דיון גלובס: קרקע במחיר מנת פלאפל. איפה הטעות?

[בית שמשניק]

פחות ממנת פלאפל: קרקע לדירה באשדוד במחיר של 13 שקל

www.globes.co.il

 

[ניק 109835]

פחות ממנת פלאפל: קרקע לדירה באשדוד במחיר של 13 שקל

www.globes.co.il

אפשר להביא את הכתבה לחסומים?

 

[בית שמשניק]

ספוילר: הכתבה לחסומים

מכרזי מדינה

פחות ממנת פלאפל: קרקע לדירה באשדוד במחיר של 13 שקל​

מדובר במכרז ברובע ט"ו שבדרום העיר, בו הזוכה, חברת אבני ספירים, הגישה הצעה על סך של 3,260 שקל בלבד עבור הקמת 250 יחידות דיור • גם בתוספת הוצאות הפיתוח, המחיר לדירה נמוך במיוחד: כ־86 אלף שקל בלבד​

יובל ניסני14:59

מכרזי רשות מקרקעי ישראל ממשיכים לספק הזדמנויות מצוינות ליזמים - ואלו בתורם קוטפים אותן בשתי ידיים: אתמול (ד') שווק בהצלחה מגרש בשטח של כ־26 דונם ברובע ט"ו שבדרום אשדוד, לבניית 250 יחידות דיור, בסכום מצחיק של 3,260 שקל בלבד. המשמעות היא כי המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור בשטח הזה הוא 13 שקל - פחות ממחיר מנת פלאפל בעיר.

הסכום המדובר משקף את ההצעה על הקרקע בלבד, ואינו כולל את הוצאות הפיתוח, אשר מחושבות גם הן, כמובן, בעלות הכוללת של הקמת הפרויקט. בתוספת עלויות אלו, שהסתכמו ב־21,562,502 שקל, המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור הוא כ־86 אלף שקל - מחיר נמוך מאוד גם כן. רק לשם השוואה, לאחרונה, שווקו קרקעות לבנייה רוויה בקריית גת, ושם המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד נע בין 150 ל־250 אלף שקל.
החברה הזוכה היא אבני ספירים - ניהול וקידום פרויקטים, שהייתה המציעה היחידה במכרז. ההצעה הנמוכה שהגישה על הקרקע בולטת גם לנוכח התבוננות במחיר השומה שנקבע על ידי שמאי רמ"י - 21,684,000 שקל, והיא מהווה 1.5% מגובה השומה. מחיר המינימום בפרויקט נקבע על 3,127 שקל, כחלק ממדיניות הממשלה בעת האחרונה, למען הגדלת שיעור השיווקים המוצלחים במרכזי רמ"י.

מדובר במכרז הייזום הראשון שמשווק בהצלחה באשדוד​

נתון נוסף שתרם, ככל הנראה, למחיר הנמוך, הוא סוג המכרז: זהו מכרז ייזום, שבו גם שלב התכנון נעשה על־ידי היזם עצמו, וגורר עלויות נוספות כמובן. לכן, כל מציע במכרזים אלו מחשב גם את עלויות התכנון בעת הגשת הצעתו, ולרוב יציע סכום נמוך יותר בהשוואה למכרז שבו התכנון אינו מוטל עליו.

זהו המכרז הראשון מסוג זה שמשווק בהצלחה בעיר אשדוד, כך שקשה להשוות את התוצאה החריגה למכרזים קודמים. למעשה, גם לא שווקו לאחרונה מכרזים רבים באזור זה של העיר, בחלקה הדרומי, והמכרז האחרון ששווק קרוב לשם הוא המכרז ב"רובע הסיטי" במרכז העיר, בסוף 2022, עבור בניית 94 יחידות דיור. אף על פי שמדובר במכרז במסגרת "מחיר מטרה", התוצאות בו גבוהות פי כמה וכמה: ההצעה הזוכה, של ורדים ניהול ואחזקות מבנים, עמדה על כ־18.5 מיליון שקל, ושיקפה מחיר של כ־197 אלף שקל מחיר קרקע לכל יח"ד, לא כולל הוצאות פיתוח. בתוספת הוצאות הפיתוח, מדובר על מחיר ממוצע של 408 אלף שקל קרקע ליח"ד.

 

[szn]

פחות ממנת פלאפל: קרקע לדירה באשדוד במחיר של 13 שקל

www.globes.co.il

כולם נלהבים מהמחיר הנמוך שהיזם שילם על הקרקע פחות ממחיר מנת פלאפל,
זה טוב לכותרת באתר חדשות כדי למשוך קוראים אבל מי שחופר מגלה שזה לא בדיוק נכון, ואולי אף להיפך.

