הנושאים החמים
הנושאים החמים
הנה כמה הסברים לכך שהנתונים בלמ''ס לא מדויקים (בנוסף לאלו שכולם מכירים על הסבסוד של הקבלנים ודחיית התשלום)
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]
