375 אלף שקל ל-100 מ"ר חול: ה"עיר החרדית" שמשווקת בשטחים בלי שאיש יודע אם תקום
משמר יהודה, הדמיה צילום: צילום: נעמה גרינבאום, תומר אפלבאום. עיבוד והנפשה: מאשה צור-גלוזמן
בפעם השלישית ב-40 שנה משווקים גורמים פרטיים קרקעות מדרום למעלה אדומים, והפעם תוך הצהרות על עיר חרדית "רבע שעה מירושלים" ■ במשרד השיכון מתנערים: בשלב זה אין היתכנות לסלילת דרך למקום המבודד ■ החברה בעלת הקרקע: "משרד השיכון תומך, יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה"
קים לגזיאל
10:09 • 21 ביולי 2024
החברה החרדית מתמודדת עם משבר דיור חמור, וזוגות צעירים רבים שהיו שמחים לרכוש דירה בסביבתה של ירושלים לא יכולים לעמוד במחירים הגבוהים. על רקע המשבר הזה, נכנסת לתמונה חברה פרטית הרשומה בגדה המערבית בשם "מצפה לבניה (חברון)". החברה מציעה למכירה חלקים מקרקע פרטית שבבעלותה מדרום־מזרח למעלה אדומים תמורת מאות אלפי שקלים, בשורת פרסומים בריכוזים החרדיים בארץ — תוך אמירות כי המקום צפוי להפוך לעיר חרדית חדשה בתוך כמה שנים.
אלא שרשויות המדינה, ובהן גורמים ביטחוניים שלב פעילותם הוא קידום בניית התנחלויות בשטחים, הבהירו בשיחות עימנו כי אף שהממשלה הנוכחית אכן אישרה את הקמתה של התנחלות במקום, התהליך נתקע בגלל קושי משמעותי ליצור רצף מתאים של אדמות מדינה שיאפשר סלילת דרך לאזור המבודד. עוד אמרו כי נכון להיום אין כל ודאות שאכן ייבנה במקום יישוב — וגם אם כן, הדבר יארך שנים ארוכות, מה גם שאין כל הבטחה שאכן תהיה זו עיר בעלת צביון חרדי. בנוסף, מדובר בפעם השלישית ב-40 השנים האחרונות שמשווקות קרקעות פרטיות באותו שטח, תוך הצהרות כי במקום צפוי לקום יישוב.
חוות צאן קידר, על הקרקע של משמר יהודה. "העלות הכוללת יוצאת בסכום מצחיק ומדהים"צילום: נעמה גרינבאום
לאתגרים האלה אין זכר במודעות השיווק של החברה בשכונות חרדיות, שלפיהן "המדינה מקדמת בצעדי ענק עיר חרדית חדשה בסמוך לירושלים, משמר יהודה זו עובדה!" במודעות נכתב כי "הצפי לסיום התוכנית (אישור תוכנית בניין עיר; ק"ל) הוא בתחילת ספטמבר 2025". הן מוסיפות כי "מדובר בבשורה אמיתית לזוגות הצעירים במגזר, שלראשונה מזה שנים מתאפשר להם לרכוש דירה משלהם בפרברי ירושלים במחיר סביר".
- פרסומת -
במודעה מדגישים המפרסמים כי מי שעומד בראש המיזם של משמר יהודה הוא לא אחר מאשר אורי אריאל, לשעבר שר הבינוי והשיכון. אריאל אישר בפנינו את הפרסום, אך לא סיפק פרטים נוספים על היקף מעורבותו.
אורי אריאל, לשעבר שר השיכון. עומד בראש המיזםצילום: מארק ישראל סלם
גם בשיחת מכירה עם מוקדנית של החברה שידרו לנו אופטימיות, וסיפרו על עיר שתוקם בקרוב, שתכנונה יושלם בתוך שנה עד שנתיים. לשאלתנו השיבו כי העיר תהיה במרחק "עשר דקות־רבע שעה מירושלים", אך כשהתעקשנו ושאלנו אם קיימת לשם דרך, הובהר לנו שמדובר בקו אווירי.
"דירה במעלה אדומים עולה היום 3 מיליון שקל", אמרה לנו הנציגה. "אנחנו כרגע יוצאים לציבור בהצעה חד־פעמית שווה ביותר בשני מסלולים שונים… המסלול הראשון זה מזומן, אם אתם רציניים ויכולים להתארגן על לשים את כל הסכום תוך כמה חודשים. העלות הכוללת של הקרקע יוצאת לכם בסכום מצחיק ומדהים בסך 245 אלף שקל בלבד. זה יביא לכם זכות לשטח שבהמשך יהפוך להיות דירה בבניין של שמונה עד עשר קומות בבנייה מדורגת".
