השקעות נדל"ן איפה הכי כדאיי לרכוש דירה בעסקאות של 20/80

[דף וצבע]

נמצאים פה אנשים מקצועיים
שתורמים מזמנם לייעץ
מאירים כיוונים חדשים ועל כך כל הכבוד!!!
וכ"א יעשה חשבון לעצמו לגבי כל עסקא, מדובר בעסקאות על פי רוב בשווי מליונים... [גם אם כעת התשלום הוא מזערי באופן יחסי]
וכל מי שעיניו בראשו חושב, מברר, שוקל הרבה לפני כל עיסקא כזו.
ומי שלא, הוא בטח כבר נפל מההצעה בעיתון להשקעה במיזם חד פעמי עם רווח של 30אחוז וכו'

 

[szn]

יש שם 20/80 על דירות של תמ"א, מישהו תיאר לי שזה משהו שיקפוץ בבום, כי זה שידרוג מלא של אזור עלוב שיהפוך לאזור יוקרה עם מגדלים.

בקרית ים יש תנופה של התחדשות עירונית על קו החוף והקו השני
מתחם אגש כבר אושרה תבע ויש מתחם אחד של הרציג שכבר שיווק דירות (אולי נשאר עוד)
מתחם של הכשרת הישוב תבע מאושרת ויש עוד כמה מתחמים בהליכי שינוי תבע.

יש צפי לעליית מחירים אם כי עד שכל המתחמים יצאו להריסה יקח כמה שנים טובות.

אפשר גם לרכוש דירות ישנות במתמחי פינוי בינוי אבל חשוב לבדוק היטב שבאמת מתקדם.

 

[סנפירית]

אז זהו שזה לא בדיוק כך.
אנשים כן מתייעצים גם בפרוג (לא רק..).
ומתדיינים. ולומדים אחד מהשני. ומקבלים אינפורמציות אחד מהשני!
וגם אנשים יודעים מתי לקבל החלטות כמו חכמים.
זה מעולה לשמוע ולעלות את כל הדעות על העסקה ועל הנדל"ן בפורום.
זה מאוד עוזר לקבל החלטה חכמה יותר.. וזה נותן תועלת גבוהה ביותר!
כמעט כל איש עסקים חבר באיזושהי קבוצה בתחום שבה הוא עוסק - רק כדי להצליח יותר!

נ.ב
אם בנאדם כ"כ תמים אז "חלילה" יפילו אותו גם בלי פרוג...

מס' הניקים המקצועיים כ"כ נמוך ומנגד הנפילות ככ רבות בכל התחומים, לא בהכרח בנדלן.
תעיין כמה דקות באשכול על רהיטים ותראה את העוגמת נפש. עצוב ממש...

 

[דוד ברנהולץ]

אני לא יודע האם אתה משווק או סתם,
אבל לקנות בפרויקט היום וגם בפתח תקווה ובערים מרכזיות, זה לא מהלך נכון מכמה סיבות.
1.יש פרויקטים רבים בפתח תקווה של קטה ושל דמרי ועוד,
2.ומהמבצעים שלהם לא נראה שחוץ מחרדים שחושבים שגילו את המציאה, אין מקומי שרוכש שם.
3.מדוע הם פונים לציבור החרדי הרי בציבור הכללי יש יותר רוכשים ועוד שיעניין אותם למגורים,
נהיה סוג של טרנד בהרבה פרויקטים בארץ של הציבור הכללי שהחברה פונה למשווקים בציבור החרדי שישווקו לה את הפריסייל וכך לאחר תקופה הם יוצאים בפרסום שמכרו 40-50 דירות,
ומבדיקה יסודית אתה מגלה שחוץ מחרדים אין שום רוכש מקומי,
זה נראה שהולכים לפתוח שכונות חרדיות בכל מיני ערים שלא ננקוב את שמם לטובת משרדי התיווך.
והשאלה הנשאלת האם לוקחים את האברכים שלנו ומוכרים להם תותים שזה מחיר זול ויש ביקוש מטורף!
והמתווכים לוחצים! הזדמנות אחרונה! יהיה שווה עוד מיליון ש"ח באכלוס!
מה שהחברה עצמה לא מאמינה בזה, וכדומה,
וכשיגיע שעת המכירה לפתע יבחינו 50 מודעות למכירה, וכולם מספרים כשרים,
או שעת השלמת העסקה ולרוכש הצעיר אין את סכום הכסף להשלמת הרכישה,
האם המתווך (ששכח כבר מזה) או החברה, תיתן לו גב ותעזור לו למכור ברוגע,
או לאחר תקופה יבטלו חוזה ויפסיד את כספו,
כפי ששמעתי שהיה כבר כאלו סיפורים,
לא הכל דבש בהשקעות אלו ובפרט שמספר הרוכשים להשקעה ורוצים לצאת הוא גדול,

