דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

צפה בקובץ המצורף 2120315
לכל מכחישי ירידת מחירי הדירות בבני ברק
למעלה מ60 דירות יד 2 טאבו רגיל במחירים שכבר הרבה זמן בני ברק לא ראתה
וכנראה זה רק ההתחלה המרתונים האלו

האירונייה היא שאלו שמארגנים את המרתון הזה זה אלו שמשכו את הקטר בעליות

 

[יצחק77]

??? ביד 2 בני ברק ההיצע מצטמצם מעט בחודשיים האחרונים. אבל ניחא. פרסומת יפה.

גם ביתד זה בא בגלים שבוע אחד 450 ואחריו 520 ויורד ל420
כנראה שיש כאלו שמתיאשים
ויש את המקצוענים שיודעים שביד 2 רואים את ההיסטוריה ודירה שעומדת הרבה זמן זה לא טוב
לכן מוחקים ועולים שוב אחרי תקופה
לאורך זמן אני עדיין לא רואה שינוי מהותי
להזכירכם בשנים טובות יש 1200
עסקאות בשנה בבני ברק ישנות וחדשות ב3 שנים האחרונות זה מדשדש סביב 600 עסקאות בשנה
יש 1672 דירות חדשות לא מכורות ירידה של כ30 דירות מלפני כמה חודשים
844 נכסים ביד 2
בקיצור גם אם לא יהיו התחלות בניה (מה שלא מציאותי כי יש עשרות מגרשים במצב של טרום בניה או פינוי בינוי)
יש בבני ברק דירות ל 4 שנים מה גם שרוב הרוכשים הם משפרי דיור פנימיים שבעצם מוכרים גם דירה

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

כהמשך לעמרם אברהם -
מעניין מה חושבים אלה שקנו ממה ששיווקו להם ...
וקנו בינואר 2025 וסיפרו להם שזה 200,000 אל"ש מתחת מחיר השוק
(כמו שגברת אחת ידועה שיווקה , האמת שזו לא הייתה רק היא )
ומגלים שזה היה ב200,000 אל"ש יותר ממחיר השוק

ועדיין יש כאלה שמנסים לשווק פריסיילים במבצעי 20/90


כמובן שלדעתי זה ממש משקף על מחירי הדירות של הדירות קבלן .

 

[ר' יהונתן]

כהמשך לעמרם אברהם -
מעניין מה חושבים אלה שקנו ממה ששיווקו להם ...
וקנו בינואר 2025 וסיפרו להם שזה 200,000 אל"ש מתחת מחיר השוק
(כמו שגברת אחת ידועה שיווקה , האמת שזו לא הייתה רק היא )
ומגלים שזה היה ב200,000 אל"ש יותר ממחיר השוק

ועדיין יש כאלה שמנסים לשווק פריסיילים במבצעי 20/90


כמובן שלדעתי זה ממש משקף על מחירי הדירות של הדירות קבלן .

צפה בקובץ המצורף 2120885

ואחרי שאנחנו יודעים שגם אלו שרכשו שם אין להם יכולת להשלמת העסקה אלא רק לעשות סיבוב ורווח א''כ המחירים ירדו עוד

 

[שמח-לעזור]

ואחרי שאנחנו יודעים שגם אלו שרכשו שם אין להם יכולת להשלמת העסקה אלא רק לעשות סיבוב ורווח א''כ המחירים ירדו עוד

לא בהכרח
כי (בדר״כ) הם לא יכולים למכור לפני שהיזם מסיים
אז אומנם הם יפסידו הרבה, אבל לא יוציאו לשוק

 

[יצחק77]

שלמה מעוז: זה המהלך הסודי של הקבלנים בגלל הריבית - אמס

"היום יש 83,900 דירות לא מכורות וכל חודש, כל יום, זה עולה הרבה כסף להחזיק דירה לא מכורה", אומר הכלכלן הוותיק שלמה מעוז שמזהיר מפני קבוצות רכישה: "אם בקבוצה כמה נתקעים, כל הקבוצה נתקעת"

www.emess.co.il

הזהרו מקבוצות רכישה

 

