התייעצות ירידה צפויה בפריפריה

[עיר שהיא עולם]

נכון אבל מה לעשות שעכו זולה מנתיבות וכדו' ב350 אלף וגם מקום יותר מוצלח בארץ
וגם יש סינון של אנשים בשונה משאר הפריפריות (כידוע למבינים)

עכו מקום מוצלח???
יש שם חרדים בכלל או רק ערבים

 

[זיי גיזונט]

עכו מקום מוצלח???

מדובר על הפרויקט החדש של אחיסמך בשערי עכו

 

[8821]

לכל מי שחושב שיש מצוקת דיור בפיפריה אז הנה כמה נתונים אני יחלק בין העכשוי לעתידי
סיכום מחודש

בניה חדשה - עכשוי (שקיבלו היתר בניה)
צפון:
נוף הגליל- הר יונה ג'- אלפי יח"ד וכן אושר בותמ"ל עוד 3,300 יח"ד (עתידי)
בנוסף שכונת המודות הצפוניים שהורגלה במשתכן שנרשמו הרבה חרדים- 1300 יח"ד
טבריה - נוף כנרת - 1500 יח"ד בשכונה והתאכלסו בה 500 ועוד 1000 בבניה
המושבה -כ-2000 יח"ד -בבניה ועוד כ-3000 בעתיד, הרבה חרדים זכו במחיר למשתכן והרבה קנו כמפורסם כאן בפרוג
צפת- כ-4000 יח"ד ועד כ-7000 בעתיד
עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד ואפשר לחרד את שאר השכונה שהיא כ-8000 יח"ד רובה כבר בנויה (אחיסמך הוא הפרויקט האחרון)

דרום:
נתיבות - ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
ירוחם - 1500 יח"ד בשכונת האירוסים חלקם בונים לחרדים וחלקם יתכן שימכרו לחרדים או שיתחרדו (סמוך לריכוז החרדי הקיים ) עוד כ-1000 יח"ד בדרום העיר (הרוב לא חרדי) ועוד כ-4.5 אלף יח"ד -בעתיד
ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב

יו"ש:
עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
ועוד כ-500 יח"ד בשאר יו"ש פירוט:
נחליאל- בקרוב כמה מאות ,ובעתיד עד 5000 יח"ד
מעלה עמוס- כ300 יח"ד עד כ-2000 יח"ד בעתיד
מיצד כ-200 יח"ד בבניה

כל זה בלי כל הפריפריות בבניה ישנה שזה עוד אלפי יח"ד ורוב העוברים לפריפריות (לפחות בציבור הליטאי) זה לדירות ישנות ומכאן המסקנא שלי שהמחירים ירדו בהמשך במויחד במקומות שיש הצפה או שמשתחרר מחיר למשתכן

עד כאן להווה וזה רק בפריפריה אבל רובם לא עוברים לפריפריה, ורוב הבניה לחרדים עדיין במרכז (עשרות אלפי יח"ד)

לעתיד יש עוד המון אבל זה יקח עוד 10 או 20 שנה
דרום:

https://bizzness.net/wp-content/uploads/2024/07/WhatsApp-Image-2024-07-04-at-09.59.10-768x813.jpeg

נתיבות ואפקים- עוד עשרות אלפי יח"ד (לא ידוע כמה מתוכם לחרדים אבל יש שכונה ענקית שלפחות 20 יח"ד סמוכה לשכונה החרדית הקיימת היום)
רובע האלה בקרית מלאכי (צפוי לשנים הקרובות)- 6000 יח"ד
ולצפון
עפולה - רובע בליפוריה -9000 יח"ד (עדיין לא ידוע אם זה לחרדים אבל זה צמוד לעילית וגבעת למורה)
רכסים צפון -2500 יח"ד
כרמיאל-2000 יח"ד
נוף הגליל- 18,000 יח"ד (הר יונה ה') והאולי התחרדות הר יונה ד' -אין לי מידע
ועוד.
מצורף 2 קבצים 1.קובץ גליונות נמצא בעיקר בסוף 2.דיור לקהילות שם יש גם מידע על בניה חדשה (לא יודע מנין הוא לקח את זה)

https://beinenu.com/sites/default/files/alonim/142_56_86.pdf

 

[אלי באבא]

וף כנרת - 1500 יח"ד בשכונה והתאכלסו בה 500 ועוד 1000 בבניה

מהפעם האחרונה שהייתי שם נראה מקסימום 300 בבניה,
אולי יש אישורים לעוד,
אשמח לפירוט.