4.המחיר כעת לא במגמת עלייה אלא להיפך!
כעת המגמה היא ירידה, אלא אם אתה רואה במוחש שהעסקה שאותה מצעים לך היא זולה משמעותי,
מהמחיר שלה בשוק המקביל ולא רק הטבות של תשלומים, (בדיקה מעמיקה כמו שקונים שטריימל)
וכן צריך טווח ארוך לאכלוס בשביל שתדע שאנחנו לא במצב של אי וודאות כהיום,
והכי חשוב שיש לך את האפשרות להשלים רכישה ולא להאמין לכל מי שאומר שתוכל למכור לפני השלמת רכישה,
כי אם המצב לא יהיה כמו שחשבת? יש לך איך לקחת על עצמך משכנתא כזאת גדולה?
או לחילופין להפסיד את הסכום שהשקעת?

לכן היזהרו ובדקו היטיב 1.מי הרוכשים, (לא רק משקעים חרדיים) 2.מחיר זול משמעותי (10-15%)
3.אפשרות כלכלית להשלים רכישה, 4.חברות חזקות עם ערבות בנקאית מלאה.

איפה ראית שקטה פונה לציבור החרדי? קטה מפרסת בכל מקום, ומוכרת לכל הציבורים לפי דעתי, ללא הבדל גזע דת ומין.

 

[אזרח ותיק]

סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.

קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:​

לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.

עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.

כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.

עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!

הסעיפים הקטנים:​

אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:

• 160,000 ש"ח מס רכישה.
• 5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.
• 10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).
• 40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)
• 40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.
• 12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.

[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].

אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.

רגע, זה לא נגמר...​

על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –

נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.

זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...

וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!

בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.

סימולציה יפה, אך טעות אחת - זה יוצא לא תשואה של 8% לשנה, אלא של 5.7% בשנה!!! (מכיון שכשאומרים "לשנה" מחשבים עם אפקט ריבית דריבית)

 

[מומחה בנדל"ן]

סימולציה יפה, אך טעות אחת - זה יוצא לא תשואה של 8% לשנה, אלא של 5.7% בשנה!!! (מכיון שכשאומרים "לשנה" מחשבים עם אפקט ריבית דריבית)

אבל מה קורה אם עכשו אתה שם רק 5 אחוז או 10 אחוז או 7 אחוז או 5 אחוז?

 

[משי האמיתי]

אבל מה קורה אם עכשו אתה שם רק 5 אחוז או 10 אחוז או 7 אחוז או 5 אחוז?

באחוזים נמוכים כאלו ברכישה זה הרי ודאי הלוואת קבלן.
והלוואת קבלן היא עצמה בעייתית למרבית הציבור מסיבות אחרות (לא לכולם).

א. הקבלן דורש לפחות 50% מערך הדירה במשכנתא על חשבון הלקוח (אף שאת הריביות הוא משלם), מה שסוגר את המשקיע מלהתקדם.... וכו'.

ב. הסבת בעלות קשה מאוד ליישום עד בלתי אפשרית לביצוע גם אם היא מובטחת כאופציונלית...
(וזה גם מבחינת הבנק שמקשה על ביצוע ההסבה מכמה סיבות, גם מבחינת הרוכש שמחוייב להשלים את כל תשלום החוב קודם המכירה, טעות חמורה לחשוב שניתן לפרוע את החוב ממה שהרוכש החדש ישלם, הבנק לא משחרר שיעבוד קודם שמקבל לידיו את מלא התשלום, וגם מבחינת הרוכש העתידי שלא יקבל משכנתא על הפער שהנכס עלה מאחר ועל חלק זה אין ערבויות, מה שדורש מהרוכש העתידי לבוא עם עצמי גבוה במיוחד, לא כולם יכולים...)