[אלי 980]

אני נאלץ לחלוק עליו ומכמה סיבות.
אני אביא כאן לדוגמא כמה טענות מצידו מחירי הדיור ירדו ואסביר למה הם לא נכונות.
טענה א. "מחירי הדירות שמוצגות בלמ"ס הם לא נכונים כי הקבלנים מביאים מבצעים"
תשובה לטענה. המציאות היא שמחירי דירות יד שנייה עלו גם הם מתחילת השנה וכאן אין טענה שיש מחירי מבצעים והנחות וכו' בנוסף בסקר שוק מעמיק שערכתי כ85% מהעסקאות הם למעלה ממחיר השוק!!!
זה לא שאין מציאות אבל צריך איש מקצוע מיומן שיוציא את הפרוייקט עם התנאים הטובים ביותר(פחות ממחיר שוק פטור מלא ממדד וכו')
טענה ב. "אם המחירים יעלו בדרסטיות אז למה שהקבלן לא יחכה עם זה מספר שנים"
תשובה לטענה. כל מי שמכיר, אפילו קצת, את שוק הקבלנים יודע שזה לא עובד כך, הקבלן בתור התחלה בשביל לקבל מימון מהבנק, חייב להראות לבנק שיש לו קונים של בד"כ כ25% מהפרוייקט ורק אחרי זה הוא מקבל הלוואה מהבנק,
בנוסף בשביל לממן את עלויות הבניה, שבפרוייקטים גדולים מסתכמים במאות מליוני שקלים הוא זקוק לכסף נזיל, את הכסף הזה הקבלן מקבל מהבנק תמורת מה שנקרא הלוואת קבלן-הלוואה שהקבלן מקבל מקבל מהבנק שנלקחת ע"ש הקונה רק שהוא משלם אותה עד לסיום הבניה.

בנוסף ישנם כמה וכמה מגמות שמראות על עליה חדה בשנים הקרובות, ואזכיר אותם בקצרה.
1. עלות הבניה - משיחה עם מספר קבלנים המחירים עלו בין 35-45% לבניה בפועל, אז נכון שכל דירה מורכבת מעוד מאפיינים שמרכיבים את המחיר(עלות הקרקע,מחירי הריביות של הקבלן ועוד) אבל זהו מרכיב משמעותי במחיר.

בנוסף, צפויה עליה משמעותית במחירי החומרי בניין רק לדוגמא: 56% מהבטון בארץ מגיע מטורקיה ושר האוצר הטיל עכשיו בעקבות ההתבטאויות של ארדואן 100% מס מה שכמובן מייקר את המחיר

2. ירידת הריביות(צפי בנק ישראל לפחות הורדת ריבית אחת עד לסוף השנה) כמובן שאנחנו מושפעים גם מאירופה ואמריקה אז באירופה התחילו ההורדות ובאמריקה הודיעו שיבחנו את הורדת הריבית כבר בחודש הבא- כשהנתונים מראים שהכיוון חיובי

3. אנשי חו"ל שבעקבות האנטישמיות הגואה עולים לארץ הקודש(רק בצרפת נרשמו השנה פי 3(!!) בקשות מאשר שנה שעברה בקשר לעליה לארץ

4.חוסר חמור בעובדי בניין מה שמעכב פרוייקטים קיימים וחוסר מוטיבציה ליזמים להתחלי פרוייקטים חדשים

5. הביקוש התמידי שקיים בארץ לדיור

המורם מכל האמור: כל מי ששכל בקודקודו יפנה לאיש מקצוע שימצא את הפרוייקט שטוב ביותר עבורו(ולא טוב ביותר לקבלן או ליזם - ולשם כך חייב איש מקצוע ניטרלי משלך) כי כל הסימנים מצביעים על מגמה אחת והיא:

