דיון מחירי הדירות לאן?

[b454]

בינתיים המניות מתחילות לרדת בחדות...

אתה מלווה גם במניות?
ודרך אגב יש אפשרות להרוויח גם כשהשוק יורד בשורטים וכדומה.

 

[קצרה]

מה שכתבת נכון
ולכן אמרתי שהדבר הכי חשוב
לנסות מה בעלי האינטרסים חושבים(כמובן לא מה הם אומרים ,אלא מה הם חושבים)
ואיך אפשר לדעת?

פשוט להסתכל על קבלנים שיש ברשותם דירות בנויות(דבר השווה לדירות יד -2- בהגדרתם
כי אין את האפשרות לחכות -3- שנים....)

והשאלה כמה הם מתמגמשים במחיר?

איך שמצטייר לי ,נכון שהם מתמגשים בתנאי תשלום קצת אבל לא יותר מדאי

אשמח להתבדות ממי שיודע אחרת

כמו שכתבתי לעיל
העובדה שהם "לא מספיק" מתגמשים במחיר
לא מהווה שום הוכחה למה הם חושבים שיקרה למחירי הדירות
אלא רק הוכחה למה הם חייבים לשדר החוצה לציבור
על מנת לנסות למנוע ירידה דרסטית וקריסה--

 

[יעקב הרמתי]

שר הקליטה: מאז תחילת המלחמה עלו 13 אלף יהודים לישראל.
מי שבונה על ירידות בנדל"ן…

זה לא הרבה יותר משנה שעברה, זה נתון סטנדרטי.
אגב יש הרבה יותר דירות ממה שצריך, גם בשקלול העולים מחו"ל!

 

[shimשימי]

כמו שכתבתי לעיל
העובדה שהם "לא מספיק" מתגמשים במחיר
לא מהווה שום הוכחה למה הם חושבים שיקרה למחירי הדירות
אלא רק הוכחה למה הם חייבים לשדר החוצה לציבור
על מנת לנסות למנוע ירידה דרסטית וקריסה--

אם את בעצמך היית קבלן
שיש לך דירה בנויה או קרובה לבנויייה(שעל זה אנחנו מדברים כעת)
ויש עוד המון קבלנים בשוק שבו את מתחרה
וידוע לך שבשנה הקרובה נניח


מחירי הדיור אמורים לרדת ב10 אחוז


האם לא היית יורדת ב5 או 7 אחוז
כדי להיפטר מהדירה הזאת שהיא כולה נטל (מימוני ,ולחץ ועוד ועוד)

כדי להיות במצב "מאופס" : לא מושקעת בנכס מסוכן כל כך בתקופה רגישה כל כך....


לא יודע מה את היית עושה

אבל אני בוודאות הייתי עושה את זה

 

[קצרה]

אם את בעצמך היית קבלן
שיש לך דירה בנויה או קרובה לבנויייה(שעל זה אנחנו מדברים כעת)
ויש עוד המון קבלנים בשוק שבו את מתחרה
וידוע לך שבשנה הקרובה נניח


מחירי הדיור אמורים לרדת ב10 אחוז


האם לא היית יורדת ב5 או 7 אחוז
כדי להיפטר מהדירה הזאת שהיא כולה נטל (מימוני ,ולחץ ועוד ועוד)

כדי להיות במצב "מאופס" : לא מושקעת בנכס מסוכן כל כך בתקופה רגישה כל כך....


לא יודע מה את היית עושה

אבל אני בוודאות הייתי עושה את זה

לא ידוע לקבלנים כלום.
אף אחד לא נביא.
הם חושבים/משערים כמו כולנו
מה הם חושבים?! אין לנו דרך לדעת.

אבל אי הורדת מחיר באופן דרסטי אינה הוכחה למה הם חושבים.

לו הייתי קבלן והורדה של 7 או 5 אחוז היתה גוררת אחריה מפל פסיכולוגי
וירידה באופן שיגרום לי לפשוט את הרגל-
הייתי עושה כל מה שאני יכולה על מנת לשדר מצג שמחירי הדירות לא יורדים ולכן גם לא ירדו
אפילו אם הייתי חוששת שאני אפסיד 10 אחוז בגלל ירידה שתקרה כך או כך
זה עדיף מנזק גדול יותר באופן וודאי כרגע--

ואם היו דרכים עקיפות להיפטר ממלאי הדירות כמו מבצעי 20-80 או מימון ריבית
שהיו מפתים אי אילו אנשים
אז בכלל...

