השקעות האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה ?

[ברנדוויין]

בימים האחרונים יש שיטפון פרסום בבתי הכנסיות ובעיתון של יום ג' על דירות בקבוצת רכישה במחירים חסרי תקדים - 30% ויותר מתחת למחיר השוק! עכשיו בהישג יד : דירה חדשה מתחת למיליון שקל! מדהים!! ככה מחתנים ילדים בנחת!

למשל מפרסמים על פרויקטים בערים עפולה ואופקים.

שאלה : האם מישהו יודע איך הם עושים את הקסם הזה ?

על פניו בדיקה פשוטה מראה שמחיר הקרקע נע בסביבות ה 300 אלף (רק הקרקע) + דמי ארגון (תשלום לחברה המארגנת) 30 אלף + דמי ניהול (תשלום נוסף לחברה על ניהול הפרויקט) 100 אלף + מימון הפרויקט - עוד איזה 100 אלף לפחות.

יוצא משהו כמו חצי מיליון לפני שדברנו על הבניה ! אז מה הסוד ? ?

ועוד שאלה : הרעיון של קבוצות הרכישה בא לעולם בשביל לחסוך את הרווח היזמי העומד על 17% (ממוצע) אז מאיפה הגיע ה 30% מתחת לשוק ?

ושאלה לסיום : האם מישהו יודע האם הניסיון הרב שמצהירות החברות האלו זה אמת או שאולי בכלל מדובר על משווקים שהתחפשו ליזמים ?

 

[שעיה שור]

בימים האחרונים יש שיטפון פרסום בבתי הכנסיות ובעיתון של יום ג' על דירות בקבוצת רכישה במחירים חסרי תקדים - 30% ויותר מתחת למחיר השוק! עכשיו בהישג יד : דירה חדשה מתחת למיליון שקל! מדהים!! ככה מחתנים ילדים בנחת!

למשל מפרסמים על פרויקטים בערים עפולה ואופקים.

שאלה : האם מישהו יודע איך הם עושים את הקסם הזה ?

על פניו בדיקה פשוטה מראה שמחיר הקרקע נע בסביבות ה 300 אלף (רק הקרקע) + דמי ארגון (תשלום לחברה המארגנת) 30 אלף + דמי ניהול (תשלום נוסף לחברה על ניהול הפרויקט) 100 אלף + מימון הפרויקט - עוד איזה 100 אלף לפחות.

יוצא משהו כמו חצי מיליון לפני שדברנו על הבניה ! אז מה הסוד ? ?

ועוד שאלה : הרעיון של קבוצות הרכישה בא לעולם בשביל לחסוך את הרווח היזמי העומד על 17% (ממוצע) אז מאיפה הגיע ה 30% מתחת לשוק ?

ושאלה לסיום : האם מישהו יודע האם הניסיון הרב שמצהירות החברות האלו זה אמת או שאולי בכלל מדובר על משווקים שהתחפשו ליזמים ?

אם אתה באמת שואל, אז תתקשר לחברה שמפרסמת ותשאל, למה אתה שואל פה?
לגופו של ענין, היות ורוב הפרסומים האלו מדברים על התארגנות לפני זכיה במכרז, הם יכולים לנסות לזכות במחיר זול יותר על הקרקע, או לחילופין, אם הם יודעים לבנות בזול, הם יכולים להציע יותר על הקרקע.

 

[יוסייוסייוס]

כבר כולם למדו שקבוצת רכישה, זה כמעט מתכון בטוח להפסדים.
עדיף מקבלן.

 

[ברנדוויין]

אם אתה באמת שואל, אז תתקשר לחברה שמפרסמת ותשאל, למה אתה שואל פה?
לגופו של ענין, היות ורוב הפרסומים האלו מדברים על התארגנות לפני זכיה במכרז, הם יכולים לנסות לזכות במחיר זול יותר על הקרקע, או לחילופין, אם הם יודעים לבנות בזול, הם יכולים להציע יותר על הקרקע.

התקשרתי כמה פעמים וכל פעם הנציג/ה שכנעו אותי בכזה להט למה זה הפיס של החיים ואיך בחתונות של הילדים שלי אני ארדם מרוב שלווה. כשהתחלתי לשאול את השאלות הפשוטות שלמעלה אמרו שיחזרו אלי ואף פעם לא חזרו.
אשמח אם תסביר לציבור מה הולך פה.

