השקעות נדל"ן איפה הכי כדאיי לרכוש דירה בעסקאות של 20/80

[כמו הרוח]

חסר פרטים

מה המחיר?
גדול הדירה?
קומה?
נוף לים?

איזה נוף לים ברחוב הרצוג.?

 

[* Racheli *]

חסר פרטים

מה המחיר?
גדול הדירה?
קומה?
נוף לים?

גודל הדירה 115 מטר קומה 18 המחיר שלה 3400000

 

[szn]

איזה נוף לים ברחוב הרצוג.?

אין לי מושג
לא מכיר את הרחוב

השואל כתב כך

בפרויקט על הים רחוב הרצוג

אז שאלתי אם הדירה פונה לים

אבל באמת יתכן שאין

 

[szn]

גודל הדירה 115 מטר קומה 18 המחיר שלה 3400000

לפני שנבדוק אם העסקה טובה או לא

האם יש לך אפשרות להשלים את העסקה ולעמוד בתשלום המשכנתא למשך תקופה במידה ולא תצליח למכור בהסבת ערבויות?

 

[b454]

תקרא את המאמר קודם.

לגופו של עניין.
זה חברת אמפא יובלים שרכשה הרבה דירות לשם השכרה לטווח ארוך ובעקבות הלאת הריבית,
נאלצת למכור את אותם דירות.
ובהתחלה לא ידעה איך להתמודד עם מכירת הדירות,
כי הרי קנתה באותו מחיר שכיום מוכרים את הדירות חברת רותם שני,
ואז הגיעה הפתרון בדמות מתווכים חרדיים שמוכרים ב7/93 לכל מיני אברכים למיניהם,
ובמחירים של כ10% יותר מהמחיר האמיתי של הדירה אבל מה משנה צריך להניח רק 7%,
וכך באה הישועה של המתווכים שיש להם פרנסה בשפע 2% פלוס מע"מ עם הבטחות על הקרח שיוכלו למכור לפני אכלוס בעוד 20%, ולחברה ישועה שהתפטרה מהדירות.

וכך עשו בעיר ימים נתניה, ובאור יהודה, ועוד פרויקטים.

 

[szn]

באור יהודה

באור יהודה יובלים עושים פינוי בינוי ומכרו דירות בפריסייל
שמעתי שבפריסייל היו עסקאות טובות.

 

[* Racheli *]

תקרא את המאמר קודם.

לגופו של עניין.
זה חברת אמפא יובלים שרכשה הרבה דירות לשם השכרה לטווח ארוך ובעקבות הלאת הריבית,
נאלצת למכור את אותם דירות.
ובהתחלה לא ידעה איך להתמודד עם מכירת הדירות,
כי הרי קנתה באותו מחיר שכיום מוכרים את הדירות חברת רותם שני,
ואז הגיעה הפתרון בדמות מתווכים חרדיים שמוכרים ב7/93 לכל מיני אברכים למיניהם,
ובמחירים של כ10% יותר מהמחיר האמיתי של הדירה אבל מה משנה צריך להניח רק 7%,
וכך באה הישועה של המתווכים שיש להם פרנסה בשפע 2% פלוס מע"מ עם הבטחות על הקרח שיוכלו למכור לפני אכלוס בעוד 20%, ולחברה ישועה שהתפטרה מהדירות.

וכך עשו בעיר ימים נתניה, ובאור יהודה, ועוד פרויקטים.

