התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[אבא של משה]

היפילו אותו חלקית כי הקבלן רצה עוד כסף לכן הרבה יצאו מהפרויקט

אז באיאן לוקח עוד בעמנואל?

 

[לווינסון]

קבוצת רכישה זה לא דבר פשוט כלל וכלל ותמיד יש בזה סיכון.
אני הסברתי למה ההתארגנות לקבוצה לא הצליחה ולמה ויז'ניץ לא תלך בהמוניה לקבוצת רכישה
ולכן שאלתי כבר לפני זה האם יש עוד פרויקטים בעתיד הקרוב לא בקבוצת רכישה

יש והולך ליהות בקבוצת רכישה, אך באופן פנים קהילתי בלי עזרה של אלב"א נדלן

 

[די]

למיטב ידיעתי זה לא יקרה כי הרעיון המרכזי כאן זה להשאיר מחירים סבירים
כי 1.2 מל''ש זה כבר למעלה מיכולת אברך לשלם....
יש עכשיו בהרי זהב 1.2 מל''ש 78 מ''ר דירות מוכנות או כמעט...ככל שידוע לי....

בכל מקרה בקבוצת רכישה היה יוצא בסוף אותו מחיר של הקבלן...
ואין בארץ דירות חדשות בפחות מ1.2...
לא הבנתי של מי הקרקע, אם זה של וולוול למה שהוא לא יבנה וימכור כמו נווה אור?
וולוול קבלן טוב איכותי ומחירים טובים.

 

[הנדלניסט]

נעשה קצת סדר בדברים לאלה שאוהבים סדר
לויזניץ לא היה קבוצת רכישה בעפולה אלא יותר גרוע - הם הלוו כסף לחברה בשם ניצג שימכור להם דירות בזול וכשהחברה עמדה לפני פשיטת רגל לא נשאר להם אפילו קרקע על שמם.

למה הקבוצות רכישה בעמנואל שונה מכל הקבוצות האחרות?

1. בלי שינוי תב"ע - התוצאה ודאות תכנונית ולוחות זמנים קצרים.
2. חיתום מראש על ידי הגורם המממן - כך שנכנסים לקבוצה רק מי שיכול לקבל אישור מימון לכל סכום הקרקע והבניה מה שמשפיע על מהירות הבניה וריביות הגורם המממן.
3. ליווי בנקאי מלא מגיבוש הקבוצה עד סוף הבניה עם תנאי ריבית נוחים ותשלומים נוחים. משלמים עכשיו רק 200,000 ש"ח וכל השאר במפתח.
4. יעוץ מס מהרגע הראשון - יש קבוצות שקיבלו מיסוי גבוהה כאילו זה יזם אזי כאן זהירים מהרגע הראשון על כל מסמך.
5. יציבות ניהולית - הפרויקט מנוהל על ידי עו"ד שליווה עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה ביו"ש, החברת הניהול שנמצאים עמם בקשר לבניה מסרה למעלה מ1,000 דירות ביו"ש, אדריכל חרדי המתאים לצרכים החרדים, גורם המארגן עם ניסיון מוכח.

 

[אוריאל שורצברט]

נעשה קצת סדר בדברים לאלה שאוהבים סדר
לויזניץ לא היה קבוצת רכישה בעפולה אלא יותר גרוע - הם הלוו כסף לחברה בשם ניצג שימכור להם דירות בזול וכשהחברה עמדה לפני פשיטת רגל לא נשאר להם אפילו קרקע על שמם.

למה הקבוצות רכישה בעמנואל שונה מכל הקבוצות האחרות?

1. בלי שינוי תב"ע - התוצאה ודאות תכנונית ולוחות זמנים קצרים.
2. חיתום מראש על ידי הגורם המממן - כך שנכנסים לקבוצה רק מי שיכול לקבל אישור מימון לכל סכום הקרקע והבניה מה שמשפיע על מהירות הבניה וריביות הגורם המממן.
3. ליווי בנקאי מלא מגיבוש הקבוצה עד סוף הבניה עם תנאי ריבית נוחים ותשלומים נוחים. משלמים עכשיו רק 200,000 ש"ח וכל השאר במפתח.
4. יעוץ מס מהרגע הראשון - יש קבוצות שקיבלו מיסוי גבוהה כאילו זה יזם אזי כאן זהירים מהרגע הראשון על כל מסמך.
5. יציבות ניהולית - הפרויקט מנוהל על ידי עו"ד שליווה עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה ביו"ש, החברת הניהול שנמצאים עמם בקשר לבניה מסרה למעלה מ1,000 דירות ביו"ש, אדריכל חרדי המתאים לצרכים החרדים, גורם המארגן עם ניסיון מוכח.

