התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[אליז]

תסתכל על החוזים, איך אתה יודע אם אתה לא ראית את ההסכמים?????????????????

נניח ואני מוכיח לך שהמארגנים מקבלים את הכסף בהתחלה, אתה מסכים לדעתי שיש כאן משהו בעייתי?

 

[לווינסון]

לא!
כי אם יש להם התחייבות בחוזה קנסות פיצויים, לשלם שכירות וכו'
אז אין משהו בעייתי

 

[אליז]

לא!
כי אם יש להם התחייבות בחוזה קנסות פיצויים, לשלם שכירות וכו'
אז אין משהו בעייתי

לא היה מעולם קבוצת רכישה שהתחייבו דבר כזה.
אם אכן התחייבו דבר כזה בחוזה - אכן הסיכון יורד משמעותית.

ספוילר: לא התחייבו.

 

[אליז]

זה גם עם אתה קונה על הנייר מקבלן הוא יגיד לך כוח עליון ושאר ירקות

תשובת Gemini:

השאלה האם יזם יכול להעלות את מחיר הדירה שכבר נרכשה בגלל מלחמה היא סוגיה משפטית מרתקת, והתשובה הקצרה היא לא באופן ישיר, אך ישנם מנגנונים עקיפים שחשוב להכיר.

להלן הסבר על המצב המשפטי וההיסטורי בישראל:

---

האם יזם יכול לשנות את מחיר החוזה?​

ככלל, במדינת ישראל חוזה חתום הוא סופי. יזם לא יכול לבוא יום אחד ולהודיע שהמחיר עלה ב-$10\%$ רק בגלל שהמלחמה ייקרה לו את העלויות. עם זאת, ישנם שני ערוצים שדרכם המחיר הסופי שאתם משלמים עלול לעלות:

1. מדד תשומות הבנייה: רוב חוזי המכר צמודים למדד זה. בזמן מלחמה, לעיתים יש מחסור בחומרי גלם (כמו בטון או ברזל) או מחסור בפועלים, מה שגורם למדד לעלות בחדות. עלייה במדד פירושה שהיתרה שטרם שילמתם ליזם תתייקר.
2. שינויים ותוספות: אם בגלל המלחמה נוצר צורך בשינויים תכנוניים שנכפו על ידי הרשויות (למשל הנחיות פיקוד העורף לגבי הממ"ד), היזם עשוי לנסות לגלגל עלויות אלו לקונים, אך זה דורש בסיס משפטי מוצק בחוזה.

---

המושג "כוח עליון" (סיכול חוזה)​

מבחינה היסטורית, יזמים ניסו לטעון בבתי המשפט שמלחמה היא "כוח עליון" שמאפשר להם לבטל חוזים או לשנות את תנאיהם.

• הגישה ההיסטורית: באופן מפתיע, במשך עשרות שנים בתי המשפט בישראל (בעקבות פסק דין מפורסם משנות ה-70) קבעו כי מלחמה בישראל היא אירוע צפוי, ולכן היא לא נחשבת ל"כוח עליון" שפוטר מקיום חוזה.
• השינוי בשנים האחרונות: מאז תקופת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל", הגישה מעט התרככה. בתי המשפט מוכנים לבחון האם המלחמה יצרה נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות, אך גם כאן – זה לרוב משמש את היזם כהגנה מפני תשלום פיצויים על איחור במסירה, ולא כעילה להעלאת מחיר הדירה עצמה.

---

האם קרה מקרה של העלאת מחיר משמעותית?​

היסטורית, לא מוכר מקרה נפוץ שבו יזם העלה את מחיר הדירה רטרואקטיבית לאחר חתימה על חוזה מכר בשל מלחמה. מה שכן קורה הוא:

• ביטול פרויקטים: במקרים קיצוניים של קריסה כלכלית של יזם בעקבות מלחמה, הפרויקט עלול לעבור לידי כונס נכסים. במצב כזה, הרוכשים מוגנים על ידי ערבות חוק מכר (הכסף חוזר אליהם מהבנק), אך הם מאבדים את הדירה במחיר המקורי שקנו.
• מלחמת יום הכיפורים (1973): זו הייתה הפעם האחרונה שבה המשק נכנס למצב של אינפלציה דוהרת ששינתה דרמטית את עלויות הבנייה. גם אז, החוזים הקיימים נשארו בתוקף, אך היזמים שהיו פחות יציבים קרסו כלכלית.