 

[shimשימי]

לא ידוע לקבלנים כלום.
אף אחד לא נביא.
הם חושבים/משערים כמו כולנו
מה הם חושבים?! אין לנו דרך לדעת.

אבל אי הורדת מחיר באופן דרסטי אינה הוכחה למה הם חושבים.

לו הייתי קבלן והורדה של 7 או 5 אחוז היתה גוררת אחריה מפל פסיכולוגי
וירידה באופן שיגרום לי לפשוט את הרגל-
הייתי עושה כל מה שאני יכולה על מנת לשדר מצג שמחירי הדירות לא יורדים ולכן גם לא ירדו
אפילו אם הייתי חוששת שאני אפסיד 10 אחוז בגלל ירידה שתקרה כך או כך
זה עדיף מנזק גדול יותר--

ואם היו דרכים עקיפות להיפטר ממלאי הדירות כמו מבצעי 20-80 או מימון ריבית
שהיו מפתים אי אילו אנשים
אז בכלל...

את מדברת כאילו את הקבלן היחיד בשוק

כל הרעיון של שוק שמפוצץ בקבלנים
זה שיש תחרות
וברור שאם יש קבלנים יחידים שיכולים להוריד מחיר
כי בעוד שנה לדעתם(אני מבין שהם לא נביאים,אבל ברור שיש להם דעה....)

והדעה הזאת היא הכי מענינת אותי -כי מה שהקבלן באמת חושב זה הדבר הכי חשוב

ואם קבלן מסויים חושב שבעוד שנה יש לו הערכה רצינית וגבוהה שמחירי הדיור יקרסו ב10-20 אחוז
אז ברור שהקבלן יתפשר דרמטית היום (ובפרט הקבלנים הקטנים) כדי להימנע מירידות חדות הרבה יותר בעוד שנה

 

[יצחק77]

את מדברת כאילו את הקבלן היחיד בשוק

כל הרעיון של שוק שמפוצץ בקבלנים
זה שיש תחרות
וברור שאם יש קבלנים יחידים שיכולים להוריד מחיר
כי בעוד שנה לדעתם(אני מבין שהם לא נביאים,אבל ברור שיש להם דעה....)

והדעה הזאת היא הכי מענינת אותי -כי מה שהקבלן באמת חושב זה הדבר הכי חשוב

ואם קבלן מסויים חושב שבעוד שנה יש לו הערכה רצינית וגבוהה שמחירי הדיור יקרסו ב10-20 אחוז
אז ברור שהקבלן יתפשר דרמטית היום (ובפרט הקבלנים הקטנים) כדי להימנע מירידות חדות הרבה יותר בעוד שנה

בוקר טוב
היום המילה הרווחת היא קונספציה
גם מומחים גדולים וחכמים נשבים בקסמה ומהדהדים אחד את השני
במשך שנים מומחי המודיעין ובוגרי השמאל וקרן וקסנר הדהדו אחד לשני מנטרות שחמאס מורתע, רציונלי ,ובסופו גם רוצה חיים טובים , והתברר שכל רואי השחורות צדקו , החיים לא מעניינים אותם הם חושבים אחרת!
כנ"ל קבלנים שכבר 10 שנים רואים עליה רצופה אינם יכולים לצפות ירידה והם מהדהדים אחד לשני שזה רק גל זמני
ולכן יעדיפו לתת חניה / מחסן חינם הוצאות מימון וכו' רק כדי לא להוריד מחירים ובגדול למרות שיש 5000 קבלנים את הטון העיקרי נותנים 7 קבלנים ויש תיאום ביניהם
קבלן אינו כלכלן בכל הכתבות המתוזמנות לא ראיתי אחד מהם שמתיחס לזה שעלות המחיה עלתה ב30% בשנתיים האחרונות הדירות בכ20% והמשכורות לא, שיש עליה של כ20% בנטילת הלוואות למחיה
נכון שכשדירה עלתה ל 150-200 משכורות אמרו שזו בועה וזה יתפוצץ וזה לא קרה היום אנחנו אוחזים ב300 משכורות
השאלה היא לא האם זה יעצר אלא מתי גם כב' מודה שב500 משכורות לא ימכרו פה דירה
אז איפה קו השבר אני סבור שעברנו אותו וכל הבאזז האחרון זה היבהוב אחרון של נר טרם יכבה
רבים וטובים סבורים שהשמיים הם הגבול בגלל עלות בניה ביקושים וכדו'
עלות בניה הוא אכן משמעותי בעיקר בפרפריה שאין שמנת
אבל במרכז והפרפריה הקרובה זה פחות ישפיע מה יהיה ימים יגידו

