דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

יכול להיות שיש אנשים שמוכנים לשלם על דירה בגינות דוד קצת יותר מדירה רגילה בבני ברק.

זה גם מוזר כמי שמכיר את הפרוייקט הייטב
מצד אחד איכות הדיירים גבוהה
אבל הבניה צפופה מאד יש בניינים שחסומים מכל הכיוונים
חלק נמצאים ממש על גהה יש רק 4 בניינים עם חזית לגינה שגם קוצצה בחצי ללא עץ אחד לרפואה
רק מתקנים שעליהם הולכים להתמודד כ2200 ילדים בתור לנדנדה
תכנון דירות לקוי איכות בניה ??
אולי אני חריג לא רואה את המציאה הגדולה

 

[די]

אבל הבניה צפופה מאד יש בניינים שחסומים מכל הכיוונים
חלק נמצאים ממש על גהה יש רק 4 בניינים עם חזית לגינה שגם קוצצה בחצי ללא עץ אחד לרפואה

השאלה היא האם זה יותר צפוף משאר בני ברק. אם זה צפוף אבל שאר בני ברק עוד יותר צפוף אז המחיר יהיה יותר גבוה בגינות דוד.
חזית לגהה נראה לי דווקא יחסית יתרון-סוג של נוף פתוח (כמובן לסגור את החלון זכוכית שלא יכנס פיח מהרכבים).

אולי אני חריג לא רואה את המציאה הגדולה

גם אם רוב הציבור חושבים כמוך, מספיק שיהיו כמה שיעדיפו דווקא שם כדי להעלות את המחיר.

 

[יצחק77]

השאלה היא האם זה יותר צפוף משאר בני ברק. אם זה צפוף אבל שאר בני ברק עוד יותר צפוף אז המחיר יהיה יותר גבוה בגינות דוד.
חזית לגהה נראה לי דווקא יחסית יתרון-סוג של נוף פתוח (כמובן לסגור את החלון זכוכית שלא יכנס פיח מהרכבים).

גם אם רוב הציבור חושבים כמוך, מספיק שיהיו כמה שיעדיפו דווקא שם כדי להעלות את המחיר.

הם דחפו עוד 2 בניינים באמצע
אחרי מכירת שלב א' כך שיש שני בניינים שכל החלונות שלהם לתוך הדירות של השכנים
ברווח של שביל צר ביניהם זה אפי' באסם לא עשו

 

[בית שמשניק]

כך שיש שני בניינים שכל החלונות שלהם לתוך הדירות של השכנים

עכשיו אני מבין למה משלמים שם יותר מבשאר העיר. יש נוף בני ברקי...

---

 

[די]

הם דחפו עוד 2 בניינים באמצע
אחרי מכירת שלב א' כך שיש שני בניינים שכל החלונות שלהם לתוך הדירות של השכנים
ברווח של שביל צר ביניהם זה אפי' באסם לא עשו

אולי הדירות היקרות (2.4 M +- לשלשה חדרים) מדובר בדירות עם נוף לגהה.

 

[scw]

בסופו של יום אן מה לעשות נדלן הוא השקעה הכי בטוחה לאורך כול היסטוריה הוא סיכון הכי נמוך אם בכלל

בהשקעה בנדל״ן אתה מתחיל במינוס אחרי כל ההוצאות הנלוות (בהרבה מהמקרים יותר מעשרה אחוזים)

 

[ברברוג]

אשמח להסבר על הדירה של ריסדור
מה בדיוק ההטבה אומרת?

