השקעות נדל"ן איפה הכי כדאיי לרכוש דירה בעסקאות של 20/80

[אסטרטגיה נדלן]

קנית.
תשמח!
לאן אתה חותר בפרסום הזה???
אתה מעוניין שכל מיני ניקים יורידו לך ת'מצברוח???

מי שיווק את הפרויקט שם?

 

[שמעון המקורי]

מי שיווק את הפרויקט שם?

אין לי מושג כלום על הפרוייקט הזה!!!
פשוט לא הבנתי למה הוא מפרסם בדיוק את כל ההשקעות שלו... מה המטרה?


וגם לא הבנתי מה המטרה בתגובה הזו?

אני לא רוצה לאכזב אותך,
אבל שה' יהיה בעזרך.

בהצלחה

 

[כמו הרוח]

אגב מי שרוצה יש לו עכשיו פרויקט ממש שווה

אז אתה משווק
בשביל זה פירסמת
ממש לא יפה

 

[הכל לטובה תמיד]

אז אתה משווק
בשביל זה פירסמת
ממש לא יפה?

לא משווק עוזר לאנשים את הדירה שקניתי פירסמתי ?
ולא יפה סתם להגיד כך , אני לא מרוויח מזה כלום !!

 

[כמו הרוח]

לא משווק עוזר לאנשים את הדירה שקניתי פירסמתי
ולא יפה סתם להגיד כך , אני לא מרוויח מזה כלום !!

מכירה מספיק אנשים שנופלים בזה
בעיקר מהציבור שלנו
כל המתווכים (לא אתה) בעלי הבצע תסתכלו לאברך בעיניים ותסבירו לו מאיפה הוא יביא משכנתא של 2 או 2.5 מיליון שח בעוד 5 שנים שזה יהיה מוכן
הרי בכלל לא בטוח שיהיה קל למכור בפרויקט שיש שם המון דירות למכירה

ת-פ-ס-יקו

אני עובדת בחברת נדלן
וקשה לי לראות את זה

 

[כמו הרוח]

אגב מי שרוצה יש לו עכשיו פרויקט ממש שווה
7 אחוז עכשיו ו93 אחוז בסוף עוד 4 שנים
פטור מדד מי שרוצה את הפרטים שלו
ששלח לי הודעה BSD.BSD.1000 GMAIL.COM

תחשוף לכולנו את הפרטים של המשווק
"אל תמנע טוב"
תודה

 

[פ"ת]

תחשוף לכולנו את הפרטים של המשווק
"אל תמנע טוב"
תודה

@כמו הרוח איך אפשר ליצור איתך קשר?

 

[כמו הרוח]

@כמו הרוח איך אפשר ליצור איתך קשר?

אי אפשר
מה העניין?
אני לא משווקת דירות דרך פרוג

 

[שמעון המקורי]

אגב מי שרוצה יש לו עכשיו פרויקט ממש שווה

לא נראה לי שזה "ממש שווה"....

אני יודע על מה מדובר

ספוילר

נתניה

מדובר בדירות לא זולות יותר ממחיר השוק...
ובעיקר בפרוייקט הזה אין ערבות בנקאית על שם הלקוח!!!

 

[ב.22]

אני אישית קניתי עכשיו דרך מתווך אמין ומקצועי שנתן מחיר טוב יותר ממה שהקבלן עצמו נתן, יש לו בכמה ערים, אם זה רלוונטי שלח לי מייל ואקשר בינכם, בהצלחה!

אשמח שתקשר בינינו איך אוכל לשלוח לך מייל?

 

[אסטרטגיה נדלן]

אגב מי שרוצה יש לו עכשיו פרויקט ממש שווה

בהצלחה בשיווק!

אני חושב שלמכור עסקאות מתחת לשטיח ולא לומר מי המשווק זה קצת מחשיד!

7% כעת למה היזם מסכים לזה?
נותן מתנות?
הרי לא מרוויח כלום מלמכור כעת הרי את מסביר ללקוח שהמחיר יהיה שווה בעוד 4 שנים פי 2,
אז למה שהיזם לא ירוויח את הרווח הזה?
מה מחיר הדירה?
נכון שכעת זה סכום זניח אולי, אבל להשלים את העסקה בסוף איך תוכל?
דמי תיווך-המשווק לוקח כעת או עוד 4 שנים?
המשווק גם קנה שם דירה לעצמו?
כמה דירות יצעו לשיווק למשקעים?
וכך ביום שתרצה למכור יצא למכירה עוד 20/30 דירות של משקיעים מעניין מה אז יהיה המחיר בתחרות הזו?

