התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

2016 · 19/1/26

נכתב ע"י הנדלניסט:
ההסכם מכר מול המוכרים שבמידה ויאושר עוד יחי"ד ב8 שנים הקרובות במגרש שכרגע מאושר בו 96 יחי"ד אזי הם יהיו זכאים לעוד תוספת 150,000 ש"ח לכל יחי"ד נוסף.
איך המוכרים נותנים ל96 הדיירים לבנות בלי שיהיה להם שיעבוד על כלל הדירות?
איך אחרי זה יתחלקו כל הרוכשים עם הדירות הנוספות הרי זה מתכון למלחמות?
מי יקדם את התב"ע העתידית?
העו"ד המציא רעיון שוועדות הדיור של הקהילות ייקחו 10,000 ש"ח עבור כל יחי"ד שרוכשים דרכם ואם זה לרכוש דירה שאליה ייצמד כל הזכויות הנוספות שיש בקרקע לתב"ע עתידית ורק הדירה הזאת תשועבד למוכרים.
הרווח
השיעבוד רק על הדירה של הועדות הדיור
ועדות הדיור יקדמו את התב"ע
חולקה כמו הרכישה של שלב א'

תקראו את הדברים ותחשבו האם מדובר כאן במעשה נוכלות או שמדובר כאן באנשים רציניים שעשו דבר או שניים בחיים בשונה מאחרים שמסתתרים.

בשביל להכיר את האנשים
עו"ד שלמה גן צבי הוא גם חברה משכנת של קרית ספר ומוכר מאד ביו"ש ובמגזר בקבוצת רכישה ובכללי מסר כבר כ2,000 דירות בקבוצות ולשמו לא נדבק רבב אפילו שהיו קבוצות שהתעכבו בגלל שינויי תב"ע
יוני הישראלי מסר למעלה מ1,000 יחי"ד ביו"ש ועמד באומדנים שלו.... הקשר שלו עם הבנקים מוכרים בבנק מזרחי יש תכנית מימון הנקרא תכנית יוני.
ועדת הדיור של בויאן המובילה את האירוע היא שונה מרוב ועדות הדיור אלא היא יוזמת והיא הביאה את בויאן למודיעין עילית, קרית גת, ועמנואל זה מנוהל על ידי אנשים רציניים שטובת הציבור לפניהם.

בוא נכיר מי הם אלה שמלגלגים אליהם

תודה על התגובה
אני רואה שיש כאן המון הודעות מאתמול
אבל אני רוצה להבין 3 דברים בהקשר למה שכתבת
1. מה שכתוב פה מיישב רק את הטענה של האופצות העתדיות, אבל איך כל זה קשור ל30 אחוז שנטען ע"י ברנדווין שנשארים אצל היזמים, ועדיין לא הוכחש.
2. לגבי מה שכתבתם על האופציות במידה ויתוספו, למי ילך הרווח מעבר ל150K שמשולמים לבעל הקרקע
3. למיטב ידיעתי (ואין לי הרבה ידע בתחום - אפשר לסתור את זה) - חלוקת הזכויות הם רק לאחר הבניה, איך בעל הקרקע מגבה את עצמו עד חלוקת הזכויות?

שמח למענה
תודה

הנדלניסט · 19/1/26

תשובה מאד פשוטה לכאלה שכבר עשו משהו אחד או שניים בנדל"ן
אין כמעט כזה דבר הנקרא הסכם אופציה בלבד אלא להסכם אופציה תמיד יש נספח שנקרא הסכם מכר המוצמד להסכם האופציה ושם נכנסים לכל פרטי הפרטים כולל תשלומים.
בהסכם מכר זה מופיע שחור על גבי לבן

הנדלניסט · 19/1/26

נכתב ע"י 2016:
תודה על התגובה
אני רואה שיש כאן המון הודעות מאתמול
אבל אני רוצה להבין 2 דברים בהקשר למה שכתבת
1. מה שכתוב פה מיישב רק את הטענה של האופצות העתדיות, אבל איך כל זה קשור ל30 אחוז שנטען ע"י ברנדווין שנשארים אצל היזמים, ועדיין לא הוכחש.

1. באיזה צורה אחרת אנחנו יכולים להבטיח למוכרי הקרקע תמורה נוספת לזכויות עתידיות? תמצא נוסחה משפטית ואולי נאמץ את זה.
2. זה נשאר בידי הועדות הדיור של החסידיות השונות ויחולק לפי אותם% של הרכישה בשלב א.