הטבה קטנטנה שמנופחת בפרסומת

 

[בית שמשניק]

ההוכחה בכי פשוטה שרוב מי שקונה זה כאלה שמחפשים לעשות סיבוב (ונופלים בפח ... כך לדעתי בכל אופן ,כי הם משלמים כיום מחיר יותר יקר על הדירה בגלל שהיא במבצעי המימון האלה וכבר דובר לעיל.. שכשתבוא לקבלן ותבקש לשלם בלוח תשלומים רגיל , כמו שהיה פעם ... הוא יוריד לך ביותר מ 200,000 של , מניסיון !)
בכל אופן ההוכחה היא -

יש ברחוב הירקון מלא דירות בפריסייל ואכן לאחרונה נעשו שם כמה וכמה עיסקאות
אבל תשימו לב לנתון מדהים
רייסדור מוכר שם גם דירות
הוא מוכר 3 חדרים במיליון תשע מאות (שאין כזה מחיר בכל הפריסליים למיניהם , באיזור שם)
הוא נותן 10/90
ואין קונים !
למה ?
כי האיכלוס שלו הוא בשנה הקרובה !
הוי אומר שאנשים משלמים יותר כסף , ונכנסים לעיסקאות יותר יקרות
אבל רק על עיסקאות שהם לטווח של שנתיים שלוש
וזה מחזק את ההבנה שרוב הרוכשים בשוק הם מכל המשווקים ו"יועצי הנדלן" מהמגזר שלנו
כי אם אכן הקונים היו רוכשים למגורים
מדוע הם לא קונים לאיכלוס הקרוב ????

דרך אגב המצב שלו כל כך קשה
עד שהוא יוצא עם עוד הטבות מטורפות של משכנתא קבועה ל 20 שנה במחיר מוזל עם מימון שלו
בחשבון פשוט שלי יצא , שההטבות האלו הם שוות ערך
לכ 280,000 שקל !!!
הוי אומר שהוא מוכר דירות במליון תשע מאות ועוד מגולמת הנחה של עוד כמעט שלוש מאות אלף שקל

תכלס' דירת 3 חדרים בירקון בקצת יותר ממיליון שש מאות !
ועדיין אין קונים
אז מה זה אומר ???

שרוב הקונים הם אלה שמתפתים למסע השיכנועים של היועצים ומכניסים את עצמם להרפתקה !!!


חשוב להוסיף -

זה לא רק רייסדור ורחוב הירקון
אותו דבר יש במתחם הסופרים בשכונת איילת השחר קבלן שכבר כמה חודשים מנסה למכור ולא מצליח !!
(תבדקו ביתד נאמן של היום ושל שבוע שעבר...)
אבל מסביבו אנשים קונים בפריסייל במחירים שהם אפילו יותר גבוהים ממה שהקבלן הזה מוכר !!!

אז למה הוא לא מצליח למכור ?-
כי האיכלוס שלו קרוב !!!!

מה שאומר שוב פעם שהקונים כיום מהקבלנים הם כאלה שמהמרים על מכירה עתידית
ולא על שוק אמיתי שבאמת קונה למגורים
כי אם אכן הקונים ,היו קונים למגורים , הם היו צריכים לקנות את הפרוייקטים של האיכלוס הקרוב
והמצב הפוך

אני כמובן יכול להוסיף לכם שכשאתה מדבר עם קבלנים , אז השיח שלהם זה שהם ממש מתנצלים על כך שהאיכלוס קרוב ...

(ויש קבלנים שאוחזים בשלב של איכלוס , ואז הם נאלצים לתת לך לשלם את כל היתרה רק שנה וחצי אחרי האיכלוס !!! , שזה דבר שבחיים לא היה וזה לא ייאמן , אבל גם זה אתם יכולים למצוא לבד בעיתונים ... ועדיין זה לא כל כך עוזר להם !!! , כי כאן המשווקים ו"יועצי הנדלן " מאנ"ש , כבר לא יכולים לפתות אותך ולשכנע ... ואתה רואה שהקבלנים תקועים !!!!)

ורק בעיסקאות הרחוקות - שם יש עיסקאות .



מקווה שכתבתי ברור .

מתוך כתבה בביזפורטל:

"יש תופעה מאוד מעניינת בנתניה, 2 פרויקטים של קבלנים, יזמים גדולים במונחים ארציים. הפרויקטים צמודים. אחד היזמים הלך בגישה ישירה של הנחה של 200 אלף שקל לדירה, השני למבצעי מימון של 15/85. היזם שהלך למכירה ישירה מכר 2 דירות בתקופה האחרונה, היזם השני, שנתן מבצעי מימון, מכר 22 דירות"...