עליית מחירי הדיור בארץ באופן דרסטי!!!​

המורם מכל האמור: כל מי ששכל בקודקודו יפנה לאיש מקצוע שימצא את הפרוייקט שטוב ביותר עבורו(ולא טוב ביותר לקבלן או ליזם - ולשם כך חייב איש מקצוע ניטרלי משלך) כי כל הסימנים מצביעים על מגמה אחת והיא:

עליית מחירי הדיור בארץ באופן דרסטי!!!​

 

[ר' יהונתן]

הבנייה המואצת ביהודה ושומרון - קטליזטור נוסף לצינון המחירים בשוק

הבנייה המואצת ביהודה ושומרון, מהווה קטליזטור מרכזי בצינון מחירי הדיור במרכז ובערי השפלה, ובעיקר מאפשרת לזוגות צעירים להגשים חלום דירה מבלי לקחת על עצמם משכנתאות חונקות

www.bizportal.co.il

 

[net13]

ירידת מחירים של דירת 3 חד' בצפון הארץ (דירה יד 2) יכולה לרדת ביותר מ-200 א'?

 

[berigrin]

ירידת מחירים של דירת 3 חד' בצפון הארץ (דירה יד 2) יכולה לרדת ביותר מ-200 א'?

מי יכול לענות לך על כזה דבר? לדעתי כן אבל לא הרבה יותר. בהתבסס על משבר הנדל"ן של שנות האלפיים. וזה בהנחה שיהיו בכלל ירידות. אף אחד לא יודע.

 

[net13]

הפחת התמידי שאתה תקנה במחיר השוק כעת, אבל שתמכור, יהיו ירידות שיצריכו אותך למכור בפחות בהרבה.

 

[יוסף זרודינסקי]

הפחת התמידי שאתה תקנה במחיר השוק כעת, אבל שתמכור, יהיו ירידות שיצריכו אותך למכור בפחות בהרבה.

מה כבודו מחפש, לקנות נכס ולמכור ברווח כעבור כמה שנים?
או להחליף דירת מגורים?

 

[net13]

מה כבודו מחפש, לקנות נכס ולמכור ברווח כעבור כמה שנים?
או להחליף דירת מגורים?

להחליף.

 

[יוסף זרודינסקי]

אז יכול להיות שכרגע האסטרטגיה המועדפת היא קודם למכור (כמובן, תלוי במיקום וכו.)

 

[יצחק77]

להחליף.

אם אתה גר בבני ברק
קודם נסה למכור ואח"כ קנה משום שמאד קשה למכור כרגע בבני ברק
מכיר כמה שדמיינו מחיר מסוים על הדירה שלהם
וקנו דירה ואח"כ נאלצו לרדת הרבה במחיר כדי למכור בלחץ
יש המון דירות למכירה בכל רחבי העיר אל תהמר,

 

[אשרינו שאנו יהודים]

שלמה מעוז: זה המהלך הסודי של הקבלנים בגלל הריבית - אמס

"היום יש 83,900 דירות לא מכורות וכל חודש, כל יום, זה עולה הרבה כסף להחזיק דירה לא מכורה", אומר הכלכלן הוותיק שלמה מעוז שמזהיר מפני קבוצות רכישה: "אם בקבוצה כמה נתקעים, כל הקבוצה נתקעת"

www.emess.co.il

הזהרו מקבוצות רכישה

מישהו יכול להעלות לי את הכתבה זה חסום לי.

 

[ברוך פינחס]

מישהו יכול להעלות לי את הכתבה זה חסום לי.

התרחקו מקבוצות הרכישה!

