השקעות האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה ?

אשרינו שאנו יהודים · 25/9/25

@ברנדוויין מה כתובת המייל שלך??

ברנדוויין · 26/9/25

נכתב ע"י אשרינו שאנו יהודים:
@ברנדוויין מה כתובת המייל שלך??

אני שמח שבשעה טובה התפכחת (אם אני מצליח להבין נכון..)

מוזמן לשלוח לאיצ'ה דזלובסקי חוזים חתומים ונוציא בעז"ה את הצדק שלך לאור. בנוסף, אני יכול להמליץ לך להציב מול עיניך שני דברים : א. נפלת קורבן לעוקץ אכזרי ושלא תהיה לך טיפת חמלה למי שמכר לך אויר. הפרויקט לא יקום - 150 המיליון שהציבור הניח - הלך לפח. הדבר מגובה בתיעודים מטלטלים שיחשפו בקרוב.
ב. בציבור החרדי פועלות כנופיות עוקץ מאורגנות בנדל"ן שפועלות בעיקר בקבוצות הרכישה. הדבר חייב להפסק ומיד.

באותה הזדמנות - ממליץ שתבקש 'מפרוג' למחוק את ההמלצות החמות שלך להצטרף לקבוצת הרכישה שהורידה לטמיון מאות מיליונים של הציבור החרדי תוך גרימת נזקים ממוניים ונפשיים קשים למאות משפחות.

התמר · 19/10/25

נכתב ע"י ברנדוויין:
באותה הזדמנות - ממליץ שתבקש 'מפרוג' למחוק את ההמלצות החמות שלך להצטרף לקבוצת הרכישה שהורידה לטמיון מאות מיליונים של הציבור החרדי תוך גרימת נזקים ממוניים ונפשיים קשים למאות משפחות.

מדברים על קבוצת רכישה גדולה של מספר חסידויות ביחד בעמנואל שתנוהל ע''י מכלול הנדסה.
מה דעתכם על זה ?
האם יש המלצות או דיס ?

אמב אב · 31/10/25

יש למישהו מידע על קבוצת הרכישה בבית שמש ד'3 שפרסמו כמה פעמים ביתד דירות בכ-1.5m?

י.מ.פ. · 4/11/25

בימים אלו רוכשים במגרש בנדיקט בב"ב התעדכנו שהם חויבו לשלם מע"מ של כ - 130,000 ליח"ד 3 חדרים
וזה עוד לפני החיוב של ההיטל השבחה
כמובן שבקניית דירה אמרו שלא יהיה וכו' וכו' ןלא עוד אלא שחברת הניהול אף גובה 8% דמי ניהול מהתשלומים הנ"ל
אש כשקונים דירה יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנ"ל

מקצועי בנדל"ן · 4/11/25

נכתב ע"י אמב אב:
יש למישהו מידע על קבוצת הרכישה בבית שמש ד'3 שפרסמו כמה פעמים ביתד דירות בכ-1.5m?

כן, צרו קשר במייל

אשרינו שאנו יהודים · 4/11/25

נכתב ע"י י.מ.פ.:
בימים אלו רוכשים במגרש בנדיקט בב"ב התעדכנו שהם חויבו לשלם מע"מ של כ - 130,000 ליח"ד 3 חדרים
וזה עוד לפני החיוב של ההיטל השבחה
כמובן שבקניית דירה אמרו שלא יהיה וכו' וכו' ןלא עוד אלא שחברת הניהול אף גובה 8% דמי ניהול מהתשלומים הנ"ל
אש כשקונים דירה יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנ"ל

מע"מ או מס רכישה?
ולגבי הקבוצה בבית שמש שמעתי שהמנהלים זה פרובר ברקוביץ. אם זה נכון אז זה ממש חויה לחיות במתח בעשר שנים הבאות כמו שהיה בבית בפארק בביתר שהם ניהלו שם את העסק.

י.מ.פ. · 4/11/25

נכתב ע"י אשרינו שאנו יהודים:
מע"מ או מס רכישה?
ולגבי הקבוצה בבית שמש שמעתי שהמנהלים זה פרובר ברקוביץ. אם זה נכון אז זה ממש חויה לחיות במתח בעשר שנים הבאות כמו שהיה בבית בפארק בביתר שהם ניהלו שם את העסק.

מעמ

אמב אב · 7/11/25

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
כן, צרו קשר במייל

לא מבין איך כותבים את המייל הזה.

amaizing · 11/11/25

נכתב ע"י ברנדוויין:
למי שעדיין לא השתכנע, הנה עוד מקרה עגום. בבקשה:

איך 200 משפחות מחסידות xxxxx נפלו בפח של xxxx xxxx בגבעת xxxx. למה הדיין הרה"ג צבי ברוורמן שליט"א לא הצליח לעצור את הקטסטרופה. למה איצ'ה דזלובסקי לא מבקש כאן עזרה מספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך. ואיך 'חוק העדר' וחוסר המזל הפסידו לנו עוד הפעם את המערכה. כל הפרטים שמותר לספר ושאתם חייבים לדעת!

טרם שאתחיל, ברשותכם כמה עקרונות יסוד שעליהן הסכימו כל הכותבים כאן (- מלבד אותם הבודדים, שעדיין כולנו ממתינים לקבלת הסברים לדברים התמוהים שלהם).

א. בקבוצת רכישה אין התחייבות למחיר או למועד הסיום. אם הדירה עלתה מיליון שקל יותר אין למי לבוא בטענות, כך גם אם הדירה נמסרה לאחר 15 שנים אין למי לבוא בטענות.
ב. זה טיפשי לחשוב שכסף זרוק ברחובות, רק הרמאים יבטיחו לכם מתנות מטורפות. לברוח מהר.