מי שחופר קצת בחוברת מכרז מגלה סעיפים קטנים שמשנים את התמונה לגמרי.
דבר ראשון, בניגוד לרוב מכרזי רמ"י, שהתוכנית תבע כבר מאושרת, כאן היזם צריך להגיש תבע ולתכנן הכל
ואם העיריה לא תאשר לו התוכנית, כל ההשקעה שלו הלכה לטמיון:

גיליתי עוד סעיף קטנטן שמייקר מאד את כל הסיפור ליזם במאות אלפי ש"ח ליח"ד.

בגלל שהיזם מקבל מגרש בלי תבע הוא יאלץ לשלם לעיריה היטל השבחה בגין אישור התוכנית,
אני מעריך בהשערה גסה שמדובר במאות אלפי ש"ח לכל יח"ד, כלומר שעלות ליח"ד זה לא 86 אלף ש"ח
אלא יותר קרוב לחצי מיליון ש"ח.

לכן מה שכתבו גלובס בקטע הזה לא נכון:

זהו המכרז הראשון מסוג זה שמשווק בהצלחה בעיר אשדוד, כך שקשה להשוות את התוצאה החריגה למכרזים קודמים. למעשה, גם לא שווקו לאחרונה מכרזים רבים באזור זה של העיר, בחלקה הדרומי, והמכרז האחרון ששווק קרוב לשם הוא המכרז ב"רובע הסיטי" במרכז העיר, בסוף 2022, עבור בניית 94 יחידות דיור. אף על פי שמדובר במכרז במסגרת "מחיר מטרה", התוצאות בו גבוהות פי כמה וכמה: ההצעה הזוכה, של ורדים ניהול ואחזקות מבנים, עמדה על כ־18.5 מיליון שקל, ושיקפה מחיר של כ־197 אלף שקל מחיר קרקע לכל יח"ד, לא כולל הוצאות פיתוח. בתוספת הוצאות הפיתוח, מדובר על מחיר ממוצע של 408 אלף שקל קרקע ליח"ד.

למעשה המחיר של המכרז מסוף שנת 2022 יוצא בערך אותו דבר כמו המכרז הנוכחי בגלל ההיטל השבחה.

 

[כמו הרוח]

כולם נלהבים מהמחיר הנמוך שהיזם שילם על הקרקע פחות ממחיר מנת פלאפל,
זה טוב לכותרת באתר חדשות כדי למשוך קוראים אבל מי שחופר מגלה שזה לא בדיוק נכון, ואולי אף להיפך.

מי שחופר קצת בחוברת מכרז מגלה סעיפים קטנים שמשנים את התמונה לגמרי.
דבר ראשון, בניגוד לרוב מכרזי רמ"י, שהתוכנית תבע כבר מאושרת, כאן היזם צריך להגיש תבע ולתכנן הכל
ואם העיריה לא תאשר לו התוכנית, כל ההשקעה שלו הלכה לטמיון:

צפה בקובץ המצורף 1540943
גיליתי עוד סעיף קטנטן שמייקר מאד את כל הסיפור ליזם במאות אלפי ש"ח ליח"ד.
צפה בקובץ המצורף 1540947צפה בקובץ המצורף 1540948
בגלל שהיזם מקבל מגרש בלי תבע הוא יאלץ לשלם לעיריה היטל השבחה בגין אישור התוכנית,
אני מעריך בהשערה גסה שמדובר במאות אלפי ש"ח לכל יח"ד, כלומר שעלות ליח"ד זה לא 86 אלף ש"ח
אלא יותר קרוב לחצי מיליון ש"ח.

לכן מה שכתבו גלובס בקטע הזה לא נכון:



למעשה המחיר של המכרז מסוף שנת 2022 יוצא בערך אותו דבר כמו המכרז הנוכחי בגלל ההיטל השבחה.

חחח
לא צריך הרבה הסברים
תראה מי זכה במכרז ותבין

 

[szn]

חחח
לא צריך הרבה הסברים
תראה מי זכה במכרז ותבין

לא מכיר אותו

מה ענינו?

 

[szn]

יש עוד נקודה, לענ"ד הבנק לא יתן ליזם מימון למגרש שאין בו תוכנית תבע (וגם השמאי לא יתן לזה מחיר מלא)
כמו שהבנק היה נותן למגרש עם זכויות מוגדרות בתוכנית תבע מאושרת

כך שהיזם צריך לשים כאן הרבה הון עצמי.

 

[די]

ואם העיריה לא תאשר לו התוכנית, כל ההשקעה שלו הלכה לטמיון:

השאלה עד כמה צריך לחשוש לזה (בכל פרויקט נדל"ן יש סיכונים וזה התפקיד של היזם).

כך שהיזם צריך לשים כאן הרבה הון עצמי.

לא חושב ש20 מיליון ש"ח נחשב הרבה הון עצמי בשביל יזם נדל"ן.

