מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[למה זה תשאל לשמי]

אחדד את צדדי ההתלבטות:
מצד אחד, הזכיה שלך בפרויקט הנ"ל היא וודאית.
נקודה נוספת, מאחר וההגרלה הנ"ל התקיימה לפני כשנה, מסתבר שהדירה תהיה מוכנה לפני ההגרלות המתקיימות כיום.
מצד שני, הרווח על ההגרלה הנ"ל הוא לא גדול במיוחד, וגם מדובר בעלויות החזר גבוהות על המימון שכדאי שתבדוק אם אתה יכול לעמוד בזה.
אני אישית לא חושב ששאלת הביטול נוגעת להרשמה הקרובה, מכיון שהזכיה שלך לא צפויה להתרחש בתקופה הקרובה, היא כנראה תתרחש בזמן בחירת הדירות, לכן אני לא הייתי מבטל, ובגלל הפרשי הרווחים הייתי נרשם שוב, ובמקרה שסיכויי הזכיה יצטרכו להחלטה שלי (למשל שגם בהגרלה החדשה המיקום יהיה במקום וודאי), אז לקראת בחירת הדירות, הייתי בודק מחדש את המצב הכלכלי שלי.
מעניין לשמוע את חוות דעת המומחים שקטנם עבה ממתני.

יפה ניתחת
אך השתמע מהודעתך שגם אם יזכה בהגרלה הנוכחית, אם יבטל זכיה יחזור לתור בהגרלה של אלעד, וזה לא כך אלא נפלט מכל רשימות ההמתנה באל חזור.
עדיין מצטרף לזה שאין לו מה להפסיד מלהגריל כעת מהשיקולים שכתבת + שההון העצמי והמשכנתא שם על אלעד יהי' גבוה מאוד בפרט שיישאר לו כנראה רק דירות 5 חדרים

 

[למה זה תשאל לשמי]

אגב, תחשיבי ההחזר החודשי בטבלה הנ"ל מחושבים לדעתי לפי ריבית של 4.9%. כדאי לדעת שיש כאלו שמצליחים להגיע לפחות מכך (אמנם עם תשלומי הביטוחים זה יכול כן לחזור לסכום הזה). אבל להערכתי רוב הלווים לא מקבלים ריבית נמוכה כ"כ.

נכון,
פשוט הטבלה הנ"ל לא מיועדת לשיווק איזה ריביות נמוכות אני משיג...
אלא שכ"א יידע למה להתכונן גם אם יוציא בעצמו וגם אם נמצא במצב לא הכי אידיאלי מבחינת הבנק, מקסימום יפתע לטובה...

 

[למה זה תשאל לשמי]

מותר לשאול מה עומד מאחורי הנוסחה שכתבת שם? (1/10,000X513)

זה הנוסחה:
=([@[מחיר לאחר ההנחה ומענק]]-[@[הון עצמי הנדרש]])/100000*530
דהיינו חישוב של 530 ש"ח לכל 100 אלף

 

[דג תמנון]

ב"ה

גרים בשכירות במרכז, זכינו במחיר למשתכן (בעקבות ביטול זכיה של מישהו אחר) בנוף הגליל.
אין לנו מספיק להון עצמי ונצטרך לקחת הלוואות לשם כך. ואנחנו לא חושבים לגור בנוף הגליל.
השאלה האם הרווח שווה את ההשקעה והכאב ראש, לחכות כ7 שנים למכירה ברווח של 200-300 שקל?
בחירת הדירה היא בתחילת שבוע הבא.

אגב, כתוב שצריך להביא אישור זכאות ואישור זכיה, אבל לא מצאתי באתר איפה יש את המסמכים האלו.

מצורף מסמך מחירי הדירות בפרוייקט.
אשמח למענה.

עונה לך במקום בו היית צריך לשאול:

יש לך כאן כמה הנחות יסוד מוטעות: קודם כל, הרווח הוא כנראה הרבה יותר מ300,000. החברים כאן יכולים לבדוק לך לפי מס' ההגרלה (2167). בנוסף, מבחירת הדירה אפשר למכור כבר תוך 4 שנים בממוצע.

בלי קשר, יש לך כאן החלטה כלכלית לקבל האם לקחת הלוואות לצורך הון עצמי עוד לפני המשכנתא שזה פתח להסתבכות בהחזר חודשי ענק, אבל צריך קודם לדעת את הנתונים המדוייקים.

 

[סיפורת]

יישר כוח לכל העוסקים במלאכת הקודש...
שאלתי ובקשתי:
אנחנו ממתינים בתור בחיפה להגרלה מ2024 המקום שלנו הוא 15, ויש כ220 דירות לחיצוניים בהגרלה.
הרווח שם הוא גבוה כ800K
על כן שאלתי לאיזה מקומות כדאי לי להיכנס שזה יהיה שווה את ההימור של לאבד את חיפה..
(יכולת החזר כ1.7 M בלבד)
אשמח מענה!
תודה רבה!