שלמה מעוז: זה המהלך הסודי של הקבלנים בגלל הריבית​

"היום יש 83,900 דירות לא מכורות וכל חודש, כל יום, זה עולה הרבה כסף להחזיק דירה לא מכורה", אומר הכלכלן הוותיק שלמה מעוז שמזהיר מפני קבוצות רכישה: "אם בקבוצה כמה נתקעים, כל הקבוצה נתקעת"

חנוך רפופורט וישראל מלמן
י"ד בכסלו תשפ"ו, 04/12/25 13:12

הכלכלן שלמה מעוז | צילום: יונתן זינדל, פלאש 90
הכלכלן הוותיק שלמה מעוז התייחס בראיון לתוכנית 'בונים עתיד' לתופעה הגוברת של הנפקות חברות הנדל"ן בבורסה – הן הנפקות ראשוניות של מניות (IPO) והן הנפקות איגרות חוב. מעוז הבהיר כי התופעה אינה מוגבלת רק לנדל"ן, אלא נובעת מגאות כללית במשק הישראלי, הנתפס כאחת הכלכלות החזקות בעולם.

"הנפקות השנה הן בשיא של הרבה שנים, באמת היא משכנה, בגלל שישנה גאות בכלל במשק הישראלי, הכלכלה מאוד מאוד חזקה", הסביר מעוז. הסיבה המרכזית: עלייה של כ-50% בבורסה בשנה האחרונה, שמאפשרת לחברות לקבל תמחור גבוה עבור שוויין. "כל חברה שמחכה שנים להנפיק את המוצר שלה או את החברה שלה מנפיקה השנה… כי היא יכולה לקבל מחיר גבוה יחסית עבור המניות". יתרה מכך, כאשר הריבית במשק עדיין גבוהה, חברות מעדיפות "להיכנס לשוק ההון… ולגייס כסף. זאת אומרת, לשתף את הציבור בסיכון שלהם".

מעוז התייחס למצב בשוק הנדל"ן, המאופיין בשפל במכירות וירידות מחירים – בעיקר באזור המרכז ומחוז תל אביב. הוא הסביר את הדינמיקה של המחירים בישראל באמצעות מטאפורת האוהל: "כשעלו המחירים, עלו בתל אביב, זה כמו שאתה בונה אוהל. במרכז אתה שם את המוט… הוא העלה מחירים, ולאט לאט כל האוהל עולה למעלה".
כיום, המחירים יורדים במרכז (המוט המרכזי), אך עדיין עולים באזורי הפריפריה. מעוז מזהיר מפני המשך המגמה: "אלה עדיין עולים מהתנופה הקודמת, אבל מהמשך הם יורדו". הוא אף התייחס לעלויות הגבוהות בפריפריה: "אני חושב שאין שום סיבה באמצע הנגב שמגרשים הגיעו לסכומים של חצי מיליון, 700, 800 מיליון… אני חושב שהמחירים גם שם יתחילו לרדת בהמשך".
האתגר הכפול של הקבלנים: הריבית הגבוהה והגירעון הממשלתי

מעוז הדגיש כי הריבית הריאלית שמפעיל בנק ישראל עדיין גבוהה מאוד, כאשר ריבית הפריים עומדת על 5.75% לפני תוספת הבנקים. יחד עם זאת, הוא הצביע על גורם נוסף המייקר את המימון לקבלנים: תחרות הממשלה על חיסכון הציבור.
"הממשלה עדיין נמצאת בגירעון והיא מתחרה על החיסכון של הציבור… צריך לגייס הרבה כסף כדי להחזיק את תקציב הביטחון", ציין מעוז. כתוצאה מכך, גיוס הכסף עבור הקבלנים בשוק ההון הופך יקר יותר. "לכן עדיף להם, בסופו של דבר, ככה אני חושב, למכור יותר זול ולקבל מחיר מאשר להחזיק בכוח", טען מעוז, והוסיף נתון קריטי: "היום יש 83,900 דירות לא מכורות… וכל חודש, כל יום, זה עולה הרבה כסף להחזיק דירה לא מכורה. בריביות הנוכחיות זה הרבה כסף".
שקיפות מול סיכון: היתרון של רכישה מחברה ציבורית
עורך הדין חנוך רפופורט העלה שאלה חשובה בנוגע לרכישה: האם יש יתרון לרוכש הפרטי בקנייה מחברת נדל"ן ציבורית הנסחרת בבורסה, לעומת חברה פרטית? מעוז השיב בחיוב והצביע על השקיפות הגדולה כיתרון המרכזי.