ג. אין שום תוחלת רווח (= כמה אפשר להרוויח) בקבוצות הרכישה. דברו עם יזמים בתחום ותראו שבסופו של יום הם לוקחים הביתה במקרה הכי טוב רווח של 17%.
בקבוצת רכישה הולך 10% למארגן ולמנהל, הריבית יותר יקרה. כנ"ל שכ"ט עו"ד הרבה יותר גבוהה (כי זה עסקה מתמשכת - זה לא כמו חוזה מכר רגיל) והנה אנחנו כבר בהפסד. תוסיפו את העובדה שחצי מהקבוצות בסוף לא קמו, ואלו שכן אז לקח 8 שנים ממוצע, והנה הלכו עוד 5 שנים של כסף ששכב בלי לעשות כלום + תשלום שכירות 5 שנים לפח. רק נזק יצא מכאן.

ד. עוד נתון - אף אחד לא קונה את הקרקע בחצי מחיר וגם אף אחד לא יודע לבנות בחצי מחיר. תשכחו מזה.
ה. עוד נתון - הניסיון הוכיח שבקבוצת רכישה משלמים בסוף יותר + כאב ראש חזק מאוד + שפוגע באיכות החיים ובמשפחה.
ו. וזה הנתון הכי חשוב - בקניה מקבלן החוק מגן עליכם במאה אחוז, ואילו בקבוצת רכישה אתם חשופים לגמרי לרמאים - והם מחכים לגרוף את כל הכסף שיש ושאין לכם לכיס שלהם. קבוצת רכישה זה המקום הכי משתלם והכי קל לעקוץ.
(ההבדל בין ההגנות שמוקנות בחוק המכר לאלו שבחוק החוזים מתחילות בנקודת הפתיחה - על מי מוטלת חובת נטל ההוכחה ואת זה הרמאים יודעים לנצל היטב)

הנה המייל שהופץ בחסידות xxxxx
צפה בקובץ המצורף 2061599

כאן צורף קובץ ווידיאו. את מי רואים שם ומי מספר למי על הניסיון הרב שיש לו ומי מסביר למי כמה הוא אמין ואיך העסקה משתלמת ומי נותן ברכה למי.... ועוד... ? את המבוכה הזאת אני אחסוך מכם חברים...

וכאן צורפו 6 עמודים עם מקום חתימה בסופם.

וזהו.

לעסקה כזאת היום קוראים עסקת הזהב!!. יחד בונים את הקהילה + מקבלים מחיר מתנה + משווקים מהחסידות + יהיה גם בית כנסת פרטי + והכי חשוב העבודות בשטח כבר החלו! רק פרט אחד קטן - אף אחד מקבוצת הרוכשים לא מבין שהעסקה הזאת זה בכלל קבוצת רכישה. ובכלל, אף אחד לא יודע מה זה קבוצת רכישה ? האנשים בחיים לא שמעו על הדבר הזה. זאת עובדה.

ועכשיו שוב ברשותכם נתקדם לחלק הפחות נחמד והוא שוב - האותיות הקטנות:

1. אז קודם כל מדובר על 4 בנינים ענקיים שבכל אחד יש 50 דירות!!! מתחת לבניינים זה המרכז המסחרי והמוסדות של כל השכונה.

יש שיגידו מה הבעיה בזה? אז ככה, מדובר על שכונה קטנה עם בניינים נמוכים. עד עכשיו אף תושב בשכונה הזאת עדיין לא הצליח להבין מי אישר את המפלצות הענקיות האלו בלב השכונה השקטה. ולכן בדיוק בשביל זה דאגו המארגנים להחתים כל רוכש שהוא מאשר שהבין מהו בדיוק המוצר שרכש.
הנה סעיף 4 להסכם : זכויות הבנייה במגרש: ידוע לי כי בהתאם לתב"ע מאושרת, על המקרקעין ניתן לבנות מרכז מסחרי בשטח של כ- 15,000 מ"ר , שטחי ציבור ו- 195 דירות בארבעה בנייני מגורים.

עוד דבר, המצגת אומרת שהעבודות בשטח החלו. פרט קטן - חותמים בהסכם על הודאה על פיה אנו מצהירים כי ידוע לנו שאין עדיין היתר בנייה. עובדים על האנשים בעיניים.

2. אבל אני בטוח שתסכימו איתי שעל כאלו עבירות קטנות יום כיפור בטח מכפר. אז בבקשה נתקדם: כמה עולה הקרקע? הנה מצאתי את הרשלנות של המארגנים בסעיף 5.3 להסכם ".... מתוך עלות כוללת של 1,254,000 ₪ עבור רכישת קרקע לבניית דירת מגורים ... "
"סכום זה כולל את עלות רכישת הזכות במקרקעין, דמי ארגון, מקדמה ע"ח הוצאות תכנון, רישוי, עבודות חפירה, תשלומים שוטפים שונים שידרשו ואינו כולל שכ"ט עו"ד ומס רכישה".

מה היה לנו פה? אני אסביר. יש כאן דבר מדהים: במילה אחת בודדת (המילה מקדמה) המארגנים הרשלניים נעלו את מחיר הקרקע לסכום דמיוני של 1,254,000 ₪ מה שיוביל בסוף למחיר דירה של 3 מיליון - בזמן שדירה כזו עולה היום 2.5 מיליון במקסימום. אבל מה אכפת להם למארגנים הרשלניים מהרוכשים?!!