 

[ג'ינג'י]

בלי קשר, יש לך כאן החלטה כלכלית לקבל האם לקחת הלוואות לצורך הון עצמי עוד לפני המשכנתא שזה פתח להסתבכות בהחזר חודשי ענק, אבל צריך קודם לדעת את הנתונים המדוייקים.

מה האופציה האחרת?

אשמח גם אם למישהו יש מושג לגבי מסמכי אישור הזכיה ואישור הזכאות, לא מוצא אותם.

תודה על המענה.

 

[דג תמנון]

מה האופציה האחרת?

לוותר על הזכיה כי החלטת שזה לא מתאים לך כלכלית.

 

[בית שמשניק]

יישר כוח לכל העוסקים במלאכת הקודש...
שאלתי ובקשתי:
אנחנו ממתינים בתור בחיפה להגרלה מ2024 המקום שלנו הוא 15, ויש כ220 דירות לחיצוניים בהגרלה.
הרווח שם הוא גבוה כ800K
על כן שאלתי לאיזה מקומות כדאי לי להיכנס שזה יהיה שווה את ההימור של לאבד את חיפה..
(יכולת החזר כ1.7 M בלבד)
אשמח מענה!
תודה רבה!

לפי הנתונים אני משער שהכוונה להגרלה 2241 משנת 2023 (לא 2024), שאכן הרווח בה בסדר גודל הנ"ל, ויש לכם סיכויים גבוהים מאד לזכייה שם.
אין בהגרלה הנוכחית מקומות עם רווח של 800K בהשקעה של 1.7M (אלא רק בהשקעה גבוהה יותר). אז אולי עדיף באמת לא להירשם הפעם, כדי לאבד את הזכייה שם.

 

[מכלולאי]

מה האופציה האחרת?

אפשר גם לנסות לחפש משקיע.

 

[עוד עו"ד]

עונה לך במקום בו היית צריך לשאול:

יש לך כאן כמה הנחות יסוד מוטעות: קודם כל, הרווח הוא כנראה הרבה יותר מ300,000. החברים כאן יכולים לבדוק לך לפי מס' ההגרלה (2167). בנוסף, מבחירת הדירה אפשר למכור כבר תוך 4 שנים בממוצע.

בלי קשר, יש לך כאן החלטה כלכלית לקבל האם לקחת הלוואות לצורך הון עצמי עוד לפני המשכנתא שזה פתח להסתבכות בהחזר חודשי ענק, אבל צריך קודם לדעת את הנתונים המדוייקים.

תודה על המענה.

לפי מס' ההגרלה, מחיר דירה ממוצעת בהגרלה הוא כ-1.02 מיליון.
כלומר, הרווח ביחס למחיר השוק הוא כחצי מיליון ש"ח (450K לפי מדל"ן ו-566K לפי שמאי רמ"י, ר' בטבלאות המצורפות המעודכנות), שזה רווח יפה מאד שבהחלט שווה את ההשקעה.

לא ברור מאיפה הבאת את הסכום של 200-300, מניח שהתכוונת להוסיף אלף.
עשית סקר שוק באזור?

 

[בית שמשניק]

לא ברור מאיפה הבאת את הסכום של 200-300, מניח שהתכוונת להוסיף אלף.
עשית סקר שוק באזור?

המספרים 250K-350K מופיעים במסמך הרשמי של הקבלן להגרחה הנ"ל שמביא את המחיר למ"ר המוצג באתר ואת הנחת ה300K או 20% (שזו ההנחה הרשמית בהגרלה)

 

[אברהם זילבר]

הזכייה שם כנראה בטוחה, אבל אם אתה רוצה לשפר עמדות לעיר יותר מבוקשת ומרכזית, אתה יכול כמובן לנסות (בהתאם ליכולת הפיננסית כמובן).

אשמח לדעת מתי נראה לך אדע אם הזכיה בטוחה, כשיתחיל השיווק ? מתי?
עבר על זה כבר מעל שנה, כך שאולי עדיף להישאר בזה אם זה להשקעה?
וכן אם לא קשה לך, אתה יודע כמה צריך הון אישי לשם, וכמה תשלום משכנתא לחודש, וכמה הרווח לשם?
ואם לא קשה לך, אשמח לדעת גם כמה צריך בערך להגרלה הנוכחית למצפה רימון, נוף הגליל ועפולה.
ראיתי שכתבתם סכומים,
אבל אשמח לדעת כמה בדיוק, כולל עבור המשכנתא.
סליחה ותודה מראש

 

[ממך הכל]

