הנושאים החמים
רבים מאיתנו חושבים שלשכור דירה, זה ממש בזבוז כסף משווע, את אותו כסף שאני משלם לשכירות, יכלתי לשלם על דירה משלי - ולקנות בו דירה, במקום לשלם על דירה שלא הולכת להיות שלי.
ובמילים פשוטות, שכירות אני משלם כל חודש על החודש החולף - והכסף נעלם לשום מקום.
ורכישה, אני משלם כל חודש על ההווה, כחלק מרכישת הדירה.
לכאורה, בזבוז כסף לפח זה לשכור דירה.
גם אני חשבתי כך עד לא מזמן, עד שעלו לי כיווני מחשבה אחרים, אותם אני רוצה לשתף אתכם, אשמח לשמוע את התובנות שלכם.
רק אקדים, אני הולך לשלב כאן דברים ומושגים משוק ההון, כך שמי שלא מתמצא בזה, יצטרך להשלים חומר...
ראשית כל, בוא נחשבן זוג - שרוצים כל חייהם לגור רק בשכירות, הם לא מעוניינים לקנות, אין להם כח לזה, וגם את ההון שקבלו מהוריהם כ600 אלף, מזה הם ישלמו שכירות לפחות בהתחלה.
בא נחשבן, כמה הם הולכים לשלם כל ימי חייהם (נלך למשך שישים שנה), כמובן, זה משתנה בהתאם למספר הילדים, נלך על הממוצע, אל תתפסו אותי בקטנות.
בחמש השנים הראשונות, לרוב גרים ביחי"ד של 3 אלף. סה"כ בסוף התקופה: 180 אלף.
לאחר מכן למשך חמישים וחמש שנה נניח הם גרים בדירה מרווחת יותר, והם משלמים 5500 שכירות. סה"כ בסוף התקופה: 3 מליון, 630 אלף.
סה"כ תשלום של שכירות: 3.810,000 ש"ח.
עכשיו, נלך על 'שחיתות' כסף, לא שכללנו כאן בלי סוף הוצאות הקשורות לשכירות, בממצוצע יש עליית מחירים יפה - בהתאם למדד וכו', ייתכן שישנם משכירים במחירים יותר גבוהים, נלך ונעגל על 6 מליון.
מה שיוצא, שהזוג הנחמד שלנו, 'זרק' כסף לפח כשש מליון ש"ח.
אז עד כאן ידוע לנו פחות או יותר, כמה אדם שכל חייו בשכירות הולך לשלם. יפה.
בואו נתקדם לסיפור השני שלנו -
זוג התחתן בשעה טובה, והם מיד מבררים היכן לרכוש דירה, היצע תשלומים וכו', וב"ה סוף סוף הם מצאו את מבוקשם, את דירת החלומות שלהם.
כעת נשאר משהו 'קטן': לשלם את הכסף... וזה לא היה בשבילם בעיה, ההכנסות היו זהות למקרה הקודם, 11 אלף בחודש, ותשלום המשכנתא היה בממוצע 7-8 אלף בחודש.
כעת, בניגוד לשכירות שהדברים שם יחסית קבועים וברורים מראש כמה הוא משלם במשך כל חייו, כאן הדברים משנים כל הזמן, תלוי במסלול, תלוי על מה עומד ריבית בנק ישראל, יועצי משכנתאות, ועוד....
מה שכן נוכל לדעת, שמשכנתא - זה כמעט החזר כפול מההלוואה. (ולפעמים כפול ממש). נניח הם קנו דירה ב2 מליון, לקחו משכנתא של מליון ארבע מאות אלף, ההחזר הכולל רק של ההלוואה הוא שתי מליון וחצי לערך, תוסיפו על זה את ההון העצמי שלהם, יוצא שהם שלמו על דירה של 2 מליון, בממוצע 3 מליון.
אני לא נכנס כאן במספרים ובתשריטים מדויקים, הרעיון שלנו בשני הסיפורים הוא ברור.