 

[אליז]

לא!
לא!
ושוב פעם לא!
מנסיון...

 

[דירה בבית שמש]

לא!
לא!
ושוב פעם לא!
מנסיון...

מנסיון מול הקבוצה הספציפית הזו או בכללי מול קבוצת רוכשם?

 

[עולם ומלאו]

התקשרתי כמה פעמים וכל פעם הנציג/ה שכנעו אותי בכזה להט למה זה הפיס של החיים ואיך בחתונות של הילדים שלי אני ארדם מרוב שלווה. כשהתחלתי לשאול את השאלות הפשוטות שלמעלה אמרו שיחזרו אלי ואף פעם לא חזרו.
אשמח אם תסביר לציבור מה הולך פה.

נשמע לא טוב, מה יש להם להסתיר ולמרוח?

 

[שעיה שור]

התקשרתי כמה פעמים וכל פעם הנציג/ה שכנעו אותי בכזה להט למה זה הפיס של החיים ואיך בחתונות של הילדים שלי אני ארדם מרוב שלווה. כשהתחלתי לשאול את השאלות הפשוטות שלמעלה אמרו שיחזרו אלי ואף פעם לא חזרו.
אשמח אם תסביר לציבור מה הולך פה.

אני אין לי מה להסביר כי אני לא קשור לשום חברת קבוצת רכישה וגם לא יודע על איזה פרסומים אתה מדבר
אבל באופן כללי, לדעתי האישית, למרות שרבים נכוו מזה, בכל זאת דעתי ש"כקבוצת רכישה" ברעיון זה מוצר טוב, בתנאי שיש חברת ניהול אמינה ומקצועית שמנהלת את הקבוצה, וזה בעיקר מה שצריך לבדוק כשמבררים על קבוצת רכישה. שוב, 1. אמינה, 2. מקצועית.
עכשיו אין לי מושג על איזה פרסומים אתה מדבר ואינני יודע איזה חברת ניהול מדובר, ואין טעם להעלות כאן שמות כי אז האשכול ינעל כמו אשכולות רבים אחרים שננעלו בענין.
אבל כוונתי בתגובה לעיל, שמי שמכיר את התגובות שלך בפרוג, יודע שיש לך משהו נגד קבוצות רכישה, ואולי כוונתך לשם שמים להציל אנשים תמימים (ואולי נכוות בעבר ויש לך אינטרסים נגד מישהו, אינני יודע), אבל אם כך, יותר נכון שתבוא ותגיד ראיתי פרסומים כאלה וכאלה וידע הציבור ויזהר שזו אונאה וכו, ולא לבוא בתמימות ולשאול "מי יודע מה הסיפור פה?" ומה הקסם כאן, והאם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה?

 

[פרוגפרוגנדה]

בלי להכנס האם מומלץ לקנות מקבוצת רכישה או לא
אין שום משמעותית למחיר שהם נתנו בהתחלה
כי הם יכולים לשנות אותו

 

[אם לא תשאל איך תדע]

לא ראיתי את הפרסום המדובר
אולי תן גילוי נאות מה יש לך נגד
על פניו זה נראה שיש לך משהו אישי נגד חברה מסוימת
ומנהל נגדה קמפיין סמוי
עם שאלות כאילו תמימות, ועוד כל מיני מניפולציות

 

[ברנדוויין]

לא ראיתי את הפרסום המדובר
אולי תן גילוי נאות מה יש לך נגד
על פניו זה נראה שיש לך משהו אישי נגד חברה מסוימת
ומנהל נגדה קמפיין סמוי
עם שאלות כאילו תמימות, ועוד כל מיני מניפולציות

זה הרבה יותר פשוט ממה שאתה חושב:

1. מדובר ב 3 חברות שונות שמפרסמות על מחיר של מתחת למיליון שקל באופקים ובעפולה.
2. הנתונים כאן הם מאוד פשוטים - מחיר הקרקע באופקים נע סביבות ה 400 אלף, ובעפולה 260,000 - 320,000 ליחידה.
(איך בודקים את זה? כותבים בגוגל "מכרזי מקרקעין" כותבים את שם העיר - ועולות התוצאות הנה קישור https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/search)
3. בחשבון קל המחיר הסופי יעמוד על מיליון ו 400 אלף ליחידה.
4. @שעיה שור הציע שתי אפשרויות לפשר המחיר - א. הם יציעו במכרז מחיר נמוך משמעותית. ב. ככל הנראה הם יודעים לבנות בזול מאוד.