האם משתלם

 

[דאון]

האם משתלם

לדעתי האישית בנתניה צריך לברר טוב לפני כניסה להשקעה, פשוט יש שם היצע הזוי של פרויקטים בבניה ובשיווק

 

[בני10]

אני יכול לומר שמניסיוני לאחר שחרשתי את השוק שנים באין ספור מקומות כמובן בצורה מעמיקה מאוד.
אני מאוד מאמין בפריסייל אבל... חשוב מאוד להבין 1. מה ההיצע והביקוש באזור. 2. כמה שטח עוד של קרקעות יש שם מכיון שזה נותן לך מדד לדעת לאן פני המחירים הולכים.3. מי האוכלוסיה כיום ואיזה אוכלוסיה מגיעה .4 מה הפיתוח המסחרי של העיר וכן פיתוח תשתיות ועוד כל מיני נתונים.
צריך בכל אזור, עיר, אנשים ששולטים בשטח, שיש לך ידע משפטי מה שקורה בפרוייקט שאתה התעניין בו.
מה הקרקע פרטית או פינוי בינוי ואם כן באיזה שלב, מה מציעים לך.
זה בקצה המזלג
על פניו זה נראה מאוד מסובך אבל כשיושבים עם מקצועניים ומשלמים והכי חשוב שמבינים הכל
כאן זה כבר עניין שלך מול טבלת אקסל יש לך את כל המדדים מול העניים+ כמה עלה בעשורים האחרונים
שוב זה תלוי אזור ופרוייקט והכי חשוב שיש את כלל הנתונים

 

[קולה]

אשמח שתחכימו אותי בתחשיב שבניתי, האם אני טועה?

ספוילר

חישבתי עליית מחיר הזוי, כי בפחות מזה יוצא תמיד הפסד

עסקת פריסייל פרוג.xlsx

docs.google.com

התשלום של החזר המשכנתא לבנק לא מוריד את הרווח כי הוא מתוך ה3,000,000
רכשנו דירה בשווי נ3000000
שילמנו 300,000
נותרנו חיבים 2,700,000

שווי הדירה במכירה 4,050,000
חב נותר לדירה 2,700,000
החזר משכנתא 300,000
רביות משכנתא 96,244
הוצאות קניה ומכירה 458,200
מס שבח- 71,389

חישוב ללא המשכנתא-

 

[מקצועי בנדל"ן]

התשלום של החזר המשכנתא לבנק לא מוריד את הרווח כי הוא מתוך ה3,000,000
רכשנו דירה בשווי נ3000000
שילמנו 300,000
נותרנו חיבים 2,700,000

שווי הדירה במכירה 4,050,000
חב נותר לדירה 2,700,000
החזר משכנתא 300,000
רביות משכנתא 96,244
הוצאות קניה ומכירה 458,200
מס שבח- 71,389
צפה בקובץ המצורף 1805779
חישוב ללא המשכנתא-
צפה בקובץ המצורף 1805790

----

סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.

קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:​

לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.

עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.

כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.

עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!

הסעיפים הקטנים:​

אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:

• 160,000 ש"ח מס רכישה.
• 5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.
• 10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).
• 40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)
• 40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.
• 12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.

[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].

אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.

רגע, זה לא נגמר...​

על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –

נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.

זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...

וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!

בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.

כן יש עסקאות מסוג 20 - 80 וכדו' , שמשתלם מאוד לרכוש!

 

[שולי בש]

71.28 מטר דירה
7.48 מרפסת שמש
זה יוצא באזור ה30 אלף למטר
וזה כולל חניה . דירה בקומה 6 עם נוף
וכולל ערבות בנקאית מלאה על הכסף
מה ששונה מרבית של 6 %
הממוצע במדלן הוא 28 אבל הרוב נובע מדירות ישנות
דירות חדשות שוות הרבה יותר
אין באף מקום באזור כזה עסקה
וזה גם צמוד לרכבת הקלה

רואה שיח ישן על הפרויקט
מה שידוע לי דירה כנ"ל

אני קניתי דירה באור יהודה בעסקה של 80 - 20 בחברת יובלים
שלב ב לפני לווי תוך פחות מחודש התקבל הלווי מאז שרכשתי
פחות ממחיר השוק ב200-300 אלף
צפה בקובץ המצורף 1547743
זה הדירה שקניתי זה כולל מחסן ונוף .
תבדקו תתקשרו לכל הקבלנים באזור המחיר יותר בהרבה