 

[shimשימי]

בוקר טוב
היום המילה הרווחת היא קונספציה
גם מומחים גדולים וחכמים נשבים בקסמה ומהדהדים אחד את השני
במשך שנים מומחי המודיעין ובוגרי השמאל וקרן וקסנר הדהדו אחד לשני מנטרות שחמאס מורתע, רציונלי ,ובסופו גם רוצה חיים טובים , והתברר שכל רואי השחורות צדקו , החיים לא מעניינים אותם הם חושבים אחרת!
כנ"ל קבלנים שכבר 10 שנים רואים עליה רצופה אינם יכולים לצפות ירידה והם מהדהדים אחד לשני שזה רק גל זמני
ולכן יעדיפו לתת חניה / מחסן חינם הוצאות מימון וכו' רק כדי לא להוריד מחירים ובגדול למרות שיש 5000 קבלנים את הטון העיקרי נותנים 7 קבלנים ויש תיאום ביניהם
קבלן אינו כלכלן בכל הכתבות המתוזמנות לא ראיתי אחד מהם שמתיחס לזה שעלות המחיה עלתה ב30% בשנתיים האחרונות הדירות בכ20% והמשכורות לא, שיש עליה של כ20% בנטילת הלוואות למחיה
נכון שכשדירה עלתה ל 150-200 משכורות אמרו שזו בועה וזה יתפוצץ וזה לא קרה היום אנחנו אוחזים ב300 משכורות
השאלה היא לא האם זה יעצר אלא מתי גם כב' מודה שב500 משכורות לא ימכרו פה דירה
אז איפה קו השבר אני סבור שעברנו אותו וכל הבאזז האחרון זה היבהוב אחרון של נר טרם יכבה
רבים וטובים סבורים שהשמיים הם הגבול בגלל עלות בניה ביקושים וכדו'
עלות בניה הוא אכן משמעותי בעיקר בפרפריה שאין שמנת
אבל במרכז והפרפריה הקרובה זה פחות ישפיע מה יהיה ימים יגידו

אני אחד מרואי השחורות האלו....
ובדיוק בגלל זה אני כל כך בטוח
שהעתיד לטובתם

בעלי האינטרסים דואגים לעצמם ולא לכם
המדינה מרוויח 50 אחוז על כל דירה (ולמעלה מ15 אחוז אאל"ט מהכסף של המדינה
יוצא דא פאקטו על חשבון הזוגות האומללים.....)

ובדיוק בגלל שאתה כל כך צודק
אתה צריך להבין למה הם הרבה יותר חזקים מההיגיון של כמה ניקים
שמתחילים לעשות חשבונות כלכלים ישרים

כאשר מזמן הכל פה לא ישר!

איך אומרת האמרה
כאשר אתה חייב 1000 שקל לבנק-אז זה בעיה שלך
כאשר אתה חייב לבנק מייליארד שקל -זה בעיה של הבנק

השאלה מי שבוי בידי מי
הרציונלים בידי האינטרסנטים או להיפך

נראה לי אחרי ההודעה הכל כך מחכימה שלך(ללא כל ציניות)
די ברור מי

 

[אבי ג -]

מה שכתבת נכון
ולכן אמרתי שהדבר הכי חשוב
לנסות מה בעלי האינטרסים חושבים(כמובן לא מה הם אומרים ,אלא מה הם חושבים)
ואיך אפשר לדעת?

פשוט להסתכל על קבלנים שיש ברשותם דירות בנויות(דבר השווה לדירות יד -2- בהגדרתם
כי אין את האפשרות לחכות -3- שנים....)

והשאלה כמה הם מתמגמשים במחיר?

איך שמצטייר לי ,נכון שהם מתמגשים בתנאי תשלום קצת אבל לא יותר מדאי

אשמח להתבדות ממי שיודע אחרת

חד משמעית צודק

להשקעה כבר שנה ומעלה שאני אומר שזה מטופש להשקיע בנדלן

אבל חלק מהקבלנים מתגמשים במחיר, הם לא מפרסמים את זה, כדי לא לגרום לירידות, אבל יש הרבה פרויקטים שנמכרים בהנחות גדולות לקבוצות רכישה, כמח קליקת הנדלן של ידע שווה כסף וכדומה.
(מתארגנים מול הקבלן וסוגרים מחיר מוזל מאד אבל בתנאי שרוכשים לפחות 20 דירות ומעלה, ככה הקבלן סוגר את זה בשבוע)
יש המון פרויקטים כאלה עכשיו על בסיס יומי

