שני גם לא המלצתי באופן גורף על המיזם
אלא רק למי שמחפש דירה לזוצ חסידי מהחסידויות הללו
ולא מצא דירה זולה מתאימה בבניין חדש סמוך
וכמובן בכפוף לכך שהוא מבין שמדובר בקבוצת רכישה
על כל יתרונותיה ומגרעותיה


לסיכום ברצוני לומר כמה מילים:
הכי קל לתקוף ולזלזל ולמחוק עבודה של אחרים
ואני מאמין שהכל הגיע מתוך לב אוהב ואחראי
ולא חלילה ממקומות אחרים
אבל צריך להיזהר

יש כאן שני אנשים, נציג בואין ועוד יהודי יקר
(שאיני יודע אם רוצים לכתוב שמותיהם)
שחתמו על אופציה שלא למטרת רווח
הם התחייבו באופן אישי לסכומים גדולים
ועובדים על כך תקופה ארוכה והכל במטרה אחת
להוזיל את הדירות ולא לרווח כספי גדול
(בעיני ראיתי איך הם מתחננים למשקיע שלא יקנה)


כל תושב מודיעין עילית שמכיר את התחום יעיד לך
כי הקבוצות רכישה של בויאן היו המוצלחות ביותר
ובזכותן מאות משפחות (רובן אגב לא מבאיאן)
מתגוררות בדירות מוצלחות שקנו בהנחה של מאות אלפי שח

אני בטוח שהתכוונת רק לטוב
ועדיין מאמין שאתה רוצה את האמת
אך בבקשה: בכבוד ובעדינות.

עלינו להסיר את הכובע בפני הצמד הזה
שאלות? כן, שאלות קשות? גם כן,
התקפות ורמיזות? לא!