רעיון להשקעה למכור את הדירה ולהשקיע במחקה מדד

[ח.ג.ג'.]

מחירי השכירות מושפעים בעיקר מהיצע וביקוש,
וכמו שמחירי הדירות טיפסו למחירים שלא יכלנו לחלום מראש שיגיעו, אין סיבה לחשוב שמחירי השכירות יעצרו.

זה לא שאלה של איפה יעצור, אלא של שכירות מול מחיר הדירה

 

[הת"ת המרכזי]

מחירי הדירות ב30 שנה האחרונות עלו ב9% אחוז שנתי בערך
ומה יהיה בעתיד אני לא יודע לא בS&P ולא במחירי הדירות

 

[#ג'וקר]

מחירי הדירות ב30 שנה האחרונות עלו ב9% אחוז שנתי בערך
ומה יהיה בעתיד אני לא יודע לא בS&P ולא במחירי הדירות

אתה מתכוין כפול 9...?!

 

[scw]

זה לא שאלה של איפה יעצור, אלא של שכירות מול מחיר הדירה

אם זה ככה אז יש עוד הרבה לאן לעלות...

 

[אברימי 2.0]

סליחה אבל מחירי השכירות ממש לא קשורים למחירי הדירות ואין ביניהם קורלציה ודאי לא באותם אחוזים
לכאורה מחירי הדירות תקועים כרגע בסף היכולת של הון עצמי פלוס החזר חודשי
ומחירי השכירות הם לא יכולים לעלות מעבר להכנסה של משפחה ממוצעת פשוט כי לא יהיה לאנשים ששוכרים מאיפה לשלם אותה זה עד כדי כך פשוט

 

[scw]

ומחירי השכירות הם לא יכולים לעלות מעבר להכנסה של משפחה ממוצעת פשוט כי לא יהיה לאנשים ששוכרים מאיפה לשלם אותה זה עד כדי כך פשוט

מעניין שזה לא כל כך פשוט לשוכרי ומשכירי הדירות (והיחידות) בשנים האחרונות בירושלים ובעוד כמה ערים נוספות.

 

[The gardeners]

רק לי חסר פה משהו בחישוב של משכנתא למול חישוב שכירות?
משכנתא היא ל30 שנה
שכירות היא לנצח
כך שלא נראה לי נכון לחשב משכנתא של 30 שנה למול שכירות של 30 שנה
אלא משכנתא של 30 שנה למול שכירות של 70+ שנה
או משכנתא של 30 שנה למול שכירות של 30 שנה + עלות של קניה בעוד 30 שנה
טעיתי?

 

[הת"ת המרכזי]

אתה מתכוין כפול 9...?!

אני מתכוין שמחיר דירה ממוצעת ב1994 היה 300,000 ש"ח

 

[גרעין]

מי שקנה אז דירה במיליון שקלים יש לו היום דירה בשווי 1,600,000

מי שקנה דירה במיליון שקלים ב2016 כנראה לא היה לו מיליון שקל אלא רק 300K.

 

[גרעין]

בעשרים וארבע שנים (הראתי למעלה) המדד עלה בפי 7 מחירי הדירות בפי 3.5. (אגב, בשלושים שנה יצא לי פער בין פי ארבע לפי 18, אבל לא רציתי להביא בלי הוכחה)

ההשקעה במדד היה בכסף מלא.
הדירה נקנית במימון חלקי של הבנק, בד"כ הרוב. לכן גם אם הדירה עלתה מיליון וחצי כנראה שרק חצי מיליון יהיה מושקע במדד.

 

[אמת מארץ תצמח]

ההשקעה במדד היה בכסף מלא

יש אפשרות למינוף.

 

[גרעין]

יש אפשרות למינוף.

גם אם דירה אחת לא חייב להתקע 30 שנה , אפשר למנף אותה, לקנות איתה, להשביח את הכסף עוד.

 

[רינהרינה]

זה לא שאלה של איפה יעצור, אלא של שכירות מול מחיר הדירה

שכירות ל30 שנה הבאות כנגד מחיר דירה היום

סליחה אבל מחירי השכירות ממש לא קשורים למחירי הדירות ואין ביניהם קורלציה ודאי לא באותם אחוזים
לכאורה מחירי הדירות תקועים כרגע בסף היכולת של הון עצמי פלוס החזר חודשי
ומחירי השכירות הם לא יכולים לעלות מעבר להכנסה של משפחה ממוצעת פשוט כי לא יהיה לאנשים ששוכרים מאיפה לשלם אותה זה עד כדי כך פשוט

מחירי השכירות יכולים להמשיך לעלות כל עוד יש מספיק אנשים שמסכימים לשלם את המחיר,
אם יש מספיק משפחות שמרוויחות מעל הממוצע ואין שפע של דירות להשכרה מחירי השכירות יעלו מעל ההכנסה של משפחה ממוצעת,
וכנראה שיש.