ולכן יעדיפו לתת חניה / מחסן חינם הוצאות מימון וכו' רק כדי לא להוריד מחירים ובגדול למרות שיש 5000 קבלנים את הטון העיקרי נותנים 7 קבלנים ויש תיאום ביניהם
קבלן אינו כלכלן בכל הכתבות המתוזמנות לא ראיתי אחד מהם שמתיחס לזה שעלות המחיה עלתה

אגב, זה בא ביחד הם מתאמים מחירים דרך כל הכתבות האלה, שכמעט כל יום קבלן גדול מאד/עובד שלו, מתראיינים בתקשורת ה"כלכלית" ומסבירים למה המחירים לא ירדו, הוא בכלל משדר לשאר ענך הבנייה, הנה אל תדאגו גם אני לא נכנע לכוחות השוק ולא מוריד מחירים.

זאת שיטה עתיקה לתאם מחירים דרך העיתונות וככה לעקוף את הרגולציה, רק עכשיו המדינה מנסה להפליל את חברות המזון הגדולות בתיאום מחירים שכזה (על ידי שליחה לעיתונות על העלאת מחירים באחוז מסוים צפויה לעוד חודשיים, ואז שאר החברות שולחות הודעות דומות, אם לא אז באמת המחיר לא עולה בסוף.)

 

[בית שמשניק]

מדה מרקר:

"התיאבון חוזר": מחירי הדירות עולים — והיזמים מתחילים לרכוש קרקעות​

אחרי שלושה חודשים רצופים של עליות במחירי הדירות, נראה שגם היזמים מתעוררים מהשינה של 2023 ■ הצרות של חנן מור, הצורך בנזילות של האחים צים ושחרור הפקק על ידי רשות מקרקעי ישראל הגבירו את קצב רכישת הקרקעות, הן מחברות והן במכרזים, על ידי קבלנים עם נזילות

ספוילר: הכתבה במלואה

אתר בנייה בנתניה. לא מעט קבלנים נותרו עם מלאים של דירות צילום: אייל טואג

מיכאל רוכוורגר
התראות במייל
06:12 • 18 באפריל 2024

2023 הייתה אחת השנים הקשות שידע ענף הנדל"ן למגורים בישראל. זה קרה בגלל שילוב קטלני של כמה גורמים. רובם לא נעלמו — ובכל זאת, מתחילת 2024 ניתן לראות סימנים ברורים לשינוי חיובי בשוק המגורים.

הגורם המרכזי למשבר בשוק הנדל"ן היה העלאות הריבית החדות של בנק ישראל, שהגדילו משמעותית את ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות — ופגעו במוטיבציה של הציבור ליטול משכנתאות חדשות. הריבית הגבוהה, שהגיעה בשיא ל–4.75% ונמצאת כיום ברמה של 4.5%, הגדילה מאוד גם את הוצאות המימון של הקבלנים. כתוצאה מכל זה, נרשמה האטה בקצב מכירת הדירות — וירידה מסוימת ברמת המחירים.

אבל היו גורמים נוספים למשבר בענף הנדל"ן: ההאטה בהייטק, שגרמה לעובדי הענף לעצור את רכישת הדירות באזורי היוקרה; הידוק החגורה על ידי הבנקים, שנהפכו לסלקטיביים מאוד במתן אשראי לקבלנים; ניסיונות הממשלה — בראשות בנימין נתניהו — לחולל הפיכה משטרית, שתרמו להאטה הכלכלית במשק; ומלחמת חרבות ברזל, שפרצה ב–7 באוקטובר — והביאה למצוקת כוח אדם חריפה באתרי הבנייה ולקיפאון במכירת דירות.