אז זהו שזה מאוד מעניין אותם. בקבוצת רכישה אם שילמתם יותר יקר, המארגנים מרווחים יותר כסף - את עשרת אחוזי עמלת מארגן והמנהל הם מקבלים מהסכום הכולל של כל העסקה - מה שמוביל לתוצאה של - יותר יקר לרוכש זה יותר כסף בכיס לחברה.

אבל כבר סיכמנו שגם לזה יום כיפור יכול לעזור. כדאי להתקדם: עיון ברישום הבעלות מגלה, שבמה שנוגע לרווח של המארגנים עצמם - הם לא כאלו רשלנים, הנה הנתון הסודי שמסתירים מכולם - הקרקע שייכת להם!!!!!!!!!!!!!

הם פשוט מוכרים את הקרקע שלהם בעשרות רבות של אחוזים יותר ממה שהיא שווה ולוקחים על השירות הזה עמלות מטורפות והנה בס"ד הרוכשים התמימים מממנים להם את הבנייה של המרכז המסחרי הפרטי שלהם. יופי של חגיגה

3. יש כאן עוד דבר מזעזע בחומרתו - החבר'ה האלו בחיים שלהם לא בנו כלום! בכלל מדובר באנשי שיווק מוכשרים מאוד שבעצם התחפשו ליזמים. פשוט ככה - לקחו תמונות פרויקטים של חברות בנייה שהם שיווקו בעבר, והופה 'העתק הדבק' אליהם.
וכאן אנחנו כן בבעיה חמורה, אנחנו לא יודעים מאיפה החבר'ה האלו ידעו לבנות בניינים של עשרות אלפי מטרים??? האנשים האלו לא מסרו בחיים אפילו מפתח של דירה אחת !!. אבל הדבר הבא עוד יותר מזעזע: עורך הדין שאמור היה לייצג את הרוכשים ולהגן על הזכויות שלהם והם גם משלמים לו שכ"ט 45 אלף ש"ח + מע"מ בכלל הוא השותף העסקי של המארגנים!!. לצערי אני חושב שעל הפרט הזה אין טעם להתעכב, בכל מקרה אף רוכש רגיל לא מבין את הטירוף שבעניין..

4. אבל כל זה היה רק הפרומו. שימו לב לחצי שורה בסעיף 1 להסכם

הצטרפתי, לאחר שבדקתי את פרטי טיוטת הסכם רכישת הזכויות למגורים והמקרקעין.

ברשותכם, כאן אני מבקש להתעכב: מה שבעצם כתוב כאן זה שבכלל יש הסכם רכישה אחר ואתם חותמים שראיתם אותו. אבל אם נדייק מדובר בכלל על טיוטת הסכם שאף רוכש לא יודע על קיומה ובטח לא ביקש לראות, ואם בכלל היא קיימת - שכל זה אומר לנו שבעצם אין פה כלום !!! אין הסכם !!! אתם חותמים על הסכם רכישה ריק. דף לבן בוהק. אח"כ עורך הדין השותף של המארגנים ימלא את כל התנאים. ולכו תנסו להתנגד - אתם לעזאזל חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזר!!.

המחשה לחומרת העניין: כבר הצלחנו להבין שיש במגרש שני חלקים ושתי בעלויות - מסחרי ומגורים. שאלה פשוטה: מה יקרה באופן שבעלי החלק המסחרי לא ירצו לבנות או נניח יקלעו לקשיים כלכליים ? מהן הוראות ההסכם בכזה מקרה ? הבנתם?! עוד פעם הליך פירוק שיתוף עוד פעם 5 שנים לפח ואולי בכלל קיימת הוראה בהסכם שממתינים 15 שנה בכזה מקרה ואז גם בית משפט לא יעזור. שערורייה בלתי נתפסת.

ושיהיה הכי ברור - כזאת עבירה גם לענבל אור לא היה את האומץ לבצע. בהבטחה. עכשיו תכניסו בבקשה את העובדה הידועה לכולכם היטב - שלפושעים האלו בס"ד יש ניסיון עשיר של קבורת מאות משפחות בפרויקטים ההזויים בכישלונם (אין טעם לכתוב שמות - חבל האשכול עלול להינעל ויש עוד 2 חברות על הפרק... אם לא נצליח ברגע האחרון להגיע להסדר מולן ולהציל את המשפחות).

למנוסים שביננו צרפתי את העמוד הראשון של 'ההתחייבות הבלתי חוזרת' - תראו בבקשה באיזה שקט ועורמה הכניסו את החצי שורה הזו בסעיף שבכלל עוסק בהצהרת יכולות כלכליות של הרוכש. אבל אל דאגה - בס"ד המארגנים מיקמו את זה בראש ההסכם כך שאף אחד לא יגיד לא ראיתי. במאמץ גבוה והרבה מזל זה יכול לתפוס להם משפטית.
בנוסף, המארגנים דאגו לעצמם להגנות נוספות למשל ראו הוראות סעיף 8.3 להסכם - "אנו מסמיכים את עוה"ד לחתום על ההסכם כנאמן או כמיופה כח ולצורך כך נחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לפקודת עוה"ד לשם חתימת ההסכם ולנקוט בכל הליך משפטי שיהיה דרוש לצורך מימוש הרכישה .....".

