השקעות קניית דירה במחיר למשתכן VS. השקעת הכסף

[שתים]

שלום,

אשמח לשמוע את דעתכם:

מה יותר שווה כלכלית - (בהתחשב בכך שאנחנו רוצים לגור בדירה משלנו מתי שהוא)
קניית דירה עכשיו במחיר למשתכן,
או השקעה בסיכון נמוך עם תשואה של 7%, לדוגמא במדד S&P 500, ולקנות דירה מאוחר יותר בסכום שמצטבר?

במחיר למשתכן אפשר לקנות דירה שנמוכה ממחיר השוק בכ300 אלף ש"ח,
אם אני משכירה אותה יוצא שהשוכרים הם אלו שמשלמים את רוב המשכנתא,
אני חוסכת עו"ד, מתווך, זוהי דירה חדשה, משכנתא של 90% בריביות מעולות.

האם עדיין השקעה יוצאת משתלמת יותר?

אשמח לחוות דעתכם.

@מקצועי בלבד @Tweenset וכו'...

 

[מקצועי בלבד]

השאלה היא מאד כוללנית.
כדאי שתעזרי לנו לעזור לך, ותתני יותר פרטים.
כמה הון עצמי יש לכם כרגע?
באיזה דירה מדובר?
כמה היא שווה ללא מחיר למשתכן? וכמה היא עולה דרך מחיר למשתכן?
האם הדירה זה בתור השקעה? או שהכוונה לגור בה?
בכמה אפשר להשכיר אותה?
כמה זמן נראה לכם שתוכלו לגור בשכירות?
ולמה את חושבת שתקבלי 90% משכנתא בריביות מעולות?

 

[יוגורט]

ברי ושמא ברי עדיף.
דירה חדשה זה נשמע קסום... אבל זה לא צפוי, עיכובים בבנייה, שידרוגים שעכשיו נראים לא חיוניים אבל כשהדברים מתקדמים זה פתאום נצרך.
מה עם מדד בניה? אינו?
וכל הזמן הזה אתם משלמים שכירות.
מה יהיה הביקוש לשכירות במקום? איפה הדירה בירושלים בניברק או במקום פחות פופולרי ?

מצד שני, אני מכירה כאלו שקנו ברכסים למשל ומצאו שוכרים.

 

[שתים]

השאלה היא מאד כוללנית.
כדאי שתעזרי לנו לעזור לך, ותתני יותר פרטים.
כמה הון עצמי יש לכם כרגע?
באיזה דירה מדובר?
כמה היא שווה ללא מחיר למשתכן? וכמה היא עולה דרך מחיר למשתכן?
האם הדירה זה בתור השקעה? או שהכוונה לגור בה?
בכמה אפשר להשכיר אותה?
כמה זמן נראה לכם שתוכלו לגור בשכירות?
ולמה את חושבת שתקבלי 90% משכנתא בריביות מעולות?

ברי ושמא ברי עדיף.
דירה חדשה זה נשמע קסום... אבל זה לא צפוי, עיכובים בבנייה, שידרוגים שעכשיו נראים לא חיוניים אבל כשהדברים מתקדמים זה פתאום נצרך.
מה עם מדד בניה? אינו?
וכל הזמן הזה אתם משלמים שכירות.
מה יהיה הביקוש לשכירות במקום? איפה הדירה בירושלים בניברק או במקום פחות פופולרי ?

מצד שני, אני מכירה כאלו שקנו ברכסים למשל ומצאו שוכרים.

מדובר בדירות בבית שמש, שכבר נמצאות באמצע בניה.
יש דירות של 1,500,000 שיכולות להמכר היום ב150,000 יותר.
מבחינת הון עצמי - אין לנו מספיק כדי לקנות משהו שלא במחיר למשתכן בינתיים, כי שם צריך 10% הון עצמי והשאר מקבלים משכנתא, אלא אם כן אנחנו קונים דירה קטנטנה בצפון איפשהו.
אופציה למשכנתא ב"ה יש לנו כי אנחנו מרויחים טוב.
חשבנו להשקעה כי אין לנו כל כך מה לחפש בבית שמש, אבל אם נצטרך לגור שם נוכל.
אפשר להשכיר כזו דירה במינימום 4000 ש"ח בהתחלה ובהמשך לעלות כמובן.