עסקות לרכישת קרקעות - במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, באפריל 2024

• מרדכי אביב מפעלי בנייה זכתה במכרז להקמת 136 דירות בחוף הזהב בנתניה תמורת כ-141 מיליון שקל ועוד 29 מיליון שקל הוצאות פיתוח
• ויתניה זכתה במכרז להקמת 160 דירות בחוף הזהב בנתניה תמורת כ-157 מיליון שקל ועוד 30 מיליון שקל הוצאות פיתוח
• אשדר ואקרו נדל"ן זכו במכרז להקמת 412 דירות במתחם "מכבי יפו" תמורת 378.5 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) ועוד 7.5 מיליון שקל הוצאות פיתוח
• בסט ייזום זכתה במכרז להקמת 136 דירות בחוף הזהב בנתניה תמורת כ-130 מיליון שקל ועוד 30 מיליון שקל הוצאות פיתוח

הבעיות הללו לא נעלמו בחודשים הראשונים של 2024. אחרי כמה חודשים של ירידה באינפלציה, באחרונה היא חזרה לעלות — כך שבנק ישראל לא צפוי להפחית באופן משמעותי את הריבית הגבוהה (אם בכלל); יש עדיין מלחמה בדרום והסלמה אפשרית בצפון — וגבר הסיכוי למלחמה איזורית מול איראן; המחסור בעובדים, בעקבות הסגר שהוטל על עובדים פלסטינים, רחוק מלהיפתר; ולא מעט קבלנים נותרו עם מלאים לא מבוטלים של דירות, שהם עדיין לא התחילו לשווק.

ביקושים כבושים ויזמים נזילים

למרות זאת, הנתונים מצביעים על שינוי בחודשים האחרונים — כולל נתונים שפירסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מחירי הדירות עלו בחדות במרץ, חודש שלישי ברציפות. מהשוואת מחירי העסקות שבוצעו בינואר־פברואר 2024 למחירים בדצמבר 2023־ינואר 2024, עולה כי מחירי הדירות עלו ב–1% — לאחר עלייה של 1.1% בנובמבר ושל 0.7% בדצמבר.

בסך הכל, מחירי הדירות עלו מאז נובמבר ב–2.8%, שינוי מגמה מירידות המחירים שנרשמו בכל שאר החודשים של 2023.

בענף הנדל"ן מסבירים את עליות המחירים, בין השאר, בהתפרצות של ביקושים כבושים — בעיקר בשל מגוון הטבות מימון שמעניקים יזמים לרוכשי דירות, כמו תשלום מיידי של 20% מעלות הדירה ו–80% בעת המסירה. גורם נוסף לעליות במחירי הדירות שציינו בענף: העלייה בשכר העבודה.

את ההתעוררות בענף המגורים, שבאה לידי ביטוי בכך שהציבור חוזר בהדרגה לרכוש דירות, רואים גם במספר העסקות שמבצעים יזמים לרכישת קרקעות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ברכישת חברות המחזיקות קרקעות המיועדות לבניית דירות או עוסקות בהתחדשות עירונית, וגם בשותפויות שנכנסות לנעליהם של קבלנים עם פרויקטים תקועים.

אלון שטאובר, מסד עוז. "שוק המגורים צפוי להמשיך להתאושש" צילום: גיל ירום

כתבות קשורות​

• מחסור בפועלים ופינוי יישובים: המלחמה תעלה את מחירי הדירות | יריב פז
• חדשות רעות לרוכשי הדירות, אבל בעיקר לקבלנים | הדר חורש
• חודש שני של עליות במחירי הדירות — האם הטירוף חוזר? | הדר חורש

ב–2023 פירסמה רמ"י מעט מכרזים לבניית דירות, והשתתפו בהם מעט קבלנים, אך בשבועות האחרונים ניכרת עלייה במספר העסקות שמבצעים יזמים — בעיקר כאלה שהם נזילים ובעלי נגישות לקבלת מימון מבנקים וגופים חוץ־בנקאיים. צריך לזכור כי יעברו כמה שנים לפחות עד שימכרו את הדירות על הקרקעות שהם רוכשים כעת.

כך למשל, במכרז של רמ"י לקרקע בשכונת חוף הזהב בנתניה להקמת 515 דירות (כחלק מפרויקט להקמת 3,000 דירות וכ–500 יחידות דיור מוגן), הוגשו יותר מ–40 הצעות. ארבע חברת זכו במכרז: בסט ייזום, מרדכי אביב מפעלי בנייה, ויתניה ומסד עוז יזמות והשקעות. החברות ישלמו לרמ"י עבור הקרקע סכום מצטבר של כ–606 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח).

"הכלכלה הישנה — שבה ניתן היה לשלם סכומים גבוהים עבור הקרקעות במכרזי רמ"י, כפי שהיה בשדה דב בתל אביב ובמקומות נוספים, ולקבל מהבנקים מימון מירבי — נגמרה ולא צפויה לחזור בקרוב", אומר אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף במסד עוז. "אבל החדשות המעודדות הן שהכלכלה החדשה הנוכחית בייזום למגורים מתחילה להראות סימני התעוררות.

