דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שימשי]

וברגע שהשכירות עולה, אחוז התשואה על נכס נדלני עולה, וברגעה שזה קורה נהיה יותר ריווחי לקנות דירה ואז קונים חוזרים לשוק ואז המחירים עולים וחוזר חלילה..

בנתיים הרווח משכירות הוא 3 אחוז והריביות הם 6 אחוז אז יש עוד דרך ארוכה עד שזה יהיה ריווחי.

 

[מורים]

בנתיים הרווח משכירות הוא 3 אחוז והריביות הם 6 אחוז אז יש עוד דרך ארוכה עד שזה יהיה ריווחי.

זה לא משנה, כיון שהציפייה של הרוכשים היא להרוויח מעליית מחירים ולכן כל צמצום של הפער בין התשואה לעלויות, יכול לגרום להיפוך מגמה בגיזרת המחירים.

 

[בת מלך פנימה]

לא הבנתי אם זה נכון הטענה שטוענים כאן שיש היצע דירות ויש הרבה דירות ריקות אז כל הדירות האלו ילכו בסוף לשכירות

למה לפי דעתך בגלל שמחירי הדירות ירדו גם המחירים של השכירות ירדו

יתכן מאד שבגלל שהמוכרים יראו שלמכור לא כל כך הולך להם הם פשוט ישכירו את הדירות הריקות שלהם ואם זה נכון שכיום יש הרבה דירות למכירה שנמצאים אצל קבלנים אז גם הקבלנים ישכירו אותם ויחכו שהשוק יתאושש
אני לא יודעת כמה דירות למכירה יש כיום אבל מדפדוף באשכול זה נראה שיש הרבה

 

[יצחק77]

לא הבנתי אם זה נכון הטענה שטוענים כאן שיש היצע דירות ויש הרבה דירות ריקות אז כל הדירות האלו ילכו בסוף לשכירות

יתכן מאד שבגלל שהמוכרים יראו שלמכור לא כל כך הולך להם הם פשוט ישכירו את הדירות הריקות שלהם ואם זה נכון שכיום יש הרבה דירות למכירה שנמצאים אצל קבלנים אז גם הקבלנים ישכירו אותם ויחכו שהשוק יתאושש
אני לא יודעת כמה דירות למכירה יש כיום אבל מדפדוף באשכול זה נראה שיש הרבה

אכן בבני ברק יש הרבה דירות להשכרה ואכן העליה נעצרה גם בשכירות
והקבלנים לא ישכירו, הם כבר משכירים!
בפרויקט של רייסדור ברח' הירקון אפשר לשכור דירות חלום ענקיות חדשות מהניילונים במחירים אטרקטיבים
והם לא היחידים
מה קורה בבית שמש??
בביתר אין בניה והיחידות הגיעו למחירים לא סבירים

 

[shimשימי]

''טווח הארוך'' זה לא דבר מציאותי
בפרט בבני ברק

עכשיו אתה נכנס לפרשנות
שלפי החולקים עליך זה טעות

ואני אסביר.

לפי מי שסובר שמחירי הדיור הולכים לרדת משמעותית נניח 20 אחוז
ואז המחירים יתייצבו
אז ברור שלאחר התייצבות המחירים של השכירות ירדו.

המחירים של השכירות תמיד מרקיעים כאשר אין בהירות ויציבות לגבי עתיד הדיור
אבל ברגע שהמחירים מתייצבים אז זה מתייצב

ולכן שאתה אומר טוח ארוך זה לא מציאותי,זה לשיטתך שאתה סובר שחוסר הבהירות
יתייצב מהר מאוד,מה שלא כולם פה סוברים כמוך.

 

[בית שימשי]

אכן בבני ברק יש הרבה דירות להשכרה ואכן העליה נעצרה גם בשכירות
והקבלנים לא ישכירו, הם כבר משכירים!

מעניין אם בני ברק פחות מבוקשת.
אני רואה הרבה צעירים וגם קצת מבוגרים שעוברים מבני ברק לבית שמש (אולי גם לעוד מקומות) וזה לא בגלל "אהבת מרדכי" הרבה מהם לא מסוגלים לחזור לבני ברק .
להבדיל ממי שבא מירושלים שהיה מאוד רוצה לחזור ועובר רק בגלל המחירים הגבוהים.