שאלה לי ל @בית שמשניק @עוד עו"ד @ירמי וולדמן @יעקב רייניץ ושאר המבינים בתחום שעוזרים מאד לכל כך הרבה אנשים - תודה ושוב תודה ושוב תודה.
בחרנו דירה לאחרונה בהגרלה שזכינו בה
ועדיין לא חתמנו חוזה
אנחנו אמורים לחתום על חוזה אחרי ה15 לחודש הקרוב
ואנחנו מעוניינים להקדים תשלום של רוב הסכום מיד לאחר חתימת החוזה
כמובן בתנאי שיפטרו אותנו (בכתב) ממדד על הסכום של הקדמת התשלום.
שאלתי היא:
איך שידוע לי יכול להשתנות המחיר של הדירה מהסכום שהיה בזמן בחירת הדירה עד לחתימת החוזה כתוצאה משינוי המדד -האם ידיעה זו נכונה או לא ?
במידה והיא נכונה לכאו' ודאי כדאי להקדים את חתימת החוזה (במידה ויאפשרו לי) וכן את הקדמת התשלום לפני ה15 לחודש כדי שלא לשלם על המדד
ובמידה והיא לא נכונה ידיעה זו א"כ למה היה שינוי באתר של תוכניות הדירה של הקבלן בין הזמן שצפינו בדירות לבין הזמן שבחרנו את הדירה (עניין של ימים ספורים) - שינוי של כ6000 שח פחות ממה שהיה באתר מתוך כ800000 שח ?

לא הבנתי את הכוונה ב-2 השורות האחרונות.
לשאלתך, כמו שכתבתי בהודעה הקודמת, עדיף לך להמתין עם החוזה אחרי ה15.9, אלא אם כן מדובר גם במכרז ישן וגם כבר התקבל היתר בנייה לפני חתימת החוזה (שזה נדיר כשלעצמו), או אם מדובר במכרז עוד יותר ישן מלפני 2018.

@עוד עו"ד
מצרף כאן את חוזה המכר וכן את טופס בחירת הדירה
ואשמח לקבל מענה לשאלתי האם המחיר שמופיע בטפס בחירת הדירה הוא סופי ליום חתימת החוזה (כרגע- לאחר ה15)
או שיכול להיות שינויים ואז כדאי להקדים.
תודה רבה ענקית. (זה יכול להיות הרבה מאד כסף אם זה ישתנה)

 

[בית שמשניק]

אשמח לדעת מתי נראה לך אדע אם הזכיה בטוחה, כשיתחיל השיווק ? מתי?
עבר על זה כבר מעל שנה, כך שאולי עדיף להישאר בזה אם זה להשקעה?
וכן אם לא קשה לך, אתה יודע כמה צריך הון אישי לשם, וכמה תשלום משכנתא לחודש, וכמה הרווח לשם?
ואם לא קשה לך, אשמח לדעת גם כמה צריך בערך להגרלה הנוכחית למצפה רימון, נוף הגליל ועפולה.
ראיתי שכתבתם סכומים,
אבל אשמח לדעת כמה בדיוק, כולל עבור המשכנתא.
סליחה ותודה מראש

בשעת בחירת הדירות אני מאמין שהזכיה כבר תהיה בטוחה - יש מעל 300 דירות בהגרלה, ומניסיון שלי שיעור הביטולים בערי הפריפריה גבוה מאד, כך שאתה בוודאות בפנים.
לגבי הון עצמי מדוייק ומשכנתא, ניתן לראות כאן במחשבון טל זכריה - לפי גודל הדירה.

חדשות משוק הנדל"ן / דירה בהנחה

מחשבון הגרלת דירה בהנחה דצמבר 2024 המחשבון תוכנן ונבנה עבור חדשות משוק הנדל"ן דירה בהנחה על ידי טל זכריה. לינק לעץ הקישורים החשובים לכל...

skiranadlanit.blogspot.com

לגבי הנתונים הנ"ל ההגרלה הנוכחית ניתן לראות בטבלת האקסל של @למה זה תשאל לשמי הנעוצה בספוילר בראש הפורום.

 

[עוד עו"ד]

המספרים 250K-350K מופיעים במסמך הרשמי של הקבלן להגרחה הנ"ל שמביא את המחיר למ"ר המוצג באתר ואת הנחת ה300K או 20% (שזו ההנחה הרשמית בהגרלה)

לא פתחתי המסמך, אבל ממה שכותב מבין שמתכוון להנחה הרשמית של דירה בהנחה במחיר מטרה הקודם: 300K או 20%, לפי הנמוך שבהם.
אבל חוץ מזה יש את הרווח הגדול יותר, שזה המרווח שבין השמאות הישנה למחיר השוק.
סה"כ כחצי מיליון ש"ח שזו אחלה הנחה, ונוף הגליל מקום יפה עם נוף גלילי משובח.

זכה לו !