"המכרז בנתניה הראה שאפשר להציע מחירים הגיוניים יותר מבחינה כלכלית גם בתקופה של ריבית גבוהה וסביבה פוליטית־כלכלית־ביטחונית מאתגרת, ועדיין לייצר בעתיד רווח. יש עוד הרבה סימני שאלה ביטחוניים ופוליטיים — אבל אם לא ניגרר להידרדרות נוספת, שוק המגורים צפוי להמשיך להתאושש". לדבריו, "גם המממנים חזרו. כבר קיבלנו טלפונים הן מהבנקים והן ממוסדיים, שמעוניינים לממן את הקרקע שרכשנו בנתניה".

עסקות רכישה או כניסה לשותפויות

• ינואר 2024
  ■ קבוצת שתית רכשה מחנן מור קרקע להקמת 419 דירות בחיפה תמורת 175 מיליון שקל
  ■ עמרם אברהם ושי־חי רכשו מחנן מור קרקע להקמת 158 דירות תמורת נטילת חוב של 178 מיליון שקל לבנק לאומי
• פברואר 2024
  ■ אפריקה מגורים רכשה מקרן ריאליטי מגרש להקמת 224 דירות באזור תמורת 135 מיליון שקל
• אפריל 2024
  ■ קבוצת יובלים רכשה 49% מפרויקט פינוי-בינוי של קבוצת לוינסקי עופר להקמת 448 דירות בחולון תמורת עד 26 מיליון שקל

במכרז אחר של רמ"י, אשדר ואקרו נדל"ן ישלמו 378.5 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) ו–7.5 מיליון שקל הוצאות פיתוח עבור קרקע במתחם "מכבי יפו" בתל אביב. הקרקע מיועדת להקמת 412 דירות בשוק החופשי ו–1,400 מ"ר שטחי מסחר.

זוכה נוספת במכרז של רמ"י היא חברת י.ח דמרי, שבשליטת יגאל דמרי. החברה שילמה 23 מיליון שקל עבור קרקע ו–39 מיליון שקל הוצאות פיתוח להקמת 132 דירות בפרויקט "מחיר מטרה" ו–131 דירות בשוק החופשי בקריית גת.

י.ח דמרי נסחרת לפי שווי של כ–5 מיליארד שקל, נהנית מנזילות גבוהה ואינה ממונפת. החברה לוטשת עיניים לקרקע בשדה דב להקמת מאות יחידות דיור למכירה והשכרה, שנשלטה עד לא מזמן על ידי חברת חנן מור, וכיום מחזיק בה קונסורציום המממנים — בראשות הבנקים דיסקונט ולאומי, והמוסדיים הפניקס ומיטב.

דמרי הציעה באחרונה עבור הקרקע כ–1.1 מיליארד שקל. אבל חלק מהנושים של חנן מור, כמו הפניקס ומיטב, מעדיפים לקיים מכרז מסודר, בתקווה לקבל מחיר גבוה יותר.

הצרות של חנן מור איפשרו לחברות נזילות נוספות לרכוש בינואר האחרון את הקרקעות שהיו בבעלותו. קבוצת שתית, שבשליטת שלום שטרית, רכשה קרקע להקמת 419 דירות בחיפה תמורת 175 מיליון שקל. בעסקה אחרת, עמרם אברהם ושי־חי רכשו מחנן מור קרקע להקמת 158 דירות ברמת גן תמורת נטילת חוב של 178 מיליון שקל לבנק לאומי.

"סנונית ראשונה אחרי קיפאון ממושך"

אפריקה מגורים רכשה בפברואר מקרן ריאליטי מגרש באזור להקמת 224 דירות תמורת 135 מיליון שקל. עבור ריאליטי מדובר במימוש מגרש שני באזור בתוך חמש שנים ברווח כולל של כ–100 מיליון שקל. קבוצת יובלים, שבשליטת איציק ברוך, רכשה באחרונה 49% מפרויקט פינוי־בינוי בחולון של קבוצת לוינסקי עופר להקמת 448 דירות חדשות תמורת עד 26 מיליון שקל.

שי צפדיה, קרן ריאליטי. "התיאבון של הבנקים למימון קבלנים מתחיל לחזור" צילום: טל גבעוני
חברת אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, ניצלה את הצורך בנזילות של רני צים להרחבת פעילותה. אאורה רכשה ב–280 מיליון שקל את חברת מגידו, שמחזיקה בעיקר קרקעות בדרום וצפון, מרני צים מרכזי קניות (36%) ומיגאל קרני, מייסד החברה (64%).