אז אם כך למה ויזניץ ירדו?

 

[הנדלניסט]

אז אם כך למה ויזניץ ירדו?

אולי כי דרשו מהם להביא כסף מהקופה עוד לפני יציאה לשיווק לאברכים בשביל רכישת הקרקע והיה חסר להם עמוד שדרה שיודע להביא כסף ולקחת אחריות מה שחסידיות קטנות מהם כמו בויאן, סלונים ואלכסנדר ידעו להביא

 

[קרינדי]

לויזניץ לא היה קבוצת רכישה בעפולה אלא יותר גרוע - הם הלוו כסף לחברה בשם ניצג שימכור להם דירות בזול וכשהחברה עמדה לפני פשיטת רגל לא נשאר להם אפילו קרקע על שמם.

נכון חלקית. כשהחברה פשטה את הרגל היה כבר שלד בכל הפרויקטים. אבל אח"כ הפרויקט של אהבת ישראל כן היה מסודר-ולכן גם יותר יקר.
סתם מענין לדעת בשביל העתיד-יש עוד עתודות בניה לעמנואל? יש לה לאיפה להתרחב?

 

[שמואל הבר]

נעשה קצת סדר בדברים לאלה שאוהבים סדר
לויזניץ לא היה קבוצת רכישה בעפולה אלא יותר גרוע - הם הלוו כסף לחברה בשם ניצג שימכור להם דירות בזול וכשהחברה עמדה לפני פשיטת רגל לא נשאר להם אפילו קרקע על שמם.

למה הקבוצות רכישה בעמנואל שונה מכל הקבוצות האחרות?

1. בלי שינוי תב"ע - התוצאה ודאות תכנונית ולוחות זמנים קצרים.
2. חיתום מראש על ידי הגורם המממן - כך שנכנסים לקבוצה רק מי שיכול לקבל אישור מימון לכל סכום הקרקע והבניה מה שמשפיע על מהירות הבניה וריביות הגורם המממן.
3. ליווי בנקאי מלא מגיבוש הקבוצה עד סוף הבניה עם תנאי ריבית נוחים ותשלומים נוחים. משלמים עכשיו רק 200,000 ש"ח וכל השאר במפתח.
4. יעוץ מס מהרגע הראשון - יש קבוצות שקיבלו מיסוי גבוהה כאילו זה יזם אזי כאן זהירים מהרגע הראשון על כל מסמך.
5. יציבות ניהולית - הפרויקט מנוהל על ידי עו"ד שליווה עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה ביו"ש, החברת הניהול שנמצאים עמם בקשר לבניה מסרה למעלה מ1,000 דירות ביו"ש, אדריכל חרדי המתאים לצרכים החרדים, גורם המארגן עם ניסיון מוכח.

איזה גוף בנקאי מממן אותם?

 

[לווינסון]

הבעיה שבעשור האחרון היא לא התקדמה כמצופה מה שגם ישליך על העתיד שיתקדם לאט
ויש מקומות שהבניה חדשה זה במליון כמו עכו וירוחם ולא נראה לי שהקרקע בעמנואל הרבה יותר יקרה מהם

בנתיים זה מתקדם ממש מהר, כל הזמן אנשים מגיעים לגור ובפרויקטים החדשים, בעז"ה תוך 4 שנים עמנואל מכפילה את עצמה

 

[ברנדוויין]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

 

[ניק 3810]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

לא סתם ויזניץ ירדו מהרעיון הזה...