בשורה התחתונה: הסיכון המרכזי שלך בקנייה מיזם בזמן מלחמה הוא לא שהמחיר יעלה (כי החוזה מגן עליך), אלא שהדירה תימסר באיחור ניכר ללא פיצוי, או שהמדד יקפיץ את התשלומים שנותרו.




שאלה: בכמה יזמים הצליחו לדחות את המסירה שלהם בלי לשלם פיצוי?




הנושא של דחיית מסירת דירות ללא פיצוי הוא אחד המאבקים המשפטיים הבוערים ביותר כיום בבתי המשפט בישראל, במיוחד מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".
אין "מספר קסם" שקבוע בחוק, אך המציאות בשטח מלמדת על מגמה ברורה:

1. "תקופת החסד" (הגרייס) האוטומטית​

לפי חוק המכר, לכל יזם יש 60 יום של דחייה "במתנה". אם היזם מאחר ב-59 ימים, הוא לא משלם שקל. אם הוא מאחר ב-61 ימים, הוא חייב לשלם רטרואקטיבית מהיום הראשון.

2. דחייה בגין מלחמת "חרבות ברזל" (הסטטוס הנוכחי)​

יזמים רבים שלחו הודעות לרוכשים על דחייה של בין 4 ל-6 חודשים ללא תשלום פיצוי, כשהם מסתמכים על סעיף "כוח עליון".

• המצב בפועל: משרד הבינוי והשיכון והממונה על חוק המכר הבהירו כי מלחמה היא לא "צ'ק פתוח".
• הפשרה המסתמנת: בתי המשפט נוטים כיום לבחון כל מקרה לגופו. אם אתר הבנייה היה סגור בהוראת פיקוד העורף (כמו בערים מסוימות בתחילת המלחמה), היזם יקבל פטור על הימים הללו. אם האתר היה פתוח אך לא היו פועלים, היזם יצטרך להוכיח שעשה מאמץ עילאי להביא פועלים אחרים.

3. מקרים היסטוריים ומשך הדחיות​

• במבצע "צוק איתן" (2014): יזמים ניסו לדחות את המסירה בכ-30 עד 50 ימים. בתי המשפט לרוב לא אישרו זאת באופן גורף, וקבעו שבאזורים שלא היו תחת אש ישירה, היזם חייב לפצות את הדיירים.
• בתקופת הקורונה (2020): המדינה המליצה על פשרה של דחייה בת 40 יום ללא פיצוי. יזמים שניסו לדחות בחצי שנה ומעלה ללא פיצוי הפסידו ברוב המקרים בבתי המשפט.

​

---

 

[לווינסון]

לא היה מעולם קבוצת רכישה שהתחייבו דבר כזה.
אם אכן התחייבו דבר כזה בחוזה - אכן הסיכון יורד משמעותית.

ספוילר: לא התחייבו.

אני לא אומר אך אני מאמין שקהילת ביאין שכבר התמצו בנושא מאמינים אני יכול לסמוך שזה לא איזה עסקן שוכנתי שמנסה לעשות קצת כסף

 

[אליז]

אני לא אומר אך אני מאמין שקהילת ביאין שכבר התמצו בנושא מאמינים אני יכול לסמוך שזה לא איזה עסקן שוכנתי שמנסה לעשות קצת כסף

אדם שאין לו הון עצמי כבד לא יכול להתחייב על פיצויים, מעולם לא היתה קבוצת רכישה שהמארגנים התחייבו על פיצויים!
איך אדם שההון עצמי שלו זה דירה וחצי יכול להתחייב על פיצויים של מליונים?

 

[לווינסון]

תשובת Gemini:

השאלה האם יזם יכול להעלות את מחיר הדירה שכבר נרכשה בגלל מלחמה היא סוגיה משפטית מרתקת, והתשובה הקצרה היא לא באופן ישיר, אך ישנם מנגנונים עקיפים שחשוב להכיר.

להלן הסבר על המצב המשפטי וההיסטורי בישראל:

---

האם יזם יכול לשנות את מחיר החוזה?​

ככלל, במדינת ישראל חוזה חתום הוא סופי. יזם לא יכול לבוא יום אחד ולהודיע שהמחיר עלה ב-$10\%$ רק בגלל שהמלחמה ייקרה לו את העלויות. עם זאת, ישנם שני ערוצים שדרכם המחיר הסופי שאתם משלמים עלול לעלות:

1. מדד תשומות הבנייה: רוב חוזי המכר צמודים למדד זה. בזמן מלחמה, לעיתים יש מחסור בחומרי גלם (כמו בטון או ברזל) או מחסור בפועלים, מה שגורם למדד לעלות בחדות. עלייה במדד פירושה שהיתרה שטרם שילמתם ליזם תתייקר.
2. שינויים ותוספות: אם בגלל המלחמה נוצר צורך בשינויים תכנוניים שנכפו על ידי הרשויות (למשל הנחיות פיקוד העורף לגבי הממ"ד), היזם עשוי לנסות לגלגל עלויות אלו לקונים, אך זה דורש בסיס משפטי מוצק בחוזה.

