התייעצות דירה ב 1.8 מה האופציות?

[Laganenet]

1830
קבוצות חרדיות בגילה בבניה מוכן שנה עד שנתיים (תלוי באיזה קבוצה)

 

[המסודרת]

אלעד

 

[ציביה]

דמי מפתח בבני ברק מעניין אתכם?
150 מ"ר ריבועי

בלי משכנתא, נכון?

 

[z.k.]

1830
קבוצות חרדיות בגילה בבניה מוכן שנה עד שנתיים (תלוי באיזה קבוצה)

קחו בחשבון עוד איזה 100000 שח לעלויות הגבוהות של מימון חוץ בנקאי, פלוס סבירות גבוהה לתוספת סכום דומה לחריגות שיהיו מהתקציב המשוער (מנסיון..)

 

[estiesti]

1830
קבוצות חרדיות בגילה בבניה מוכן שנה עד שנתיים (תלוי באיזה קבוצה)

אשמח לשמוע פרטים

 

[שימי הכבאי]

מתי יגיע יום
מתי יגיע
בו יגורו כולם באוהל שעולה 1.8
באלפים ולא במליונים
פשוט מייאש....אש

 

[Laganenet]

קחו בחשבון עוד איזה 100000 שח לעלויות הגבוהות של מימון חוץ בנקאי, פלוס סבירות גבוהה לתוספת סכום דומה לחריגות שיהיו מהתקציב המשוער (מנסיון..)

השאלה באיזה שלב,
קבוצה בהתחלה יש המון סטיות
קבוצה שבאמצע ביצוע וחתומה עם קבלן אין סטיות בטח לא מהותיות מאחר ויש בצ"מ
בנוגע למימון הריבית לא יקרה משמעותית מאחר ולקחו לפני שנה בריבית קבועה לא צמודה

 

[z.k.]

השאלה באיזה שלב,
קבוצה בהתחלה יש המון סטיות
קבוצה שבאמצע ביצוע וחתומה עם קבלן אין סטיות בטח לא מהותיות מאחר ויש בצ"מ

בנוגע למימון הריבית לא יקרה משמעותית מאחר ולקחו לפני שנה בריבית קבועה לא צמודה

מה שאני ראיתי במקומות אחרים, שגם כשהדירה היתה בנויה כבר, היו צריכים להוסיף עוד 100000 ש"ח (לגימורים וחובות קטנים שהצטברו פה ושם).
בנוגע לריבית: באיזה ריבית מדובר? (והאם זה לא פריים פלוס ?), וכמה עמלת פתיחה? ובכלל, מי שקונה כעת מקבל מימון לפי התנאים של אז?

 

[Laganenet]

אשמח לשמוע פרטים

מה שאני ראיתי במקומות אחרים, שגם כשהדירה היתה בנויה כבר, היו צריכים להוסיף עוד 100000 ש"ח (לגימורים וחובות קטנים שהצטברו פה ושם).
בנוגע לריבית: באיזה ריבית מדובר? (והאם זה לא פריים פלוס ?), וכמה עמלת פתיחה? ובכלל, מי שקונה כעת מקבל מימון לפי התנאים של אז?

שוב,
השאלה אם ערכו דוח 0 לאחר תחילת ביצוע של הקבלן עם תוכניות וחוזה חתום.
בקבוצה עם ניהול תקין זה לא קורה הבצ"מ (5-8 אחוז) אמור לכסות עם עודף
כך שאו שהניהול שם לא תקין או שהתוספת עבור מדדים
לא סביר שקרה הוצאות לא צפויות בכזה סדר תוך כדי ביצוע - ואגב חלק מרכזי בבעיות מגלים בחודשים הראשונים של הביצוע, פחות בסוף.
ריבית 5.5 קבוע ללא קשר לפריים. העמלה היא בתקציב וחלק ממחיר הדירה

 

[במה]

בלי משכנתא, נכון?

יש כמה אפשרויות, די מורכבות.

 

[מינוף]

דמי מפתח בבני ברק מעניין אתכם?
150 מ"ר ריבועי

אשמח לשמוע פרטים

 

[z.k.]