 

[יעקב וייס]

גילוי נאות
אני עובד באחד ממשרדי שיווק הגדולים בארץ
בחודש האחרון היה המון פרויקטים שהפסיקו מבצעים בכל הארץ
וגם לדעתי האישית אנחנו שוב פעם בשוק
שמתחיל לעלות

בקשר למבצעי מימון
כל קבלן שנתן מבצע מימון מגלגל את זה ללקוח
ויצא לו הרבה יותר יקר ללקוח
וכל מי שקונה בתנאי מימון זולים
צריך לקחת את זה בחשבון
אני חושב שכל מי שמשקיע ולא יכול לסיים עסקה עושה טעות גדולה
יש קבלן גדול במרכז שהפסיק עם 20/80 בגלל שבפרויקט שסיים עכשיו
יש כמה לקוחות שלא גמרו עסקה
מי שמשקיע ויכול לגמור עסקה עוד 3-4 שנים
המחירים לטווח הארוך תמיד עולה

 

[szn]

גם לוקח זמן עד שיש הדמיה ומפרט חדרים , קומה וסוג דירה שאותה מוכרים. השלב של בחירת הדירות והניקוד וכל זה הוא הרבה פעמים אחרי ההריסה,

ממש לא נכון, מידיעה ברורה מכמה מקומות, השלב של בחירת דירות והניקוד הוא בערך חצי שנה לפני הריסה
ולפני בחירת הדירות מקבלים את כל החומר מהיזם כולל הדמיות ותוכניות מכר של דירות התמורה

לא מזמן ליוויתי חבר בכנס בחירת דירות לייעץ לו על איזה דירה ללכת,
קבלנו מראש לינק לאתר מיוחד שיש בו את כל הפרטים וידענו מראש הכל כולל הכל.

למיטבי לכת, גם אם היזם לא לא נותן תוכניות,
אפשר להוציא מאתר העיריה את ההרמוניקה ושם יש פירוט מדוייק של כל הדירות במתחם
(זה קצת מסובך וצריך קצת ידע בקריאת תוכניות)

 

[szn]

על כל פינוי בינוי שהצליח יש יותר משתיים תקועים
ואלו שבוודאות על המסלול בשלב מתקדם המחיר כבר לא מציאה
בהחלט יש כאלו שקנו והצליחו השאלה היא האם למשקיע האברך הזוטר יש יכולת לברור את המוץ מהתבן

לכן חשוב לבדוק היטב ובצורה מקצועית וללכת על מתחם שנמצא ברמת ודאות הכי גבוהה
מה שחשוב לבדוק: 1. מצד תכנוני. 2. כלכליות המתחם ראה כאן וגם כאן. 3. שלביות הביצוע. 4. מצב חתימות.
5. מדיניות העיריה ביחס לפינוי בינוי. 6. מחיר דירה חדשה לפי המחירים כיום ללא חישוב עליית ערך.

ואלו שבוודאות על המסלול בשלב מתקדם המחיר כבר לא מציאה

ממש לא נכון, מכיר עסקאות מעולות מהתקופה האחרונה
משקיעים שקנו במתחמים עם תבע מאושרת ויש להם רווח של מיליון ש"ח
זה לא קל למצוא עסקאות כאלו אבל הם קיימות

אם זה ממש חשוב אני מוכן להעלות עסקאות שנעשו לאחרונה מרשות המסים ולהוכיח שיש עסקאות מעולות.

 

[ר' יהונתן]

בנק ישראל: שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס | כלכליסט

לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה

www.calcalist.co.il

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

מתוך כתבה בביזפורטל:

"יש תופעה מאוד מעניינת בנתניה, 2 פרויקטים של קבלנים, יזמים גדולים במונחים ארציים. הפרויקטים צמודים. אחד היזמים הלך בגישה ישירה של הנחה של 200 אלף שקל לדירה, השני למבצעי מימון של 15/85. היזם שהלך למכירה ישירה מכר 2 דירות בתקופה האחרונה, היזם השני, שנתן מבצעי מימון, מכר 22 דירות"...