אם כי יש כאלו שזה מושלם להם, כגון שאין להם יותר מזה וכו' וזה דירה ראשונה ולא רוצים להשקיע...

מה כן הפתרון המושלם למשקיע?
פשוט מאוד לרכוש נכס בפריסייל אמיתי (רגע אחרי רכישת הקרקע עוד לפני התרי בנייה מקבלן אמין) במחיר מוזל משמעותית ממחיר השוק בכ 10% מה שאומר שכבר ברכישה מכסים את רוב מס השבח המשולם (כמובן ללא הלוואת קבלן ולא צמוד למדד).
ומכאן יש רווח משמעותי מאוד כי אם נוסיף רווח של 5-6% בשנה (לאחר אפקט הריבית דריבית) אנו מגיעים לרווח משמעותי מאוד.
ובדוגמא שהביא הכותב האהוב "מקצועי בנדל"ן" דירה שעלותה 2,000,000 ש"ח רוכשים אותה בהנחה של 200,000 ש"ח, ונמצא שהרווח הסופי יכול להגיע ל300,000 ש"ח.
א. ואם זה שכונה חדשה במרכז הארץ הצפי להשבחת הנכס הרבה יותר משמעותית (עיין ערך "מתחם ה 1000" בראשון לציון, "עיר היין" באשקלון, ומי מדבר על "כרמי גת" בקרית גת....).
ב. וכשמדברים עכשיו על שעת מלחמה ומחסור חמור בהתחלות בנייה עם גל עלייה משמעותי לארץ בעקבות האנטישמיות בעולם דבר היוצר ביקוש גבוה אל מול המחסור, הצפי הוא לעלייה הרבה יותר משמעותית.
והדוגמא הכי טובה לכך זה העלייה המטורפת ביותר בתולדות המדינה בשוק הנדל"ן שהגיע ממש ממש לא מזמן מיד אחרי הקורונה שהיה הקפאה מסויימת בשוק (עלייה של 13-14% לשנה במשך שנתיים 2021-2022).
ג. ובפרט עכשיו שלפי כל הכלכלנים הבכירים הצפי שהרביות ירדו עוד במהלך המחצית השניה של 2024, דבר שיעורר שוב את כל מי שישב על הגדר, ויצור גל ביקוש גבוה וממילא עליית מחירים משמעותית.
בקיצור, הרווח יכול להיות יותר משמעותי בפער.
אבל יש תנאי אחד:
מחיר מוזל משמעותית בעת הרכישה (לא השערות ודמיונות, מספרים... תעזרו באתר רשות המיסים, וכשתראו פער מוזר במחיר אל תתביישו לפנות לאנשים מקומיים או למתווכים אזוריים, רק לבירור)
מי שמעוניין בעזרה למציאת נכסים כאלו יכול לפנות אלי בשעות הערב 0583251623

 

[חניוק]

אשמח לשמוע חוו"ד
במקרה שיגיע מצב שאותם משקיעים יהיו חייבים להשלים את העסקאות, ולחכות עם הדירות תקופה, כדי לא למכור בהפסד, האם באמת יש גופים שיסכימו להשלים עוד 40%/30% אחרי שהבנק יתן 50% ?

 

[מקצועי בנדל"ן]

אשמח לשמוע חוו"ד
במקרה שיגיע מצב שאותם משקיעים יהיו חייבים להשלים את העסקאות, ולחכות עם הדירות תקופה, כדי לא למכור בהפסד, האם באמת יש גופים שיסכימו להשלים עוד 40%/30% אחרי שהבנק יתן 50% ?

כן.
חוץ בנקאי + ריבית גבוהה!
--

 

[מומחה בנדל"ן]

אשמח לשמוע חוו"ד
במקרה שיגיע מצב שאותם משקיעים יהיו חייבים להשלים את העסקאות, ולחכות עם הדירות תקופה, כדי לא למכור בהפסד, האם באמת יש גופים שיסכימו להשלים עוד 40%/30% אחרי שהבנק יתן 50% ?

כן אבל זה עוד בערך 2 אחוז ריבית מהבנק, והשאלה אם זה כבר משתלם.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

כן.
חוץ בנקאי + ריבית גבוהה
--

כנראה התכוונת ריבית גבוהה מאוד ...