---

המושג "כוח עליון" (סיכול חוזה)​

מבחינה היסטורית, יזמים ניסו לטעון בבתי המשפט שמלחמה היא "כוח עליון" שמאפשר להם לבטל חוזים או לשנות את תנאיהם.

• הגישה ההיסטורית: באופן מפתיע, במשך עשרות שנים בתי המשפט בישראל (בעקבות פסק דין מפורסם משנות ה-70) קבעו כי מלחמה בישראל היא אירוע צפוי, ולכן היא לא נחשבת ל"כוח עליון" שפוטר מקיום חוזה.
• השינוי בשנים האחרונות: מאז תקופת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל", הגישה מעט התרככה. בתי המשפט מוכנים לבחון האם המלחמה יצרה נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות, אך גם כאן – זה לרוב משמש את היזם כהגנה מפני תשלום פיצויים על איחור במסירה, ולא כעילה להעלאת מחיר הדירה עצמה.

---

האם קרה מקרה של העלאת מחיר משמעותית?​

היסטורית, לא מוכר מקרה נפוץ שבו יזם העלה את מחיר הדירה רטרואקטיבית לאחר חתימה על חוזה מכר בשל מלחמה. מה שכן קורה הוא:

• ביטול פרויקטים: במקרים קיצוניים של קריסה כלכלית של יזם בעקבות מלחמה, הפרויקט עלול לעבור לידי כונס נכסים. במצב כזה, הרוכשים מוגנים על ידי ערבות חוק מכר (הכסף חוזר אליהם מהבנק), אך הם מאבדים את הדירה במחיר המקורי שקנו.
• מלחמת יום הכיפורים (1973): זו הייתה הפעם האחרונה שבה המשק נכנס למצב של אינפלציה דוהרת ששינתה דרמטית את עלויות הבנייה. גם אז, החוזים הקיימים נשארו בתוקף, אך היזמים שהיו פחות יציבים קרסו כלכלית.

בשורה התחתונה: הסיכון המרכזי שלך בקנייה מיזם בזמן מלחמה הוא לא שהמחיר יעלה (כי החוזה מגן עליך), אלא שהדירה תימסר באיחור ניכר ללא פיצוי, או שהמדד יקפיץ את התשלומים שנותרו.




שאלה: בכמה יזמים הצליחו לדחות את המסירה שלהם בלי לשלם פיצוי?




הנושא של דחיית מסירת דירות ללא פיצוי הוא אחד המאבקים המשפטיים הבוערים ביותר כיום בבתי המשפט בישראל, במיוחד מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".
אין "מספר קסם" שקבוע בחוק, אך המציאות בשטח מלמדת על מגמה ברורה:

1. "תקופת החסד" (הגרייס) האוטומטית​

לפי חוק המכר, לכל יזם יש 60 יום של דחייה "במתנה". אם היזם מאחר ב-59 ימים, הוא לא משלם שקל. אם הוא מאחר ב-61 ימים, הוא חייב לשלם רטרואקטיבית מהיום הראשון.

2. דחייה בגין מלחמת "חרבות ברזל" (הסטטוס הנוכחי)​

יזמים רבים שלחו הודעות לרוכשים על דחייה של בין 4 ל-6 חודשים ללא תשלום פיצוי, כשהם מסתמכים על סעיף "כוח עליון".

• המצב בפועל: משרד הבינוי והשיכון והממונה על חוק המכר הבהירו כי מלחמה היא לא "צ'ק פתוח".
• הפשרה המסתמנת: בתי המשפט נוטים כיום לבחון כל מקרה לגופו. אם אתר הבנייה היה סגור בהוראת פיקוד העורף (כמו בערים מסוימות בתחילת המלחמה), היזם יקבל פטור על הימים הללו. אם האתר היה פתוח אך לא היו פועלים, היזם יצטרך להוכיח שעשה מאמץ עילאי להביא פועלים אחרים.

