דיון מחירי הדירות בבני ברק לאן?

[shimשימי]

אני מוכר דירת חמש חדרים 100 מטר ב49000000

ספוילר

זה אומר שמישהו קנה?

ובלי קשר אינו דומה שוק דירות ה''יוקרה'' לדירות ה''עמך''
ודירת חמש חדרים נראה לי מתקרבת להגדרת ''יוקרה''
לפחות בבני ברק...

אבל זה המחיר של הפריוקטים בבני ברק
כולם טיפשים?

לא מדובר באדם בודד

 

[מה אומר ומה אדבר]

כתבה שקיבלתי במייל היום סקירה על בני ברק,
לא התעמקתי יותר מדי אבל בגדול טוען מה שכולם טוענים שלא נכון כרגע להשקיע בבני ברק,

ספוילר: הסקירה

פרק שני

בסקירת הזדמנויות הנדל"ן של ישראל

השבוע: אזור המרכז, העיר בני-ברק

השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם באחת הערים המסקרנות ביותר מבחינה נדל"נית - בני-ברק. העיר הזאת, בה מתגוררים כרבע מיליון תושבים בשטח המשתרע על פחות מ-8 קמ"ר, מתנהגת "שונה" מערים אחרות בגלל השוק הייחודי שהתהווה בה לאורך השנים.

בעיר פועלים שני כוחות מנוגדים, היוצרים יחד שוק מסוים עם התנהגות עצמאית שאינה תמיד תואמת את התנהגות השוק הכללית בישראל. הכוח הראשון הוא ביקוש תמידי לדירות. בגלל הצפיפות והיעדר עתודות קרקע להתרחבות העיר, על כל פיסת שטח יש קופצים רבים שמזניקים את המחירים באופן קבוע כלפי מעלה. המציאות הזאת יצרה מצב ייחודי בו גם כאשר המחירים בערים אחרות קפאו ואף ירדו, העיר בני-ברק שמרה על רמת המחירים שלה בכל מצב.

הכוח השני שפועל בעיר מנוגד בתכלית. העיר בני-ברק, שלא בכדי מכונה "עיר התורה והחסידות", מבוססת על ציבור תורני שמרני שאינו במעמד סוציו- אקונומי גבוה במיוחד. לכן, עם טיפוס המחירים לגבהים משמעותיים יתר על המידה, מתמעטים האנשים המסוגלים לרכוש לעצמם או לילדיהם דירה בעיר. האנשים האמידים בקרב הציבור החרדי מעדיפים מגורים בערים כמו ירושלים, ולכן הקהל שמחפש דירה דווקא בבני-ברק לא יכול להרשות לעצמו דירות יקרות מדי.

שתי התופעות הללו, הפועלות במקביל, יוצרות מצב מעניין בשוק: דירות שלושה חדרים קטנות, בהיקפים של כ-70 מ"ר, נמכרות בקצב גבוה יחסית בסכומים שאנשים עוד יכולים לעמוד בהם, אך הדירות הגדולות והיקרות יותר נותרות "על המדף" לפרקי זמן ממושכים יותר. לאנשים ממוצעים בבני-ברק אין יכולת כלכלית לעמוד בהחזרי משכנתא על סכומים של 3 מיליון שקלים ומעלה כפי שדורשות הדירות הגדולות.

מסיבות אלה קבלנים הפועלים בעיר מעדיפים לתכנן דירות בנות 3 חדרים שנמכרות במחירים "סבירים", כאשר הדירות הגדולות והיוקרתיות הולכות ונעלמות מהנוף תרתי משמע. תופעה זו מביאה רצון של אנשים "להתרחב" לאחר מכן. כך, במקום לרכוש דירת חמישה חדרים ב-3.5 מיליון שקלים למשל, רבים רוכשים דירת שלושה חדרים ב-2.2 מיליון שקלים (לדוגמה) ומתכננים את היום שבו יוכלו להרחיב את הדירה בהרבה פחות כסף.

