דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

לכאורה כן. אבל לא רק בפריפריה. עליית מחירים בפריפריה מעלה גם את מחירי הדיור בערים הוותיקות. בעתיד הנראה לעין המחירים בוותיקות ישמרו על פער, אם כי הפער מצטמצם והולך עם השנים.
ולמה רק לכאורה. בגלל שאם אנו לקראת ירידה במחיר באופן כללי, אז הביקושים רק ימתנו את הירידות.

צריך לחדד בהקשר הזה שפרייפריה זה בניגוד למרכז שזה בעיקר עיר אחת או שתיים הרבה מאוד ערים
ולכן כשמדברים על עלייה בפרייפריה זה עלייה
בפרייפריה ספיצפית אחת או שתיים ככל הנראה שיצליחו יותר
והשאר ישארו מאחור

 

[ספרא רבא]

צריך לחדד בהקשר הזה שפרייפריה זה בניגוד למרכז שזה בעיקר עיר אחת או שתיים הרבה מאוד ערים
ולכן כשמדברים על עלייה בפרייפריה זה עלייה
בפרייפריה ספציפית אחת או שתיים ככל הנראה שיצליחו יותר
והשאר ישארו מאחור

בטווח המיידי עד הקצר - נכון. בטווח הארוך - סביר שכולם ידביקו פערים.

 

[דג תמנון]

בטווח הארוך - סביר שכולם ידביקו פערים.

אבל אחד אחד.
כלומר הצלחה בכל הפריפריות תהיה בטווח הארוך מאד.
גם אם באמת יבשילו כל הערים החרדיות הגדולות (ק''ג, תילה כסיף וכו') הטווח עלול להתארך עוד יותר.

 

[פרישמן]

בהמשך לדברים שכתבתי באשכול ההגרלות, על ההחלטה בקבינט הדיור לפתוח בבדיקת הקשר של הבנקים על מחירי הדיור, אמר היום מנכ״ל רמ"י בערוץ 103:
ינקי קוינט, על האפשרות לירידת מחירי דיור: "אנחנו רואים את כל הנתונים ביחס לשוק הדיור. כל הפרמטרים מצביעים על כך שאמורה להיות ירידת מחירים"

 

[אשרינו שאנו יהודים]

בהמשך לדברים שכתבתי באשכול ההגרלות, על ההחלטה בקבינט הדיור לפתוח בבדיקת הקשר של הבנקים על מחירי הדיור, אמר היום מנכ״ל רמ"י בערוץ 103:
ינקי קוינט, על האפשרות לירידת מחירי דיור: "אנחנו רואים את כל הנתונים ביחס לשוק הדיור. כל הפרמטרים מצביעים על כך שאמורה להיות ירידת מחירים"

יש לך את ההקלטות של הראיונות שם?

 

[דג תמנון]

בהמשך לדברים שכתבתי באשכול ההגרלות, על ההחלטה בקבינט הדיור לפתוח בבדיקת הקשר של הבנקים על מחירי הדיור, אמר היום מנכ״ל רמ"י בערוץ 103:
ינקי קוינט, על האפשרות לירידת מחירי דיור: "אנחנו רואים את כל הנתונים ביחס לשוק הדיור. כל הפרמטרים מצביעים על כך שאמורה להיות ירידת מחירים"

עכשיו מגלגלים את האשמה על הבנקים & קבלנים.
וזה קצת מוזר. כי השוק לא משקר אף פעם. אין בעולם דבר כזה ''אמורה להיות ירידת מחירים'' אם היא אמורה להיות אז היא ישנה. נקודה.
עכשיו: ברור שהם מסחרו את הביקושים, אבל הביקושים הללו קיימים - לא הבנקים יצרו אותם.

 

[המצבר]

את מי זה מעניין מי אשם הבנקים?המממשלה?הקבלנים?היזמים?המשקיעים?זה ממש לא חשוב
מה שחשוב זה שאם המחירים ימשיכו לעלות (לא הייתי בעתיד לכן כתבתי אם) אז כל זו״צ שמתחתן היום הוא נכנס למשחק שא״א בכלל לנצח בו ואם יבטלו או יצמצמו את דירה בהנחה אז בכלל המצב קטסטרופה
במקום לחפש אשמים חייבים למצוא פתרונות ומהר לפני שיהיה מאוחר מדי

 

[פרישמן]

יש לך את ההקלטות של הראיונות שם?