3. מקרים היסטוריים ומשך הדחיות​

• במבצע "צוק איתן" (2014): יזמים ניסו לדחות את המסירה בכ-30 עד 50 ימים. בתי המשפט לרוב לא אישרו זאת באופן גורף, וקבעו שבאזורים שלא היו תחת אש ישירה, היזם חייב לפצות את הדיירים.
• בתקופת הקורונה (2020): המדינה המליצה על פשרה של דחייה בת 40 יום ללא פיצוי. יזמים שניסו לדחות בחצי שנה ומעלה ללא פיצוי הפסידו ברוב המקרים בבתי המשפט.

​

---

תושואת כן לצ'אט GPT על 'המידע משפטי'
תברר על פרויקטים שהמחיר שלהם עלה בגלל המלחמה
סמוך על הקבלנים שהם מבטחים את עצמם גם על מלחמה באותיות קטנות

 

[לווינסון]

אדם שאין לו הון עצמי כבד לא יכול להתחייב על פיצויים, מעולם לא היתה קבוצת רכישה שהמארגנים התחייבו על פיצויים!
איך אדם שההון עצמי שלו זה דירה וחצי יכול להתחייב על פיצויים של מליונים?

יש לו חוזה מול הקבלן, על תאריך סיום בניה ועל סמך זה הוא מתחייב על פיצויים שהקבן מביא לו

 

[אליז]

תושואת כן לצ'אט GPT על 'המידע משפטי'
תברר על פרויקטים שהמחיר שלהם עלה בגלל המלחמה
סמוך על הקבלנים שהם מבטחים את עצמם גם על מלחמה באותיות קטנות

תיתן לי אתה דוגמא לפרויקט אחד של יזם, שהכניסה לדירות נדחתה בשנה והמחיר עלה בעוד 100 אלף שקל, והיזם לא היה צריך לשלם פיצויים.
אין חיה כזאת!
לעומת זאת, בקבוצת רכישה התרחיש שהעליתי הוא התרחיש הרגיל.

 

[לווינסון]

תיתן לי אתה דוגמא לפרויקט אחד של יזם, שהכניסה לדירות נדחתה בשנה והמחיר עלה בעוד 100 אלף שקל, והיזם לא היה צריך לשלם פיצויים.
אין חיה כזאת!
לעומת זאת, בקבוצת רכישה התרחיש שהעליתי הוא התרחיש הרגיל.

לפי מה ששמעתי פרויקט של רייסדור בירושלים לכאורה איני רוצה לקבל תביעת דיבה

 

[אליז]

יש לו חוזה מול הקבלן, על תאריך סיום בניה ועל סמך זה הוא מתחייב על פיצויים שהקבן מביא לו

תמצא לי קבלן אחד של קבוצות רכישה ששילם פיצויים.............
אני כותב לך את כל זה מנסיון מר, לא סתם אני מתעב את המודל.

 

[אליז]

לפי מה ששמעתי פרויקט של רייסדור בירושלים לכאורה איני רוצה לקבל תביעת דיבה

הרי שלך לפניך:

איחור של חמישה חודשים, לפחות: תביעת המיליונים שהגישו עשרות רוכשי דירות

64 רוכשי דירות בפרויקט רייסדור בשכונת רמת שלמה בירושלים טוענים לאיחור של חמישה חודשים לפחות, ודורשים פיצויים של כ-2 מיליון שקל ■ החברה טוענת כי המלחמה היא כוח עליון שגרם לאיחור, אך התובעים טוענים שרייסדור הודיעה על העיכובים עוד לפניה

www.themarker.com

איחור של 5 חדשים, המחיר לא עלה בשקל, וגם על זה הם מגישים תביעה.
את מי תתבע בקבוצת רכישה?
הקבלן מקסימום פושט רגל בחברה זו ועובר מיד לחברה הבאה שברשותו.

 

[ניק 147254]

אני לא אומר אך אני מאמין שקהילת ביאין שכבר התמצו בנושא מאמינים אני יכול לסמוך שזה לא איזה עסקן שוכנתי שמנסה לעשות קצת כסף

זה לא נושא הנתון לוויכוח, אתה יודע מכיר ומאמין בעסקנים או בקהלה זו או אחרת אבל זה ממש לא משכנע לא את מי שלא מכיר אותם...
במקרה הזה אני גם מאמין שזה לא סתם קשקוש, כי אני יודע שמדובר באנשים נאמנים לגמרי, וגם אני יודע שבבאיאן כבר יושבים על המדוכה כבר הרבה מאוד זמן ומיצו כבר את כל האפשרויות איך ניתן לעזור לאברכים ויש שם גם אנשים מביני עניין שלא הולכים על כל פרויקט....