 

[הבוטח בהשם]

מה הקשר?
מי "ירד" מעמנואל?
אותם עסקני קהילות שמר כותב המגילה ציין בטענותיו, כמוטים ומטים

 

[משה מנדלוביץ]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

ביום רביעי יש כנס של מארגני הקבוצה
אולי לתועלת הציבור תגיע לשם ותשאל אותם את כל השאלות
תעדכן כאן האם יש להם תשובות מספקות
ומה עדיין הבעיות שאין להם תשובות
הייתי בכנס של דורות עילית וכתבתי כאן בזמנו את ההתרשמות שלי
עו"ד דורון ניר צבי שם את כל האמת על השולחן תיאר כמה דברים צריך לעבור עד שיבנו שם, זה היה נשמע שאם בכלל אי פעם יבנו שם זה יקח לפחות 20 שנה, ואז הוא אמר אחרי שהרבה חרדים יקנו זה יעשה לחץ על הפוליטיקאים החרדים כדי לזרז שם את הבניה...
בניגוד למשתמע כאילו כל קבוצת רכישה היא רעה יש קבוצות רכישה של אברהם מרדכי ברגר שתמיד הצליחה וגם אברהם סלונים הצליח עד הסיפור של גולובנציץ.
רק צריך לראות שזה מנוהל טוב והקרקע זמינה לבניה ולקחת בחשבון שאין התחייבות סופית למחיר ולזמן מסירת הדירה, ולכן צריך לראות שזה חברה אמינה שהצליחה לבנות לא העלתה מחיר ולא האריכה את הזמן.

 

[קרינדי]

לא סתם ויזניץ ירדו מהרעיון הזה..

לא סתם, אבל הרבה בגלל פוליטיקה...

 

[חיים עמנואל]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

חברים יקרים
אני אישית בדקתי את האירוע עוד לפני שראיתי מה ברנדווין כותב ואני כן יודע שיש תשובות לשאלות
כולכם מוזמנים להגיע לכנס ולשמוע תשובות בדיוק על השאלות שהוא כותב....
אני אישית שאלתי אותם על השאלות שכתבת
אני ינסה לפרט:
1. מה שהם כתבו 1,200 דירות הם לא אומרים שהולכים על הכל הם סיכמו את הרלונטיות של הפרוייקטים בעמנואל
והם אומרים מפורש כמו שמופיע במודעה שיש כרגע שלוש מתחמים שזה כבר סגור וזה 457 דירות וכל השאר זה באופציה אבל כמובן לא חותמים על הכל אלא נכנסים כקבוצות קטנות לכל מגרש בפני עצמו. למשל עכשיו מתחילים עם 96 דירות שהם אחרי אישור תב"ע
2. מה שהם כתבו על מס, הכוונה שלקחו יועץ מס שמלווה את האירוע איך להחשיב כל דבר וכל תזוזה כדי שלא יגיעו רשות המיסים עוד שלוש שנים ויגידו שיש יזם וחברה וקבלנות וכ"ו וצריכים לשלם מיסים למפרע, וזה מעלה וביטוח שלא הרבה קבוצות לקחו לליוי וככה זה נשאר עם המעלות של קבוצת רכישה
3. לגבי הסתמכות על הקבלן ראשית אתה מוזמן לבדוק את הרזומה שלו שנית נציגי וועדת הדיור ירדו לפרוייקטים שלו במעלה אפרים ובהר ברכה ודפקו בבתים והתרשמו לטובה כמובן אחרי שהוא גם הוכיח את זה מול האקסלים והמספרים
והאומדנים שלו.
4. אתה מבין בדירות אבל לא בשיווק ! מי אומר לך מה תופס בשיווק שלכן אתה מזלזל באסרטגיה אולי זה שזה חמש חסידויות ביחד מרגיע אנשים ונותן ביטחון, וכמובן שזה אחרי שהדברים הטכניים מסודרים פיקס עם תשובות לשאלות שלך אז השיווק לא צריך להיות חשבונות מע"מ שאברכים לא מבינים ,ואתה לא רוצה לפתוח קורסים במספרים,
וזה מה שהאסטרטג קובע
5. עוד נקודה אברהם סלונים הוא בן אדם מספיק חשוב שעבד לכלל ישראל שבדק את האירוע מכל הכיונים
ולתוספת ועדת הדיור באיאן ישבה עם אברהם מרדכי ברגר והוא מכיר את האירוע
ואני כבר שומע שבבאיאן שוקלים לעשות איתו את אותו מודל בדיוק במקומות שהוא עובד בהם.
6. ולגבי ויזניץ = זה קשור לעמודה של פוליטיקה פנימית ולא לטור נדל"ן
(ידוע שהרה"צ חיים מאיר ניסה לגבש את הקבוצה ומשום מה הרה"צ ר, יעקב מרדכי התחיל להופיע בעמנואל......)