אל התופעות הללו, שנכונות לתקופות שגרה, נוספה כעת המלחמה עם איראן שמקפיאה את השוק גם בעיר התוססת מבחינת עסקאות. יחד עם העובדה שמשפחות צעירות רבות, המחפשות איכות חיים, עוזבות את העיר וכבר לא מתעקשות להתגורר דווקא בה כבעבר, נוצר מצב חדש יחסית בעיר של דחיקת מחירים כלפי מטה.

אמנם עדיין לא מודים בכך "בקול", אך מתחת לפני השטח אנשי הנדל"ן חווים ירידת מחירים אפילו דרסטית בחלק מהמקרים – ירידה שיכולה להגיע להיקפים של מאות אלפי שקלים לדירה. קבלנים, או אפילו מוכרים פרטיים שלחוצים למכור, כבר מורידים מחירים בהיקפים שלא נראו בעבר. לא מעט עדויות שקיבלנו בישרו על קבלנים שהורידו בתוך תקופה קצרה של כמה חודשים סכומים של 200-300 אלף שקלים ואפילו יותר.

השאלה הנשאלת היא האם מומלץ להשקיע בבני-ברק? ואם כן, האם מדובר בעיתוי נכון? כמשקיעים, העיר בני-ברק רוויה בהזדמנויות אך חשוב לזכור שמדובר בעיר יקרה. משקיע שיש לו חצי מיליון שקלים יוכל לבצע עסקאות טובות באופקים, ירוחם וערי פריפריה נוספות, אך אין לו מה לעשות עם סכום כזה בעיר יקרה כמו בני-ברק.

כמובן שיש כל מיני הזדמנויות ייחודיות של יחידות דיור, טאבו משותף (אנחנו לא ממליצים על כך) וכל מיני "גימיקים" נדל"ניים, אבל באופן כללי משקיעים שפועלים בה צריכים הון עצמי משמעותי יותר. כמובן שלאלה עדיף לרכוש את הדירות בעלות הביקוש הגבוה ביותר – שלושה חדרים במחירים טובים.

סביר להניח שהן ישמרו על מחיריהן ותמיד יזכו לביקוש מצד משפחות צעירות. עכשיו, בזמן מלחמה כשהשוק נתון באי-וודאות וקיפאון מסוים, הם יכולים להשיג עסקאות טובות, אך באופן כללי אנו ממליצים על עסקאות יותר "הזדמנותיות" עם ערך מוסף כמו דירות מתחת למחיר השוק או אופציות ייחודיות.

לעומת זאת, מי שרוצה לשפר דיור בתוך העיר, העיתוי לא מאד קריטי. גם הדירה הקיימת נתונה בתוך הקיפאון ולעיתים תימכר נמוך באופן יחסי לדירה הנרכשת. לדוגמה, אם הדירה הקיימת שווה 2 מיליון ורוצים לרכוש דירה ב-3 מיליון, היחס נותר זהה גם אם מחיר הדירה הקיימת ירד ל-1.8 מיליון ומחיר הדירה הנרכשת ירד ל-2.8 מיליון. בכל מקרה היחס נותר על כנו ולא מייצר ערך מיוחד. עם זאת, הפער בין דירת ביקוש (3 חדרים) לדירת יוקרה (6 חדרים למשל) כן מתרחב והופך בתקופה הזאת לאטרקטיבי יותר.

 

[בית שימשי]

המתווכים מודים: המחירים בבני ברק ירדו במאות אלפי ש"ח!

 

[בית שמשניק]

לדעתי הסיפור הזה עלול להוריד את המחירים בפרדס כץ עוד

המספר המדאיג של המסתננים ומבקשי המקלט שמתגוררים בעיר החרדית

הוועדה לעובדים זרים בכנסת קיימה היום דיון דרמטי במיוחד על רקע גל האלימות והפשיעה המתלווה לשהותם של המסתננים ומבקשי המקלט השוהים באלפיהם בערי המרכז | בשנת 2025 נפתחו 9 תיקים בגין עבירות אלימות בשכונת פרדס כץ. חלקם של צעירים בני 12-13 (בארץ)

www.kikar.co.il

 