הצורך בנזילות של עדי צים הביא גם להכנסת שותף לחברת צים בהרי שבשליטתו. קבוצת חג'ג' השקיעה כ–80 מיליון שקל ברכישת 30% מצים בהרי ומפרויקט פינוי־בינוי היכל התרבות בפתח תקווה.

"אם עברנו את מגפת הקורונה ואת האסון של 7 באוקטובר, ומדינת ישראל חיה ובועטת, נוכל לעבור גם דברים מאתגרים אחרים", אמר שי צפדיה, שותף ומנהל המחלקה המקצועית בקרן ריאליטי. "מדובר בסנונית ראשונה, אבל אחרי קיפאון ממושך שוק המגורים מתחיל להתאושש, ורואים זאת גם מהכיוון של הבנקים. הם אמנם לא מוכנים כיום לממן כל פרויקט וכל קרקע, והם גם דורשים יותר ביטחונות ויותר הון עצמי מהקבלנים — אבל התיאבון שלהם למימון קבלנים מתחיל לחזור".

 

[קצרה]

את מדברת כאילו את הקבלן היחיד בשוק

כל הרעיון של שוק שמפוצץ בקבלנים
זה שיש תחרות
וברור שאם יש קבלנים יחידים שיכולים להוריד מחיר
כי בעוד שנה לדעתם(אני מבין שהם לא נביאים,אבל ברור שיש להם דעה....)

והדעה הזאת היא הכי מענינת אותי -כי מה שהקבלן באמת חושב זה הדבר הכי חשוב

ואם קבלן מסויים חושב שבעוד שנה יש לו הערכה רצינית וגבוהה שמחירי הדיור יקרסו ב10-20 אחוז
אז ברור שהקבלן יתפשר דרמטית היום (ובפרט הקבלנים הקטנים) כדי להימנע מירידות חדות הרבה יותר בעוד שנה

יש תיאום בין הקבלנים - זה קודם כל.

וכל קבלן מתחיל וקטן מבין שאם את דירה א' הוא ימכור ב-7 אחוז פחות כדי להתפשר
המחירים ידרדרו לו מטה לא עוד שנה אלא עכשיו והרבה יותר מ-10 אחוז.
זה די תובנה בסיסית של כל השוק
שאין חולק עליה.
שאם תהיה ירידה משמעותית - היא מסוגלת להביא לקריסה ובמיוחד של הקבלנים הקטנים.

ברגע שאין אף אחד כולל לא אני ואתה שחושבים אחרת
ברור שגם 99.9 אחוז מהקבלנים מבינים שהורדת מחירים תגרום להם למכור 10 דירות ותקריס אותם כלכלית.
לכן גם אם קבלן מסוים חושב שבעוד שנה יש לו

הערכה רצינית וגבוהה שמחירי הדיור יקרסו ב10-20 אחוז

ברור שהוא לא יתפשר דרמטית היום ולא משנה כמה קטן הוא בשביל לקרוס היום בערב..
במיוחד לא כשכל הקבלנים סביבו וכל הכלכלנים מהדהדים את המסר שתוצאה של זה תהיה פשיטת רגל היום.

 

[גולש בנט]

גם אם הייתה חשיבה בשנה האחרונה שמחירי הנדל"ן יירדו ואולי גם יצנחו - כעת החשיבה השתנתה לאור הנתונים של החודשים האחרונים על עליות במחירי הנדל"ן ולכן לדעתי, גם הקבלנים אוטוטו יפסיקו עם מבצעי ה-20/80, 10/90, 5/95, הצמדה למדד, תנאי תשלום וכו'.
ולכן החכם עיניו בראשו, כי מי שצריך דירה לגור בה (לא להשקעה) אין ספק שזה הזמן לקנות דירה.

 

[יצחק77]

גם אם הייתה חשיבה בשנה האחרונה שמחירי הנדל"ן יירדו ואולי גם יצנחו - כעת החשיבה השתנתה לאור הנתונים של החודשים האחרונים על עליות במחירי הנדל"ן ולכן לדעתי, גם הקבלנים אוטוטו יפסיקו עם מבצעי ה-20/80, 10/90, 5/95, הצמדה למדד, תנאי תשלום וכו'.
ולכן החכם עיניו בראשו, כי מי שצריך דירה לגור בה (לא להשקעה) אין ספק שזה הזמן לקנות דירה.