"חברה שמונפקת בבורסה, יש עליה סוג מסוים של פיקוח נוסף", אמר מעוז. חברה ציבורית מחויבת להגיש דוחות כספיים כל שלושה חודשים, החושפים את ההכנסות, ההוצאות, הרווח, ההפסד ותזרים המזומנים. "זאת אומרת, בהרבה בחינות אתה יותר שקוף. זה כמו שעושים לך רנטגן, רואים אותך". בעוד שרכישה מחברה פרטית דורשת התייעצות עם רואה חשבון, החברה הציבורית "יותר חשופה. חשופה, לטוב ולרע, אתה יודע עליה את הכול".
אזהרת הכלכלן: "לא ממליץ לאנשים ללכת לקבוצות רכישה"
מעוז התייחס גם למלכודות הרכישה בשוק. בעוד שהגנות חוק המכר וליווי בנקאי מקטינות את הסיכון בהפסד כספי ברכישה מקבלן, הסיכון גובר משמעותית בקבוצות רכישה, שבהן המארגן "מתחפש בצורה מתחכמת לפעמים כאילו שהוא חברה".
"בכל זאת, אם אנחנו כבר מדברים על הנושא, התפקיד שלנו לתת אינפורמציה לציבור… שידע שבקבוצות רכישה היזם זה אתה", הדגיש מעוז. משמעות הדבר היא שכל 100 חברי הקבוצה הם היזמים מבחינת החוק, ולכן אחראים לניהול, תמחור והוצאות. "אם בקבוצה כמה נתקעים, כל הקבוצה נתקעת". לאור מורכבות התהליך והסיכונים הרבים, חתם מעוז את הראיון באזהרה ברורה: "אני לא ממליץ לאנשים ללכת לקבוצות רכישה. זה לא, זה רק מי שקונה דירה רביעית שלו, אני לא יודע, בשביל להנות מהמתח".

 

[net13]

אז יכול להיות שכרגע האסטרטגיה המועדפת היא קודם למכור (כמובן, תלוי במיקום וכו.)

אני בכללי חושב שקודם למכור. מצאתי דירה לקנייה. אבל אני לא בטוח שאצליח למכור בסכום שאני רוצה וחייב...

 

[מתמרן]

לפני כחצי שנה מדינת ישראל חוותה את אחת הטראומות הגדולות שיכולה לחוות מדינה מערבית
12 יום של מטחי טילים בליסטים בכל אחת משעות היממה
ילדים מפוחדים עד מוות וכן גם מבוגרים

לדעתי הזוגות משפרי הדיור מתעניינים כרגע בעיקר בדבר אחד בנושא שנקרא ממ"ד

עכשיו אפשר להמשיך ולדבר על מחירי דירות היד שניה שצונחים בבני ברק כל הדרך אל המקלט..

 

[די]

לפני כחצי שנה מדינת ישראל חוותה את אחת הטראומות הגדולות שיכולה לחוות מדינה מערבית
12 יום של מטחי טילים בליסטים בכל אחת משעות היממה
ילדים מפוחדים עד מוות וכן גם מבוגרים

לדעתי הזוגות משפרי הדיור מתעניינים כרגע בעיקר בדבר אחד בנושא שנקרא ממ"ד

עכשיו אפשר להמשיך ולדבר על מחירי דירות היד שניה שצונחים בבני ברק כל הדרך אל המקלט..

מי שיש לו שכל בקודקודו מבין שהסיכוי שהטיל ייפול עליו, נמוך יותר מהסיכוי להידרס בכביש, כך שבכל אופן אין מה להיות מפוחד עד מוות. וגם מי שכן-כבר שכח מזה.
בכל מקרה גם מחירי דירות חדשות עם ממ"ד יורדות.