 

[אליז]

לסיכום אכתוב את האמירה המפורסמת של איינשטיין:

"אי שפיות זה לעשות אותו דבר שוב ושוב ולצפות לתוצאות שונות"

 

[אליז]

זה לא נושא הנתון לוויכוח,אתה יודע מכיר ומאמין את העסקנים או הקהלה ואחרים לא אמורים להשתכנע מזה....
במקרה הזה אני גם מאמין שזה לא סתם כי אני יודע שמדובר באנשים נאמנים לגמרי, וגם אני יודע שבבאיאן כבר יושבים על המדוכה כבר הרבה מאוד זמן ומיצו כבר את כל האפשרויות איך ניתן לעזור לאברכים ויש שם גם אנשים מביני עניין שלא הולכים על כל פרויקט....

אתה גם נופל לסיסמאות!
תענה לי רק על שאלה אחת, במקרה שהפרויקט נתקע כמה שנים מכל סיבה שהיא, מי מפסיד מהמצב?
העסקנים של באיאן יכניסו את היד לכיס?
מי ישלם?
נאמנות זה מעולה, אנשים טובים זה עוד יותר.
אני שואל סה"כ שאלה אחת, מי ישלם???

 

[ניק 147254]

אתה גם נופל לסיסמאות!
תענה לי רק על שאלה אחת, במקרה שהפרויקט נתקע כמה שנים מכל סיבה שהיא, מי מפסיד מהמצב?
העסקנים של באיאן יכניסו את היד לכיס?
מי ישלם?
נאמנות זה מעולה, אנשים טובים זה עוד יותר.
אני שואל סה"כ שאלה אחת, מי ישלם???

אני לא יודע מה עושים תמיד אבל ברור שזה לא סתם יפול על אברכים בלי לחשוב, הם הרי דואגים להכל, שהמשכנתא יתחילו לשלם רק כשנכנסים לירה, הלוואה של 60000 ש"ח מאברהם סלונים וכו' וכו' ובקיצור אני לא יודע במדויק אבל אחרי כל כך הרבה שנים הם חייבים להוכיח שיש להם משהו, בפרט כשיש כ"כ הרבה סטיגמות על עמנואל וגם לאור המצב שכל באיאן מתרכז היוםבביתר שכבר אי אפשר לזוז שם...

 

[אליז]

מודל של קבוצת רכישה יכול להיות טוב במקום כמו שוויץ, שבו כמות הפועלים ידועה ולא אמורה להשתנות, אין מלחמות, אין שינויים, אין קבלנים שקרנים בני דודים, יום האתמול דומה ליום המחר, במקום כזה אפשר לדעת בערך מה יהיה המחיר הסופי, וניתן להגיע לתוצאות טובות בסוג מודל כזה.
לעשות מודל כזה במקום כמו ישראל, זה פשוט טירוף הדעת.

 

[אליז]

אבל ברור שזה לא סתם יפול על אברכים בלי לחשוב

יפול יפול.
בסופו של דבר, נניח אם יהיו 100 נרשמים מבאיאן והפרויקט נתקע 3 שנים, הפיצויים של יזם במקרה זה אמורים להיות לפחות 14 מליון שקלים, אתה רואה מישהו מבאיאן שמגייס את הכסף הזה?
אל תחיה באשליות!

 

[משרדי3]

@אליז
יש אין ספור קבוצות רכישה שהצליחו. אחיסמך כדוגמא.
אני לא נכנס בכלל לויכוח אם זה טוב או לא, אבל הנחרצות שלך בעקבות נפילה אישית אינה במקומה.
אני מכיר אין ספור אנשים שנפלו ולא קיבלו דירה עד היום מקבלנים מוכרים וותיקים. (בני משפחה קרובים! שאין להם שקל עד היום)
יש לבחון כל מקרה לגופו, בעזרת בעלי מקצוע.
בהחלט מומלץ לכל אחד שחושב להשתתף בפרויקט לפנות עם הנתונים ליועץ מוכר ולקבל יעוץ, זו ההמלצה הרשמית מטעם מארגני הקבוצה הנוכחית בעמנואל.

 

[אליז]

יש אין ספור קבוצות רכישה שהצליחו. אחיסמך כדוגמא.

על כל קבוצה שהצליחה אני [או אנשים אחרים כאן בפורום] אביא לך 10 קבוצות שלא הצליחו, עשינו עסק?