ואני שואל שאלות פשוטות: א. הם כמובן לא היחידים שנגשים למכרז, יש עשרות מתמודדים באזורים האלו. ב. איך אפשר לבנות בחצי מחיר.

5. גילוי נאות: אין לי כלום נגד אף חברה וגם לא נכוותי מאף אחת (למזלה הרב).

 

[שמואל הבר]

אני אין לי מה להסביר כי אני לא קשור לשום חברת קבוצת רכישה וגם לא יודע על איזה פרסומים אתה מדבר
אבל באופן כללי, לדעתי האישית, למרות שרבים נכוו מזה, בכל זאת דעתי ש"כקבוצת רכישה" ברעיון זה מוצר טוב, בתנאי שיש חברת ניהול אמינה ומקצועית שמנהלת את הקבוצה, וזה בעיקר מה שצריך לבדוק כשמבררים על קבוצת רכישה. שוב, 1. אמינה, 2. מקצועית.
עכשיו אין לי מושג על איזה פרסומים אתה מדבר ואינני יודע איזה חברת ניהול מדובר, ואין טעם להעלות כאן שמות כי אז האשכול ינעל כמו אשכולות רבים אחרים שננעלו בענין.
אבל כוונתי בתגובה לעיל, שמי שמכיר את התגובות שלך בפרוג, יודע שיש לך משהו נגד קבוצות רכישה, ואולי כוונתך לשם שמים להציל אנשים תמימים (ואולי נכוות בעבר ויש לך אינטרסים נגד מישהו, אינני יודע), אבל אם כך, יותר נכון שתבוא ותגיד ראיתי פרסומים כאלה וכאלה וידע הציבור ויזהר שזו אונאה וכו, ולא לבוא בתמימות ולשאול "מי יודע מה הסיפור פה?" ומה הקסם כאן, והאם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה?

מסכים איתך לגמרי.
מהניסיון שלי, רוב קבוצות הרכישה שכן הצליחו לסיים את הפרויקט באופן טוב (אמנם המונח 'טוב' הוא יחסי), הן בכלל 'מתחת לרדאר'.
הקבוצות הבעייתיות, הן בהחלט המיעוט הקטן של הקבוצות שפעילות, אבל הן עושות רעש גדול מאוד.
גילוי נאות: אני עוסק בתחום הניהול הפיננסי של קבוצות רכישה הרבה שנים (כיועץ חיצוני של הקבוצה).

 

[ד. פריד]

התקשרתי כמה פעמים וכל פעם הנציג/ה שכנעו אותי בכזה להט למה זה הפיס של החיים ואיך בחתונות של הילדים שלי אני ארדם מרוב שלווה. כשהתחלתי לשאול את השאלות הפשוטות שלמעלה אמרו שיחזרו אלי ואף פעם לא חזרו.
אשמח אם תסביר לציבור מה הולך פה.

בכל סוג השקעה אם השכנוע הוא ע"י חלומות על עתיד מזהיר ולא ע"י מידע אמין מדויק ומפורט זה לא נורת אזהרה, אלא מצבור צ'אקלקות מהבהבות.
באופן כללי בנדל"ן אין קסמים, יש עלות קרקע ופיתוח, פלוס עלות בנייה, פלוס רווח של יזם או מנהל קבוצת רכישה ומשווקים, פלוס ריביות (בקבוצת רכישה בכ"כ יותר מלקבלן, כי אין נכסים אחרים וגב חזק) ועוד הוצאות. ואם המחיר הסופי לא כולל את כל אלו, אז או שלא חישבו נכון וזה יהיה הרבה יותר יקר. (ואז מי יודע עוד כמה דברים לא ייעשו בצורה נכונה) או ש...
גם בקבוצת רכישה שמצליחה, מעט מאוד עומדים בלוח זמנים (איחור זה גם הפסד שכירות וריבית) ובמחיר הראשוני - נער יספרם...