 

[שפת הים]

@מקצועי בלבד
איך אפשר לדבר איתך? את יכולה אולי לשלוח לי הודעה באישי? או למייל sfathayam1 שטרודל גימייל..
אני אשמח מאד!!
תודה

 

[מקצועי בלבד]

מדובר בדירות בבית שמש, שכבר נמצאות באמצע בניה.
יש דירות של 1,500,000 שיכולות להמכר היום ב150,000 יותר.
מבחינת הון עצמי - אין לנו מספיק כדי לקנות משהו שלא במחיר למשתכן בינתיים, כי שם צריך 10% הון עצמי והשאר מקבלים משכנתא, אלא אם כן אנחנו קונים דירה קטנטנה בצפון איפשהו.
אופציה למשכנתא ב"ה יש לנו כי אנחנו מרויחים טוב.
חשבנו להשקעה כי אין לנו כל כך מה לחפש בבית שמש, אבל אם נצטרך לגור שם נוכל.
אפשר להשכיר כזו דירה במינימום 4000 ש"ח בהתחלה ובהמשך לעלות כמובן.

תגידי לי אם הבנתי נכון.
יש לכם 150,000 ש"ח, ואתם רוצים לקנות דירה במחיר 1,500,000 ש"ח, שזה אומר משכנתא של 1,350,000 ש"ח.

כאשר ה4000 ש"ח של השכירות תכסה את המשכנתא של כ- 700,000 ש"ח ל 20 שנה, יישאר לכם להחזיר כל חודש עוד כ 3500-4000 ש"ח בעבור ה650,000 ש"ח הנוספים של המשכנתא, וזאת כמובן בנוסף למחיר השכירות שאתם צריכים לשלם על הדירה שבה תחיו, בנוסף יש את זמן הבניה שבה לא תקבלו שכירות, ואז תצטרכו לשלם גם את החלק הזה.
הבנתי נכון?
אתם יכולים לעמוד בכאלו החזרים למשכנתא למשך 20 שנה?

 

[שתים]

תגידי לי אם הבנתי נכון.
יש לכם 150,000 ש"ח, ואתם רוצים לקנות דירה במחיר 1,500,000 ש"ח, שזה אומר משכנתא של 1,350,000 ש"ח.

כאשר ה4000 ש"ח של השכירות תכסה את המשכנתא של כ- 700,000 ש"ח ל 20 שנה, יישאר לכם להחזיר כל חודש עוד כ 3500-4000 ש"ח בעבור ה650,000 ש"ח הנוספים של המשכנתא, וזאת כמובן בנוסף למחיר השכירות שאתם צריכים לשלם על הדירה שבה תחיו, בנוסף יש את זמן הבניה שבה לא תקבלו שכירות, ואז תצטרכו לשלם גם את החלק הזה.
הבנתי נכון?
אתם יכולים לעמוד בכאלו החזרים למשכנתא למשך 20 שנה?

כן הבנת נכון.
הדירה אמורה להיות מוכנה עוד כ18 חודשים, וזה יתרון ענק לעומת דירות של מחיר למשתכן רגילות,
והמשכנתא הרצינית תתחיל בערך 12-16 חודשים מחתימת החוזה.
מבחינת החזרי המשכנתא - חשבנו לקחת לקצת יותר מ20 שנה, כדי שההחזרים שלנו יהיו יותר לכיוון ה3000,
אבל בכל מקרה זה סכום שאנחנו יכולים לעמוד בו בעז"ה.

 

[מקצועי בלבד]

כן הבנת נכון.
הדירה אמורה להיות מוכנה עוד כ18 חודשים, וזה יתרון ענק לעומת דירות של מחיר למשתכן רגילות,
והמשכנתא הרצינית תתחיל בערך 12-16 חודשים מחתימת החוזה.
מבחינת החזרי המשכנתא - חשבנו לקחת לקצת יותר מ20 שנה, כדי שההחזרים שלנו יהיו יותר לכיוון ה3000,
אבל בכל מקרה זה סכום שאנחנו יכולים לעמוד בו בעז"ה.

בסדר נמשיך
כמה את חושבת שהדירה הזאת תהיה שווה בעוד כ25 שנה כשתגמרו לשלם את המשכנתא?
נניח בין 2,000,000 ל 2,200,000 ש"ח
בחישוב פשוט שעשיתי אם אתם תשקיעו במקום זה את הכסף לאותה תקופה בתשואה ממוצעת של 7% [כמובן כולל ריבית דריבית] וכן תוסיפו כל חודש להשקיע עוד 3000 ש"ח, הסכום הכולל יהיה 3,250,467 ש"ח.
כמיליון ש"ח יותר, בלי כאבי ראש של קניית דירה, שזה כניסה להתחייבויות גדולות מאד, וחודשים שאין שוכרים או סתם הוצאות נלוות, ושלא נדבר אם ח"ו יהיה לכם כמה חודשים שלא תדעו מאיפה לשלם כזאת משכנתא בנוסף לשכירות שלכם, וכו'.
בהצלחה.