ויש גם מסלול למי שיש לו פחות כסף נזיל: "המסלול השני זה המסלול הרגיל, הוא גם שווה מאוד, אבל העלות שלו היא 375 אלף שקל. אתם משלמים 75 אלף בשנה הראשונה ועוד 75 אלף שקל אחרי שנה", הסבירה המוכרנית.
"ואז, במהלך השנתיים הקרובות יש עוד כמה אישורים עוד שצריכים להתקבל כדי לסיים את התהליך הזה, שאנחנו ממש־ממש בסופו. הצפי שלנו זה כשנה עד שנקבל את כל האישורים האלה, ואפשר להתחיל בבנייה בצורה מיידית. אם האישורים מתקבלים בשנה הקרובה עד שנתיים מהיום אתם משלמים את שאר הכסף. אבל במידה ויהיה עיכוב כלשהו, שלא אמור לקרות, מעבר לשנתיים האלה, אתם לא ממשיכים לשלם ויוצאים בעלות מוזלת ביותר של 150 אלף שקל בלבד", סיכמה.
מודעות פרסום של משמר יהודה. "המדינה מקדמת בצעדי ענק"
האיש שמאחורי שיווק הקרקעות במשמר יהודה הוא יזם בשם גד גבריאל. גבריאל הוא בעל המניות והדירקטור הרשום בקרן ירושלים המאוחדת, חברה פרטית שרשומה בישראל וכתובתה בירושלים, והוא מופיע בחוזה עם רוכשים פוטנציאלים כיזם שיבצע את הבנייה. גבריאל שוחח איתנו גם תחת כובעו כמייצג את מצפה לבניה (חברון), שהקרקעות בבעלותה. חוזים שהגיעו לידינו מאשרים את תנאי התשלום שצוינו בשיחות הטלפון עימנו.
בניגוד לעבר, בחסות הממשלה הנוכחית באמת מקודם הפעם יישוב במקום. בשנה שעברה הוכשר על ידי הקבינט המדיני־ביטחוני מאחז שהוקם ב-2019 על חלק מ-417 דונם של אדמות חקלאיות פרטיות של מצפה לבניה. מפקד פיקוד המרכז אף חתם על צו שמכריז על יישוב במקום, ומשרד השיכון ערך בדיקת היתכנות לתכנון יישוב באדמות מדינה סמוכות, שאמורות להצטרף לאדמות הפרטיות.
מצפה לבניה אף קידמה במקום תכנון שהעלתה בפני מועצת גוש עציון, שאמנם תומכת בהקמת היישוב אך מסייגת את עצמה. בסיכום הדיון בתוכנית במועצה נכתב כי "ההמלצה למועצת התכנון העליונה בשלב זה הינה עקרונית בלבד, מאחר שלא מוצג חיבור סטטוטורי של דרך גישה מקובלת לכל מרחב התכנון. גישה סטטוטורית היא אבן דרך ראשונה בהליך התכנוני בפועל. בנוסף, נדרשת הצגת חיבור התשתיות (מים, ביוב, חשמל וכו'), שכן אזור זה מנותק עד כה מכל מרכיב תשתיתי".
"גם אם יהיה שלום — זה ייקח חמש שנים במקרה הטוב"
למרות גל האישורים בשנה החולפת, שורה של גורמים בקיאים במשרדי ממשלה וברשויות מבהירים כי המרחק בין מה שמשווקת החברה למציאות של הקמת עיר חרדית במקום הוא שמיים וארץ. כך, זוג צעיר שישקיע במקום וחולם על בית לגדל בו את ילדיו, שם בפועל את חסכונותיו על פרויקט שקידומו תלוי בין היתר באתגרים ביטחוניים בשטחים, וביכולת לקדם בנייה בגדה המערבית לנוכח לחץ אמריקאי על ישראל.
זאת ביתר שאת לנוכח המלחמה וגל הסנקציות על גורמים בשטחים מצד ארה"ב, קנדה והאיחוד האירופי, שמתנגדים נחרצות להקמת התנחלויות חדשות. בפועל, לדברי אותם גורמים, גם אם הפרויקט אכן יושלם, הדבר יקח שנים רבות כנראה.
במשרד הבינוי והשיכון התנערו מהבטחותיה של החברה, ואמרו כי כעת המשרד מבצע בדיקת היתכנות ראשונית באדמות מדינה סמוכות לאדמות המאחז הפרטיות, ללא כל התחייבות על הקמת היישוב. לפי המשרד, לבדיקות ההיתכנות האלה הוא הקצה עד כה כ-500 אלף שקל בלבד, ואין מדובר בתכנון מפורט. בנוסף, לדבריהם, "הליך הבדיקה נעצר מאחר שלא נמצא פתרון מתאים לדרכי גישה ליישוב ועלו בעיות בנושא בעלויות הקרקע באזור".