 

[אין דברים כאלה]

לא יוע על איזה פרסומים מדובר.
אני רק שמעתי (מפי השמועה, אין לי פרטים מדויקים) שבעפולה יש מישהו שנתן הצעה גבוהה למכרז מתוך תקוה שאחרי שהוא יזכה הקהילה החרדית (ועד הדיור, למי שמכיר) תקנה את זה ממנו, תקווה שלא התגשמה. עכשיו הוא תקוע עם הקרקע, כך שהרבה מהמודעות על 'מציאה בעפולה' מקורם באותו יזם שמנסה לצאת מזה במינימום הפסדים.

 

[ברנדוויין]

ככה מחתנים ילדים בנחת ( ? )

 

[יוסייוסייוס]

האם הייתי קונה דירה ממוכר שאומר לך זה 'כנראה' יעלה מליון ש"ח.
אבל אם יהיו לי הוצאות נוספות המחיר יעלה.
מישהו קונה כזה דבר?

קבוצת רכישה זה קניית דירה בלי מחויבות אמיתית למחיר מצד המוכר וכן מצד לוח הזמנים
אז גם בקבוצות רכישה שכן בנו והצליחו

יש קבוצות רכישה שבסוף היו יותר זולים מקנייה דומה מקבלן ?
קשה לי להאמין

 

[יאיר סופר]

תשובה לשאלה שבכותרת:
חד משמעית, לא!
אא"כ אתה רוצה לא להירדם בלילה...

אנשים היום מעיזים להתקרב לזה בחזרה רק בגלל שהיה הפסקה של כמה שנים בקבוצות רכישה.
שהרי על הקרקעות של מחיר למשתכן קבוצות לא יכלו להתמודד ורק יזמים יכלו.
לפני 7-8 שנים לא אנשים לא הסתכלו על זה בכלל.

נקודה נוספת זה סוגיית המימון,
מאז ומתמיד לקבוצות היה את המכשול של הלוואי הבנקאי.
אבל בשנים האחרונות הנדל"ן בשפל רציני,
אפילו ליזמים קשה להשיג מימון כ"ש וכ"ש לקבוצות,
אא"כ משיגים חוץ בנקאי בריבית שוק אפור, שזה כבר מוחק את הרווח שבכל מקרה מוטל בספק גדול.

בנוסף הבנקים נותנים בד"כ לקבוצות רק עד 60 אחוז מדוח אפס, (יש גם מקרים של 50 אחוז),
בזמן שעלות הבנייה הייתה נמוכה והדירות עלו 600,000 ש"ח אז איכשהו יכלו להשיג ואו קיבלו 240,000 שקל + הוצאות מסביב, אבל היום שהמחירים הכפילו את עצמם ללכת לרוץ להשיג 500,000 ש"ח בשביל הימור של אולי רווח ואולי הפסד כבר לא שווה.

 

[שמואל הבר]

תשובה לשאלה שבכותרת:
חד משמעית, לא!
אא"כ אתה רוצה לא להירדם בלילה...

אנשים היום מעיזים להתקרב לזה בחזרה רק בגלל שהיה הפסקה של כמה שנים בקבוצות רכישה.
שהרי על הקרקעות של מחיר למשתכן קבוצות לא יכלו להתמודד ורק יזמים יכלו.
לפני 7-8 שנים לא אנשים לא הסתכלו על זה בכלל.

נקודה נוספת זה סוגיית המימון,
מאז ומתמיד לקבוצות היה את המכשול של הלוואי הבנקאי.
אבל בשנים האחרונות הנדל"ן בשפל רציני,
אפילו ליזמים קשה להשיג מימון כ"ש וכ"ש לקבוצות,
אא"כ משיגים חוץ בנקאי בריבית שוק אפור, שזה כבר מוחק את הרווח שבכל מקרה מוטל בספק גדול.