 

[שתים]

בסדר נמשיך
כמה את חושבת שהדירה הזאת תהיה שווה בעוד כ25 שנה כשתגמרו לשלם את המשכנתא?
נניח בין 2,000,000 ל 2,200,000 ש"ח
בחישוב פשוט שעשיתי אם אתם תשקיעו במקום זה את הכסף לאותה תקופה בתשואה ממוצעת של 7% [כמובן כולל ריבית דריבית] וכן תוסיפו כל חודש להשקיע עוד 3000 ש"ח, הסכום הכולל יהיה 3,250,467 ש"ח.
כמיליון ש"ח יותר, בלי כאבי ראש של קניית דירה, שזה כניסה להתחייבויות גדולות מאד, וחודשים שאין שוכרים או סתם הוצאות נלוות, ושלא נדבר אם ח"ו יהיה לכם כמה חודשים שלא תדעו מאיפה לשלם כזאת משכנתא בנוסף לשכירות שלכם, וכו'.
בהצלחה.

השאלה היא האם דירה ששווה 1,650,000 לפני אכלוס תעלה רק בחצי מליון לאורך 25 שנה?
בינתיים המציאות עד כה הוכיחה שזה עולה הרבה יותר. לא?
בפרוייקט כדורי בירושלים דירות עלו 1,700,000 על הנייר וכיום - 5 שנים מאוחר יותר - שוות לפחות 2,300,000.

 

[מקצועי בלבד]

השאלה היא האם דירה ששווה 1,650,000 לפני אכלוס תעלה רק בחצי מליון לאורך 25 שנה?
בינתיים המציאות עד כה הוכיחה שזה עולה הרבה יותר. לא?
בפרוייקט כדורי בירושלים דירות עלו 1,700,000 על הנייר וכיום - 5 שנים מאוחר יותר - שוות לפחות 2,300,000.

תראי יש אשכולות שלמים על הנושא ואף אחד באמת לא יכול לדעת אם מחירי הדיור יעלו? ואם כן בכמה?
הכל הערכות, גם אם מאד מושכלות.
עכשיו דווקא מהסיבה שבין 2008 ל2018 היו עליות מחירים כאלו גבוהות, זה דווקא סיבה שבעשור הקרוב לכאורה לא יהיו כאלו עליות מחירים, ואולי אפי' ירידות מחירים.
מה יהיה בעוד 25 שנה זה מאד רחוק וקשה להעריך, אבל בשביל שהשקעה בדירה תהיה רווחית יותר, צריך להניח שמחירי הדירות לפחות יכפילו את עצמם, די קשה לי לראות את זה קורה.

 

[yudit10]

ראשית כדאי שתדעי ש150K הוא בסיס יפה
ובס"ד אפשר להגיע מזה בהמשך לדירה.

שנית,
את צריכה להגדיר לעצמך כמה זמן את באמת מוכנה להשקיע את הכסף.
להשקיע במניות- אפשר רק אם בטוחים במאה אחוז שתוכלו להסתדר בלי הכסף לפחות 15 שנה.

את צריכה לשבת עם עצמך ולבדוק:
כמה זמן את מוכנה להמשיך לגור בשכירות?
כמה כסף את יכולה להפריש עכשיו כל חודש כתוספת ל150K?

ולפי זה להגיע למסקנה.

לא בטוח שלא שווה לך להשקיע בנדל"ן
במיוחד שככל הנראה אין לך עדיין דירה
מה שאומר שמיסים לא ירדו לך על הרווחים מהדירה
אבל צריך לבדוק טוב טוב מה כדאי.

 

[yudit10]

אגב
ספציפית על בית שמש
א"א לדעת בבירור
אבל ככל הנראה המחירים לא יעלו בשנים הקרובות
יש שם הצפה של 9000 יח"ד חדשות ברמה ד'
כשחלקם מטעם הקבלנים
שהיו חייבים להמשיך בבניה בגלל המחיר למשתכן
גם אם לא הספיקו למכור

ועוד הצפה של זוכים במחיר למשתכן
שחלקם מעונין למכור את הדירה בעוד כ5 שנים...
זה יכול להביא למסחרה שחורה בדירות מחיר למשתכן כבר בשנים הקרובות
ובכלל הצפה בשוק הפרטי הוא מתכון בטוח לירידת מחירים.