משרד השיכון הוא לא היחיד שמתנער מהצהרות החברה. ל-TheMarker נודע מגורם תכנוני שעוסק בנושא כי אדמות המדינה בסמוך למאחז כלל לא זמינות לתכנון, ובינתיים אינן מחוברות לקרקע הפרטית המשווקת בימים אלה. בנוסף, גורם ביטחוני בשטחים הבקיא בתכנון המקום אמר בשיחה איתנו כי נכון להיום, כלל לא ניתן לקדם תב"ע למקום, היות שמדובר באזור מבודד והררי, ותנאי ראשוני לקידום התב"ע הוא היתכנות לכביש שיוביל לשם.
לדבריו, כיום אין רציפות של אדמות מדינה מתאימות להקמת כביש כזה, ונדרשת עבודת מטה שתתבצע ב-2025-2024, מה שיאפשר למדינה להסדיר את סטטוס הקרקעות כדי לקדם הקמת דרך למקום. בשלב זה, כל השטח תחת תב"ע חקלאית מנדטורית, ורק כשיהיה חיבור לאדמות המדינה ניתן יהיה לבצע שינוי ייעוד לקרקע הפרטית.
לשאלה כמה זמן ייקח להשלים תב"ע במקום, אותו גורם ביטחוני אמר: "אם כולם יהיו מאוד חרוצים ויהיה שלום במזרח התיכון, והאמריקאים לא יִספרו לנו יותר יחידות דיור — זה ייקח חמש שנים במקרה הטוב. וגם אז, אנחנו לא יודעים להגיד באיזה גודל יהיה היישוב ואיזה אופי יהיה לו".
דו־משפחתי ב-2,500 דולר
כאמור, אין זו הפעם הראשונה שמשמר יהודה מגיעה לכותרות. הפעם הראשונה שבה שווקו האדמות הייתה ב-1983: בגיליון של המקומון הירושלמי "כל העיר" מינואר באותה השנה מופיעה מודעה שמציעה פרויקט "בנה ביתך בעיר הגנים מצפה יהודה". המודעה מציעה מאה מגרשים לבניית בית דו־משפחתי ב-2,500 דולר בלבד למגרש.
אז, כמו היום, דובר על אישור תב"ע עוד באותה שנה ובנייה בתוך שנים בודדות. גם אז, החברה שמכרה את הקרקע הייתה מצפה לבניה, שאז הייתה בבעלות אדם בשם משה מייבסקי. ואכן, ב-1984 אישרה ועדת השרים לענייני התיישבות להקים במקום יישוב, שלא קם. השנים נקפו, וב-2016 פורסם תחקיר "בגלובס" שלפיו שנתיים לפני כן הגיעה החברה להסדר עם הרוכשים והחזירה למעוניינים כמה אלפי שקלים — והקרקעות שבו לבעלות מייבסקי.
ואז הגיע הסיבוב השני, ועיר הגנים נהפכה לתוכנית לבניינים בני שמונה קומות. כל זאת, לפני אישור הקמת יישוב על ידי הקבינט ולפני צו אלוף. לאחר ההסדר עם הרוכשים משנות ה-80, רכשו את אדמותיו של מייבסקי ארבעה תושבי ארגנטינה, שאותם ייצג איש הימין עו"ד דורון ניר צבי, שידוע כמומחה לדיני קרקעות סבוכים בגדה.