 

[לפרגן תמיד]

דרך אגב בידיעה ברורה, ויזניץ ביקשו מברגר שיבדוק את העניין, והוא ישב עם האחראים בעמנואל והוא התחיל לשאול שאלות טובות, והוא היה באמצע בירור העניין, ופתאום הוא שומע שויזניץ יצאו עם מכתב נגד, והוא היה בהלם כי הם ביקשו ממנו לבדוק ופתאום מוצאים מכתב כאילו שהעניין נבדק. לכן הוא הבין גם שזה פשוט .....

 

[ברנדוויין]

אני לא מבין למה אתם דנים על ויזניץ על הרב ברגר והרב סלונים - בזמן שאף אחד מכם לא יודע כלום על המיזם.
הנה שאלות פשוטות: כמה עולה הקרקע? מה כתוב בדו"ח שמאי? כמה גובה חברת הניהול? באלו תנאים אפשר להיפרד ממנה? רוצים עוד?
אז מה יעזרו הסיפורים וההבטחות על.... סופו של יום מדובר בעתיד שלכם!
אני חושב - ותתקנו אותי אם אני טועה, בכזה מקרה אפשר להתחיל לקיים דיון ענייני רק מול הסכמים - כדאי שמישהו יציג אותם כאן.
מניסיון עצוב, כשההסכמים נערכים מתחת השולחן - זה הזמן לברוח.
@משה מנדלוביץ - כל הכבוד שהלכת לכנס של דורות עילית ותודה רבה על מה שכתבת על עו"ד דורון ניר צבי ז"ל, אבל לדעתי המקרה כאן הוא מאוד פשוט - צריך לדון על ההסכמים וזהו.
@חיים עמנואל - אין לי שום דבר עם המיזם הזה וכל הפוליטיקה, אני לא נמצא בפוליטיקה וגם לא מבין בזה כלום - אבל חשוב שנבין שכל מה שאני ואתה נכתוב כאן הוא לא רלוונטי = צריך הסכמים ודוח שמאי. ותודה רבה שהגבת עניינית! (אגב, אתה טועה בסעיף 2 שלך).

 

[הנדלניסט]

אכן מומלץ שהציבור יבדוק היטב לפני שהוא חותם, בין אם זה פרויקט קטן או גדול.
נציין שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 4% מכלל הדירות שנבנות בישראל מדי שנה הם במסגרת קבוצות רכישה.
תל אביב מובילה ולפי אומדן האחרון לפני עשור 50% מהבניה שלה היו על ידי קבוצות רכישה ואני מאמין שכיום זה אוחז בכ20%.
קבוצות רכישה זה מוצר שעובד במגזר הכללי כי זה לא כאפעריי וזה באמת לא יזמים בתחפושת.


א. התוכנית הכוללת היא אכן ל-1200 דירות, כמו שמתואר בפרסומים, אבל הן מחולקות לכמה שלבים. כרגע מדובר על שלב א', שכולל 457 דירות בקרקעות שזמינות לבניה מיידית, שגם הן מחולקות לשלושה מתחמים שונים, שכל אחד מהם הוא קבוצה נפרדת. כך שלא מדובר על מיליארד שקל בטווח הקרוב, ולא קרוב לזה.
כך או כך, לגופה של שאלת "מי ינהל אותו", הייזום של הפרויקט אולי מגיע מוועדות הדיור ומעסקנים חפצי טובת הכלל, אבל הניהול בפועל של כל פרט מופקד בידי אנשי מקצוע מהטובים בתחומם. הם לא חסכו ברמת אנשי המקצוע, גם אם יכלו למצוא אחרים, זולים יותר, שאולי גם היו נותנים להם "אומדן עלויות" משופר ומשכנע יותר...

ב. לגבי ההבדלים בעלויות בין יזם לקבוצת רכישה. מלבד ה- 15% רווח יזמי שהזכרת, יש 6% מס רכישה על הקרקע אצל יזם, שנחסך בקבוצת רכישה. חוסכים עלויות מימון על רכישת הקרקעות, כי מי שמשלם עליה זה הלקוח הסופי בעצמו. אצל כל יזם שמים אחוזים מסוימים להוצאות בלתי צפויות (בצ"מ), ובמידה ולא היה צורך להשתמש בכסף הזה, הוא נכנס כרווח לכיס היזם. במקרה של קבוצה זה חוזר לרוכשים.