5. בשלב הזה בעלילה, הדיין הרב ברוורמן שליט"א נכנס לעשות סדר. הרב זימן אליו את אחד מגדולי העסקנים בחסידות והסביר לו איזה אסון מתחולל כאן ולרוץ להודיע לכולם לברוח. אבל כאן המזל הרע אכזב - הלך אותו עסקן לפגישה עם המארגנים ומהפגישה נולדה אגדת כיפה אדומה. מחול השדים כבר יצא משליטה.
האגדה אומרת כך - ב"ה הכל בסדר, בסך הכל יש איזה מישהו שמנסה להתנכל לחברה הזו בשביל לסחוט כסף. אפשר לחזור לשגרה. כמובן שהעדר קנה את מה שהשעפסעלה הראשי אמר וכולם הלכו לישון (יותר נכון - היו 2 משפחות שפנו בשאלות למארגנים ואלו האחרונים השיבו בגמגום מעורר רחמים והמשפחות מיד נמלטו בס"ד)

כאן הרב ברוורמן הרים ידיים. לא עוצרים אנשים שקופצים מהגג .. בכוח.

גם החבר של איצ'ה דזלובסקי - ספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך במקרה הזה לא יכול לעזור. זה ממש לא קשור לחוק ניירות ערך.

לסיום: מבחינה משפטית - מי 'שחשוף 'בצריח' באירועים שכאלו הם עורכי הדין - ב"ה יש כלים פשוטים מאוד כיצד ניתן לפעול נגדם. בעז"ה בהמשך אעלה אותם כאן. בשורות טובות

מזעזע ממש, לצערי מכירים חלק מהאחראים, כמעט נפלנו שם,

י.מ.פ. · 18/11/25

למי שעדיין יש שאלות יכול להקשיב היום לקו המידע של איצ'ה בחדשות הצהריים לדברים שהרב ברוומן אומר נגד החברה .......
האבסורד הגדול איך ביתד נאמן עיתון שמתיימר להיות שופרם של גדו"י מפרסם מודעת פרסומת שלהם בעמוד שער ובכך בעצם הוא שופרם של חברות מפוקפקות עיין ערך בסדנו והחברה למימוש זכויות
לימוד זכות אולי הוא בעצם יודע שהפרסומת שלו היא בעצם אמירה אצל מי לא כדאי להשקיע

ברנדוויין · 19/11/25

נכתב ע"י פתרון דיור:
באיזה עיר זה היה?

גבעת זאב

פתרון דיור · 19/11/25

נכתב ע"י ברנדוויין:
גבעת זאב

מפורסם כרגע על קבוצת רכישה בבית שמש רמה ד' יש לך מושג ע"ז?

ברנדוויין · 19/11/25

נכתב ע"י פתרון דיור:
מפורסם כרגע על קבוצת רכישה בבית שמש רמה ד' יש לך מושג ע"ז?

כעת בבדיקה - אודה לכל מידע ועזרה.

הנדלניסט · 19/11/25

נכתב ע"י ברנדוויין:
למי שעדיין לא השתכנע, הנה עוד מקרה עגום. בבקשה:

איך 200 משפחות מחסידות xxxxx נפלו בפח של xxxx xxxx בגבעת xxxx. למה הדיין הרה"ג צבי ברוורמן שליט"א לא הצליח לעצור את הקטסטרופה. למה איצ'ה דזלובסקי לא מבקש כאן עזרה מספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך. ואיך 'חוק העדר' וחוסר המזל הפסידו לנו עוד הפעם את המערכה. כל הפרטים שמותר לספר ושאתם חייבים לדעת!

טרם שאתחיל, ברשותכם כמה עקרונות יסוד שעליהן הסכימו כל הכותבים כאן (- מלבד אותם הבודדים, שעדיין כולנו ממתינים לקבלת הסברים לדברים התמוהים שלהם).

א. בקבוצת רכישה אין התחייבות למחיר או למועד הסיום. אם הדירה עלתה מיליון שקל יותר אין למי לבוא בטענות, כך גם אם הדירה נמסרה לאחר 15 שנים אין למי לבוא בטענות.
ב. זה טיפשי לחשוב שכסף זרוק ברחובות, רק הרמאים יבטיחו לכם מתנות מטורפות. לברוח מהר.

ג. אין שום תוחלת רווח (= כמה אפשר להרוויח) בקבוצות הרכישה. דברו עם יזמים בתחום ותראו שבסופו של יום הם לוקחים הביתה במקרה הכי טוב רווח של 17%.
בקבוצת רכישה הולך 10% למארגן ולמנהל, הריבית יותר יקרה. כנ"ל שכ"ט עו"ד הרבה יותר גבוהה (כי זה עסקה מתמשכת - זה לא כמו חוזה מכר רגיל) והנה אנחנו כבר בהפסד. תוסיפו את העובדה שחצי מהקבוצות בסוף לא קמו, ואלו שכן אז לקח 8 שנים ממוצע, והנה הלכו עוד 5 שנים של כסף ששכב בלי לעשות כלום + תשלום שכירות 5 שנים לפח. רק נזק יצא מכאן.

ד. עוד נתון - אף אחד לא קונה את הקרקע בחצי מחיר וגם אף אחד לא יודע לבנות בחצי מחיר. תשכחו מזה.
ה. עוד נתון - הניסיון הוכיח שבקבוצת רכישה משלמים בסוף יותר + כאב ראש חזק מאוד + שפוגע באיכות החיים ובמשפחה.
ו. וזה הנתון הכי חשוב - בקניה מקבלן החוק מגן עליכם במאה אחוז, ואילו בקבוצת רכישה אתם חשופים לגמרי לרמאים - והם מחכים לגרוף את כל הכסף שיש ושאין לכם לכיס שלהם. קבוצת רכישה זה המקום הכי משתלם והכי קל לעקוץ.
(ההבדל בין ההגנות שמוקנות בחוק המכר לאלו שבחוק החוזים מתחילות בנקודת הפתיחה - על מי מוטלת חובת נטל ההוכחה ואת זה הרמאים יודעים לנצל היטב)

הנה המייל שהופץ בחסידות xxxxx
צפה בקובץ המצורף 2061599

כאן צורף קובץ ווידיאו. את מי רואים שם ומי מספר למי על הניסיון הרב שיש לו ומי מסביר למי כמה הוא אמין ואיך העסקה משתלמת ומי נותן ברכה למי.... ועוד... ? את המבוכה הזאת אני אחסוך מכם חברים...