בנוסף הבנקים נותנים בד"כ לקבוצות רק עד 60 אחוז מדוח אפס, (יש גם מקרים של 50 אחוז),
בזמן שעלות הבנייה הייתה נמוכה והדירות עלו 600,000 ש"ח אז איכשהו יכלו להשיג ואו קיבלו 240,000 שקל + הוצאות מסביב, אבל היום שהמחירים הכפילו את עצמם ללכת לרוץ להשיג 500,000 ש"ח בשביל הימור של אולי רווח ואולי הפסד כבר לא שווה.

הי יאיר,
רק כדאי שתוסיף את המילה: 'לדעתי' לפני שאתה מצהיר הצהרות 'חד משמעית'.
לגופו של עניין, אני מכיר מאות אנשים שהיו חברים בקבוצות רכישה, וישנו טוב מאוד בלילה. נכון שהפורמט של קבוצת רכישה לא מתאים לכל אחד, אבל מכאן ועד ההצהרה שלך, הדרך רחוקה מאוד.
שנית, לעניין המימון, כיום יש לא מעט בנקים וגופים חוץ בנקאיים, ש'רודפים' אחר קבוצות רכישה לתת להם מימון. ולא, זה ממש לא 'מוחק' את הרווח היזמי של חברי הקבוצה (כמובן תחת ההנחה שהקבוצה מנוהלת נכון).

 

[יאיר סופר]

הי יאיר,
רק כדאי שתוסיף את המילה: 'לדעתי' לפני שאתה מצהיר הצהרות 'חד משמעית'.
לגופו של עניין, אני מכיר מאות אנשים שהיו חברים בקבוצות רכישה, וישנו טוב מאוד בלילה. נכון שהפורמט של קבוצת רכישה לא מתאים לכל אחד, אבל מכאן ועד ההצהרה שלך, הדרך רחוקה מאוד.
שנית, לעניין המימון, כיום יש לא מעט בנקים וגופים חוץ בנקאיים, ש'רודפים' אחר קבוצות רכישה לתת להם מימון. ולא, זה ממש לא 'מוחק' את הרווח היזמי של חברי הקבוצה (כמובן תחת ההנחה שהקבוצה מנוהלת נכון).

תספר את זה לקבוצה של הרב סילמן ברמב"ש ב'!!!-17 שנים....
שכונת אחיסמך,
שכונת גולובנציץ (מי שיודע "הבעיה" שלהם לא הייתה באמת קברים)
הבינינים החדשים בגרין פארק למטה-בנין שלם,
בית במקום תורה הר יונה ג',
לעבדך באמת חריש,
בית בפארק ביתר עילית,
מתחם בזק ירושלים,
מעונות ויזניץ' ובנדיקט בני ברק,
כרמל בנתיבות ובגילה.
לדעתי הרשימה הזאת מספיקה....

יש גם הבדל בין פעם להיום.
בעבר הדירות זינקו משנה לשנה,
כמה שהם שילמו ביוקר הם עדיין הרגישו טוב עם זה,
כי לבסוף ערך הדירה היה גבוה יותר ממה שהם שילמו.

היום בעידן הנדל"ן המדשדש זה כבר לא קיים,
ניהול רשלני משמועתו הפסד ברור ומידי.

 

[שמואל הבר]

תספר את זה לקבוצה של הרב סילמן ברמב"ש ב'!!!-17 שנים....
שכונת אחיסמך,
שכונת גולובנציץ (מי שיודע "הבעיה" שלהם לא הייתה באמת קברים)
הבינינים החדשים בגרין פארק למטה-בנין שלם,
בית במקום תורה הר יונה ג',
לעבדך באמת חריש,
בית בפארק ביתר עילית,
מתחם בזק ירושלים,
מעונות ויזניץ' ובנדיקט בני ברק,
כרמל בנתיבות ובגילה.
לדעתי הרשימה הזאת מספיקה....

יש גם הבדל בין פעם להיום.
בעבר הדירות זינקו משנה לשנה,
כמה שהם שילמו ביוקר הם עדיין הרגישו טוב עם זה,
כי לבסוף ערך הדירה היה גבוה יותר ממה שהם שילמו.

היום בעידן הנדל"ן המדשדש זה כבר לא קיים,
ניהול רשלני משמועתו הפסד ברור ומידי.

שוב, אתה מציין שמות של כ-10 קבוצות, מתוך מאות קבוצות עד היום.