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://103fm.maariv.co.il/programs/media.aspx%3FZrqvnVq%3DJMGDID%26c41t4nzVQ%3DELD&ved=2ahUKEwjQhr_M9puNAxV9Sf4FHSklPQgQFnoECBwQAQ&usg=AOvVaw0cGNpaE20WBlxYgEjIxx0S

לא נראה לי שיעלה במוגן.

בגדול הוא אומר לקראת סוף הדקה השישית, לא לקנות עכשיו דירות, המחירים ירדו.

 

[מנגנת]

עכשיו: ברור שהם מסחרו את הביקושים, אבל הביקושים הללו קיימים - לא הבנקים יצרו אותם.

הם יצרו הקדמת ביקושים ע"י זריעת פחד ולחץ בציבור, בכך שיצרו את התודעה שמחירי הדירות עולים ויעלו כמעט בלי גבול. (הקבלנים)
והביאו את מצב המחירים לנקודת אל חזור, שבה אי אפשר לצאת מזה בלי נזק אדיר שהמדינה לא יכולה להרשות לעצמה לאפשר (דרך הבנקים)
עכשיו, מי אשם בכך שהשוק בבעיה?

 

[דג תמנון]

הם יצרו הקדמת ביקושים ע"י זריעת פחד ולחץ בציבור, בכך שיצרו את התודעה שמחירי הדירות עולים ויעלו כמעט בלי גבול. (הקבלנים)
והביאו את מצב המחירים לנקודת אל חזור, שבה אי אפשר לצאת מזה בלי נזק אדיר שהמדינה לא יכולה להרשות לעצמה לאפשר (דרך הבנקים)
עכשיו, מי אשם בכך שהשוק בבעיה?

מי שלא פיקח על הבנקים ואפשר להם להתמשכן כפי ראות עיניהם. אה, וגם מי שלא הפעיל צנזורה עיתונאית ומנע מהפחדות הקבלנים להגיע לציבור.
בעצם, אולי גם מי שתיאם בין כל בעלי דירות היד 2 לבל יורידו מחירים.
נו באמת!

(אנא ובבקשה לא להיעלב מהציניות. זו פשוט דרך ההסבר האהובה עלי. אנא.)

 

[מנגנת]

מי שלא פיקח על הבנקים ואפשר להם להתמשכן כפי ראות עיניהם. אה, וגם מי שלא הפעיל צנזורה עיתונאית ומנע מהפחדות הקבלנים להגיע לציבור.
בעצם, אולי גם מי שתיאם בין כל בעלי דירות היד 2 לבל יורידו מחירים.
נו באמת!

אני דוקא רצינית עם מה שאמרתי.
ושוק היד 2 התנהג בדיוק כמצופה. אני לא רואה שום התערבות שם.
יש כאן מוצר שמשמש גם כמוצר צריכה וגם כמוצר פיננסי. המחיר מתנהג כמו בבורסה (לפי ציפיות הסוחרים לעתיד ולא לפי ערך), אך הקונים הם ציבור הצרכנים שלא מבינים לעומק מה מרכיב את המחיר. מי שהצליח לסחוף את הציבור לדעה שמתאימה לו לוקח את כל השוק.
לומר שהמדינה היתה צריכה לעצור את זה עוד בהתחלה לטובת פשוטי תושביה? (היא יכלה כמובן), לא ציפיה הכי ריאלית מהמדינה כפי שאנחנו מכירים אותה.
חלקם שם גם טעו, לפחות בחלק מהדרך. אני משוכנעת. כשהם הבינו כבר היה קשה מידי לתקן, והאינטרסים הסתבכו.

 

[אופקים 1]

את מי זה מעניין מי אשם הבנקים?המממשלה?הקבלנים?היזמים?המשקיעים?זה ממש לא חשוב
מה שחשוב זה שאם המחירים ימשיכו לעלות (לא הייתי בעתיד לכן כתבתי אם) אז כל זו״צ שמתחתן היום הוא נכנס למשחק שא״א בכלל לנצח בו ואם יבטלו או יצמצמו את דירה בהנחה אז בכלל המצב קטסטרופה
במקום לחפש אשמים חייבים למצוא פתרונות ומהר לפני שיהיה מאוחר מדי

מצד אחד, לא משנה מה גורם לבעיה
מצד שני, חייבים למצוא פתרונות ומהר

מצד אחד, המחירים עולים למרות קיומה של תוכנית דירה בהנחה
מצד שני, חייבים לשמר את תוכנית דירה בהנחה.