וכאן צורפו 6 עמודים עם מקום חתימה בסופם.

וזהו.

לעסקה כזאת היום קוראים עסקת הזהב!!. יחד בונים את הקהילה + מקבלים מחיר מתנה + משווקים מהחסידות + יהיה גם בית כנסת פרטי + והכי חשוב העבודות בשטח כבר החלו! רק פרט אחד קטן - אף אחד מקבוצת הרוכשים לא מבין שהעסקה הזאת זה בכלל קבוצת רכישה. ובכלל, אף אחד לא יודע מה זה קבוצת רכישה ? האנשים בחיים לא שמעו על הדבר הזה. זאת עובדה.

ועכשיו שוב ברשותכם נתקדם לחלק הפחות נחמד והוא שוב - האותיות הקטנות:

1. אז קודם כל מדובר על 4 בנינים ענקיים שבכל אחד יש 50 דירות!!! מתחת לבניינים זה המרכז המסחרי והמוסדות של כל השכונה.

יש שיגידו מה הבעיה בזה? אז ככה, מדובר על שכונה קטנה עם בניינים נמוכים. עד עכשיו אף תושב בשכונה הזאת עדיין לא הצליח להבין מי אישר את המפלצות הענקיות האלו בלב השכונה השקטה. ולכן בדיוק בשביל זה דאגו המארגנים להחתים כל רוכש שהוא מאשר שהבין מהו בדיוק המוצר שרכש.
הנה סעיף 4 להסכם : זכויות הבנייה במגרש: ידוע לי כי בהתאם לתב"ע מאושרת, על המקרקעין ניתן לבנות מרכז מסחרי בשטח של כ- 15,000 מ"ר , שטחי ציבור ו- 195 דירות בארבעה בנייני מגורים.

עוד דבר, המצגת אומרת שהעבודות בשטח החלו. פרט קטן - חותמים בהסכם על הודאה על פיה אנו מצהירים כי ידוע לנו שאין עדיין היתר בנייה. עובדים על האנשים בעיניים.

2. אבל אני בטוח שתסכימו איתי שעל כאלו עבירות קטנות יום כיפור בטח מכפר. אז בבקשה נתקדם: כמה עולה הקרקע? הנה מצאתי את הרשלנות של המארגנים בסעיף 5.3 להסכם ".... מתוך עלות כוללת של 1,254,000 ₪ עבור רכישת קרקע לבניית דירת מגורים ... "
"סכום זה כולל את עלות רכישת הזכות במקרקעין, דמי ארגון, מקדמה ע"ח הוצאות תכנון, רישוי, עבודות חפירה, תשלומים שוטפים שונים שידרשו ואינו כולל שכ"ט עו"ד ומס רכישה".

מה היה לנו פה? אני אסביר. יש כאן דבר מדהים: במילה אחת בודדת (המילה מקדמה) המארגנים הרשלניים נעלו את מחיר הקרקע לסכום דמיוני של 1,254,000 ₪ מה שיוביל בסוף למחיר דירה של 3 מיליון - בזמן שדירה כזו עולה היום 2.5 מיליון במקסימום. אבל מה אכפת להם למארגנים הרשלניים מהרוכשים?!!

אז זהו שזה מאוד מעניין אותם. בקבוצת רכישה אם שילמתם יותר יקר, המארגנים מרווחים יותר כסף - את עשרת אחוזי עמלת מארגן והמנהל הם מקבלים מהסכום הכולל של כל העסקה - מה שמוביל לתוצאה של - יותר יקר לרוכש זה יותר כסף בכיס לחברה.

אבל כבר סיכמנו שגם לזה יום כיפור יכול לעזור. כדאי להתקדם: עיון ברישום הבעלות מגלה, שבמה שנוגע לרווח של המארגנים עצמם - הם לא כאלו רשלנים, הנה הנתון הסודי שמסתירים מכולם - הקרקע שייכת להם!!!!!!!!!!!!!

הם פשוט מוכרים את הקרקע שלהם בעשרות רבות של אחוזים יותר ממה שהיא שווה ולוקחים על השירות הזה עמלות מטורפות והנה בס"ד הרוכשים התמימים מממנים להם את הבנייה של המרכז המסחרי הפרטי שלהם. יופי של חגיגה

3. יש כאן עוד דבר מזעזע בחומרתו - החבר'ה האלו בחיים שלהם לא בנו כלום! בכלל מדובר באנשי שיווק מוכשרים מאוד שבעצם התחפשו ליזמים. פשוט ככה - לקחו תמונות פרויקטים של חברות בנייה שהם שיווקו בעבר, והופה 'העתק הדבק' אליהם.
וכאן אנחנו כן בבעיה חמורה, אנחנו לא יודעים מאיפה החבר'ה האלו ידעו לבנות בניינים של עשרות אלפי מטרים??? האנשים האלו לא מסרו בחיים אפילו מפתח של דירה אחת !!. אבל הדבר הבא עוד יותר מזעזע: עורך הדין שאמור היה לייצג את הרוכשים ולהגן על הזכויות שלהם והם גם משלמים לו שכ"ט 45 אלף ש"ח + מע"מ בכלל הוא השותף העסקי של המארגנים!!. לצערי אני חושב שעל הפרט הזה אין טעם להתעכב, בכל מקרה אף רוכש רגיל לא מבין את הטירוף שבעניין..