ישר כח על הפירוט,
נראה לי שהמצב האידאלי יהיה אם מכל פריפריה יהיה א' שמכיר את הנתונים והמצב לעומק,
ולא רק לטעון שהכול נראה שהולך לרדת,
אלא שהנתונים יתנו תמונת מצב איפה נראה שהכי הולך לרדת, איפה יקפא ואיפה יעלה.
מה השיעור של הדירות בבניה לעומת כמות האוכלסיה בעיר.
וכך מי שמחפש בפריפרייה ידע מה המצב, ואיפה כן המקום האידאלי להשקעה.
[גם בירושלים יש בניה מטורפת, לא בחדשים בפינוי בינוי,
תעשה חידה בפורום כמה דירות אושרו בירושלים ב3 שנים האחרונות וכמה בתהליכי תכנון,]

 

[דוד 21]

לכל מי שחושב שיש מצוקת דיור בפיפריה אז הנה כמה נתונים אני יחלק בין העכשוי לעתידי
סיכום מחודש

בניה חדשה - עכשוי (שקיבלו היתר בניה)
צפון:
נוף הגליל- הר יונה ג'- אלפי יח"ד וכן אושר בותמ"ל עוד 3,300 יח"ד (עתידי)
בנוסף שכונת המודות הצפוניים שהורגלה במשתכן שנרשמו הרבה חרדים- 1300 יח"ד
טבריה - נוף כנרת - 1500 יח"ד בשכונה והתאכלסו בה 500 ועוד 1000 בבניה
המושבה -כ-2000 יח"ד -בבניה ועוד כ-3000 בעתיד, הרבה חרדים זכו במחיר למשתכן והרבה קנו כמפורסם כאן בפרוג
צפת- כ-4000 יח"ד ועד כ-7000 בעתיד
עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד ואפשר לחרד את שאר השכונה שהיא כ-8000 יח"ד רובה כבר בנויה (אחיסמך הוא הפרויקט האחרון)

דרום:
נתיבות - ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
ירוחם - 1500 יח"ד בשכונת האירוסים חלקם בונים לחרדים וחלקם יתכן שימכרו לחרדים או שיתחרדו (סמוך לריכוז החרדי הקיים ) עוד כ-1000 יח"ד בדרום העיר (הרוב לא חרדי) ועוד כ-4.5 אלף יח"ד -בעתיד
ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב

יו"ש:
עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
ועוד כ-500 יח"ד בשאר יו"ש פירוט:
נחליאל- בקרוב כמה מאות ,ובעתיד עד 5000 יח"ד
מעלה עמוס- כ300 יח"ד עד כ-2000 יח"ד בעתיד
מיצד כ-200 יח"ד בבניה

כל זה בלי כל הפריפריות בבניה ישנה שזה עוד אלפי יח"ד ורוב העוברים לפריפריות (לפחות בציבור הליטאי) זה לדירות ישנות ומכאן המסקנא שלי שהמחירים ירדו בהמשך במויחד במקומות שיש הצפה או שמשתחרר מחיר למשתכן

עד כאן להווה וזה רק בפריפריה אבל רובם לא עוברים לפריפריה, ורוב הבניה לחרדים עדיין במרכז (עשרות אלפי יח"ד)

לעתיד יש עוד המון אבל זה יקח עוד 10 או 20 שנה
דרום:

https://bizzness.net/wp-content/uploads/2024/07/WhatsApp-Image-2024-07-04-at-09.59.10-768x813.jpeg

נתיבות ואפקים- עוד עשרות אלפי יח"ד (לא ידוע כמה מתוכם לחרדים אבל יש שכונה ענקית שלפחות 20 יח"ד סמוכה לשכונה החרדית הקיימת היום)
רובע האלה בקרית מלאכי (צפוי לשנים הקרובות)- 6000 יח"ד
ולצפון
עפולה - רובע בליפוריה -9000 יח"ד (עדיין לא ידוע אם זה לחרדים אבל זה צמוד לעילית וגבעת למורה)
רכסים צפון -2500 יח"ד
כרמיאל-2000 יח"ד
נוף הגליל- 18,000 יח"ד (הר יונה ה') והאולי התחרדות הר יונה ד' -אין לי מידע
ועוד.
מצורף 2 קבצים 1.קובץ גליונות נמצא בעיקר בסוף 2.דיור לקהילות שם יש גם מידע על בניה חדשה (לא יודע מנין הוא לקח את זה)