 

[אמת מארץ תצמח]

גם אם דירה אחת לא חייב להתקע 30 שנה , אפשר למנף אותה, לקנות איתה, להשביח את הכסף עוד.

?
סורי, לא הבנתי את המענה.
טענת על עדיפות לנדל"ן בגלל שרק שם יש אפשרות למימון, בניגוד להשקעה במדד שהיא בכסף מלא.
ציינתי שלא נכון, יש אפשרויות מינוף גם במדד.

 

[גרעין]

?
סורי, לא הבנתי את המענה.
טענת על עדיפות לנדל"ן בגלל שרק שם יש אפשרות למימון, בניגוד להשקעה במדד שהיא בכסף מלא.
ציינתי שלא נכון, יש אפשרויות מינוף גם במדד.

א. אכן עניתי בקשר לענין אבל לא לענין.
ב. כמה אחוזי מינוף יש במדד ומאיפה, בדירה ידוע יש אחוזים ידועים. דירה שניה יש אפשרות גם למימון הון עצמי מהדירה הראשונה לפעמים.

 

[אמת מארץ תצמח]

א. אכן ענית בענין אבל לא לענין.

?

ב. כמה אחוזי מינוף יש במדד ומאיפה, בדירה ידוע יש אחוזים ידועים. דירה שניה יש אפשרות גם למימון הון עצמי מהדירה הראשונה לפעמים.

יש מינוף בקרן (לא מומלץ) שם יש פי 2, פי 3, ומעלה.
יש מרג'ין בברוקר, המינוף תלוי בתיק שלך וביציבות שלו (אינו דומה מחזיק סנופי למחזיק טסלה)

 

[גרעין]

?

תיקנתי.
כתבתי שעניתי לא בהקשר ישיר לשאלה

 

[דץ]

בקצב הזה של השירורים בפרוג בשנה האחרונה על השקעות
עוד מספר שנים יש סיכוי שנראה זוג שמתחתן ומקבל חצי מיליון בsאנדp

אני מכיר באופן אישי זוג שהתחתן לפני שנה,
וקיבל 500,000 ש"ח עבור דירה,
למעשה אין מה לעשות עם זה במרכז, בינתיים זה שוכב בעו"ש....
הראיתי להם שאם הם היו מפקידים את זה ב- S&P היה להם היום בערך 615,000 ש"ח
לפי עלייה ב- שנה האחרונה של 24%

מה אומר?

 

[דץ]

סוף סוף תשובה אמיתית.
עם תשובה זו אין לי איך להתווכח.
אבל תפיסת הבסיס שלי, שזה יותר רווחי, נכונה, אף אחת מהתשובות כאן לא הצליחה לסתור לי את זה.
אגב, גם אתה מסכים, שמי שמגיע למצב קשה, והוא צריך להתפרנס מהצדקה או לעבור דירה, עדיף לו למכור ולהשקיע.

אני גם חושב שהרעיון שלך נכון, חשבתי על הכיוון כבר לפני חצי שנה,
לי גם היה אפש' לשדרג את זה, כלומר למכור את הדירה שאני גר בה כיום בכפוף לחוזה עם המוכר שאני גר בה למשך 10 שנים הקרובות בתשלום שכירות X,
ביטחון גם לי וגם לקונה....

 

[יוסיK]

אני מכיר באופן אישי זוג שהתחתן לפני שנה,
וקיבל 500,000 ש"ח עבור דירה,
למעשה אין מה לעשות עם זה במרכז, בינתיים זה שוכב בעו"ש....
הראיתי להם שאם הם היו מפקידים את זה ב- S&P היה להם היום בערך 615,000 ש"ח
לפי עלייה ב- שנה האחרונה של 24%

מה אומר?

אולי.
אבל אם לפני שנה הם היו לוקחים משכנתא של 320/350K וקונים 2 דירות בירוחם [יש עוד דוגמאות] יתכן שהיה להם היום כ 700K.
אלא מה? שלא ידעת לפני שנה שתהיה שם כזו עליה? גם בS&P לא ידעת.

דבר אחד ברור, כשהכסף שוכב בעו"ש הוא לא עושה כלום ואם כבר לא משקיעים, בל תשחית לא להכניס את זה בינתיים לגמ"ח, שלפחות אחרים יוכלו להיעזר בזה "והקרן קיימת לעולם הבא"

סתם לא ברור לי, עוד לא שמעתי על זוג שקיבלו 500K בלי שהם קנו דירה, כאילו מה, האבא לקח גמחים/משכנתא כדי לשים כסף בעו"ש?