 

[shimשימי]

מעניין אם בני ברק פחות מבוקשת.
אני רואה הרבה צעירים וגם קצת מבוגרים שעוברים מבני ברק לבית שמש (אולי גם לעוד מקומות) וזה לא בגלל "אהבת מרדכי" הרבה מהם לא מסוגלים לחזור לבני ברק .
להבדיל ממי שבא מירושלים שהיה מאוד רוצה לחזור ועובר רק בגלל המחירים הגבוהים.

אכן.
אני מכיר מישהו עכשיו שגר 8 שנים והחליט לעזוב.
והוא מייצג תופעה של צעירים שמחפשים איכות חיים...

 

[tarb]

נכון בטווח הארוך ,אבל בטווח הקצר זה משפיע הפוך.
כי ברגע שאנשים לא קונים דירה אז הם פונים לשכירות
וברגע שיש ביקוש גדול לשכירות(כי אנשים על הגדר)
ומאידך אין כמעט משקיעים

אז השכירות עולה.

אם השכירות עולה לא רק משקיעים חוזרים לשוק, אלא השוכרים עצמם בהרבה מקרים

עכשיו אתה נכנס לפרשנות
שלפי החולקים עליך זה טעות

ואני אסביר.

לפי מי שסובר שמחירי הדיור הולכים לרדת משמעותית נניח 20 אחוז
ואז המחירים יתייצבו
אז ברור שלאחר התייצבות המחירים של השכירות ירדו.

המחירים של השכירות תמיד מרקיעים כאשר אין בהירות ויציבות לגבי עתיד הדיור
אבל ברגע שהמחירים מתייצבים אז זה מתייצב

ולכן שאתה אומר טוח ארוך זה לא מציאותי,זה לשיטתך שאתה סובר שחוסר הבהירות
יתייצב מהר מאוד,מה שלא כולם פה סוברים כמוך.

התאוריה של טווח ארוך לא מציאותית מכיון שאנשים צריכים לגור היכן שהוא
או בדירה משלהם או בשכירות...
המצב שאתה מתאר יכול לקרות רק אם אנשים יגורו אצל ההורים או שלא יתחתנו...

 

[tarb]

אכן.
אני מכיר מישהו עכשיו שגר 8 שנים והחליט לעזוב.
והוא מייצג תופעה של צעירים שמחפשים איכות חיים...

נו ואיפה הוא מוצא עבודה??

 

[די]

המצב שאתה מתאר יכול לקרות רק אם אנשים יגורו אצל ההורים או שלא יתחתנו...

או יגורו באלפי הדירות החדשות שבונים בבני ברק.

 

[tarb]

או יגורו באלפי הדירות החדשות שבונים בבני ברק.

נו נמשיך עם התאוריות...
אז אם יקרה ואנשים כמעט ולא יקנו דירות, ואז יגורו בשכירות לבנתיים, אז הכמות שיש כרגע בב"ב תספיק לכולם?
ברור שלא!
תוסיף לזה שלהרבה אנשים פרדס כץ והאזור לא מדבר בכלל... (בפרט רחוב הירקון)

 

[קצרה]

אם השכירות עולה לא רק משקיעים חוזרים לשוק, אלא השוכרים עצמם בהרבה מקרים

התאוריה של טווח ארוך לא מציאותית מכיון שאנשים צריכים לגור היכן שהוא
או בדירה משלהם או בשכירות...
המצב שאתה מתאר יכול לקרות רק אם אנשים יגורו אצל ההורים או שלא יתחתנו...

הנושא נטחן פה כבר עד דק
הטענה שאנשים חייבים לגור אנשהו ולכן המחירים תמיד יעלו היא טענה חסרת בסיס.