https://beinenu.com/sites/default/files/alonim/142_56_86.pdf

יכול להיות שאתה צודק בכל הנתונים האלו אבל בפועל בתור מישהו שעכשיו בחר לקנות בנווה שרון בנתיבות ועוד מדירה שהייתה במחיר למשתכן ( נ.ב אני חושב שזה דוגמא יפה להוכיח שלא כל פעם שנגמר שם פרוייקט יש הצפה כי בחצי שנה אחרונה עבר 7 שנים מהזכייה והשתחררו שם מעל 300 דירות של הקבלן ובכל זאת ראיתי בכל הפרוייקטים האלה סה"כ 5 דירות למכירה וחלק מהם סתם מבקשים מחירים גבוהים בקטע של אם יתנו לי כזה דבר אני יעבור )אני חושב שאתה לא לוקח בחשבון נתון אחד והוא שהרבה זוגות היום מתפכחים וכבר לא מוכנים לשלם 4500-6000 ליח"ד של 2-3 חדרים והם מבינים שבמחירים כאלה הם יכולים לקנות דירה מטורפת משלהם שהם לעולם לא חלמו שזה בכלל אופציה שזוג חרדי קלאסי עם בעל אברך יוכל לגור בדירה כזאת ועוד שהיא הדירה שלהם ולכן גם אם יש פחד מועט שהמחירים ירדו ( מה שלענ"ד לא סביר שיקרה מהסיבה הפשוטה שבסוף אנשים מתפכחים ומבינים שאולי עדיף פריפריה אבל לחיות ברווחות ) עדיין הירידה של 100-150K במקרה הכי קיצוני שיהיה למי שקנה דירה ב1.5-1.7 עדיין שווה להם כי שנתיים שהם מחזירים משכנתא 5000 בחודש זה 120K ( בקירוב כמובן כי בד"כ יותר פורעים ריביות ) ולכן הסיכון תמיד שווה את זה לדעתי כי אתה לא תפסיד כמעט בוודאות ואם תרוויח אתה תרוויח דירה מטורפת שבעתיד הקרוב תוכל לקפוץ ב200K כמו שבתכלס זה קפץ ( שוב אני לא מכיר את שאר הנתונים אני מדבר על נתיבות ספציפית )

 

[8821]

יכול להיות שאתה צודק בכל הנתונים האלו אבל בפועל בתור מישהו שעכשיו בחר לקנות בנווה שרון בנתיבות ועוד מדירה שהייתה במחיר למשתכן ( נ.ב אני חושב שזה דוגמא יפה להוכיח שלא כל פעם שנגמר שם פרוייקט יש הצפה כי בחצי שנה אחרונה עבר 7 שנים מהזכייה והשתחררו שם מעל 300 דירות של הקבלן ובכל זאת ראיתי בכל הפרוייקטים האלה סה"כ 5 דירות למכירה וחלק מהם סתם מבקשים מחירים גבוהים בקטע של אם יתנו לי כזה דבר אני יעבור )אני חושב שאתה לא לוקח בחשבון נתון אחד והוא שהרבה זוגות היום מתפכחים וכבר לא מוכנים לשלם 4500-6000 ליח"ד של 2-3 חדרים והם מבינים שבמחירים כאלה הם יכולים לקנות דירה מטורפת משלהם שהם לעולם לא חלמו שזה בכלל אופציה שזוג חרדי קלאסי עם בעל אברך יוכל לגור בדירה כזאת ועוד שהיא הדירה שלהם ולכן גם אם יש פחד מועט שהמחירים ירדו ( מה שלענ"ד לא סביר שיקרה מהסיבה הפשוטה שבסוף אנשים מתפכחים ומבינים שאולי עדיף פריפריה אבל לחיות ברווחות ) עדיין הירידה של 100-150K במקרה הכי קיצוני שיהיה למי שקנה דירה ב1.5-1.7 עדיין שווה להם כי שנתיים שהם מחזירים משכנתא 5000 בחודש זה 120K ( בקירוב כמובן כי בד"כ יותר פורעים ריביות ) ולכן הסיכון תמיד שווה את זה לדעתי כי אתה לא תפסיד כמעט בוודאות ואם תרוויח אתה תרוויח דירה מטורפת שבעתיד הקרוב תוכל לקפוץ ב200K כמו שבתכלס זה קפץ ( שוב אני לא מכיר את שאר הנתונים אני מדבר על נתיבות ספציפית )

את הרעיון הגאוני לעבור לפריפריה ולחיות ברווחות היה אפשר לטעון לפני 10 שנים (בסוד אני יגלה שיש כאלו שמעדיפים ד"א חוץ מדירה גדולה וכ"א והחלמות שלו)
אבל מה שכן השתנה זה שהפער במחירים בין פריפריה למרכז קטן (כנראה כולם גילו את הסוד הנעלם או שכולם התחילו להשקיע שם כי אין להם כסף להשקיע במרכז ואם זה כך המחירים ירדו לא עכשיו אלא שנפגוש את המציאות שזה רק באיכלוס) ועומד על חצי מליון שקל שזה רבע ממחיר הדירה (בי"ש 1.9 לנתיבות 1.4)