 

[gol]

ולם נלהבים מהמחיר הנמוך שהיזם שילם על הקרקע פחות ממחיר מנת פלאפל,
זה טוב לכותרת באתר חדשות כדי למשוך קוראים אבל מי שחופר מגלה שזה לא בדיוק נכון, ואולי אף להיפך.

מי שחופר קצת בחוברת מכרז מגלה סעיפים קטנים שמשנים את התמונה לגמרי.
דבר ראשון, בניגוד לרוב מכרזי רמ"י, שהתוכנית תבע כבר מאושרת, כאן היזם צריך להגיש תבע ולתכנן הכל
ואם העיריה לא תאשר לו התוכנית, כל ההשקעה שלו הלכה לטמיון:

גיליתי עוד סעיף קטנטן שמייקר מאד את כל הסיפור ליזם במאות אלפי ש"ח ליח"ד.

בגלל שהיזם מקבל מגרש בלי תבע הוא יאלץ לשלם לעיריה היטל השבחה בגין אישור התוכנית,
אני מעריך בהשערה גסה שמדובר במאות אלפי ש"ח לכל יח"ד, כלומר שעלות ליח"ד זה לא 86 אלף ש"ח
אלא יותר קרוב לחצי מיליון ש"ח.

לכן מה שכתבו גלובס בקטע הזה לא נכון:


למעשה המחיר של המכרז מסוף שנת 2022 יוצא בערך אותו דבר כמו המכרז הנוכחי בגלל ההיטל השבחה.

הכי מצחיק שהם לא יודעים לקרוא

הכותרות הללו בדרך כלל הם, כשלמשל מישהו זכה בקרקע שעלות הפיתוח הוא 50.000.000 ש"ח, אבל על הקרקע עצמה הוא הציע הצעה מינימלית של 1000 ש"ח או אז מתלהבים שהוא שילם 10 ש"ח לדירה... והם כאילו מתעלמים מהפיתוח שזה 200-400 א"ש לדירה, זה עוד ניחא יש להם על מה להישען, מאחר ובאמת על הקרקע הוא שילם רק 1000 ש"ח

אך במכרז הזה, הם פשוט לא יודעים לקרא
חוץ מהפיתוח של כ 22 מ' ש"ח, מופיע שהמחיר הוא 3.260 ש"ח, והאמת למי שקורא עוד יותר לעומק, שגם את ה 3.260 ש"ח הללו הוא לא ישלם היום, למה? כי זה רק מחיר למטר.
מה הכוונה? מכיוון שאין עוד תבע לשטח, ולא יודעים כמה מטרים הוא יקבל לבנות, לכן במכרז המחיר של ה 3.260 הוא למטר שהוא יקבל עתידי,
כלומר נניח שהוא יקבל שם 100 מטר לדירה שיוצא 25.000 מטר שטח עיקרי (ועדיין לא דיברתי על שטחי שירות ומסחר ששם העלות שהוא ישלם גבוהה יותר במסחר), אז הוא ישלם על כל מטר 3.260, שזה יוצא 81.500.000 ש"ח!!!

כך שמי שיודע לקרוא מבין שהמשמעות של ה 3.260 הוא 81 מ' ש"ח...

אבל איך כתבו, העיקר שיש כותרת... אבל בבקשה, לא לזלזל באינטלגציה של אנשים.

 

[szn]

לא חושב ש20 מיליון ש"ח נחשב הרבה הון עצמי בשביל יזם נדל"ן.

לא אמרתי שזה הרבה כסף,
אבל שוק הנדלן מבוסס על מימון ואף יזם לא שם 20 מ' במזומן אלא מעדיף למנף ולקחת מימון על לפחות 50%

לצורף הדוגמא זה כמו שדירה שא"א לקחת עליה משכנתא שווה פחות...

 

[כמו הרוח]

לא מכיר אותו

מה ענינו?

תעשה גוגל ותבין

 

[אמת מארץ תצמח]

תעשה גוגל ותבין

מה הקטע?

בכ"א הזוכה זה ג'קי בן זקן, הספונסר של אחד מהתמודדים על כסא ראש עיריית אשדוד.

 

[כמו הרוח]

מה הקטע?

בכ"א הזוכה זה ג'קי בן זקן, הספונסר של אחד מהתמודדים על כסא ראש עיריית אשדוד.

אכן,
ויש לו חוץ מזה עוד כמה יתרונות

 

[אמת מארץ תצמח]

אכן,
ויש לו חוץ מזה עוד כמה יתרונות

למה לכתוב ברמזים?
הוא גם בעלים של עיתון מקומי באשדוד, אתר חדשות אשדודי, ומחזיק בחלק גדול מאוד בשוק הבניה האשדודית.