מה יעשו לדעתך אנשים ביום שהמשכורת שלהם תהיה 10 אלף שקל
ומחירי דירה להשכרה יהיו הכי נמוך. דירת חדר וחצי בכסיף- 15 אלף שקל?
הם ירצו מאד דירה ויהיו חייבים איפה לגור
אבל זה לא מספיק שחייבים דירה
חייבים גם כסף לשלם עליה

מניחה שאנשים יהיו יצירתיים מאוד בנוגע לאופציות מגורים במקרה כזה
יגורו אצל ההורים / יגורו 4 משפחות בדירה אחת / יפתחו אוהל בחצר

אבל אין כזה דבר שהמחירים תמיד יעלו והביקוש יהיה תמיד קשיח רק בגלל שכולם חייבים איפה לגור.
ברור לכל אחד שיש קו גבול מסויים שממנו אי אפשר יותר לשלם ולא משנה כמה חייבים.

 

[tarb]

הטענה שאנשים חייבים לגור אנשהו ולכן המחירים תמיד יעלו היא טענה חסרת בסיס.

המציאות מוכיחה שכן

מה יעשו לדעתך אנשים ביום שהמשכורת שלהם תהיה 10 אלף שקל
ומחירי דירה להשכרה יהיו הכי נמוך. דירת חדר וחצי בכסיף- 15 אלף שקל?
הם ירצו מאד דירה ויהיו חייבים איפה לגור
אבל זה לא מספיק שחייבים דירה
חייבים גם כסף לשלם עליה

המצב כרגע הוא לא כך, אלא להיפך המשכורות עולות לאורך השנים

אבל אין כזה דבר שהמחירים תמיד יעלו והביקוש יהיה תמיד קשיח רק בגלל שכולם חייבים איפה לגור.
ברור לכל אחד שיש קו גבול מסויים שממנו אי אפשר יותר לשלם ולא משנה כמה חייבים.

את הטענה הזאת טענו כבר יותר מעשור, ועדיין המחירים רק עולים... אז אין סיבה שבדיוק היום זה ירד.
וההגיון בדבר הוא שתמיד המחיר יהיה הכי קרוב למקסימום האפשרי, כך זה היה בעבר, וא"כ אין סיבה שזה לא יהיה כך בעתיד.

 

[דעת ובינה]

אבל אין כזה דבר שהמחירים תמיד יעלו והביקוש יהיה תמיד קשיח רק בגלל שכולם חייבים איפה לגור.
ברור לכל אחד שיש קו גבול מסויים שממנו אי אפשר יותר לשלם ולא משנה כמה חייבים

לא בגלל שכולם חייבים איפה לגור, אלא בגלל שכולם רוצים לגור באותם עשרה מקומות.

איך בעולם?
המחירים בערי בירה מרקיעי שחקים, אז אנשים גרים בפרברים, אח"כ בערים מרוחקות יותר וכו'.

נניח יש בתל אביב X דירות אופציונאליות, אבל יש X+ 100 אנשים שיכולים לשלם את המחירים האסטרונומיים שם, המחיר ימשיך לעלות עד התקרה של יכולת התשלום.
לא משנה שיש 100X אנשים שלא יכולים לאפשר לעצמם את המחירים הללו, הם באמת ילכו לבית שאן, כסיף ועוד מקומות טובים.

אם לעומת זאת כל תהליך שהוא ישפיע על בעלי המשכורות הגבוהות במשק שהטיסו את המחירים קדימה, בין אם יהיה זה AI או מעבר למיקור חוץ טוטאלי, אז באמת תהיה ירידת מחירים כי בריכת הביקוש תתרוקן.

 

[nigun]

אם לעומת זאת כל תהליך שהוא ישפיע על בעלי המשכורות הגבוהות במשק שהטיסו את המחירים קדימה, בין אם יהיה זה AI או מעבר למיקור חוץ טוטאלי, אז באמת תהיה ירידת מחירים כי בריכת הביקוש תתרוקן.

תרחיש נוסף
התחבורה משתפרת וכל 10 דקות יש אוטובוס חשמלי אוטונומי מכסיף לכל חור בארץ 24 שעות ביממה, ורוב מקומות העבודה אפשר לעבוד מרחוק עם VR/AR ולהרבה מהאנשים יורד הצורך מלגור קרוב למרכז (גם אלו עם המשכורת הגבוהה)

 

[בת מלך פנימה]

תרחיש נוסף
התחבורה משתפרת וכל 10 דקות יש אוטובוס חשמלי אוטונומי מכסיף לכל חור בארץ 24 שעות ביממה, ורוב מקומות העבודה אפשר לעבוד מרחוק עם VR/AR ולהרבה מהאנשים יורד הצורך מלגור קרוב למרכז (גם אלו עם המשכורת הגבוהה)