העסקה שלי כבר לא קיימת כי התקבל לווי והמחיר מאוד עלה

תראה את זה

 

[אלעזר רחמני]

אני לא יודע האם אתה משווק או סתם,
אבל לקנות בפרויקט היום וגם בפתח תקווה ובערים מרכזיות, זה לא מהלך נכון מכמה סיבות.
1.יש פרויקטים רבים בפתח תקווה של קטה ושל דמרי ועוד,
2.ומהמבצעים שלהם לא נראה שחוץ מחרדים שחושבים שגילו את המציאה, אין מקומי שרוכש שם.
3.מדוע הם פונים לציבור החרדי הרי בציבור הכללי יש יותר רוכשים ועוד שיעניין אותם למגורים,
נהיה סוג של טרנד בהרבה פרויקטים בארץ של הציבור הכללי שהחברה פונה למשווקים בציבור החרדי שישווקו לה את הפריסייל וכך לאחר תקופה הם יוצאים בפרסום שמכרו 40-50 דירות,
ומבדיקה יסודית אתה מגלה שחוץ מחרדים אין שום רוכש מקומי,
זה נראה שהולכים לפתוח שכונות חרדיות בכל מיני ערים שלא ננקוב את שמם לטובת משרדי התיווך.
והשאלה הנשאלת האם לוקחים את האברכים שלנו ומוכרים להם תותים שזה מחיר זול ויש ביקוש מטורף!
והמתווכים לוחצים! הזדמנות אחרונה! יהיה שווה עוד מיליון ש"ח באכלוס!
מה שהחברה עצמה לא מאמינה בזה, וכדומה,
וכשיגיע שעת המכירה לפתע יבחינו 50 מודעות למכירה, וכולם מספרים כשרים,
או שעת השלמת העסקה ולרוכש הצעיר אין את סכום הכסף להשלמת הרכישה,
האם המתווך (ששכח כבר מזה) או החברה, תיתן לו גב ותעזור לו למכור ברוגע,
או לאחר תקופה יבטלו חוזה ויפסיד את כספו,
כפי ששמעתי שהיה כבר כאלו סיפורים,
לא הכל דבש בהשקעות אלו ובפרט שמספר הרוכשים להשקעה ורוצים לצאת הוא גדול,

4.המחיר כעת לא במגמת עלייה אלא להיפך!
כעת המגמה היא ירידה, אלא אם אתה רואה במוחש שהעסקה שאותה מצעים לך היא זולה משמעותי,
מהמחיר שלה בשוק המקביל ולא רק הטבות של תשלומים, (בדיקה מעמיקה כמו שקונים שטריימל)
וכן צריך טווח ארוך לאכלוס בשביל שתדע שאנחנו לא במצב של אי וודאות כהיום,
והכי חשוב שיש לך את האפשרות להשלים רכישה ולא להאמין לכל מי שאומר שתוכל למכור לפני השלמת רכישה,
כי אם המצב לא יהיה כמו שחשבת? יש לך איך לקחת על עצמך משכנתא כזאת גדולה?
או לחילופין להפסיד את הסכום שהשקעת?

לכן היזהרו ובדקו היטיב 1.מי הרוכשים, (לא רק משקעים חרדיים) 2.מחיר זול משמעותי (10-15%)
3.אפשרות כלכלית להשלים רכישה, 4.חברות חזקות עם ערבות בנקאית מלאה.

יישר כח על המענה המפורט.
האם אתה מכיר פרויקט ששווה להשקיע בו כעת לפי הנתונים שהצגת..?

 

[לארג']

האם עדיין יש עכשיו דירות בפרוייקטים 20/80 - 10/90
באיזור מרכז וירושלים?

 

[מקצועי בנדל"ן]

האם עדיין יש עכשיו דירות בפרוייקטים 20/80 - 10/90
באיזור מרכז וירושלים?

כן, וכמובן - חשוב לבדוק היטב פוטנציאל, מחיר, ורווחיות!