• 
  
• 
  
• 
  

בנק ישראל: שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס​

לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה​

דותן לוי
12:37, 31.03.24
תגיות:
בנק ישראל
למ"ס
מחירי הדירות
"ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות, כגון תוספות ושינויים", כך עולה מדו"ח שכתב בנק ישראל המסכם את שנת 2023 במשק הישראלי ובתוכו בענף הנדל"ן.
בבנק ישראל מתכוונים בדו"ח לאותן הטבות משמעותיות בתשלומים על הדירה, שהחלו היזמים להציע לרוכשי הדירות עוד לפני פרוץ המלחמה, בעקבות הירידה בהיקפי הרכישות. היקפן של ההנחות הללו עלה מאוד מאז, וכיום מרבית היזמים מציעים הטבות בתשלומים על הדירה, אשר יכולות להגיע במקרים מסוימים לתשלום של 10% בלבד ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה – 90% בסוף הפרויקט עם קבלת הדירה. להטבה כזו יש עלות כלכלית בלתי מבוטלת אותה סופג היזם, אך היא אינה מתומחרת בדיווחי הלמ"ס.




-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




זה מטורף !
זה פשוט מוכיח את מה שכתבתי כל הזמן
זה בעצם אומר שכישעלו המחירים באותו איזור
בדירה שאותו אברך קנה ב 5% -95% הוא יהיה במינוס של 200 אל"ש
חוץ מההוצאות הגדולות הנלוות של לפחות 11% שהוא כבר הוציא על ההוצאות הנילוות


וזה מה שאני צועק כל הזמן שכל העליות מחירים המדוווחות בלמ"ס וכדו'
זה לא נכון !!
א. כל העליה זה רק באיכלוסים של עוד שלוש שנים
ומשום מה דירות לאיכלוס מיידי , תקועות ...
ב. כל העליות זה רק איפה שיש הטבות במימון ...



ומכאן תוכחה מגולה ל ח"ש ו ח"ב ודומיהן על ניסיונן להפיל את הציבור !!!
ועוד בדירות של מעל לארבע מיליון , ה"י .

 

[קלאס עם רעיונות]

לדעתי כל המבצעים של ה20 80 וכדומה הולכים להתפוצץ למשקיעים שלא רוצים להשלים את הרכישה
ולו מהסיבה הפשוטה שכמות הדירות ברחבי הארץ שנקנות בצורה זו היא המונית, ובד"כ כל מי שקונה בצורה הזו זה על דעת למכור לפני סיום התשלום
אבל מה בשלב הזה יהיה הרבה מוכרים שיהיה דחוף למכור והמחיר- ירד
וגם אם לא בפרוקיט הזה אבל בפרויקט ליד..
ראו הוזהרתם

 

[DDESIGN]

• 
  
• 
  
• 
  

בנק ישראל: שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס​

לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה​

דותן לוי
12:37, 31.03.24
תגיות:
בנק ישראל
למ"ס
מחירי הדירות
"ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות, כגון תוספות ושינויים", כך עולה מדו"ח שכתב בנק ישראל המסכם את שנת 2023 במשק הישראלי ובתוכו בענף הנדל"ן.
בבנק ישראל מתכוונים בדו"ח לאותן הטבות משמעותיות בתשלומים על הדירה, שהחלו היזמים להציע לרוכשי הדירות עוד לפני פרוץ המלחמה, בעקבות הירידה בהיקפי הרכישות. היקפן של ההנחות הללו עלה מאוד מאז, וכיום מרבית היזמים מציעים הטבות בתשלומים על הדירה, אשר יכולות להגיע במקרים מסוימים לתשלום של 10% בלבד ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה – 90% בסוף הפרויקט עם קבלת הדירה. להטבה כזו יש עלות כלכלית בלתי מבוטלת אותה סופג היזם, אך היא אינה מתומחרת בדיווחי הלמ"ס.