4. אבל כל זה היה רק הפרומו. שימו לב לחצי שורה בסעיף 1 להסכם

הצטרפתי, לאחר שבדקתי את פרטי טיוטת הסכם רכישת הזכויות למגורים והמקרקעין.

ברשותכם, כאן אני מבקש להתעכב: מה שבעצם כתוב כאן זה שבכלל יש הסכם רכישה אחר ואתם חותמים שראיתם אותו. אבל אם נדייק מדובר בכלל על טיוטת הסכם שאף רוכש לא יודע על קיומה ובטח לא ביקש לראות, ואם בכלל היא קיימת - שכל זה אומר לנו שבעצם אין פה כלום !!! אין הסכם !!! אתם חותמים על הסכם רכישה ריק. דף לבן בוהק. אח"כ עורך הדין השותף של המארגנים ימלא את כל התנאים. ולכו תנסו להתנגד - אתם לעזאזל חתומים על ייפוי כוח בלתי חוזר!!.

המחשה לחומרת העניין: כבר הצלחנו להבין שיש במגרש שני חלקים ושתי בעלויות - מסחרי ומגורים. שאלה פשוטה: מה יקרה באופן שבעלי החלק המסחרי לא ירצו לבנות או נניח יקלעו לקשיים כלכליים ? מהן הוראות ההסכם בכזה מקרה ? הבנתם?! עוד פעם הליך פירוק שיתוף עוד פעם 5 שנים לפח ואולי בכלל קיימת הוראה בהסכם שממתינים 15 שנה בכזה מקרה ואז גם בית משפט לא יעזור. שערורייה בלתי נתפסת.

ושיהיה הכי ברור - כזאת עבירה גם לענבל אור לא היה את האומץ לבצע. בהבטחה. עכשיו תכניסו בבקשה את העובדה הידועה לכולכם היטב - שלפושעים האלו בס"ד יש ניסיון עשיר של קבורת מאות משפחות בפרויקטים ההזויים בכישלונם (אין טעם לכתוב שמות - חבל האשכול עלול להינעל ויש עוד 2 חברות על הפרק... אם לא נצליח ברגע האחרון להגיע להסדר מולן ולהציל את המשפחות).

למנוסים שביננו צרפתי את העמוד הראשון של 'ההתחייבות הבלתי חוזרת' - תראו בבקשה באיזה שקט ועורמה הכניסו את החצי שורה הזו בסעיף שבכלל עוסק בהצהרת יכולות כלכליות של הרוכש. אבל אל דאגה - בס"ד המארגנים מיקמו את זה בראש ההסכם כך שאף אחד לא יגיד לא ראיתי. במאמץ גבוה והרבה מזל זה יכול לתפוס להם משפטית.
בנוסף, המארגנים דאגו לעצמם להגנות נוספות למשל ראו הוראות סעיף 8.3 להסכם - "אנו מסמיכים את עוה"ד לחתום על ההסכם כנאמן או כמיופה כח ולצורך כך נחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לפקודת עוה"ד לשם חתימת ההסכם ולנקוט בכל הליך משפטי שיהיה דרוש לצורך מימוש הרכישה .....".

5. בשלב הזה בעלילה, הדיין הרב ברוורמן שליט"א נכנס לעשות סדר. הרב זימן אליו את אחד מגדולי העסקנים בחסידות והסביר לו איזה אסון מתחולל כאן ולרוץ להודיע לכולם לברוח. אבל כאן המזל הרע אכזב - הלך אותו עסקן לפגישה עם המארגנים ומהפגישה נולדה אגדת כיפה אדומה. מחול השדים כבר יצא משליטה.
האגדה אומרת כך - ב"ה הכל בסדר, בסך הכל יש איזה מישהו שמנסה להתנכל לחברה הזו בשביל לסחוט כסף. אפשר לחזור לשגרה. כמובן שהעדר קנה את מה שהשעפסעלה הראשי אמר וכולם הלכו לישון (יותר נכון - היו 2 משפחות שפנו בשאלות למארגנים ואלו האחרונים השיבו בגמגום מעורר רחמים והמשפחות מיד נמלטו בס"ד)

כאן הרב ברוורמן הרים ידיים. לא עוצרים אנשים שקופצים מהגג .. בכוח.

גם החבר של איצ'ה דזלובסקי - ספי זינגר יו"ר רשות ניירות ערך במקרה הזה לא יכול לעזור. זה ממש לא קשור לחוק ניירות ערך.

לסיום: מבחינה משפטית - מי 'שחשוף 'בצריח' באירועים שכאלו הם עורכי הדין - ב"ה יש כלים פשוטים מאוד כיצד ניתן לפעול נגדם. בעז"ה בהמשך אעלה אותם כאן. בשורות טובות

ראשית, כל הכבוד לך. ממך יראו וילמדו. הגיע הזמן שכל הגנבים והנוכלים יפסיקו לראות בציבור שלנו קרקע קלה לניצול, ויעזבו אותנו במנוחה.

ולגופו של עניין – אותם “מנהלי קבוצת רכישה” שאתה מתאר, הם בדיוק הדוגמה לאיך לא מנהלים מהלך כזה. כולם יודעים שהם רכשו קרקע באופציה בבני ברק במחיר גבוה בכ־250 מיליון ש"ח מהמחיר שבו נסגרה העסקה לאחר שפג תוקף האופציה שלהם. זה לבדו מוכיח עד כמה הם לא מציאותיים, לא מקצועיים, ובעיקר לא ראויים לנהל את כספם של מאות משפחות.