לא תמיד מחיר למשתכן מוכר מיד, לפעמים הוא מוכר רק שמצא דירה חדשה לקנות או שמחכה שיעלה עוד המחיר (גם להם מותר להיות משקיעים לארוך טווח) אבל בסופו של דבר יש הרבה פוטנציאל למכירה (בנתיבות דרום הרבה מוכרים במשתכן וכן ברמת יורם ושם זה קצת כי הרוב לא בנוי , ונתיבות הם מהערים המובילות בהיצע למכירת דירות ביד 2 ביחס לגודל)
קשה לי להאמין שכל מי שזכה במשתכן מתחשק לו נתיבות (יש את בני המקום שזכו שרוצים ובננוה שרון הרבה חרדים שזכו עברו לשם וסתם כך שכונה מעורבת זה אומר שמגזר אחד יגבר וא"כ המגזר השני ימכור במהלך השנים) במיוחד בעיר שהכפילה את עצמה ויש המון פרפירות בארץ מפותחות ובאותו מחיר
עד היום לא הבנתי למה נתיבות עדיף מבאר שבע שמפותחת מנתיבות בלי השוואה (אמנם עולה קצת יותר מנתיבות אבל רק קצת ואין הטבות מס אבל זה לא משמעותי למי שמרוויח קצת שזה בדר"כ בדרום)

ואני מתנצל לא התכוונתי ליפול על פריפאלים

 

[8821]

מהפעם האחרונה שהייתי שם נראה מקסימום 300 בבניה,
אולי יש אישורים לעוד,
אשמח לפירוט.

ישר כח על הפירוט,
נראה לי שהמצב האידאלי יהיה אם מכל פריפריה יהיה א' שמכיר את הנתונים והמצב לעומק,
ולא רק לטעון שהכול נראה שהולך לרדת,
אלא שהנתונים יתנו תמונת מצב איפה נראה שהכי הולך לרדת, איפה יקפא ואיפה יעלה.
מה השיעור של הדירות בבניה לעומת כמות האוכלסיה בעיר.
וכך מי שמחפש בפריפרייה ידע מה המצב, ואיפה כן המקום האידאלי להשקעה.
[גם בירושלים יש בניה מטורפת, לא בחדשים בפינוי בינוי,
תעשה חידה בפורום כמה דירות אושרו בירושלים ב3 שנים האחרונות וכמה בתהליכי תכנון,]

לא המצאתי כלום הכל מגוגל אתה יכול לחפש בעצמך (אני לא אחראי אם הם משקרים ובדקתי בכמה מקומות שיהיה אמין)

בעיקרון אתה צודק בעצה שלך רק כל מי שמכיר את המקום שלו בטוח ורוצה וחולם שהמקום שלו יעלה (ןלכן הוא קנה שם או השקיע שם) כך שהוא נגוע

והכלל שלי ששכונות חדשות או ערים שמכפילות את עצמם יש אחוז גבוה של משקיעים כי לא מסתבר שכולם פתאום רוצים לעבור אליה (ראה ערך חריש וב"ש)

ככלל להשקעות שווה להשקיע בשכונה חדשה כי המחיר עולה אח"כ אבל ב-2 תנאים
1. שלא עוד אלף כמוך השקיעו כמוך
2. שיש לה ביקוש אמיתי למגורים ולא רק ביקוש במשקיעים ובדר"כ עיר שמכפילה את עצמה זה נשמע פטנסטי להשקיע אבל לא מסתבר שכולם רוצים לעבור לפריפריה בדיוק היום (אפי' שהשקעת שם) וגם א"כ יש המון פריפריות מתחרות למקום שלך וצריך לחשוב למה המקום שלך יותר מוצלח מכולם שכולם יגיעו רק לשם ורוב הבניה בארץ בפריפריה ובמציאות רוב האנשים לא רוצים לעבור לשם (לא כזה זול כמו שחושבים)
והפתחות של עיר זה לא רק בתושבים אלא בעיקר במסחר ותעסוקה (בעיקר חילונים) ובינתיים אופקים ונתיבות לא כ"כ מתפתחות כי הם נשענות על באר שבע ומסתבר שעדיף להם לקנות בבאר שבע
ואם באר שבע תרד הבא בתןר זה ערי הלווין שלה נתיבות ואפקים וב"ש כבר בירידות והיא ממש בדרך לעוד הרבה יותר כי היא עיר אם המון משקיעים ופוק חזי כמה משקיעים חרדים הפסידו בבאר שבע (והסיבה העיקרית כי הם השקיעו אחרי שכל העולם לפניהם השקיע וכמו תמיד חרדים חושבים שהם מבינים לפני כולם ובסוף מגלים שזה היה אחרי כולם
ומשל לדבר: שיש סוכריה נוצצת שכולם יודעים שהיא רעל ואף אחד לא נוגע ומגיע ילד קטן ולא מבין למה אף אחד לא לוקח והוא לוקח ומת
כך יש כאלו שחושבים שעכשיו הזמן להשקיע שכל המשקיעים המבינים ברחו מהשוק אבל הציבור החרדי תמיד יותר חכם ומבין שלא רק שמסתובב בביהכנ"ס לקבץ נדבות