 

[אופקים 1]

עכשיו מגלגלים את האשמה על הבנקים & קבלנים.
וזה קצת מוזר. כי השוק לא משקר אף פעם. אין בעולם דבר כזה ''אמורה להיות ירידת מחירים'' אם היא אמורה להיות אז היא ישנה. נקודה.
עכשיו: ברור שהם מסחרו את הביקושים, אבל הביקושים הללו קיימים - לא הבנקים יצרו אותם.

כשיש קרטל, יש כזה דבר אמורה להיות ירידת מחירים.
את הקרטל מוביל בנק ישראל, שמאז קריסת חפציבה הקשיח מאוד את הדרישות של הליווי הבנקאי.
כמובן שלא מדובר בבעיה היחידה, וגם לא מדובר בבעיה חדשה, אבל בהחלט הרצון של בנק ישראל למזער סיכוני אשראי טורם רבות למחיר הגבוה.

כל הבנקים דורשים את אותו דו"ח 0 לפי כללי שמאות קבועים, ודורש רווח לפי אותם הכללים.

מעביר כספים לקבלן בהתאם לשלבים קבועים (נ.ב. זה דבר שגורם לעיכובים לא קטנים בבניה, כי קבלן אם שאין לו תזרים משלו, רוצה לקצר את זמן העבודה ולהתחיל שלב חדש לפני שהוא סיים את הקודם הוא לא יקבל לכך מימון עד שהוא יסיים ויוכיח שסיים את השלב הקודם, וזה מונע ממנו לעבוד על כמה שלבים במקביל).

ואם הוא רוצה להוריד את המחיר, אז הבנקים שפועלים לפי כללי בנק ישראל לא מאפשרים להוזיל את המחיר (וגם אין סיבה להוזיל כשהקבלנים יודעים שגם מקבילהם נמצאים באותה הבעיה ולא יוזילו את המחיר).

זה גם גורם לכך שעדיף לבנות בבניה יוקרתית ולא בניה פשוטה כי בבניה כזאת שולי הרווח גבוהים יותר (בעיקר בגלל שעלות הקרקע היא קבועה) וחייבים שולי רווח גבוהים, כי אחרת לא יתקבל ליווי בנקאי.

כך שבהחלט מדובר בבשורה חשובה, וניתן להפחי את הנטל שבליווי הבנקאי בלי לפגוע ברמת הסיכון.
כמו למשל לאפשר לקבלנים באזורי ביקוש מובהקים להתחיל לבנות גם בלי מכירה של חלק מהדירות, לשנות את זמני העברת הכספים מהליווי לקבלנים ועוד.

 

[דג תמנון]

אני דוקא רצינית עם מה שאמרתי.
ושוק היד 2 התנהג בדיוק כמצופה. אני לא רואה שום התערבות שם.
יש כאן מוצר שמשמש גם כמוצר צריכה וגם כמוצר פיננסי. המחיר מתנהג כמו בבורסה (לפי ציפיות הסוחרים לעתיד ולא לפי ערך), אך הקונים הם ציבור הצרכנים שלא מבינים לעומק מה מרכיב את המחיר. מי שהצליח לסחוף את הציבור לדעה שמתאימה לו לוקח את כל השוק.
לומר שהמדינה היתה צריכה לעצור את זה עוד בהתחלה לטובת פשוטי תושביה? (היא יכלה כמובן), לא ציפיה הכי ריאלית מהמדינה כפי שאנחנו מכירים אותה.
חלקם שם גם טעו, לפחות בחלק מהדרך. אני משוכנעת. כשהם הבינו כבר היה קשה מידי לתקן, והאינטרסים הסתבכו.

טוב, זה כבר הויכוח בין הגישה הסוציאליסטית (האזרח פשוט וטיפש, חייבים אח גדול שיפקח שלא גונבים אותו) לגישה הקפיטליסטית (אין צורך בשום פיקוח, כוחות השוק חזקים מכל דבר כזה)...
אין טעם להכנס לנידון הזה, רק אומַר, שלדעתי יש גבול כמה ניתן לסחוף את העם ש'לא מבין לעומק' ואם העם בחר לקנות במיטב כספו דירות חדשות מקבלן במבצעים משונים ומחירים הזויים זה כי יש ביקוש לדירות חדשות בדווקא. וממילא מחירים אלו לא אמורים לרדת. ואם מוכרי דירות היד 2 (עדיין) לא הורידו מחירים דרסטית, זה כי הם (עדיין) לא חנוקים מספיק. וממילא גם מחירים אלו (עדיין) לא אמורים לרדת.