[בית שימשי]

המהפכה של בני ברק: כל הבניינים החדשים יכללו חצרות משותפות על הגג​

פרסום ראשון: תוכנית מתאר חדשה אושרה לאחרונה ע"י עיריית בני ברק במטרה להתמודד עם המחסור בשטחים פתוחים בעיר הצפופה, ויצירת שטחים נוספים להקמת סוכות. בנוסף, מגדילה התוכנית את מקומות החניה ומחייבת את היזמים בשתי קומות תת קרקעיות. החשש: רווחיות הפרויקטים החדשים תיפגע​

 

[יעקב הרמתי]

החשש: רווחיות הפרויקטים החדשים תיפגע

'החשש' הורדת מספר הדירות בבניין שייתן בוודאות מרפסות גדולות יותר. (פחות מגדלים)

 

[יצחק77]

המהפכה של בני ברק: כל הבניינים החדשים יכללו חצרות משותפות על הגג​

פרסום ראשון: תוכנית מתאר חדשה אושרה לאחרונה ע"י עיריית בני ברק במטרה להתמודד עם המחסור בשטחים פתוחים בעיר הצפופה, ויצירת שטחים נוספים להקמת סוכות. בנוסף, מגדילה התוכנית את מקומות החניה ומחייבת את היזמים בשתי קומות תת קרקעיות. החשש: רווחיות הפרויקטים החדשים תיפגע​

הקבלנים כועסים שיכעסו על עצמם הם הביאו את זה בידים על עצמם בחזירות שלהם
מי שבונה דירת 5 חדרים עם סוכה של 4 מטר בידיעה שמיד אחרי טופס 4 יוצאים רלסים והעיר נראית כמו עזה
או שעוד 2 קומות צצות על הגג כנ"ל יכול להלין רק על עצמו
מדובר בבמהלך מבריק שישאיר את העיר בגובה נורמלי
ויאפשר לשכנים להנות מסוכה ושטח לנשום במקום המרפסות שנעלמו!

 

[ברבור1]

הקבלנים כועסים שיכעסו על עצמם הם הביאו את זה בידים על עצמם בחזירות שלהם
מי שבונה דירת 5 חדרים עם סוכה של 4 מטר בידיעה שמיד אחרי טופס 4 יוצאים רלסים והעיר נראית כמו עזה
או שעוד 2 קומות צצות על הגג כנ"ל יכול להלין רק על עצמו
מדובר בבמהלך מבריק שישאיר את העיר בגובה נורמלי
ויאפשר לשכנים להנות מסוכה ושטח לנשום במקום המרפסות שנעלמו!

צודק חלקית,

בעיני גם יש כאן מהלך ל"הכשיר" את כל השטחים הירוקים והגינות "שנגנבו" מהציבור לטובת בתי כנסיות וכד,באם יעבור החוק הנ"ל,
העירה תוכל לטעון יש לנו גינהמעל בנין מס 32, ועכ איןצורך /יש פחות צורך בגינה הציבורית,
תכלס זה להפיל נטל על הקבלנים - שהעיריה אשמה בו (באי כפיה של הגניבות של המרחב הציברוי)
כמוכ האנשים המבוססים שרוצים לקנות פנטהאוזים וכד', לא ירצו גינה של הכל הבנין עלה ראש,
וזה גם פתח לעוד גניבות כי יהיו מספיק דיירים חכמים שירצו לחלק את השטח בין כל הדירים / או שהדיירים בקומה הארחונה יגידו שזה שיי להם כי להם יש הכי הרבה גישה וכו וכו...

אם כבר הרבה יותר טבעי היה לרחיב את השטח הירוק שאמור להיות בכל בנין...

 

[בית שימשי]

הקבלנים כועסים שיכעסו על עצמם הם הביאו את זה בידים על עצמם בחזירות שלהם
מי שבונה דירת 5 חדרים עם סוכה של 4 מטר בידיעה שמיד אחרי טופס 4 יוצאים רלסים והעיר נראית כמו עזה
או שעוד 2 קומות צצות על הגג כנ"ל יכול להלין רק על עצמו
מדובר בבמהלך מבריק שישאיר את העיר בגובה נורמלי
ויאפשר לשכנים להנות מסוכה ושטח לנשום במקום המרפסות שנעלמו!