עריכה: רק עכשיו רואה שזו היתה תגובה של בית שמשניק ולא של הבחור השואל

 

[עוד עו"ד]

@עוד עו"ד
מצרף כאן את חוזה המכר וכן את טופס בחירת הדירה
ואשמח לקבל מענה לשאלתי האם המחיר שמופיע בטפס בחירת הדירה הוא סופי ליום חתימת החוזה (כרגע- לאחר ה15)
או שיכול להיות שינויים ואז כדאי להקדים.
תודה רבה ענקית. (זה יכול להיות הרבה מאד כסף אם זה ישתנה)

מופיע לך בסעיף 3 לטופס בחירת הדירה שההצמדה למדד היא מיום החוזה, ולכן האינטרס שלך הוא חתימה אחרי ה15 לספטמבר (כמו שכתבתי וכבר ניחשו פה).
על חוזה המכר לא היה לי פנאי לעבור, מנחש שאותו כנ"ל. מוזמן לעבור עליו ולוודא

 

[בריסקער תלמיד]

לפי הנתונים אני משער שהכוונה להגרלה 2241 משנת 2023 (לא 2024), שאכן הרווח בה בסדר גודל הנ"ל, ויש לכם סיכויים גבוהים מאד לזכייה שם.
אין בהגרלה הנוכחית מקומות עם רווח של 800K בהשקעה של 1.7M (אלא רק בהשקעה גבוהה יותר). אז אולי עדיף באמת לא להירשם הפעם, כדי לאבד את הזכייה שם.

בהגרלה האחרונה (2024) כפי מה שהבנתי בכל אופן (מס' 2505) לדוגמא המחיר למ"ר לזוכה לפי המחשבון של טל זכריה זה 14,868 ש"ח, ובשוק החופשי עולה מטר מעל 23,000 ש"ח הווה אומר רווח של 800,000 ש"ח מינימום!

 

[יואל מושקוביץ]

מישהו העיר את תשומת ליבי, שהמקום מצפה רמון שנמצא בערבה הצפונית,
יש כמה דעות אם זה נקרא בתוך ארץ ישראל עפ"י ההלכה.
אצרף כאן בסוף ההודעה, מספר מקורות וקישורים לאתרים וגליונות שונים,
ואשמח לשמוע את חוות דעתכם.
באם מחליטים כן לעזוב את מצפה רמון,
האלטרנטיבה היא, או באר שבע (1M) או טבריה (765K),
שבשניהם המחירים זולים,
אלא שבבאר שבע יש יותר דירות,
ובשניהם סיכויי הזכייה הם קצת פחות מ- 1%

להלן המקורות לדעתם של גדו"י:
* דעת הרב אלישיב זצוק"ל שזה ספק ארץ ישראל: הגבולות בשמיטה - הלכה למעשה - בית המדרש להלכה בהתישבות
* דעת ר' חיים קנייבסקי שזה מחוץ לארץ ישראל: דרך אמונה ר' חיים קנייבסקי
* ועוד כמה גליונות ומאמרים בעניין הערבה הצפונית:
אלף
בית
גימל
דלת
הא

 

[מככבת]

באם מחליטים כן לעזוב את מצפה רמון,
האלטרנטיבה היא, או באר שבע (1M) או טבריה (765K),
שבשניהם המחירים זולים,
אלא שבבאר שבע יש יותר דירות,
ובשניהם סיכויי הזכייה הם קצת פחות מ- 1%

לא ברור מדוע החלטת שהאלטרנטיבות הם באר שבע וטבריה
סיכויי הזכיה שם מזעריים ממש.
לדעתי יותר כדאי קריית גת/קריית ביאליק
וקריית עקרון לבעלי תקציב גבוה יותר.
וכמובן נוף הגליל ועפולה

 

[אז נדברו]

פערי משכנתאות: זוכי דירה בהנחה לוקחים הלוואות נמוכות משמעותית

נתוני בנק ישראל חושפים פער בולט בין רוכשים בשוק החופשי לבין זוכי דירה בהנחה. בעוד שגובה המשכנתא הממוצעת בישראל עמד ביוני על כ־1.047 מיליון שקל, משקיעים לקחו בממוצע 1.15 מיליון שקל – אך מי שזכה בהגרלה הסתפק בכ־784 אלף שקל בלבד. הסיבה ברורה: ההנחות בפרויקטים ממשלתיים מגיעות לעיתים ל־600 אלף שקל ואף ליותר ממיליון שקל, מה שמקטין משמעותית את הצורך במימון חיצוני. כך, רוכש רגיל לדירה ממוצעת במחיר 2.3 מיליון שקל נדרש להון עצמי של כ־1.2 מיליון שקל, בעוד זוכה בהנחה יכול לממן כמעט את כל העסקה במשכנתא, ולחסוך בטווח הארוך מעל מיליון שקל בהחזרים. (מלמניוז)