משמר יהודה: בכותרות מאז 1982
1982
קמה חברת מצפה לבנייה, בבעלות משה מייבסקי. החברה משווקת 700 מגרשים ב"עיר הגנים מצפה יהודה" לבניית וילה חד־משפחתית
1983
מצפה לבנייה משווקת מגרשים של 100 מ"ר לבניית דו־משפחתי ב-2,500 דולר. פרוטוקול ממשלתי: שווקו 1,500 מגרשים
1984
הוועדה להתיישבות המשותפת לממשלה ולהסתדרות הציונית מאשרת הקמה של יישוב בשם "מצפה יהודה"
2014
מצפה לבנייה מגיעה להסדר עם הרוכשים משנות ה-80
2014–2016
החברה עוברת לניהול גד גבריאל, מנהל בחברת קרן ירושלים מאוחדת, המקדמת את הפרויקט. ארבעה תושבי ארגנטינה רוכשים 417 דונם מהאדמות
2016
החברה משווקת מגרשים של 100 מ"ר שעליהם ייבנו דירות בבניינים של 8–10 קומות, תמורת 71 אלף שקל
2019
מוקם המאחז
2023
הקבינט המדיני־ביטחוני מחליט להכשיר תשעה מאחזים, משמר יהודה ביניהם
2024
אלוף פיקוד מרכז חותם על צו שמגדיר את האדמות הפרטיות כיישוב; משרד השיכון עורך בדיקת היתכנות שנעצרת בשל היעדר פתרון לדרכי גישה ובעיות בבעלויות הקרקע
2024
מצפה לבנייה משווקת מגרשים של 100 מ"ר
לאחר העברת הבעלות התחילה קרן ירושלים המאוחדת של גבריאל לשווק קרקעות ב"גבעת אדומים — מצפה יהודה", לכאורה עיר של כ-4,000 יחידות דיור שתיבנה, לפי פרסומיה ב-2016, על 417 הדונם שרכשו ארבעת אזרחי ארגנטינה. תחקיר של "גלובס" מ-2016 מצא כי חלק מהיחידות בנות 100 מ"ר שווקו ב-55 אלף שקל, ואחרות ב-71 אלף שקל, ועלות הדירה המוגמרת בעיר הוערכה ב-670–680 אלף שקל. אך שוב, העיר לא נבנתה.
ואז הגיעו שנות הכאוס הפוליטי האחרונות, ששיאן במה שכינתה השרה אורית סטרוק (הציונות הדתית) באחרונה "
תקופה של נס" — מאחר שהממשלה הנוכחית פועלת להכשיר מאחזים לא חוקיים רבים בגדה ולקדם בנייה בהתנחלויות קיימות. ואכן, גם הפיכת האדמות הפרטיות ליישוב התחילה להתקדם במרץ.
זה קרה, בין היתר, באמצעות קביעת עובדות בשטח: בספטמבר 2019 הוקם מאחז חווה על אדמות מצפה לבניה. ההסכם בין מקימי החווה למצפה לבניה שהגיע לידנו מציין כי במקום תוקם חווה חקלאית "שתקיים נוכחות בשטחים שבבעלותה (של החברה; ק"ל) ובכך תסייע לתפיסה ושימור השטח שבבעלות החברה ותפיסה ושימור אדמות מדינה והשטחים מסביב". עוד צוין שם כי "החקלאי יקים בשלב הראשון את החווה בתוך השטח הרשום של החברה וישאף בהמשך לעבור ליתרת השטח שבבעלות החברה, ובהמשך לשטחי המדינה שבאזור".
עוד נכתב כי כשיוקם באזור יישוב רשמי, החקלאי שהתיישב במקום מחויב להתפנות. בנוסף מצוין בהסכם כי ייתכן שיתאפשר להקים במקום מוקד תיירות מדברית. ואכן, כיום פועלת על חלק מהשטח חווה תיירותית עם גן אירועים בשם צאן קידר. באתר החווה נכתב כי "כל זוג שמתחתן או אוכל בבית הקפה שלנו מצטרף למשפחה".
קביעת העובדות בשטח הניבה את הפרי המיוחל בפברואר 2023, אז הקבינט המדיני־ביטחוני הסדיר את המאחז כחלק ממהלך להכשרת עשרה מאחזים בגדה המערבית. ביוני לפני שנה קבעה ועדת השמות הממשלתית כי המקום ייקרא משמר יהודה, ולא מצפה יהודה; ובפברואר השנה התקבל צו מפקד פיקוד המרכז שמכריז על המאחז כעל יישוב.
חוות צאן קידר, על הקרקע של משמר יהודה. בשלב זה, כל השטח תחת תב"ע חקלאית מנדטוריתצילום: נעמה גרינבאום
צו אלוף פיקוד מרכז שמכריז על המאחז כיישוב
כך הגענו לשיווק הנוכחי. בתקופה האחרונה החלו נפוצים פרסומים ברחבי ריכוזים חרדיים בארץ לרכישת קרקעות במשמר יהודה. במודעות נכתב: "ועכשיו במחיר מפתיע — רכשו עוד היום לפני תחילת הבנייה ועליית המחירים!" וכך עלה מחירה של קרקע מ-55 אלף שקל ל-375 אלף שקל — מבלי שהונחה במקום אבן אחת.
משרד הבינוי והשיכון נחשף לכל החומרים הרשמיים שמציגה מצפה בניה, ומסר בתגובה: "ההחלטה לגבי הקמת יישוב משמר יהודה אושרה בקבינט הביטחוני לפני כשנה. משרד הבינוי והשיכון מקדם בשלב זה בדיקת היתכנות ליישוב, בתיאום עם המועצה האזורית גוש עציון. רק לאחר סיום בדיקת ההיתכנות יהיה ניתן לקבל החלטה לעניין קידום תוכנית מפורטת בקרקעות המדינה.