למה חזירות? תגיד אתה איך בדיוק קבלן פינוי בינוי אמור להרויח בבני ברק אם הוא יכול לבנות רק 7 קומות וגם הפנטהוז שלו לא ממש שווה (לפי התקנות הנ"ל) והוא חייב סוכה 6 מ"מ וחניה וגם חלק נכבד מקומת הכניסה?
זה מבורך שדואגים לאיכות חיים לתושבים אבל צריך ביד השנייה גם לתגמל את הקבלנים, כמו למשל לבנות 8 קומות (כמו בכל הערים החרדיות).

 

[יצחק77]

צודק חלקית,

בעיני גם יש כאן מהלך ל"הכשיר" את כל השטחים הירוקים והגינות "שנגנבו" מהציבור לטובת בתי כנסיות וכד,באם יעבור החוק הנ"ל,
העירה תוכל לטעון יש לנו גינהמעל בנין מס 32, ועכ איןצורך /יש פחות צורך בגינה הציבורית,
תכלס זה להפיל נטל על הקבלנים - שהעיריה אשמה בו (באי כפיה של הגניבות של המרחב הציברוי)
כמוכ האנשים המבוססים שרוצים לקנות פנטהאוזים וכד', לא ירצו גינה של הכל הבנין עלה ראש,
וזה גם פתח לעוד גניבות כי יהיו מספיק דיירים חכמים שירצו לחלק את השטח בין כל הדירים / או שהדיירים בקומה הארחונה יגידו שזה שיי להם כי להם יש הכי הרבה גישה וכו וכו...

אם כבר הרבה יותר טבעי היה לרחיב את השטח הירוק שאמור להיות בכל בנין...

מסכים עם כל מילה
הבעיה מספ]ר 1 היא האכיפה הסלקטיבית
אם אתה מקושר / שייך למועדון הנכון אתה יכול לעשות ככל העולה על רוחך
הפתרון הנכון הוא להצמיד את גודל הסוכה לגודל הדירה
דהיינו כגון דירת 3 ח' 5 מ"ר סוכה 4 ח' 7 מ"ר 5 ח' 9 מ"ר כך נמנע את הבניה הפירטית ולא נראה איך שכל בניין מתכער
יום אחרי סיום הבניה
עוד רעיון יפה ששמעתי שניתן יהיה להצמיד את הסוכות בין בניינים בהסכמה
אין שום תועלת בזה שיש לי חלון לאמבטיה או למרפסת של השכן יותר יעיל לעשות 2 מרפסות עם קיר משותף אטום
ואת החלון לחזית

 

[יצחק77]

למה חזירות? תגיד אתה איך בדיוק קבלן פינוי בינוי אמור להרויח בבני ברק אם הוא יכול לבנות רק 7 קומות וגם הפנטהוז שלו לא ממש שווה (לפי התקנות הנ"ל) והוא חייב סוכה 6 מ"מ וחניה וגם חלק נכבד מקומת הכניסה?
זה מבורך שדואגים לאיכות חיים לתושבים אבל צריך ביד השנייה גם לתגמל את הקבלנים, כמו למשל לבנות 8 קומות (כמו בכל הערים החרדיות).

יש כבר 8 קומות
אבל זה דבר שלא קשור אלינו
זו החלטה רבנן קשישאי הרב וואזנער ור' ניסים והרב לנדאו זצ"ל שבבני ברק לא תותר מעלית שבת
ב. תשתיות העיר אינם יכולים לסבול עוד אוכלוסיה ולכן טובת העיר שלא לבנות לגובה אלא החוצה בצמוד לרכבת ואם המושבות

 

[בית שימשי]