גם לדיור לא בכל מחיר
תלוי איפה , וכמה , ומה רמת השכר האמיתית שלך בלי קומבינות
בסוף צריך לחיות ועלויות החיים עולות
וצריך לתכנן גם קדימה משום שאינו דומה זוג עם 4 ילדים לזוג עם 8 רק סעיף החינוך קופץ באלפי שקלים
אלפי אברכים ש"זכו " במחיר למשתכן ב90% מימון ומשלמים למעלה מ6K-8K קורסים תחת העומס

 

[shimשימי]

יש תיאום בין הקבלנים - זה קודם כל.

זה שיש תיאום
זה רק הופך אותם למונופול
כלומר עוד יותר מוריד מהכח של הקונים ומעביר אותם לקבלנים....

אז הנה בעצם עוד דעה למה הם אמורים לנצח

וכל קבלן מתחיל וקטן מבין שאם את דירה א' הוא ימכור ב-7 אחוז פחות כדי להתפשר
המחירים ידרדרו לו מטה לא עוד שנה אלא עכשיו והרבה יותר מ-10 אחוז.

כל קבלן קטן שיודע שאם המחיר עוד שנה יהיה 10 אחוז פחות
והוא לא מהגדולים שמתואמים עם הקבלנים
אמור למכור במחיר של 10 אחוז פחות כבר עכשיו

כי עדיף לקבל כבר עכשיו את מה שבטוח
מאשר בעתיד ואולי גרוע יותר...

ובוודאי ובוודאי אם הקבלן כל כך לחוץ

זה די תובנה בסיסית של כל השוק
שאין חולק עליה.
שאם תהיה ירידה משמעותית - היא מסוגלת להביא לקריסה ובמיוחד של הקבלנים הקטנים.

ברגע שאין אף אחד כולל לא אני ואתה שחושבים אחרת
ברור שגם 99.9 אחוז מהקבלנים מבינים שהורדת מחירים תגרום להם למכור 10 דירות ותקריס אותם כלכלית.
לכן גם אם קבלן מסוים חושב שבעוד שנה יש לו

שוב את מדברת ברמת המונופול
ואני מדבר ברמת הקבלן הקטן

את מדברת על החברות הקבלניות שנסחרות בבורסה
ואני מדבר על ד' נכסים שמוכר דירות...

ברור שהוא לא יתפשר דרמטית היום ולא משנה כמה קטן הוא בשביל לקרוס היום בערב..
במיוחד לא כשכל הקבלנים סביבו וכל הכלכלנים מהדהדים את המסר שתוצאה של זה תהיה פשיטת רגל היום.

נו אז בקצרה ממש
ממש בקצרה

יוצא מהודעה שלך
א.הכח אצל הקבלנים כי הם מונופול
ב.הכח אצל הקבלנים כי הם בקשר עם התקשורת והתקשורת איתם "שמור לי ואשמור לך"


אז איך משני הנתונים האלה הצלחת להגיע למסקנה שונה משלי
אשמח להסבר בקצרה....

 

[shimשימי]

בינתיים המניות מתחילות לרדת בחדות...

איזה הגזמה!!!

2 אחוז זה ממש לא בחדות

 

[החרדים]

בינתיים המניות מתחילות לרדת בחדות...

אולי זה הסיבה שתרוויח הרבה יותר, אם תקנה בשפל,
וגם ששם אין קבלנים שעושים מבצעים ומסתירים עובדות, הכל שקוף וגלוי לציבור,

 

[DDESIGN]

איזה הגזמה!!!

2 אחוז זה ממש לא בחדות

 

[גולש בנט]

צפה בקובץ המצורף 1632268

תשלחי את הגרף של הנאסדק בשנה האחרונה שמראה עליה של 30%

 

[shimשימי]

צפה בקובץ המצורף 1632268

זה זמן רגיש.
גם דוחות
וגם מצב לא יציב בעולם

להיפך דווקא
אני מסתכל על זה שאם הסנפ למשל לא ירד יותר מ5000 למטה
גם אחרי הדוחות הנוכחיים
וגם אחרי מה שפאוול אמר(שהריבית תישאר על כנה כמה שניתן....)

אז זה רק מראה כמה המדדים חזקים

 

[תפארת יהודית-שמלות]

ולכן החכם עיניו בראשו, כי מי שצריך דירה לגור בה (לא להשקעה) אין ספק שזה הזמן לקנות דירה.

מותר לשאול למה -לא להשקעה?