 

[דוד 21]

את הרעיון הגאוני לעבור לפריפריה ולחיות ברווחות היה אפשר לטעון לפני 10 שנים (בסוד אני יגלה שיש כאלו שמעדיפים ד"א חוץו מדירה גדולה וכ"א והחלמות שלו)

צודק תמיד יש את מי שיעדיף את המרכז אבל בכ"ז היום הרבה יותר כבר מתפכחים וגם אלו שלא בסוף יבינו שאי אפשר להישאר כל החיים בדירת 3 חדרים בשכירות של 4500-6000 שקל ולשכור ביותר מזה בד"כ ישלח את הבעל לעזוב את הכולל

אבל מה שכן השתנה זה שהפער במחירים בין פריפריה למרכז קטן (כנראה כולם גילו את הסוד הנעלם או שכולם התחילו להשקיע שם כי אין להם כסף להשקיע במרכז ואם זה כך המחירים ירדו לא עכשיו אלא שנפגוש את המציאות שזה רק באיכלוס) ועומד על חצי מליון שקל שזה רבע ממחיר הדירה (בי"ש 1.9 לנתיבות 1.4)

אני אולי לא כ"כ מבין בנדל"ן אבל שאני וחברים שלי חיפשנו במקומות כמו ביתר ( אין דירת 3 חדרים פחות מ2.1 )
ובי"ש ( שאולי יש דירות ב1.9 אבל הם שבורות או קטנות מ5 חדרים ובאזורים מוזנחים ) ראיתי שהנתונים שאתה מציג לא כ"כ נכונים ואני לא מאמין שבי"ש תדרדר למחירים האלה כי תמיד יש את החוציניקים וחרדים מודרניים יותר ששני בני הזוג עובדים שירצו לגור שם שלהם יש גב חזק יותר בד"כ מה שלא יוביל לירידה במחיר ( ה"ה לגבי בני ברק וירושלים ואולי לגבי ביתר יש סיכוי שהבועה תתפוצץ אם באמת ירחיבו את עתודות הבנייה את גוש עציון כמו שחולמים שיקרה )

לא תמיד מחיר למשתכן מוכר מיד, לפעמים הוא מוכר רק שמצא דירה חדשה לקנות או שמחכה שיעלה עוד המחיר (גם להם מותר להיות משקיעים לארוך טווח) אבל בסופו של דבר יש הרבה פוטנציאל למכירה (בנתיבות דרום הרבה מוכרים במשתכן וכן ברמת יורם ושם זה קצת כי הרוב לא בנוי , ונתיבות הם מהערים המובילות בהיצע למכירת דירות ביד 2 ביחס לגודל)

שוב אתה צודק שיש שם הרבה דירות אבל בפועל גם אם יהיה שם הרבה דירות מי שיקנה לגור/השקעה לאורך זמן תמיד ירוויח כי בסוף יש פער של 600-700K לפחות בין זה למרכז לדירות באותו הסטנדרט ובשביל זוג חרדי קלאסי עוד 3500 משכנתא על 700K זה הבדל שמיים וארץ

קשה לי להאמין שכל מי שזכה במשתכן מתחשק לו נתיבות (יש את בני המקום שזכו שרוצים ובננוה שרון הרבה חרדים שזכו עברו לשם וסתם כך שכונה מעורבת זה אומר שמגזר אחד יגבר וא"כ המגזר השני ימכור במהלך השנים) במיוחד בעיר שהכפילה את עצמה ויש המון פרפירות בארץ מפותחות ובאותו מחיר