בעוד שבשני הסיפורים הנתונים זהים לחלוטין, הם השתכרו כל חודש 11 אלף, היה להם הון עצמי של 600 אלף, רק שהזוג הראשון שילם בין 3 ל5 אלף בחודש ל60 שנה, והזוג השני שילם 8 אלף ל25 שנה. בסיפור הראשון הזוג שילם כל חודש כסף לפח, ובסוף התקופה לא נשאר להם כלום ביד, הזוג השני שילם כל חודש למשכנתא, ובסוף התקופה נשאר להם דירה משלהם ביד.
לכאורה, שכירות זה לזרוק כסף לפח.
אבל זהו, שרק לכאורה.
בוא נהיה קצת יותר כלכלניים, ונדבר רגע על נדבך נוסף בסיפור של הזוג הראשון.
הם לא טיפשים כמו שזה היה נראה בתחילת הסיפור, הם החליטו שהם לא רוצים לתרום כסף למשכנתא, בפרט בפרט שההחזר הוא כמעט כפול, ומבלי ששמים לב, משלמים על דירה כמליון ש"ח יותר משוויה הכתוב בחוזה.
אז מה עשו? תפתחו כעת מחשבון ריבית דריבית ונחשבן...
את ההון העצמי, 600 אלף, הם השקיעו את זה ב - S&P 500, וכל חודש שהם שלמו שכירות, את ההפרש בין השכירות לבין התשלום שהזוג השני שילם (8 אלף), הם לקחו אותו ישר להוראת קבע לS&P 500.
בחמש שנים הראשונות ההפרש היה 5 אלף, והם הפקידו 600 אלף, במחשבון ריבית דריבית, לאחר חמש שנים יש להם בתיק ההשקעות: 1316,529. כעת נלך לעוד 20 שנה קדימה, כשהזוג השני סיים עם המשכנתא, בוא נראה מה יש לזוג הראשון בתיק ההשקעות: כ-9,580,935 ש"ח. ובגלל שאני אוהב לעגל, נלך על 9 וחצי מליון.
מי כעת יותר עשיר? של מי הכסף באמת עבד?
מה תגידו, אנחנו לא באנו להשקיע, באנו לגור.... הכל טוב, השאלה כאן היא בכלל לא מהפן ההשקעות, השאלה כאן היא בדיוק על זה, האם שכירות זה בזבוז כסף, והתשובה? שזה תלוי באדם מה הוא עושה עם ההפרש של הכסף, עם ההון העצמי שלו.
רוצה לגור? הזוג הראשון, לאחר 25 שנה, יכולים לגור היכן שהם רק רוצים, לגור בלי חובות, בלי לשלם על דירה הרבה יותר, ועם הון עצמי לא מבוטל בצד, ו... כן, אפילו לפני 25 שנים, כשנצבר סכום יפה, הם יכולים כבר לרכוש דירה.
כמובן, שיש משהו במשכנתא ש'מחייבת' את האדם לשלם כל חודש, לא משנה מה. ואת זה בדיוק צריך לעשות הזוג הראשון, לראות בכסף הזה כמחוייבות כמו במצב אילו היו רוכשים דירה...
ייתכן שיש לי כאן 'חורים' בחשבונות ובמציאות, והנה, אתם כאן כדי להגיב...
ועוד משהו לסיום, כשאנחנו מדי יום קונים במכולת לחם וחלב, זה נקרא שאנחנו זורקים כסף לפח? למה שם זה לא נקרא כסף לפח? הרי אם היה לנו פרה, היה לנו חלב... אם היה לנו שדה, היה לנו לחם...
אלא מה? זה עלות צריכה מנימלית כמו כל דבר שאנו רוכשים.
ככה בדיוק בדירה, 'שכירות' זהו עלות דיור בדיוק כמו שרכישת קוטג' זה עלות המוצר... ועד שלא יהיה לנו מפעל לייצור חלב – אנחנו 'זורקים' כסף לפח...