אבל חשוב לי להדגיש נקודה: קבוצת רכישה לא חייבת להיות אסון. אפשר גם להרוויח ממנה הרבה מאוד כסף, ואני אומר זאת כאדם שנמצא עמוק בתחום ומלווה קבוצות רכישה מהצד כבר שנים.

כדי שקבוצה תצליח — יש כמה כללים ברזל:

1. חברת ניהול מקצועית

זה הדבר הראשון והחשוב ביותר. חברה שיודעת לנהל פרויקט אמיתי, לא מצגות. חברת ניהול טובה לוקחת 5%–7% מעלות ההקמה (ללא הקרקע) – אבל היא חוסכת לרוכשים פי כמה וכמה.
ניהול נכון פותר 50% מהבעיות מראש.

2. קרקע שניתן לבנות עליה מיד

לא להיכנס לשום שינוי תב"ע.
גם אם על הנייר אפשר “להוסיף עוד כסף בהמשך”, בפועל זה רק תקוע את הרוכשים לשנים ארוכות.
פרויקט טוב הוא כזה שעולים עליו עם טרקטורים עד שנה מרגע החתימה.

3. חיתום מלא מהיום הראשון

הקבוצה חייבת לעבור חיתום מול גורמי מימון בשלב הראשון, לא בסוף.
מי שמחכה לרגע האחרון – משלם ביוקר.

היום ליווי בנקאי לקבוצות עומד על:

פריים + 1.5% בבנקים
פריים + 2.25–3% בגופים חוץ־בנקאיים
זול משמעותית מהמצב בקבוצות שבהן “נזכרים” לעשות חיתום רק בסוף.

4. ייעוץ מס מקצועי

זה קריטי ולרוב לא מטופל.
יועץ מס איכותי מוודא:

פטור ממס רכישה למי שאין דירה
שאין "גורם מארגן בשכר" שיסכן את כל הקבוצה מבחינה מסית
החיסכון פה עצום.

5. ניסיון מוכח

רוב הכישלונות הגדולים במגזר החרדי נבעו מכך שמי שניהל את הקבוצה היו אנשי בצע בלי שום ניסיון בבנייה.
המגזר החילוני והדתי מוכיח שקבוצות רכישה כן יכולות להצליח — כשמנהלים אותן מקצוענים אמיתיים.

6. עלויות אמיתיות

בפועל עלויות עו"ד בקבוצות רכישה זולות מאוד – 5,000 ש"ח בקבוצות גדולות ו־8,000 בקבוצות קטנות.
אצל יזמים עלויות משפטיות מגיעות ל־1.2% מכלל הכנסות הפרויקט.

גם החיתום זול משמעותית בקבוצות מסודרות.

7. דוגמאות מהשטח – בית שמש

שתי קבוצות רכישה צמודות:

אחת אכלסה אחרי 4 שנים ועמדה ביעדים.
השנייה אכלסה אחרי 7 שנים, “החזירה 30,000 ש"ח”, והפכו אותה לצדיק הדור.
בפועל?
36 חודשי שכירות וריביות נוספות בריחוף.
שלוש שנים של חוסר שקט נפשי.
כל זה נקרא אצל חלק מהציבור “הצלחה”. זה מצחיק ועצוב גם יחד.

לסיכום:
קבוצת רכישה יכולה להיות כלי מדהים, אפילו חיסכון של 25% מעלות דירה —
אבל רק אם מנהלים אותה אנשי מקצוע אמיתיים, עם ניסיון מוכח, יושר, ויכולת לתכנן ולעמוד בזמנים.

ואל תתביישו לשאול את השאלות הקשות.
זה הכסף שלכם, החיים שלכם, והרבה פעמים גם השקט הנפשי של כל המשפחה.

ירחמיאל שני · 19/11/25

נכתב ע"י ברנדוויין:
מי זאת ענבל?

4. ב 2009 צצה הגברת לעולם הנדלן בישראל בבשורת "קוסמת קבוצות הרכישה" "מלכת קבוצות הרכישה". ב 2016 הכל כבר התפוצץ - בדיוק כמו שכל החכמים הזהירו. מאות רוכשים איבדו את כספם.

5. צדקת שמואל שהגורם המרכזי לנפילה היה 'פרויקט המגדלים בבלי' בתל אביב. אכן הוא זה שהשאיר אותה עם "הבור" של 30 מיליון שסחררו אותה. גם היטבת להסביר שהיא לא ניהלה "משק סגור" לכל פרויקט בפני עצמו. הכספים התניידו מחברה לחברה ובין הפרויקטים השונים (דו"ח המפרק עו"ד איתן ארז). אבל לא הסברת כיצד יתכן שדבר מזעזע שכזה קורה בפועל ????? איפה היו כל הרו"ח והעו"ד ?????

6. כאן אנחנו מגיעים לליבת הכשל - שים לב! עורכי הדין החתימו את הרוכשים על הסכמים שאף אחד מהרוכשים לא הבין. יותר מזה - בכלל לא הייתה להם הזדמנות לבחון את ההסכמים. למשל - היה סעיף מתוחכם שמאפשר למכור דירה באוויר בלי שיש אפילו קרקע! קראו לזה בהסכם - סעיף עסקת "הדירה הרעיונית". בדיוק ככה, בשיטה הזאת הזרימו מאות אנשים, מיליונים לקופת החברה והכל היה מגובה בחוזים חתומים טוב טוב
.
כמו הסעיף הזה (הדירה הרעיונית) היו עוד הרבה סעיפים מזעזעים, אבל אין צורך להרחיב את היריעה. הרעיון הובן.