ג. חברת הניהול שהם סגרו איתם, מכלול הנדסה, לא מקבלת לפי אחוזים, אלא סכום סגור מראש לכל דירה, כדי שלא יהיה לה עניין לנפח עלויות, והסכומים ממש לא מגיעים ל-10%, כשזה כולל גם פיקוח, ניהול כספי, שירות לקוחות ועוד, שאצל יזם בכלל נכללים בהוצאות - מחוץ לרווח היזמי. לסיכום: יש פער של כ-20/25% בין הוצאות של יזם להוצאות של קבוצה.

ד. מדובר בחברת ניהול שבונה קבוצות לציבור הדתי לאומי כבר מעל עשרים שנה, ומעולם לא חרגה באומדנים של המחיר. בחלק מהפרויקטים היא אפילו החזירה כסף למשפחות! המקרה היחיד יוצא הדופן היה ב-2 פרויקטים במלחמה, כאשר היה צורך להחליף את פועלי הבניה מפלסטינים לעובדים זרים שאז היא חרגה מאומדנים במחיר.

ה. לגבי עניין המס, נכתב שם שהם מתנהלים עם יעוץ מס מהרגע הראשון כדי שלא יהיה הפתעות, כמו שלצערנו קרה לאחרונה עם קבוצת רכישה מוכרת בבני ברק, שקיבלו חיוב מס רכישה על הקרקע! גם לבעלי דירה ראשונה! כי מס הכנסה החליט שמארגני הקבוצה הם יזמים בתחפושת. אצלם כל מסמך שיוצא עובר אצל יועץ מס מומחה בתחום, כדי שלא יהיו כאלו נפילות! ברור שיש מע"מ בפרויקט, וברור שבעלי דירה שניה יחויבו במס רכישה מלא על כל הדירה. אף אחד לא מתיימר להבטיח אחרת.
בקיצור יש הפרדה מלאה בין מארגני הקבוצה לבין מנהלי הקבוצה.

ו. בקבוצה הזו פרטי העסקה נבדקו ע"י מומחים לקבוצות שנשלחו מטעם מספר ועדות דיור שונות לבדוק את הפרויקט, ואלה אישרו אותו.

ז. אחריות עולה כסף. הוא מוכן להתחייב על מחיר סופי, אבל זה מייקר את העלויות.

ח. כל אחד שמתעניין ברכישה בקבוצה מוזמן להגיע לכנס ביום שלישי, ולשאול ישירות את כל השאלות הנדרשות.

 

[הנדלניסט]

עוד נקודות חשובות ניסו כמה שפחות להפחית סיכונים

1. שבונים רק לפי תב"ע קיימת בלי לבקש עוד זכויות
2. כל אחד שנכנס לקבוצה עובר חיתום מראש על כל סכום ההלוואה מה שאומר שיש ליווי מיידי ואין צורך לבקש ממנו כל הזמן להעביר כסף.
3. ההלוואה ניתנת בכמה אפשרויות כשהקבוצה הצליחה להשיג הלוואה שהוא כולו בלון בלי לשלם ריביות בינתיים, מה שמייקר בסוף אבל חוסך את הקושי של תשלומי משכנתא ושכירות וגם גורם שאין כמעט מצב כזה שמישהו לא עומד בתנאים לאחר שהוא אושר כי אין לו החזרים חודשיים.
4. הריבית שהליווי גובה היא ב0.1% גבוהה יותר בשביל להבטיח שאם ח"ו קורה משהו בקבוצה (מוות, גירושין) ל5% מהרוכשים אזי לא כולם שותפים שלהם במועקה.

 

[ברוך בלייער]

אכן מומלץ שהציבור יבדוק היטב לפני שהוא חותם, בין אם זה פרויקט קטן או גדול.
נציין שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 4% מכלל הדירות שנבנות בישראל מדי שנה הם במסגרת קבוצות רכישה.
תל אביב מובילה ולפי אומדן האחרון לפני עשור 50% מהבניה שלה היו על ידי קבוצות רכישה ואני מאמין שכיום זה אוחז בכ20%.
קבוצות רכישה זה מוצר שעובד במגזר הכללי כי זה לא כאפעריי וזה באמת לא יזמים בתחפושת.