אז מה שבטוח הוא: שכירות – זה לא כסף לפח! אלא השאלה היא: מה יותר משתלם, לקנות או לשכור, וזה שאלה שהרבה קולמוסין נשתברו עליה... ואולי זה יהיה המאמר הבא שלי.
ובמילים פשוטות, שכירות אני משלם כל חודש על החודש החולף - והכסף נעלם לשום מקום.
ורכישה, אני משלם כל חודש על ההווה, כחלק מרכישת הדירה.
לכאורה, בזבוז כסף לפח זה לשכור דירה.
גם אני חשבתי כך עד לא מזמן, עד שעלו לי כיווני מחשבה אחרים, אותם אני רוצה לשתף אתכם, אשמח לשמוע את התובנות שלכם.
רק אקדים, אני הולך לשלב כאן דברים ומושגים משוק ההון, כך שמי שלא מתמצא בזה, יצטרך להשלים חומר...
ראשית כל, בוא נחשבן זוג - שרוצים כל חייהם לגור רק בשכירות, הם לא מעוניינים לקנות, אין להם כח לזה, וגם את ההון שקבלו מהוריהם כ600 אלף, מזה הם ישלמו שכירות לפחות בהתחלה.
בא נחשבן, כמה הם הולכים לשלם כל ימי חייהם (נלך למשך שישים שנה), כמובן, זה משתנה בהתאם למספר הילדים, נלך על הממוצע, אל תתפסו אותי בקטנות.
בחמש השנים הראשונות, לרוב גרים ביחי"ד של 3 אלף. סה"כ בסוף התקופה: 180 אלף.
לאחר מכן למשך חמישים וחמש שנה נניח הם גרים בדירה מרווחת יותר, והם משלמים 5500 שכירות. סה"כ בסוף התקופה: 3 מליון, 630 אלף.
סה"כ תשלום של שכירות: 3.810,000 ש"ח.
עכשיו, נלך על 'שחיתות' כסף, לא שכללנו כאן בלי סוף הוצאות הקשורות לשכירות, בממצוצע יש עליית מחירים יפה - בהתאם למדד וכו', ייתכן שישנם משכירים במחירים יותר גבוהים, נלך ונעגל על 6 מליון.
מה שיוצא, שהזוג הנחמד שלנו, 'זרק' כסף לפח כשש מליון ש"ח.
אז עד כאן ידוע לנו פחות או יותר, כמה אדם שכל חייו בשכירות הולך לשלם. יפה.
בואו נתקדם לסיפור השני שלנו -
זוג התחתן בשעה טובה, והם מיד מבררים היכן לרכוש דירה, היצע תשלומים וכו', וב"ה סוף סוף הם מצאו את מבוקשם, את דירת החלומות שלהם.
כעת נשאר משהו 'קטן': לשלם את הכסף... וזה לא היה בשבילם בעיה, ההכנסות היו זהות למקרה הקודם, 11 אלף בחודש, ותשלום המשכנתא היה בממוצע 7-8 אלף בחודש.
כעת, בניגוד לשכירות שהדברים שם יחסית קבועים וברורים מראש כמה הוא משלם במשך כל חייו, כאן הדברים משנים כל הזמן, תלוי במסלול, תלוי על מה עומד ריבית בנק ישראל, יועצי משכנתאות, ועוד....
מה שכן נוכל לדעת, שמשכנתא - זה כמעט החזר כפול מההלוואה. (ולפעמים כפול ממש). נניח הם קנו דירה ב2 מליון, לקחו משכנתא של מליון ארבע מאות אלף, ההחזר הכולל רק של ההלוואה הוא שתי מליון וחצי לערך, תוסיפו על זה את ההון העצמי שלהם, יוצא שהם שלמו על דירה של 2 מליון, בממוצע 3 מליון.
אני לא נכנס כאן במספרים ובתשריטים מדויקים, הרעיון שלנו בשני הסיפורים הוא ברור.