7. אגב, חומר למחשבה: שים לב להסבר המשכנע של ענבל לעוקץ הזה - "Overbooking", תרגום - "אובר בוקינג". ובעברית מדוברת - רשימות המתנה מיותרות... וגם שים לב לתשובת עורכי הדין שליוו את הגזל הזה לבית המשפט - "מצפוננו המקצועי שקט". נקודה למחשבה.

8. במוסגר, אם אפשר לתת כאן קצת "צהוב" - תראה אלו שימושים נוספים עשתה גברת ענבל בכספי הלקוחות התמימים (ג"כ בדו"ח המפרק עו"ד איתן ארז) : שכירת וילת פאר בצפון ת"א, אופנועים, ג'יפים, חו"ל. גם היה תשלום חוב לגרוש לשעבר 1,700,000 (מיליון ושבע מאות) ועוד דברים טובים.

9. בשלב הזה אני חושב שראוי שאחזור בי מהגדרת עסק הביש קבוצות הרכישה כ"מוצר דפוק", כעת כבר נכון יהיה לקרוא לתינוק בשמו האמיתי ובשפה הכי מכבדת שיש - "הורתו באה בטיפשות - לידתו בחטא ובכי"

10. האם הגברת השתגעה? באופן אישי, אותי זה באמת מסקרן. מעניין אותי פעם אחת להבין כיצד מתנהגים הנוכלים כשהשקר נחשף להם בפנים וברשות הרבים. מסקרן מהן האמירות שלהם, מהו קו ההגנה? אני יכול לציין בפניך מספר אמירות של הגברת הנכבדה לשאלות בית המשפט לפשר עוול נטילת קורת גגם של מאות משפחות - אמרה הגברת: "אני לא אזרחית ישראלית" "המדינה של הפושעים" ו"אני שכינה קדושה"..

לא קשור לאשכול אלא לענבל אור
שמעתי מגננת שישבה בכלא על "אלימות" ביחד עם ענבל
לדבריה ממה שהיא הבינה ענבל אור אינה אשה שיכולה לנהל קבוצות רכישה ואף פחות מכך...
היא הייתה בובה בחזית שמאחוריה עמדו
היא נקנתה ע"י כך שנתנו לה לחיות חיי פאר
היא יכלה לצאת לחופשי עם הסתכלות פסיכאטירית והיא לא מסכימה
המשפחה ניסו לעשות זאת בכח ולא הצליחו עפ"י החוק שא"א לעשות זאת נגד רצונו של אדם
היא נכנסה לכלא כי לא הסכימה להתייחס לבית המשפט ברצינות
היא סובלת בכלא מדמיונות ופחדים
לי היו ניכרים דברי אמת מאותה גננת

למעשייה · 19/11/25

נכתב ע"י ירחמיאל שני:
לא קשור לאשכול אלא לענבל אור
שמעתי מגננת שישבה בכלא על "אלימות" ביחד עם ענבל
לדבריה ממה שהיא הבינה ענבל אור אינה אשה שיכולה לנהל קבוצות רכישה ואף פחות מכך...
היא הייתה בובה בחזית שמאחוריה עמדו
היא נקנתה ע"י כך שנתנו לה לחיות חיי פאר
היא יכלה לצאת לחופשי עם הסתכלות פסיכאטירית והיא לא מסכימה
המשפחה ניסו לעשות זאת בכח ולא הצליחו עפ"י החוק שא"א לעשות זאת נגד רצונו של אדם
היא נכנסה לכלא כי לא הסכימה להתייחס לבית המשפט ברצינות
היא סובלת בכלא מדמיונות ופחדים
לי היו ניכרים דברי אמת מאותה גננת

למי שעוקב אחרי הפרשה, הדברים הגיוניים.

אשרינו שאנו יהודים · 20/11/25

מצרף את הקישור של הסרטון לטובת מי שלא ראה.

https://drive.google.com/file/d/1AdxP5icYUMweDEaaV-7TPFU5UVxFy-2K/view?usp=drive_link

מייבין באקורדים · 23/11/25

הציע ולי כעת לקנות בקבוצת רכישה בד3, יש שם כרגע שני פרוייקטים (לפחות ככל הידוע לי)
אני מדבר על פרוייקט עם קרקע מאושרת בתבע, לא עושים שום שינוי תבע, יש ליווי בנקאי עם מנגנון שנותן את הכסף לקבלן לפי התקדמות
את ההון העצמי נותנים בהתחלה עבוררכישת הקרקע (עם 50 אחוז מימון בבנק), והקרקע נרשמת על שם הרוכש,
לקחו חברת ניהול מיקצועית וקבלן מיקצועי
דיברתי עם היזם, והוא הסביר לי שכל הנרשמים בפרוייקט התנו את החתימה על החוזה בתנאי קודם למעשה שעורך דין מטעמם של הרוכשים (כל אחד והעוד שלו) יעבור על המסמכים ויוודא שהם תקינים ומשתלמים מבחינה משפטית,
ורק אחר כך חותמים על חוזה השיתוף.
מה אני אמור לברר ולשאול כדי לוודא שאין כאן הונאה ו/או מנגנון שאינו הונאה אך לא משתלם לי עבור הדירה שלי.
אגב הסבירו לי ש10מ אחוז מהתשלום על הדירה נמצא בידי הבנק כערבות עבור בלתמים שאם הם לא יקרו הכסף יחזור אלי
@ברנדוויין @הנדלניסט מה דעתכם?