עוד כתבה מוואלה
אין מקום לפארקים בבני ברק? העירייה מצאה פתרון - על גגות הבניינים
העיר הצפופה בישראל מצאה פתרון מקורי למחסור בשטחים פתוחים - כל בניין חדש יכלול חצר משותפת על הגג, שתשמש כשטח משחקים לילדים וכמקום להקמת סוכות • לצד זאת, יתווספו גם קומות חניה תת קרקעיות - אך היזמים כבר מזהירים מהתייקרות במחיר הדירה

 

[יצחק77]

עוד כתבה מוואלה
אין מקום לפארקים בבני ברק? העירייה מצאה פתרון - על גגות הבניינים
העיר הצפופה בישראל מצאה פתרון מקורי למחסור בשטחים פתוחים - כל בניין חדש יכלול חצר משותפת על הגג, שתשמש כשטח משחקים לילדים וכמקום להקמת סוכות • לצד זאת, יתווספו גם קומות חניה תת קרקעיות - אך היזמים כבר מזהירים מהתייקרות במחיר הדירה

היזמים בוכים אני לא מתרגש אני מכיר אישית 3 קבלנים וותיקים שנהיו טייקונים מהבניה בבני ברק
כך שיש להם מספיק שומן מה שיקרה שמכירי הקרקעות ירדו?
הם כבר יורדים ,
בסוף כפי שאני טוען זמן רב ועכשיו רואים את זה ברור מחירי הדיור ובעיקר החרדי מושפעים אמנם מהיצע
אבל בעיקר מיכולת והמחירים בבני ברק -ביתר -בית שמש - אלעד חצו את זה מזמן
ולכן שום בכיינות לא תעזור להעלות מחירים עוד, הכיוון הוא למטה
רק עליה דרמטית בשכר / או פריסת משכנתא ל50 שנה שזה אסון אם יקרה

 

[ברבור1]

עוד כתבה מוואלה
אין מקום לפארקים בבני ברק? העירייה מצאה פתרון - על גגות הבניינים
העיר הצפופה בישראל מצאה פתרון מקורי למחסור בשטחים פתוחים - כל בניין חדש יכלול חצר משותפת על הגג, שתשמש כשטח משחקים לילדים וכמקום להקמת סוכות • לצד זאת, יתווספו גם קומות חניה תת קרקעיות - אך היזמים כבר מזהירים מהתייקרות במחיר הדירה

כאילו כתבו אותי, וצר לי אך באמת (הפעם לשם שינוי)צודקים,
2 קומות של חניה מתחת לבנין מייקר מאד את הבניה,
ואני כבר רואה את הדיני תורה של 2 הקומות העלינות (אלו שמקבלים שטח בגג - לבניית סוכה,
שהם כבר מימילא הבעלים של רוב הקומה, ולכן הם ישלמו לשאר השכנים לפי מטר ,
והנה הוספנו עוד 2 קומות של יחידות לכל בנין...
קומת פנטאוז כבר נהית הרבה פחות רלוונטית למי שרוצה שקט....

 

[יצחק77]

כאילו כתבו אותי, וצר לי אך באמת קבלנים צודקים,
2 קומות של חניה מתחת לבנין מייקר מאד את הבניה,
ואני כבר רואה את הדיני תורה של 2 הקומות העלינות (אלו שמקבלים שטח בגג - לבניית סוכה,
שהם כבר מימילא הבעלים של רוב הקומה, ולכן הם ישלמו לשאר השכנים לפי מטר ,
והנה הוספנו עוד 2 קומות של יחידות לכל בנין...

2 קומות חניה מייקר מאד
הבעיה שגם קומה אחת העיריה לא אוכפת וזה הופך לעסקים ויחידות
מה יתן 2 קומות חניה ללא אכיפה
לדעתי זה תרגיל וזה פיצוי לקבלנים על הגג

 

[ברבור1]