א. התוכנית הכוללת היא אכן ל-1200 דירות, כמו שמתואר בפרסומים, אבל הן מחולקות לכמה שלבים. כרגע מדובר על שלב א', שכולל 457 דירות בקרקעות שזמינות לבניה מיידית, שגם הן מחולקות לשלושה מתחמים שונים, שכל אחד מהם הוא קבוצה נפרדת. כך שלא מדובר על מיליארד שקל בטווח הקרוב, ולא קרוב לזה.
כך או כך, לגופה של שאלת "מי ינהל אותו", הייזום של הפרויקט אולי מגיע מוועדות הדיור ומעסקנים חפצי טובת הכלל, אבל הניהול בפועל של כל פרט מופקד בידי אנשי מקצוע מהטובים בתחומם. הם לא חסכו ברמת אנשי המקצוע, גם אם יכלו למצוא אחרים, זולים יותר, שאולי גם היו נותנים להם "אומדן עלויות" משופר ומשכנע יותר...

ב. לגבי ההבדלים בעלויות בין יזם לקבוצת רכישה. מלבד ה- 15% רווח יזמי שהזכרת, יש 6% מס רכישה על הקרקע אצל יזם, שנחסך בקבוצת רכישה. חוסכים עלויות מימון על רכישת הקרקעות, כי מי שמשלם עליה זה הלקוח הסופי בעצמו. אצל כל יזם שמים אחוזים מסוימים להוצאות בלתי צפויות (בצ"מ), ובמידה ולא היה צורך להשתמש בכסף הזה, הוא נכנס כרווח לכיס היזם. במקרה של קבוצה זה חוזר לרוכשים.

ג. חברת הניהול שהם סגרו איתם, מכלול הנדסה, לא מקבלת לפי אחוזים, אלא סכום סגור מראש לכל דירה, כדי שלא יהיה לה עניין לנפח עלויות, והסכומים ממש לא מגיעים ל-10%, כשזה כולל גם פיקוח, ניהול כספי, שירות לקוחות ועוד, שאצל יזם בכלל נכללים בהוצאות - מחוץ לרווח היזמי. לסיכום: יש פער של כ-20/25% בין הוצאות של יזם להוצאות של קבוצה.

ד. מדובר בחברת ניהול שבונה קבוצות לציבור הדתי לאומי כבר מעל עשרים שנה, ומעולם לא חרגה באומדנים של המחיר. בחלק מהפרויקטים היא אפילו החזירה כסף למשפחות! המקרה היחיד יוצא הדופן היה ב-2 פרויקטים במלחמה, כאשר היה צורך להחליף את פועלי הבניה מפלסטינים לעובדים זרים שאז היא חרגה מאומדנים במחיר.

ה. לגבי עניין המס, נכתב שם שהם מתנהלים עם יעוץ מס מהרגע הראשון כדי שלא יהיה הפתעות, כמו שלצערנו קרה לאחרונה עם קבוצת רכישה מוכרת בבני ברק, שקיבלו חיוב מס רכישה על הקרקע! גם לבעלי דירה ראשונה! כי מס הכנסה החליט שמארגני הקבוצה הם יזמים בתחפושת. אצלם כל מסמך שיוצא עובר אצל יועץ מס מומחה בתחום, כדי שלא יהיו כאלו נפילות! ברור שיש מע"מ בפרויקט, וברור שבעלי דירה שניה יחויבו במס רכישה מלא על כל הדירה. אף אחד לא מתיימר להבטיח אחרת.
בקיצור יש הפרדה מלאה בין מארגני הקבוצה לבין מנהלי הקבוצה.

ו. בקבוצה הזו פרטי העסקה נבדקו ע"י מומחים לקבוצות שנשלחו מטעם מספר ועדות דיור שונות לבדוק את הפרויקט, ואלה אישרו אותו.

ז. אחריות עולה כסף. הוא מוכן להתחייב על מחיר סופי, אבל זה מייקר את העלויות.

ח. כל אחד שמתעניין ברכישה בקבוצה מוזמן להגיע לכנס ביום שלישי, ולשאול ישירות את כל השאלות הנדרשות.

יהיה מכירה גם למי שאינו משתייך לאחד מהחסידויות האלה,?