 

[הכל לטובה תמיד]

בהצלחה בשיווק!

אני חושב שלמכור עסקאות מתחת לשטיח ולא לומר מי המשווק זה קצת מחשיד!

7% כעת למה היזם מסכים לזה?
נותן מתנות?
הרי לא מרוויח כלום מלמכור כעת הרי את מסביר ללקוח שהמחיר יהיה שווה בעוד 4 שנים פי 2,
אז למה שהיזם לא ירוויח את הרווח הזה?
מה מחיר הדירה?
נכון שכעת זה סכום זניח אולי, אבל להשלים את העסקה בסוף איך תוכל?
דמי תיווך-המשווק לוקח כעת או עוד 4 שנים?
המשווק גם קנה שם דירה לעצמו?
כמה דירות יצעו לשיווק למשקעים?
וכך ביום שתרצה למכור יצא למכירה עוד 20/30 דירות של משקיעים מעניין מה אז יהיה המחיר בתחרות הזו?

אני לא משווק - מי שמעניין אותו לקבל את המספר יכול לשלוח מייל
אין לי שום ענין לשכנע אנשים לקנות דירות ואין לי כל ענין להתווכח
ברור שלפני כל עסקה בכל דבר צריך לבדוק שאתה יכול לעמוד בה
השאלות והקושיות למה היזם מוכר דירות זה שאלה לא כל כך נכונה
כל חברת בניה הרווח שלה היא ממכירת דירות וחייבת למכור את הדירות ולא רק בשביל הכסף שלך אלא בשביל הבנק למעט מי שיש לו הון עצמי גבוה מאוד
השאלה האם המשווק קנה שם דירה שאלה לא עניינית אתה צריך לבדוק שהעסקה מתאימה לך ולא למשווק
אני אישית לא מאמין בלקנות ולמכור תוך כדי גם הרווח שאולי יהיה לא מצדיק שום סיכון
אבל אני גם בדעה שכל אדם שרוצה לקנות דירה עכשיו
שווה לו לקנות רק בעסקה של 20 -80 ולא במשהו אחר
לשם דוגמא תקנה דירה בנווה יעקב עכשיו תיקח 2 מיליון בריבית טובה רק 5%
זה יוצא 100,000 בשנה רק ריבית תחלק ל12 חודשים שווה 8200 לחודש
בזמן שאתו דירה אתה יכול להשכיר ב3500 ש"ח אז זה אומר שאתה משלם כמעט פי 2 וחצי
על אותו דירה . רק מה אנשים רוצים לקנות כדי שיהיה להם דירה . כי המחירים יעלו וממוצע ב10 שנים הוא עליה של 4.7 אחוז . ואגב אין שום דבר בטוח לא השתכנעתי מזה שהמחיר יעלה אלא שלי שווה העסקה היא מתחת למחיר עכשיו אני יכול לעמוד בה ועוד 30 שנה יהיה לי עוד דירה משלי .לא כדי למכור !
אז אתה קונה דירה ב20 80 ומשלם עכשיו סכום זניח ועוד 4 שנים המשכנתא תהיה הרבה יותר זולה
ואז זה יותר ישתלם ואם מחירי הדירות יעלו אז גם הדירה שקנתה עלתה
ברור שאתה צריך לבדוק כל עסקה האם המחיר עלה בגלל זה או לא אבל יש דברים שלא
דוגמא מה שאני קניתי באור יהודה . דמי תיווך במקרה שהמתווך חוסך לך הרבה יותר כי אתה לא תוכל לקבל את אותם תנאים זה שווה כל שקל . שיהיה המון בהצלחה

 

[כמו הרוח]

למה לא תפרסם את השם של המשווק וזהו?

כן
קצת מחשיד
יש מצב שאתה משווק?

 

[הכל לטובה תמיד]

כן
קצת מחשיד
יש מצב שאתה משווק?

למה לא תפרסם את השם של המשווק וזהו?