-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




זה מטורף !
זה פשוט מוכיח את מה שכתבתי כל הזמן
זה בעצם אומר שכישעלו המחירים באותו איזור
בדירה שאותו אברך קנה ב 5% -95% הוא יהיה במינוס של 200 אל"ש
חוץ מההוצאות הגדולות הנלוות של לפחות 11% שהוא כבר הוציא על ההוצאות הנילוות


וזה מה שאני צועק כל הזמן שכל העליות מחירים המדוווחות בלמ"ס וכדו'
זה לא נכון !!
א. כל העליה זה רק באיכלוסים של עוד שלוש שנים
ומשום מה דירות לאיכלוס מיידי , תקועות ...
ב. כל העליות זה רק איפה שיש הטבות במימון ...



ומכאן תוכחה מגולה ל ח"ש ו ח"ב ודומיהן על ניסיונן להפיל את הציבור !!!
ועוד בדירות של מעל לארבע מיליון , ה"י .

האם דבריך אמורים גם על דירות בבית שמש למשל ? במחיר של עד 2M ?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

האם דבריך אמורים גם על דירות בבית שמש למשל ? במחיר של עד 2M ?

איזה דברים ?
אם על מבצעי המימון והקניה לטווח רחוק
אז כן !

פשוט מאוד תעשה בדיקה
קודם כל תבדוק מה המצב של דירות חדשות העומדות לאיכלוס באותו איזור
לי יצא לראות שהדירות עם האיכלוס לטווח רחוק נמכרות ביותר יקר מהדירות לאיכלוס מיידי !!!
שזה היפך ההיגיון .
וזה מלמד על משהו ....

אחר כך תיגש לקבלן ותגיד לו שאתה מוכן לשלם בלי ההטבות מימון
ותבדוק באיזה מחיר הוא יהיה מוכן לתת לך את הדירה
ואז תעשה את החשבון לבד ...
בהצלחה !

 

[השקעות R הון]

לי יצא לראות שהדירות עם האיכלוס לטווח רחוק נמכרות ביותר יקר מהדירות לאיכלוס מיידי !!!

מרתק.
תוכל לתת דוגמא?

 

[חוץ מצא]

לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה

זה מעניין, כי הריבית הגבוהה אמנם אמורה להוריד את מחירי הדירות, אך במקביל גם להעלות את מחיר השכירות.
ירידה של שניהם יחד אולי רומזת לסוג של מיתון, או להסבר אחר שאינני מכיר.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

מרתק.
תוכל לתת דוגמא?

כן
כתבתי בעבר
אחזור בקצרה כאן

תראה ברחוב הירקון בבני ברק

אותו דבר תראה בשכונת איילת השחר (איזור מתחם הסופרים) גם בבני ברק

יש לי לתת לך כמה דוגמאות מנתניה .

וכן לכאורה גם בבית שמש
דירה חדשה מהניילונים שלושה חדרים מרווחת ברמה ד' , כיום , לא מתקרבת לשתי מיליון .

ותבדוק בכמה נתיב מוכר את ה 3 חדרים שלו לאיכלוס של עוד שלוש שנים ....
העיקר בתנאי מימון טובים ...

זה מעניין, כי הריבית הגבוהה אמנם אמורה להוריד את מחירי הדירות, אך במקביל גם להעלות את מחיר השכירות.
ירידה של שניהם יחד אולי רומזת לסוג של מיתון, או להסבר אחר שאינני מכיר.

לא יודע .
את החלק הזה לא אני כתבתי את זה ...
זה העתק הדבק מהכתבה של כלכליסט

 

[חוץ מצא]

לא יודע .
את החלק הזה לא אני כתבתי את זה ...
זה העתק הדבק מהכתבה של כלכליסט

אני ממש לא התווכחתי, בטח לא כאשר הנתונים אינם לפניי.
רק ציינתי שאלה נתונים מפתיעים.