 

[אסתוש אחת]

כן אבל זה עוד בערך 2 אחוז ריבית מהבנק, והשאלה אם זה כבר משתלם.

אז למה אתה משווק כאלה עסקאות שאולי לא משתלמות ?

 

[חניוק]

אשמח שתחכימו אותי בתחשיב שבניתי, האם אני טועה?

ספוילר

חישבתי עליית מחיר הזוי, כי בפחות מזה יוצא תמיד הפסד

עסקת פריסייל.xlsx

משכנתא השקעה בפריסייל ע"י לקיחת משכנתא לתקופה של שלש שנים על נכס קיים ומכירת ההשקעה לפני האיכלוס מספר שנים עד לאיכלוס,3,רווח, ₪ 1,050,000 מחיר קנייה, ₪ 3,000,000 ,ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה,סה"כ הוצאות, ₪ 448,600 סכום ראשוני, ₪ 300,000 ,10%,ריביות משכנתא, ₪ 72,183 עליית ערך הדירה בתקופה,35%...

docs.google.com

 

[מתייעץ צעיר]

אשמח שתחכימו אותי בתחשיב שבניתי, האם אני טועה?

ספוילר

חישבתי עליית מחיר הזוי, כי בפחות מזה יוצא תמיד הפסד

עסקת פריסייל.xlsx

משכנתא השקעה בפריסייל ע"י לקיחת משכנתא לתקופה של שלש שנים על נכס קיים ומכירת ההשקעה לפני האיכלוס מספר שנים עד לאיכלוס,3,רווח, ₪ 1,050,000 מחיר קנייה, ₪ 3,000,000 ,ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה,סה"כ הוצאות, ₪ 448,600 סכום ראשוני, ₪ 300,000 ,10%,ריביות משכנתא, ₪ 72,183 עליית ערך הדירה בתקופה,35%...

docs.google.com

ריביות משכנתא של 72,183 על 372,000 לשלש שנים זה ריבית של בערך 6.5% (לא חישבנתי במדויק)
למה כזו ריבית גבוהה?
בנוסף אני לא חושב שיש מי שמהמר שיעלה ב35% בשלש שנים וא''כ למה נועד התחשיב?

 

[חניוק]

ריביות משכנתא של 72,183 על 372,000 לשלש שנים זה ריבית של בערך 6.5% (לא חישבנתי במדויק)
למה כזו ריבית גבוהה?

חישבנתי שעל כל 100,000 משלמים 550 בחודש, ובגלל שזה לפי שפיצר אז בתקופה הראשונה כמעט הכל ריבית.

 

[אלופים]

התחשיב שבנית מדבר על אחד שצריך את ההון עצמי ממשכנתא
לא למי שיש הון עצמי שאצלו זה ריוח כמעט כפול

 

[מתייעץ צעיר]

חישבנתי שעל כל 100,000 משלמים 550 בחודש, ובגלל שזה לפי שפיצר אז בתקופה הראשונה כמעט הכל ריבית.

550 ל100,000 זה ריבית של 6% (לשלושים שנה) שזה גם יחסית גבוה
בכל מקרה גם בריבית של 6% *3.72* 3שנים הגענו ל66,960 (בלי לחשבן שפיצר)
ואתה חישבת הוצאות ריבית 72,183

 

[חניוק]

התחשיב שבנית מדבר על אחד שצריך את ההון עצמי ממשכנתא
לא למי שיש הון עצמי שאצלו זה ריוח כמעט כפול

הוספתי עוד לשונית של הון עצמי, ועדיין רק אם תהיה עליית ערך של 15% לא יהיה הפסד.

 

[אלופים]

550 ל100,000 זה ריבית של 6% (לשלושים שנה) שזה גם יחסית גבוה

המציאות היא שמשלמים כיום על משכנתא ממוצעת ל 30שנה 550 ש" על כל 100000

 

[חניוק]

התחשיב שבנית מדבר על אחד שצריך את ההון עצמי ממשכנתא
לא למי שיש הון עצמי שאצלו זה ריוח כמעט כפול

הוספתי לשונית של הון עצמי, ועדיין רק אם תהיה עליית ערך של 15% הוא לא יפסיד.