בעוד שבשני הסיפורים הנתונים זהים לחלוטין, הם השתכרו כל חודש 11 אלף, היה להם הון עצמי של 600 אלף, רק שהזוג הראשון שילם בין 3 ל5 אלף בחודש ל60 שנה, והזוג השני שילם 8 אלף ל25 שנה. בסיפור הראשון הזוג שילם כל חודש כסף לפח, ובסוף התקופה לא נשאר להם כלום ביד, הזוג השני שילם כל חודש למשכנתא, ובסוף התקופה נשאר להם דירה משלהם ביד.
לכאורה, שכירות זה לזרוק כסף לפח.
אבל זהו, שרק לכאורה.
בוא נהיה קצת יותר כלכלניים, ונדבר רגע על נדבך נוסף בסיפור של הזוג הראשון.
הם לא טיפשים כמו שזה היה נראה בתחילת הסיפור, הם החליטו שהם לא רוצים לתרום כסף למשכנתא, בפרט בפרט שההחזר הוא כמעט כפול, ומבלי ששמים לב, משלמים על דירה כמליון ש"ח יותר משוויה הכתוב בחוזה.
אז מה עשו? תפתחו כעת מחשבון ריבית דריבית ונחשבן...
את ההון העצמי, 600 אלף, הם השקיעו את זה ב - S&P 500, וכל חודש שהם שלמו שכירות, את ההפרש בין השכירות לבין התשלום שהזוג השני שילם (8 אלף), הם לקחו אותו ישר להוראת קבע לS&P 500.
בחמש שנים הראשונות ההפרש היה 5 אלף, והם הפקידו 600 אלף, במחשבון ריבית דריבית, לאחר חמש שנים יש להם בתיק ההשקעות: 1316,529. כעת נלך לעוד 20 שנה קדימה, כשהזוג השני סיים עם המשכנתא, בוא נראה מה יש לזוג הראשון בתיק ההשקעות: כ-9,580,935 ש"ח. ובגלל שאני אוהב לעגל, נלך על 9 וחצי מליון.
מי כעת יותר עשיר? של מי הכסף באמת עבד?
מה תגידו, אנחנו לא באנו להשקיע, באנו לגור.... הכל טוב, השאלה כאן היא בכלל לא מהפן ההשקעות, השאלה כאן היא בדיוק על זה, האם שכירות זה בזבוז כסף, והתשובה? שזה תלוי באדם מה הוא עושה עם ההפרש של הכסף, עם ההון העצמי שלו.
רוצה לגור? הזוג הראשון, לאחר 25 שנה, יכולים לגור היכן שהם רק רוצים, לגור בלי חובות, בלי לשלם על דירה הרבה יותר, ועם הון עצמי לא מבוטל בצד, ו... כן, אפילו לפני 25 שנים, כשנצבר סכום יפה, הם יכולים כבר לרכוש דירה.
כמובן, שיש משהו במשכנתא ש'מחייבת' את האדם לשלם כל חודש, לא משנה מה. ואת זה בדיוק צריך לעשות הזוג הראשון, לראות בכסף הזה כמחוייבות כמו במצב אילו היו רוכשים דירה...
ייתכן שיש לי כאן 'חורים' בחשבונות ובמציאות, והנה, אתם כאן כדי להגיב...
ועוד משהו לסיום, כשאנחנו מדי יום קונים במכולת לחם וחלב, זה נקרא שאנחנו זורקים כסף לפח? למה שם זה לא נקרא כסף לפח? הרי אם היה לנו פרה, היה לנו חלב... אם היה לנו שדה, היה לנו לחם...
אלא מה? זה עלות צריכה מנימלית כמו כל דבר שאנו רוכשים.
ככה בדיוק בדירה, 'שכירות' זהו עלות דיור בדיוק כמו שרכישת קוטג' זה עלות המוצר... ועד שלא יהיה לנו מפעל לייצור חלב – אנחנו 'זורקים' כסף לפח...
אז מה שבטוח הוא: שכירות – זה לא כסף לפח! אלא השאלה היא: מה יותר משתלם, לקנות או לשכור, וזה שאלה שהרבה קולמוסין נשתברו עליה... ואולי זה יהיה המאמר הבא שלי.