בוא נניח שאתה צודק ומגזר אחד יבחר ממה נפשך אמור לקרות אחד מהשניים - אם החילונים יגברו זה יהיה מצויין למשקיעים כי זה השכונה הכי יפה בעיר כרגע בתכל'ס עם יציאה זמינה מהעיר שמקצרת לך פקקים נוראיים בבוקר ובצהריים עם כיוון לבניית רכבת באזור ומרכזים מסחריים שכבר בבנייה באזור השכונה שישדרג את השכונה ויגרום לכולם לרצות לעבור לשם ואם החרדים יגברו או אז מלא חרדים שמתחתנים עכשיו ירצו לעבור לגור שם אם יהיה שם קהילה מפותחת שתצליח ( במיוחד שרוב העוברים לשם הם אנשים מאזורים אחרים בארץ שרצו דירה יפה בזול בלי להיכנס לקישקע של נתיבות הישנה ואם זה יצליח והם יתרבו ויעשו קהילה משלהם זה יהיה קהילה צעירה מגוונת ואטרקטיבית למלא סגנונות במגזר )

עד היום לא הבנתי למה נתיבות עדיף מבאר שבע שמפותחת מנתיבות בלי השוואה (אמנם עולה קצת יותר מנתיבות אבל רק קצת ואין הטבות מס אבל זה לא משמעותי למי שמרוויח קצת שזה בדר"כ בדרום)

בעיקרון אתה צודק שאין הבדל ( חוץ מכמויות ערבים ובדואים שמסתובבים בעיר וחוץ ממכות הפרוטקשן בעיר וחוץ מזה שמלא דירות בבאר שבע הם דירות רפאים וחוץ מזה שמפחיד לקנות שם דירה כי אתה לא יודע אם מישהו אחר בבניין ימכור/ישכיר לשוכרים ערבים שיבריחו הרבה מאוד אנשים )
אבל איך אומרים צריך מזל בחיים וכנראה שלבאר שבע אין מזל כמו נתיבות

ואני מתנצל לא התכוונתי ליפול על פריפאלים

שלא תטעה אני לא גר שם היום ועד לפני חצי שנה דיברתי כמוך אבל ב"ה שאחרי ברכה והתייעצות עם הרב שלי קיבלתי קצת שכל והבנתי שאני רוצה לתת לילדים שלי מקום שכיף לגדול בו עם מרחבים ונוחות ולא לתקוע אותם כל החיים בדירות צפופות כי חשוב לי להיות צמוד להורים/ עיר חרדית
ושוב יכול להיות שעשיתי טעות גדולה במהלך הזה אבל אני מאמין שהיום עוד הרבה חושבים כמוני ויטעו כמוני ( וכמו בכל עסק שלוקחים סיכון זה שווה את זה שכשיש ברכה מרב וסייעתא דשמיא )

 

[8821]

לדוד 21
לא באתי להתווכח האם כדאי לעבור לפריפריה (אני אישית גם בדרך לשם)
אבל אני מדבר עובדתית ובמציאות אים שיוני גדול (גם אם קצת בכמות אבל לא הרבה באחוזים)

וכל מי שקנה בפריפריה מעדיף לחשוב שבמרכז זה פי 10 (ומביאים בדר"כ את ירושלים לדוג' חבל שלא מביאים את ת"א לדוגמא) אבל זה המחירים בבי"ש תתעדכן (נכון שיש ערים אחרות יותר יקרות אבל בי"ש זה מצוין לכולם וכולם התלבטו בין בי"ש לפריפריה)

 

[8821]

צודק תמיד יש את מי שיעדיף את המרכז אבל בכ"ז היום הרבה יותר כבר מתפכחים וגם אלו שלא בסוף יבינו שאי אפשר להישאר כל החיים בדירת 3 חדרים בשכירות של 4500-6000 שקל ולשכור ביותר מזה בד"כ ישלח את הבעל לעזוב את הכולל

אני מדבר בעיקר על זוצי"ם שיש להם כמה שנים לדירת 3 חדרים (שהם רוב הקונים) וחצניקים זה בדיחה של קבלנים

אני אולי לא כ"כ מבין בנדל"ן אבל שאני וחברים שלי חיפשנו במקומות כמו ביתר ( אין דירת 3 חדרים פחות מ2.1 )
ובי"ש ( שאולי יש דירות ב1.9 אבל הם שבורות או קטנות מ5 חדרים ובאזורים מוזנחים ) ראיתי שהנתונים שאתה מציג לא כ"כ נכונים ואני לא מאמין שבי"ש תדרדר למחירים האלה כי תמיד יש את החוציניקים וחרדים מודרניים יותר ששני בני הזוג עובדים שירצו לגור שם שלהם יש גב חזק יותר בד"כ מה שלא יוביל לירידה במחיר ( ה"ה לגבי בני ברק וירושלים ואולי לגבי ביתר יש סיכוי שהבועה תתפוצץ אם באמת ירחיבו את עתודות הבנייה את גוש עציון כמו שחולמים שיקרה )