היזמים בוכים אני לא מתרגש אני מכיר אישית 3 קבלנים וותיקים שנהיו טייקונים מהבניה בבני ברק
כך שיש להם מספיק שומן מה שיקרה שמכירי הקרקעות ירדו?
הם כבר יורדים ,
בסוף כפי שאני טוען זמן רב ועכשיו רואים את זה ברור מחירי הדיור ובעיקר החרדי מושפעים אמנם מהיצע
אבל בעיקר מיכולת והמחירים בבני ברק -ביתר -בית שמש - אלעד חצו את זה מזמן
ולכן שום בכיינות לא תעזור להעלות מחירים עוד, הכיוון הוא למטה
רק עליה דרמטית בשכר / או פריסת משכנתא ל50 שנה שזה אסון אם יקרה

הם במילא בירידה, אבל אי אפשר להתערב בצורה כזו...
שיויפו הגבלות כמה מותר לקחת מחצר הבנין, כמה מטרים להשאיר בין בנין לבנין,
ובעיקר שיגבירו את האכיפה...ואז הככל יראה טוב יותר...

 

[ברבור1]

2 קומות חניה מייקר מאד
הבעיה שגם קומה אחת העיריה לא אוכפת וזה הופך לעסקים ויחידות
מה יתן 2 קומות חניה ללא אכיפה
לדעתי זה תרגיל וזה פיצוי לקבלנים על הגג

אם זה ככה, במה הואילו חכמים בתקנתם? יהיו עוד יחידות? אנשים יחיו מתחת לאדמה?
אכיפה זה מילת המפתח, אבל זה כב רדורש מהעיריה.. ולבקש משהו מהעיריה זה אפילו לא בדיחה ביום...

 

[חיסכון והשקעות]

אם הקבלנים לא יבנו עוד דירות הביקוש בשוק רק יעלה וביחד עם זה מחירי הדירות רק יעלו

 

[אסתי3311]

דהיינו כגון דירת 3 ח' 5 מ"ר סוכה 4 ח' 7 מ"ר 5 ח' 9 מ"ר כך נמנע את הבניה הפירטית ולא נראה איך שכל בניין מתכער

הלוואי שכל הבניה הפיראטית היתה רק בגלל סוכות.

 

[היכל הנגינה HNGN]

למה אומרים שאין מקום לפארקים בבני ברק? דווקא בנו כמה מצויינים בפתח תקוה וגבעת שמואל...

לעשות שתי קומות חניה - הכוונה עוד שתי קומות של יחידת דיור. הכי מצחיק (או עצוב...) שיש שכנים שסוגרים את החניה שלהם ואחרי זה הם כועסים על השכנים שלא מרשים להם לחסום אותם בגלל שאין להם איפה להחנות..

הבניה הפיראטית היא לשם בניה. זה מין תאווה כזאת, זה לא קשור ליכולת, זה לא קשור לצורך. זה רק קשור לזה שהעירייה מאפשרת!

אצלנו בבניין, באחד הצדדים מישהו רצה שכולם ירחיבו איתו את הממ"ד - הסבירו לו שזה לא פרקטי כי זה קיר תומך, אז הוא אמר להם שירחיבו את המטבח - הסבירו לו שהם לא רוצים לשבור את הארונות ולהשקיע מחדש, אז הוא הציע להרחיב את השירותים\ מקלחות... לא יודע מה הרעיון הבא שלו, כשנדע נעדכן.

הגיע הזמן שמישהו יגיד די! שיהיו חוקים - מה בונים, איפה בונים, גם כשיש העלמת עין צריך שיהיה איזשהו רשת הגנה לשכנים גם למי שלא רוצה הרפתקאות בבית דין. במיוחד שהיום בניית המרפסות אורכת פחות משעה. עוד לפני שאתה מבין מה שקורה, תגיד שלום למרפסת החדשה ששמו לך על הראש. (ולא, המרפסת לא קשורה לסוכות...)
מינימום של אחריות של העירייה.
מצידי שיאשרו כמעט כל דבר, אבל שיהיה איזשהי ביקורת.
לא ביקשתי ניקיון של העיר, גם לא ביקשתי חינוך (אפילו הילדים עם חוק חינוך חינם הולכים לגני עמותות ולא לעיריה..), סה"כ ביקשתי שאם אני משקיע את כל הוני בקנית דירה - שלא יזיקו לי.