ושוק היד 2 התנהג בדיוק כמצופה.

אה, כן? אז למה כעת עם שיא לא נתפס של דירות למכירה המחירים שם לא צונחים? שם, אין שום קרטל.

 

[דג תמנון]

כשיש קרטל, יש כזה דבר אמורה להיות ירידת מחירים.
את הקרטל מוביל בנק ישראל, שמאז קריסת חפציבה הקשיח מאוד את הדרישות של הליווי הבנקאי.
כמובן שלא מדובר בבעיה היחידה, וגם לא מדובר בבעיה חדשה, אבל בהחלט הרצון של בנק ישראל למזער סיכוני אשראי טורם רבות למחיר הגבוה.

כל הבנקים דורשים את אותו דו"ח 0 לפי כללי שמאות קבועים, ודורש רווח לפי אותם הכללים.

מעביר כספים לקבלן בהתאם לשלבים קבועים (נ.ב. זה דבר שגורם לעיכובים לא קטנים בבניה, כי קבלן אם שאין לו תזרים משלו, רוצה לקצר את זמן העבודה ולהתחיל שלב חדש לפני שהוא סיים את הקודם הוא לא יקבל לכך מימון עד שהוא יסיים ויוכיח שסיים את השלב הקודם, וזה מונע ממנו לעבוד על כמה שלבים במקביל).

ואם הוא רוצה להוריד את המחיר, אז הבנקים שפועלים לפי כללי בנק ישראל לא מאפשרים להוזיל את המחיר (וגם אין סיבה להוזיל כשהקבלנים יודעים שגם מקבילהם נמצאים באותה הבעיה ולא יוזילו את המחיר).

זה גם גורם לכך שעדיף לבנות בבניה יוקרתית ולא בניה פשוטה כי בבניה כזאת שולי הרווח גבוהים יותר (בעיקר בגלל שעלות הקרקע היא קבועה) וחייבים שולי רווח גבוהים, כי אחרת לא יתקבל ליווי בנקאי.

כך שבהחלט מדובר בבשורה חשובה, וניתן להפחי את הנטל שבליווי הבנקאי בלי לפגוע ברמת הסיכון.
כמו למשל לאפשר לקבלנים באזורי ביקוש מובהקים להתחיל לבנות גם בלי מכירה של חלק מהדירות, לשנות את זמני העברת הכספים מהליווי לקבלנים ועוד.

בשוק חופשי אמיתי, אין דבר כזה קרטל. כי מחר יקום מישהו שלא מחוייב לקרטל (במקרה הזה, בעלי דירות היד 2) ויפתח חברה משלו.

 

[המצבר]

לא חיפשתי

מצד אחד, לא משנה מה גורם לבעיה
מצד שני, חייבים למצוא פתרונות ומהר

מצד אחד, המחירים עולים למרות קיומה של תוכנית דירה בהנחה
מצד שני, חייבים לשמר את תוכנית דירה בהנחה.

לא חיפשתי פיתרון לבעייה ואני לא מתיימר לדעת מה גורם לבעייה רק תיארתי את המצב
דירה בהנחה לא גרם לעליית מחירים שכבר ממילא היתה אבל אם לא היתה את התוכנית היתה עליית מחירים יותר גדולה

 

[מנגנת]

אה, כן? אז למה כעת עם שיא לא נתפס של דירות למכירה המחירים שם לא צונחים? שם, אין שום קרטל.

הם אמורים לצנוח
שוק היד2 הוא אמנם החלק היותר שפוי במערכת, אבל שרוי עדיין בספקות ולכן התגובה לא מהירה, במצב המורכב הנוכחי.
אל לנו לשכוח שמשבר הדיור העמיק והנציח פער אדיר בין בעלי נכסים בישראל (נכסים שאינם משועבדים, בגדול) לאילו שאינם בעלי נכסים (כולל אלו שעלו על הרכבת טיפה מאוחר ונפלו למלתעות הריבית). עדיין יהיו מוכרים לחוצים ביד2, אבל הם מעטים מכדי להשפיע. האווירה הכללית במדינה היא שכולם יושבים על הגדר, אז מאוד חברתי להמשיך לשבת שם..