"המשרד אינו אחראי על הפרסומים הנ"ל ומסתייג מהם, ובוודאי שאינו מגבה את המידע בהם לגבי המועד הצפוי של אישור תב"ע וצפי התחלת בנייה. המשרד הוציא עד כה כ-500 אלף שקל עבור בדיקת היתכנות להקמת היישוב. הבדיקה כוללת כמה שלבי תכנון, הצעות למערכת דרכים ועוד. לאור ממצאי בדיקת ההיתכנות, נכון להיום נעצר הליך הבדיקה, מאחר שלא נמצא פתרון מתאים לדרכי גישה ליישוב ועלו בעיות בנושא בעלויות הקרקע באזור, ובנושא זה נעשתה פנייה למינהל האזרחי. רק לאחר סיום בדיקת ההיתכנות, לרבות נושא הבעלויות, יהיה ניתן לקבל החלטה לעניין קידום תוכנית מפורטת בקרקעות המדינה".
ממצפה לבנייה (חברון) נמסר: "בדיון שהתקיים ב-26 בנובמבר 2023 במשרד הבינוי והשיכון עם מתכנני היישוב ומתכנני השכונה הפרטית, הוצגו שתי חלופות לדרך גישה סטטורית, שנבחנו לאחר עבודה יסודית ומעמיקה ואושרו עקרונית על ידי משרד הבינוי והשיכון.
"בהתאם למסמכים הרשמיים שהצגנו לכם, עולה כי משרד השיכון השקיע יותר מ-8 מיליון שקל מאז 17 בנובמבר 2021 בתכנון ופעל במקרקעין. זאת מלבד חוזים עם יתד הנדסה, שפעלה מטעם המשרד, ואדריכלים נוספים, כך שלא מדובר בבדיקת היתכנות ראשונית, ובפרט לאור העובדה כי קיימת תוכנית אב ואישור עקרוני מהוועדה המקומית לתוכנית מפורטת של הקרקעות הפרטיות של החברה — ומכאן נובע כי יד ימין במשרד הבינוי והשיכון לא יודעת מה יד שמאל עושה. עמדת הדוברות מהווה סתירה לכל המהלכים שבוצעו בשטח עם צוות אדריכלים שמינה משרד הבינוי והשיכון, עם יתד מהנדסים ואחרים, וכן עומד בסתירה לחוזים שהצגנו לכם.
"עמדתנו נסמכת על עמדת הדרג המקצועי והתכנוני במשרד הבינוי והשיכון — קרי יתד מהנדסים, בהתאם לפרוטוקול מ-26 בנובמבר 2023, המבהיר מעבר לכל ספק כי הצפי למתן תוקף לתוכנית הוא 1 בספטמבר 2025.
"אין עלינו החובה או היכולת לספק הסבר לעמדות הסותרות של משרד הבינוי והשיכון, ובפרט כיצד עוד מתקופת השר זאב אלקין הפרויקט מקודם, ואילו הפקידות הזוטרה טוענת כנגד הפרויקט. המסמכים שהצגנו, ובהם מכתבים של משרד הבינוי והשיכון לוועדה המקומית גוש עציון ולמינהל האזרחי ומשרדים נוספים, מעידים כאלף עדים על תהליך רציני ושלבים מתקדמים ביותר לקידום הפרויקט.
"עיר לא בונים ברגע. קיבלנו את אישור הממשלה הנוכחית להקים את היישוב. האדמה הפרטית הוכנסה לתחום שיפוט גוש עציון, ובנוגע לאדמות המדינה נמסר לנו מהממונים על צוות קו כחול שעניין ההכרזה וסיפוח אדמות המדינה לתחום שיפוט גוש עציון נמצא אצלם בטיפול ובסדר עדיפות גבוה ומטופל במרץ. אין עלינו החובה או היכולת ליתן הסבר לעמדות הסותרות של המינהל האזרחי, שכן אנו סומכים את ידינו על הדרג המקצועי של משרד השיכון, שהצהיר בפנינו שהוא אישר באופן עקרוני את תוכנית הדרכים האזוריות באישור של יועצי הבעלויות בקרקעות, כך שההיתכנות בהחלט קיימת".
הנושאים החמים
www.prog.co.il
פתחתי את אתר המועצה המקומית של גוש עציון-אגף ההנדסה, לא ניתן להשיג שם תכניות ואין שום אזכור