הבצ"מ (5-8 אחוז) אמור לכסות עם עודף
לא סביר שקרה הוצאות לא צפויות בכזה סדר תוך כדי ביצוע
הלואי, ואשרי המאמין..
אם יש מישהו שזה נוגע לו, מומלץ לחפש אנשים וחברים שהתנסו בכך, ולבדוק אצלם.

 

[Laganenet]

ברור שצריך לשאול,
רק השאלה היא שצריך לשאול: חברת ניהול טובה שהדוח 0 מעודכן כולל קבלן לאחר היתרים ויש 5 מליון בצ"מ כמה זה יעלה חוץ מדד.

אולי נכוותה עם חברת ניהול לא מקצועית או שלא עדכנה דוח 0 לאחר תחילת ביצוע
מכיר כמה פרויקטים ובאף אחד לא עלה בשלה הזה! כולל מקרה אחד שהקבלן פשט רגל
מותר לדעת איפה קנית שזה קרה לך? מי הניהול? מה התוכניות וכו'?

 

[z.k.]

ברור שצריך לשאול,
רק השאלה היא שצריך לשאול: חברת ניהול טובה שהדוח 0 מעודכן כולל קבלן לאחר היתרים ויש 5 מליון בצ"מ כמה זה יעלה חוץ מדד.

אולי נכוותה עם חברת ניהול לא מקצועית או שלא עדכנה דוח 0 לאחר תחילת ביצוע
מכיר כמה פרויקטים ובאף אחד לא עלה בשלה הזה! כולל מקרה אחד שהקבלן פשט רגל
מותר לדעת איפה קנית שזה קרה לך? מי הניהול? מה התוכניות וכו'?

ברור שהיה דוח 0 אחרת לא יכלו לקבל מימון, ועדיין יש הרבה פעמים בלתי צפויים מעבר לבצ"מ (הרי הבצ"מ זה לא באמת 'בלתי צפוי', והראיה, שמעולם לא חזר מהכסף הזה, למעט פעם אחת, לפני עשרות שנים ברכס). וגם אני הכרתי כמה פרויקטים בחיים...
בקשר למקצועיות של הקבוצה, לא אכנס לרכילויות על פרויקטים, רק ארמוז שהפרויקט שדיברתי עליו, זכו במכרז באותו זמן ובאותו איזור של הפרויקט שאתה מדבר, ואם שם הגיעו לסיום הבניה ואצלכם רק מתחילים, אפשר ללמוד מכך משהו על רמת המקצועיות בכל פרויקט.
ואגב, אולי הגיע הזמן לגילוי נאות, מה הקשר שלך לפרויקט, נשמע שאתה משווק שלהם ?

 

[Laganenet]

ברור שהיה דוח 0 אחרת לא יכלו לקבל מימון, ועדיין יש הרבה פעמים בלתי צפויים מעבר לבצ"מ (הרי הבצ"מ זה לא באמת 'בלתי צפוי', והראיה, שמעולם לא חזר מהכסף הזה, למעט פעם אחת, לפני עשרות שנים ברכס). וגם אני הכרתי כמה פרויקטים בחיים...

אפרט, אבל קודם אבהיר שלא הייתה כוונה לתקוף אותך כפי שנראה שהבנת.
השאלה הייתה עניינית.
יש דוח 0 בתחילת פרויקט אבל השאלה ממתי הוא עודכן
הרי ברור שדוח 0 שיצא לפני שהיה קבלן ותוכניות סופיות ולאחר תחילת העבודות יהיה שונה מהמציאות.
אבל אחרי שיש קבלן והיתרים ועלו יותר מקומה אחת לא אמור להיות שינוי מהותי של למעלה מ5 מליון.
ואם יש הוצאה שלא נכנסה לדוח 0 זה בעייתי.

בצ"מ אמור להיות בצ"מ ואם זה לא כך זה לא תקין.
בדרך כלל הוא ממומש ויותר מכך כי יש מדד.
אבל לא אמורים להוסיף 100000! זה סטייה של כ-20 15 % מעליות הבניה כולל בצ"מ
אם זה קרה יש סימן שאלה משמעותי שאתה כרוכש צריך לבדוק.