מודרנים ששני בני הזוג עובדים לא גרים בבי"ש כי אין שם תעסוקה רק בירושלים

שוב אתה צודק שיש שם הרבה דירות אבל בפועל גם אם יהיה שם הרבה דירות מי שיקנה לגור/השקעה לאורך זמן תמיד ירוויח כי בסוף יש פער של 600-700K לפחות בין זה למרכז לדירות באותו הסטנדרט ובשביל זוג חרדי קלאסי עוד 3500 משכנתא על 700K זה הבדל שמיים וארץ

אני מדבר בעיקר על השקעות בפריפריה וגם למי שרוצה לקנות ששוה לו לחכות כמה שנים (ואפי' חצי שנה-שנה)
והוא גם יכול לשכור בפיפיריה (במחירים מאוד נמוכים )בטבריה לדוג' משכירים ב-2500

בוא נניח שאתה צודק ומגזר אחד יבחר ממה נפשך אמור לקרות אחד מהשניים - אם החילונים יגברו זה יהיה מצויין למשקיעים כי זה השכונה הכי יפה בעיר כרגע בתכל'ס עם יציאה זמינה מהעיר שמקצרת לך פקקים נוראיים בבוקר ובצהריים עם כיוון לבניית רכבת באזור ומרכזים מסחריים שכבר בבנייה באזור השכונה שישדרג את השכונה ויגרום לכולם לרצות לעבור לשם ואם החרדים יגברו או אז מלא חרדים שמתחתנים עכשיו ירצו לעבור לגור שם אם יהיה שם קהילה מפותחת שתצליח ( במיוחד שרוב העוברים לשם הם אנשים מאזורים אחרים בארץ שרצו דירה יפה בזול בלי להיכנס לקישקע של נתיבות הישנה ואם זה יצליח והם יתרבו ויעשו קהילה משלהם זה יהיה קהילה צעירה מגוונת ואטרקטיבית למלא סגנונות במגזר )

נכון אבל יש עוד הרבה דירות בנתיבות ובונים שם בלי סוף כך שזה יגביא את ההיצע

בעיקרון אתה צודק שאין הבדל ( חוץ מכמויות ערבים ובדואים שמסתובבים בעיר וחוץ ממכות הפרוטקשן בעיר וחוץ מזה שמלא דירות בבאר שבע הם דירות רפאים וחוץ מזה שמפחיד לקנות שם דירה כי אתה לא יודע אם מישהו אחר בבניין ימכור/ישכיר לשוכרים ערבים שיבריחו הרבה מאוד אנשים )
אבל איך אומרים צריך מזל בחיים וכנראה שלבאר שבע אין מזל כמו נתיבות

בבאר שבע זה תלוי בשכונות ויש שכונות שם לתפארת (נראה לי שרק ד' בעייתי אבל אני לא יודע)

 

[חרדים בטבריה]

בטבריה הנתונים כמעט נכונים....

בפוריה יש 700 דירות בניות מזה כ 6 שנים.
בחצי שנה האחרונה מחירי השכירות מרקיעים בגלל מחסור בדירות
(דירת 3 חדרים 3500 ש"ח במקום 2500 לפני שנה)

כעת נבני בשכונה עוד 400 דירות רובם נמכרו כ 60% לחסידים השאר לליטאים וספרדי בהתאמה.

 

[חרדים בטבריה]

בשכונת המושבה א' יש כ 2000 דירות מתוכם כ700 בוילות.
אוכלס 144 דירות רובם בבעלות חרדית בפועל גרים שליש חרדים.
בשכונה יש הערכה של 50% חרדי כאשר 600 דירות עדיין לא נמכרו.
הוילות רובם בהגרלות של רמ"י כאמור גם בוילות 60% זוכים חרדים.
בדירות יש בערך 40% בבעלות חרדית כל פרויקט המספרים שונים

 

[חרדים בטבריה]

במושבה ב' וג' מתוכננים עוד 4000 יח"ד.

 

[חרדים בטבריה]

יש לי נתונים חלקיים על המתחרדים.

 

[8821]

שכחתי להוסיף את חריש שיש לה עתיד (רחוק) של כ-100 א'תושבים

 

[חרדים בטבריה]

במושבה ב' וג' מתוכננים עוד 4000 יח"ד.

עדיין לא אושר תב"ע,
זה יהיה בנוי לפחות עוד 10 שנים.....

 

[חרדים בטבריה]

יש לי נתונים חלקיים על המתחרדים.

יש את העיר למטה שאני לא כ"כ מכיר, (קרית שמואל וכו)

יש את קרית צאנז שבה 400 דירות 350 מתוכם חסידי צאנז (בערך)
ומתוכנן בניה של עוד 300 דירות (יהיה בנוי עוד לפחות 6 שנים)

ושיכון ד' וג' שהוא מתחרד ובו 450 משפחות חסידי קרלין,
בערך אותה כמות ספרדים ועוד קצת ליטאי וכלל חסידי.
יש גם את הבניניים ליד צאנז שנקראים פאר שבהם עוד מאות משפחות ספרדיות.