 

[דג תמנון]

הם אמורים לצנוח
שוק היד2 הוא אמנם החלק היותר שפוי במערכת, אבל שרוי עדיין בספקות ולכן התגובה לא מהירה, במצב המורכב הנוכחי.
אל לנו לשכוח שמשבר הדיור העמיק והנציח פער אדיר בין בעלי נכסים בישראל (נכסים שאינם משועבדים, בגדול) לאילו שאינם בעלי נכסים (כולל אלו שעלו על הרכבת טיפה מאוחר ונפלו למלתעות הריבית). עדיין יהיו מוכרים לחוצים ביד2, אבל הם מעטים מכדי להשפיע. האווירה הכללית במדינה היא שכולם יושבים על הגדר, אז מאוד חברתי להמשיך לשבת שם..

אני מסכים, רק מנסח אחרת: הם עוד מעט אמורים לצנוח...

 

[פרישמן]

הם אמורים לצנוח
שוק היד2 הוא אמנם החלק היותר שפוי במערכת, אבל שרוי עדיין בספקות ולכן התגובה לא מהירה, במצב המורכב הנוכחי.
אל לנו לשכוח שמשבר הדיור העמיק והנציח פער אדיר בין בעלי נכסים בישראל (נכסים שאינם משועבדים, בגדול) לאילו שאינם בעלי נכסים (כולל אלו שעלו על הרכבת טיפה מאוחר ונפלו למלתעות הריבית). עדיין יהיו מוכרים לחוצים ביד2, אבל הם מעטים מכדי להשפיע. האווירה הכללית במדינה היא שכולם יושבים על הגדר, אז מאוד חברתי להמשיך לשבת שם..

במקרים כאלה בהיסטוריה, כשמתחילה בסוף הירידה היא בלתי צפויה ויכולה להיות נפילה של ממש.
ההסבר לכך: כשמתחילה ירידה אף אחד לא רוצה לקנות כי אוטוטו תהיה עוד ירידה (דוגמה הפוכה הייתה לאחרונה עם עלייה דרסטית במכירות, כשרק חשבו שתהיה עלייה). זה כמו בבורסה שרק שמועה על ירידת מחירים מביאה לירידה ועוד ירידה, אז במחירי הדירות זה מלחיץ את המוכרים עוד יותר אז הם מורידים עוד את המחיר בשביל למכור בשלב הטוב. אם מתלווה לזה משבר נוסף (כלכלי, או גורם נוסף כמו בנייה מסיבית) זה כבר משבר של ממש.

אבל כל פעם שאמרתי כאן שאנחנו מתקרבים למשבר, ישר קיבלתי מקלחת צוננת מנכבדי הפורום, אבל אני עדיין חושב שבטוח תהיה ירידה בהמשך.

 

[יצחק77]

אה, כן? אז למה כעת עם שיא לא נתפס של דירות למכירה המחירים שם לא צונחים? שם, אין שום קרטל.

אינני מכיר את כל דירות היד שניה
אבל על שוק בני ברק אני עוקב צמוד
מי שלא ירד ב100-200K מהמחיר של לפני שנה לא מכר !!!!!!
כל הדירות שעקבתי אחריהן ונמכרו בחודשים האחרונים ירדו במחיר
המחיר לדירת יד שניה בבני ברק ירד מאזור ה30K למ"ר לאזור 25-27 (להבדיל כמובן מדירות פרימיום וכו' או עם אופ' )
ובדירות הגדולות יותר אפי' פחות אלא ששם יש פחות התגמשות ומכירות ועדיין מצפים לנס
(ההסבר שלי לתופעה היא
שבדירות הקטנות יותר, המוכרים הם משפרי דיור שקנו כבר והיגיעו לדד ליין וחייבים למכור
לעומת הדירות הגדולות זה יותר אלו שחולמים על שדרוג אבל עדיין לא מכרו, או יורשים מדומיינים)
בכל אופן היכן שיש היצע גדול מחירי היד שניה יורדים וירדו
וגם החדשות יורדות אולי לא בכזה קצב יתכן שזה סמוי בהטבות אחרות אבל זה מחלחל