לגבי הרמזים שנראה לך על הניהול שלכם כאמור אף אחד לא התכוון לומר שמשהו בסדר או לא, בטח אם אנחנו לא יודעים מי זה, רק באמת להסביר את הנקודה

אני מבין מבין השורות שזה בשכונה הזאת אז אתה אמור לדעת שלא בנו ותכננו בפרויקט הזה שנים בגלל מחלוקות עם אתרא שזה הסתדר

גלוי נאות לבקשתך אכן לאחד מאצלנו קשר עם הפרויקט - אך אין לו רווח אם נמכר שם דירה ולמי.

 

[z.k.]

אפרט, אבל קודם אבהיר שלא הייתה כוונה לתקוף אותך כפי שנראה שהבנת.
השאלה הייתה עניינית.
יש דוח 0 בתחילת פרויקט אבל השאלה ממתי הוא עודכן
הרי ברור שדוח 0 שיצא לפני שהיה קבלן ותוכניות סופיות ולאחר תחילת העבודות יהיה שונה מהמציאות.
אבל אחרי שיש קבלן והיתרים ועלו יותר מקומה אחת לא אמור להיות שינוי מהותי של למעלה מ5 מליון.
ואם יש הוצאה שלא נכנסה לדוח 0 זה בעייתי.

בצ"מ אמור להיות בצ"מ ואם זה לא כך זה לא תקין.
בדרך כלל הוא ממומש ויותר מכך כי יש מדד.
אבל לא אמורים להוסיף 100000! זה סטייה של כ-20 15 % מעליות הבניה כולל בצ"מ
אם זה קרה יש סימן שאלה משמעותי שאתה כרוכש צריך לבדוק.

לגבי הרמזים שנראה לך על הניהול שלכם כאמור אף אחד לא התכוון לומר שמשהו בסדר או לא, בטח אם אנחנו לא יודעים מי זה, רק באמת להסביר את הנקודה

אני מבין מבין השורות שזה בשכונה הזאת אז אתה אמור לדעת שלא בנו ותכננו בפרויקט הזה שנים בגלל מחלוקות עם אתרא שזה הסתדר

גלוי נאות לבקשתך אכן לאחד מאצלנו קשר עם הפרויקט - אך אין לו רווח אם נמכר שם דירה ולמי.

הכל טוב. שום דבר לא אישי, כל מה שכתבתי הוא רק לתועלת הציבור, שיבררו היטב אצל בעלי נסיון (ללא אינטרסים), כדי למנוע עגמ"נ אח"כ (ואגב, גם בענין זמן הבניה, זה בד"כ מתעכב שנה יותר, במקרה הטוב).
בהצלחה רבה לכולם

 

[טיגריס]

יש בבית שמש רמה ד' הרבה דירות ב 1.8

אשמח לראותם.

 

[hishtadlut]

והראיה, שמעולם לא חזר מהכסף הזה, למעט פעם אחת, לפני עשרות שנים ברכס

באחיסמך שלב א' החזירו 3% ממחיר הדירה

 

[Laganenet]

באחיסמך שלב א' החזירו 3% ממחיר הדירה

זה די נדיר כי אם בצ"מ נניח 5 אחוז בדרך כלל מדד בשנתיים בניה זה לא הרבה ויש גם קצת בצ"מ אמיתי.

 

[Laganenet]

(ואגב, גם בענין זמן הבניה, זה בד"כ מתעכב שנה יותר, במקרה הטוב).

כנל כמו הבצמ.
בניהול וקבלן תקין העיכובים שיגרתים כמו כל קבלן.
בסוף הקבלן מחויב שכירות ולכן אמנם יכול להיות עיכובים (תמיד לקבלנים יש תירוצים) אבל גם יש לו חשש להתעכב.


אבל זה בדיוק כמו כל עיסקה של דירה חדשה-.
אגב בפרויקט הזה יש לקבלן בונוס על חודש הקדמה כדי לייצר תמריץ.