בקיצור,
קשה לראות עלית מחירים בבית שמש בשנים הקרובות

 

[RRRRR]

מדובר בדירות בבית שמש, שכבר נמצאות באמצע בניה.
יש דירות של 1,500,000 שיכולות להמכר היום ב150,000 יותר.
מבחינת הון עצמי - אין לנו מספיק כדי לקנות משהו שלא במחיר למשתכן בינתיים, כי שם צריך 10% הון עצמי והשאר מקבלים משכנתא, אלא אם כן אנחנו קונים דירה קטנטנה בצפון איפשהו.
אופציה למשכנתא ב"ה יש לנו כי אנחנו מרויחים טוב.
חשבנו להשקעה כי אין לנו כל כך מה לחפש בבית שמש, אבל אם נצטרך לגור שם נוכל.
אפשר להשכיר כזו דירה במינימום 4000 ש"ח בהתחלה ובהמשך לעלות כמובן.

אני חושבת שדירות של מחיר למשתכן בבית שמש יעלו בהרבה יותר מ150000
היום הפער בין הדירות של מחיר למשתכן לדירות שהקבלנים מוכרים בשוק פרטי הוא באזור ה300 אלף לדירות של מליון וחצי

 

[שתים]

אני חושבת שדירות של מחיר למשתכן בבית שמש יעלו בהרבה יותר מ150000
היום הפער בין הדירות של מחיר למשתכן לדירות שהקבלנים מוכרים בשוק פרטי הוא באזור ה300 אלף לדירות של מליון וחצי

את צודקת בגדול, אבל תלוי באילו דירות.
אישית אני מדברת על דירות עם חצר/מרפסת ענקית, שבמחיר למשתכן מחושבות לפי מטר ובשוק החופשי לא, ולכן הפער קטן.

אגב
ספציפית על בית שמש
א"א לדעת בבירור
אבל ככל הנראה המחירים לא יעלו בשנים הקרובות
יש שם הצפה של 9000 יח"ד חדשות ברמה ד'
כשחלקם מטעם הקבלנים
שהיו חייבים להמשיך בבניה בגלל המחיר למשתכן
גם אם לא הספיקו למכור

ועוד הצפה של זוכים במחיר למשתכן
שחלקם מעונין למכור את הדירה בעוד כ5 שנים...
זה יכול להביא למסחרה שחורה בדירות מחיר למשתכן כבר בשנים הקרובות
ובכלל הצפה בשוק הפרטי הוא מתכון בטוח לירידת מחירים.

בקיצור,
קשה לראות עלית מחירים בבית שמש בשנים הקרובות

זהו זו הנקודה הבעיתית פה,
אבל מצד שני יש המוני זוגות ומשפחות שרק רוצות לעבוד לגור שם, זה מכונה ירושלים הצעירה.
כל הזוגות הירושלמים שלא היה להם כסף לקנות בירושלים עוברים לשם (מהיכרות אישית של כמה כאלה).
אז בטווח הקרוב בטוח לא יעלה אבל בטווח הרחוק? השאלה באמת כמה...

ואני לא יודעת כמה חזק לשים את השיקול של ה10% הון עצמי, כי תכלס אנחנו לא יכולים בשום דרך אחרת לקנות עדיין.

 

[שתים]

בחישוב פשוט שעשיתי אם אתם תשקיעו במקום זה את הכסף לאותה תקופה בתשואה ממוצעת של 7% [כמובן כולל ריבית דריבית] וכן תוסיפו כל חודש להשקיע עוד 3000 ש"ח, הסכום הכולל יהיה 3,250,467 ש"ח.

אגב זה בניכוי מס?

 

[yudit10]

זהו זו הנקודה הבעיתית פה,
אבל מצד שני יש המוני זוגות ומשפחות שרק רוצות לעבוד לגור שם, זה מכונה ירושלים הצעירה.
כל הזוגות הירושלמים שלא היה להם כסף לקנות בירושלים עוברים לשם (מהיכרות אישית של כמה כאלה).
אז בטווח הקרוב בטוח לא יעלה אבל בטווח הרחוק? השאלה באמת כמה...

ואני לא יודעת כמה חזק לשים את השיקול של ה10% הון עצמי, כי תכלס אנחנו לא יכולים בשום דרך אחרת לקנות עדיין.

בבית שמש יש יחסית הרבה דירות בתכנון
יש עוד את רמות ו' וז'...

בקיצור
את חייבת לשבת עם עצמך
לבדוק כמה את יכולה להוריד עכשיו כל חודש בצד
(את מבינה שבדירה הזו תצטרכי להוסיף עוד 3500-4000 ש"ח כל חודש חוץ מהשכירות בשביל לכסות את המשכנתא?)
וכן
כמה זמן יש לך יכולת לחכות?