בטבריה עילית הנתונים בגדול מעל 1000 חסידים 300 ליטאי 1500 ספרדים גרים כבר במקום.
קרוב ל 3000 משפחות.

בבניה בפוריה ובמושבה עוד כ 1200 דירות שיהיו מוכנות תוך שנה עד 3.
ויש גם דירות יד 2 בשיכון ד'

שאר בדירות במושבה יהיו בנויות במקרה הטוב עוד 6 שנים...

וצריך לקחת בחשבון שכל הזמן מגיעות עוד משפחות.
( בעיקר חסידים שהם פחות גמישים מהליטאים
[כל חסיד יכול ללכת בעיקרון רק למקום שיש לחסידות שלו מוסדות]
קרלין וצאנז ותולדות הארון הם חסידויות גדולות שמחתנות כל שנה מאות זוצי"ם).

כך שאני לא רואה הצפה גדולה של דירות.

אגב גם סאטמר מירושלים מגיעים לפוריה הם קנו בצורה מרוכזת 50 דירות.

 

[8821]

יש את העיר למטה שאני לא כ"כ מכיר, (קרית שמואל וכו)

יש את קרית צאנז שבה 400 דירות 350 מתוכם חסידי צאנז (בערך)
ומתוכנן בניה של עוד 300 דירות (יהיה בנוי עוד לפחות 6 שנים)

ושיכון ד' וג' שהוא מתחרד ובו 450 משפחות חסידי קרלין,
בערך אותה כמות ספרדים ועוד קצת ליטאי וכלל חסידי.
יש גם את הבניניים ליד צאנז שנקראים פאר שבהם עוד מאות משפחות ספרדיות.

בטבריה עילית הנתונים בגדול מעל 1000 חסידים 300 ליטאי 1500 ספרדים גרים כבר במקום.
קרוב ל 3000 משפחות.

בבניה בפוריה ובמושבה עוד כ 1200 דירות שיהיו מוכנות תוך שנה עד 3.
ויש גם דירות יד 2 בשיכון ד'

שאר בדירות במושבה יהיו בנויות במקרה הטוב עוד 6 שנים...

וצריך לקחת בחשבון שכל הזמן מגיעות עוד משפחות.
( בעיקר חסידים שהם פחות גמישים מהליטאים
[כל חסיד יכול ללכת בעיקרון רק למקום שיש לחסידות שלו מוסדות]
קרלין וצאנז ותולדות הארון הם חסידויות גדולות שמחתנות כל שנה מאות זוצי"ם).

כך שאני לא רואה הצפה גדולה של דירות.

אגב גם סאטמר מירושלים מגיעים לפוריה הם קנו בצורה מרוכזת 50 דירות.

לא כל חסיד שמתחתן עובר לפריפריה
ולצאנז יש עוד כמה פריפריות (צפת ואולי חיפה)
ואולי גם לקרלין יש עוד
אל תשכח שהרבה חסידים יש בנוף הגליל (לא יודע איזה קהילות)
ולפי הפרסומות של נוף כנרת זה נראה שבכלל אין ביקוש (התיאש ובסוף מכר לחסידים)

 

[הדוכס]

מהפעם האחרונה שהייתי שם נראה מקסימום 300 בבניה,
אולי יש אישורים לעוד,
אשמח לפירוט.

ישר כח על הפירוט,
נראה לי שהמצב האידאלי יהיה אם מכל פריפריה יהיה א' שמכיר את הנתונים והמצב לעומק,
ולא רק לטעון שהכול נראה שהולך לרדת,
אלא שהנתונים יתנו תמונת מצב איפה נראה שהכי הולך לרדת, איפה יקפא ואיפה יעלה.
מה השיעור של הדירות בבניה לעומת כמות האוכלסיה בעיר.
וכך מי שמחפש בפריפרייה ידע מה המצב, ואיפה כן המקום האידאלי להשקעה.
[גם בירושלים יש בניה מטורפת, לא בחדשים בפינוי בינוי,
תעשה חידה בפורום כמה דירות אושרו בירושלים ב3 שנים האחרונות וכמה בתהליכי תכנון,]

יש את האתר של מרכז הפריפריה משהו מוצלח בשלבי הקמה אחרונים

 

[הדוכס]

ולפי הפרסומות של נוף כנרת זה נראה שבכלל אין ביקוש (התיאש ובסוף מכר לחסידים)

כנראה הרבה זמן לא היית בטבריה עילית