זה לא רק נושא של קירבה לעבודה זה גם תלוי בסגנון השכנים והמעמד החברתי של האזור
לצורך המחשה אין תרחיש שפרופסור באונברסיטת תל אביב ילך לגור בעפולה גם אם הוא יכול לבא לשם תוך 10 דקות

 

[דעת ובינה]

שפרופסור באונברסיטת תל אביב ילך לגור בעפולה גם אם הוא יכול לבא לשם תוך 10 דקות

אם ייבנו שם שלוחה של האוניברסיטה, פלוס שכונת מרצים יוקרתית ושקטה, אולי כן.

תרחישים תמיד יוכלו לקרות, אבל זה צריך להיות שובר מציאות עכשווית בצורה דרמטית.

 

[בת מלך פנימה]

אם ייבנו שם שלוחה של האוניברסיטה, פלוס שכונת מרצים יוקרתית ושקטה, אולי כן.

תרחישים תמיד יוכלו לקרות, אבל זה צריך להיות שובר מציאות עכשווית בצורה דרמטית.

ויקרה אולי עוד כמה עשורים

 

[שמח-לעזור]

ירידה במחירי הדירות לא בטוח תשפיע על מחירי השכירות, כמו שהעלייה לא השפיעה כמעט!
כי במחירי השכירות יש שוק הרבה יותר בריא של היצע וביקוש, והמחירים משקפים הרבה יותר את המציאות
כל שוכר בודק את המחיר הכי זול ביחס לתמורה שיש באותו אזור באותו זמן,
בשונה משוק הקניה שהוא הרבה יותר ספקולטיבי, כי אנשים משלמים את המחיר שהם חושבים/מדמיינים שישלמו להם בעתיד...

רואים את זה במדד
מתחילת שנת 2000 ועד היום המדד כולו עלה ב 53% שמחירי השכירות עלו בקצת יותר 60.7% (13% יותר)
לעומת מחירי הדירות שעלו באותו זמן ב 194% ! כפול 3.7 מהעלייה בכל המדד וכפול 3.2 ממחירי השכירות
(הוכחה ל"בועת מחירים" בפרט שמחירי הדירות משפיעים גם על המדד בעצמו...)

ספוילר: מקור

מקור

בהתחשב בעובדה שהתשואה משכירות צנחה בצורה דרסטית עוד לפני העלייה בריבית, והיום בדר"כ זה תשואת חסר
גם אם ירדו מחירי הדיור משמעותית, זה רק יחזור לרמה נורמלית כמו ברוב מדינות העולם

כמובן שזה יכול להשפיע כ"נזק משני" אבל זה כבר ספקולציות...
אם המחירים ירדו יותר אנשים יקנו והביקוש לשכירות יקטן
ואולי גם משקיעים יקנו יותר וההיצע יגדל
מצד שני אינפלציה תמיד תישאר...

 

[שמח-לעזור]

ירידה במחירי הדירות לא בטוח תשפיע על מחירי השכירות, כמו שהעלייה לא השפיעה כמעט!
כי במחירי השכירות יש שוק הרבה יותר בריא של היצע וביקוש, והמחירים משקפים הרבה יותר את המציאות

רואים את זה במדד
מתחילת שנת 2000 ועד היום המדד כולו עלה ב 53% שמחירי השכירות עלו בקצת יותר 60.7% (13% יותר)
לעומת מחירי הדירות שעלו באותו זמן ב 194% ! כפול 3.7 מהעלייה בכל המדד וכפול 3.2 ממחירי השכירות

שבודקים את זה ביחס למדד ללא דיור (דיור זה 25% מהמדד)
הפער מתרחב
מתחילת שנת 2000 ועד היום המדד ללא דיור עלה ב 42.5%
מחירי השכירות עלו באותו זמן ב60.7% כפול 1.42 משאר המדד
אבל מחירי הדירות עלו באותו זמן ב 194% כפול 4.6 מהעלייה בשאר המדד וכפול 3.2 ממחירי השכירות
(צריך עוד הוכחה ל"בועת מחירים"? )

ספוילר: מקור