 

[שתים]

בבית שמש יש יחסית הרבה דירות בתכנון
יש עוד את רמות ו' וז'...

בקיצור
את חייבת לשבת עם עצמך
לבדוק כמה את יכולה להוריד עכשיו כל חודש בצד
(את מבינה שבדירה הזו תצטרכי להוסיף עוד 3500-4000 ש"ח כל חודש חוץ מהשכירות בשביל לכסות את המשכנתא?)
וכן
כמה זמן יש לך יכולת לחכות?

מבחינת החזרים אנחנו יכולים, כן, ב"ה.
מבחינת זמן המתנה - אהממ, אנחנו לא נרצה להישאר בשכירות לנצח, והשאיפה שלנו היא כן להגיע לדירה בירושלים איכשהו. האמת שאני ממש לא יודעת...

 

[yudit10]

מבחינת החזרים אנחנו יכולים, כן, ב"ה.
מבחינת זמן המתנה - אהממ, אנחנו לא נרצה להישאר בשכירות לנצח, והשאיפה שלנו היא כן להגיע לדירה בירושלים איכשהו. האמת שאני ממש לא יודעת...

יש לך יכולת החזר של 3500 ש"ח בחודש, מלבד השכירות, למשך 20 שנה?

אולי תחשבי על כיוון של לקנות דירה בבית שמש דווקא מקבלנים
הם נותנים עכשיו תנאי תשלום מצוינים מאוד
צריך להוריד עכשיו רק 20%, והשאר כשמקבלים את הדירה.

אתם יכולים להוציא עכשיו הלוואות של 100K לשנתיים
תורידו את ההלואה ביחד עם ההון שיש לכם

עכשיו, כשיש לכם יכולת החזר טובה
אתם יכולים לסיים עם 100K תוך שנתיים- שנתיים וחצי

ועוד שנתיים, כשהדירה תהיה מוכנה
יהיה לכם יותר קל להשכיר
וישאר לכם להוסיף פחות החזר בשביל לכסות את המשכנתא

(ואם באמת תוכלו להמשיך עם החזרים גבוהים, תמיד תוכלו לחסוך בקרן מניות)

 

[הר הבשן]

אגב
ספציפית על בית שמש
א"א לדעת בבירור
אבל ככל הנראה המחירים לא יעלו בשנים הקרובות
יש שם הצפה של 9000 יח"ד חדשות ברמה ד'
כשחלקם מטעם הקבלנים
שהיו חייבים להמשיך בבניה בגלל המחיר למשתכן
גם אם לא הספיקו למכור

ועוד הצפה של זוכים במחיר למשתכן
שחלקם מעונין למכור את הדירה בעוד כ5 שנים...
זה יכול להביא למסחרה שחורה בדירות מחיר למשתכן כבר בשנים הקרובות
ובכלל הצפה בשוק הפרטי הוא מתכון בטוח לירידת מחירים.

בקיצור,
קשה לראות עלית מחירים בבית שמש בשנים הקרובות

מצד שני בית שמש ממקמת את עצמה מיום ליום כמרכז החרדי הגדול, כן יותר מבני ברק עם הרבה שטחים ירוקים מסחר רכבת לרמה ד' וכו' וכו' [רגע בכלל איקאיה נפתחת לא רחוק מבי''ש..]כך שתיתכן עליית מחירים בבי''ש

 

[שתים]

יש לך יכולת החזר של 3500 ש"ח בחודש, מלבד השכירות, למשך 20 שנה?

אולי תחשבי על כיוון של לקנות דירה בבית שמש דווקא מקבלנים
הם נותנים עכשיו תנאי תשלום מצוינים מאוד
צריך להוריד עכשיו רק 20%, והשאר כשמקבלים את הדירה.

אתם יכולים להוציא עכשיו הלוואות של 100K לשנתיים
תורידו את ההלואה ביחד עם ההון שיש לכם

עכשיו, כשיש לכם יכולת החזר טובה
אתם יכולים לסיים עם 100K תוך שנתיים- שנתיים וחצי

ועוד שנתיים, כשהדירה תהיה מוכנה
יהיה לכם יותר קל להשכיר
וישאר לכם להוסיף פחות החזר בשביל לכסות את המשכנתא

(ואם באמת תוכלו להמשיך עם החזרים גבוהים, תמיד תוכלו לחסוך בקרן מניות)

לא הבנתי מה זה שונה ממחיר למשתכן מבחינת הסכום לתשלום?