האמת לא כל כך ברור לי מה אתם רוצים ?
אני לא משווק ולא מפרסם שמות של מתווכים
וכאילו שאם אכתוב את השם אז מה ייתן לכם ?
אני לא מפרסם דברים בלי אישור מפרוג
כתבתי לכל האלה שהתענינו על מתווך אמין וכתבתי מה שאני מכיר ויודע .

 

[אמת מארץ תצמח]

כן
קצת מחשיד
יש מצב שאתה משווק?

יש לך תוסף שמגדיל אוטומטי את הכתב?
זה מפריע לקריאה הרציפה.

 

[אמת מארץ תצמח]

נקודה חשובה:
לכל מי שקונה דירה ב80/20 90/10 95/5
אם התוכנית שלו זה בעת ההגעה לישורת האחרונה למכור את הדירה, בין אם לפני התשלום העיקרי בין אם מייד אח"כ.
אז שיבדוק טוב, כי הרבה קבלנים מחביאים סעיפון קטנטן שאוסר על מכירת הדירה עד 3 שנים אחרי גמר הפרוייקט.
[המטרה שלהם - שיכולו למכור אז במכיר גבוה, ולא יהי' להם 'מתחרים' - משקיעי 'דירה על הנייר']
בהנחה שיש כזה סעיף, זה בעצם דורש ממך לשלם את כל התשלום לקראת מסירת המפתח, ולקחת משכנתא לפחות ל3 שנים, עד שתוכל למכור ולכסות את המשכנתא.
(כלומר לקחת בחשבון: 1. שאפשרי לכם לקחת כזה משכנתא מבחינת הבנק, ההכנסות 2. לחשב את עלויות הריבית)

 

[כמו הרוח]

הערה אחרונה
תפנימו שום קבלן לא מחלק מתנות.
אם הוא חושב שהמחיר של זה שיהיה בנוי יוכפל הוא לא היה צריך את 10% שלך
פשוט הוא מתמחר את זה/כובל אותך

 

[אסטרטגיה נדלן]

נקודה חשובה:
לכל מי שקונה דירה ב80/20 90/10 95/5
אם התוכנית שלו זה בעת ההגעה לישורת האחרונה למכור את הדירה, בין אם לפני התשלום העיקרי בין אם מייד אח"כ.
אז שיבדוק טוב, כי הרבה קבלנים מחביאים סעיפון קטנטן שאוסר על מכירת הדירה עד 3 שנים אחרי גמר הפרוייקט.
[המטרה שלהם - שיכולו למכור אז במכיר גבוה, ולא יהי' להם 'מתחרים' - משקיעי 'דירה על הנייר']
בהנחה שיש כזה סעיף, זה בעצם דורש ממך לשלם את כל התשלום לקראת מסירת המפתח, ולקחת משכנתא לפחות ל3 שנים, עד שתוכל למכור ולכסות את המשכנתא.
(כלומר לקחת בחשבון: 1. שאפשרי לכם לקחת כזה משכנתא מבחינת הבנק, ההכנסות 2. לחשב את עלויות הריבית)

זה נכון,
ולא רק לגבי 3 שנים,
אלא דוגמה שהרבה חברות מתנים, לא למכור עד שהחברה לא מכרה 90% מסך הדירות שלה כדי שלא תתחרה איתם,
וזה זמן שאתה לא יכול לדעת מתי הוא יגיע אם בכלל לפני האכלוס.

 

[מקצועי בנדל"ן]

סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.

קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:​

לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.

עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.

כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.

עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!

הסעיפים הקטנים:​

אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:

• 160,000 ש"ח מס רכישה.
• 5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.
• 10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).
• 40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)
• 40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.
• 12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.

[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].

אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.

רגע, זה לא נגמר...​

על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –

נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.

זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...

וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!

בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.

כן יש עסקאות מסוג 20 - 80 וכדו' , שמשתלם מאוד לרכוש!

 

[שמעון המקורי]

יכול להסביר מה זה אומר? כי הרי יש שם ערבות בנקאית... מה זה אומר שזה לא על שם הלקוח?

יש שם חברה של הקבלן שמכרה לחברת בת שלה חלק מהדירות.
כעת קונים מחברת הבת את הדירות שהיא קנתה.
כך שהערבות הבנקאית היא על שם חברת הבת של הקבלן ולא על שם הקונה