נכתב ע"י 2016:
2. לגבי מה שכתבתם על האופציות במידה ויתוספו, למי ילך הרווח מעבר ל150K שמשולמים לבעל הקרקע

שינוי תב"ע יעלה לפחות כ100,000 ש"ח ליחי"ד נוספת
האמת אף אחד עוד לא העלה את הרעיון הזה של להרוויח מזה אבל מי שיחליט זה הרבנים ואם היו שואלים אותי דעתי כדי למכור במחיר מכירה הרגיל שיהיה בעוד 8 שנים בעמנואל ועם שאר הכסף לבנות בתי כנסת ומוסדות ציבור וכוללים.

נכתב ע"י 2016:
3. למיטב ידיעתי (ואין לי הרבה ידע בתחום - אפשר לסתור את זה) - חלוקת הזכויות הם רק לאחר הבניה, איך בעל הקרקע מגבה את עצמו עד חלוקת הזכויות?

כל אחד רוכש כרגע רק זכות ליחי"ד 96 יחי"ד מהווים בסה"כ 70% מהקרקע בעל הקרקע מגבה את עצמו שיש לו שיעבוד על ה30%

נכתב ע"י 2016:
שמח למענה
תודה

Maker · 19/1/26

נכתב ע"י מנוי פרימיום:
השאלה הזו עוסקת בסוגיה שהנושא שלה הוא - האם קבוצת רכישה היא מוצר מסוכן או לא.
כבר היו כאן בפורום מספר אשכולות בנושא ואפשר להמשיך את הדיון שם וגם לראות את דעתו של @ברנדוויין עם הטיעונים וההוכחות שהוא הביא יחד עם הטענות וההוכחות שהביאו הצדדים שכנגד.
הסטת הדיון הנוכחי לשאלה הזו לא מקדמת את האשכול.

אני לא מעוניין לעסוק בשאלה האם קבוצת רכישה היא דבר טוב או לא
אני מעוניין לשמוע מברנדווין האם הוא נגד הקבוצה הזו כי יש בה דברים בעייתיים או שהוא פשוט מתנגד לכל קבוצת רכישה ומוכן להודות בהצלחתן רק בדיעבד
אני לא התעמקתי מספיק בעסקה הזו ולא יכול להשיב לכל השאלות שלו אבל על פניו נראה שיש תשובה לכל שאלה שהוא שואל והוא סתם מנסה לעשות רעש כי הוא לא מאמין במוצר...

יעקב הרמתי · 19/1/26

נכתב ע"י Maker:
אני מעוניין לשמוע מברנדווין האם הוא נגד הקבוצה הזו כי יש בה דברים בעייתיים או שהוא פשוט מתנגד לכל קבוצת רכישה ומוכן להודות בהצלחתן רק בדיעבד

גם אם זה סותר את מה שכתבת

נכתב ע"י Maker:
אני לא מעוניין לעסוק בשאלה האם קבוצת רכישה היא דבר טוב או לא

זה לא קשור לאשכול תשאל באשכולות אחרים

אוריאל שורצברט · 19/1/26

אני שאלתי שאלה פשוטה,
מר @ברנדוויין טוען שהדוח 0 שלילי והפרויקט הפסדי, מה הכוונה הפסדי? האם הכוונה שהקבוצה לא תעמוד באמדנים שאמרה או שביחס למחיר שוק זה הפסדי?
וזה מאד משנה, כי אם הנידון רק כלפי מחיר שוק, אז זה מאד מורכב, ואסביר דוח 0 בנוי מ2 חלקים, חלק ההוצאות כמה עולה לבנות את הפרויקט כולל הקרקע וההוצאות הנלוות, וחלק המכירות וההכנסות כמה הכנסות יתקבלו מהמכירות.
איך יודעים כמה כסף יתקבל ממכירות, אחד הדרכים הפשוטות היא שיטת ההשוואה.
עכשיו מה קורה אם בתקופה האחרונה לא היו עסקאות (דומות) והעסקאות הישנות הם זולות, והיום כל פרויקט שיבנה יהיה יותר יקר בגלל עלויות הבניה שהתייקרו ועוד?? במקרה כזה למרות שכולם יודעים שהמחיר הוא יקר אבל השמאי שאין לו למה להשוות לא יכול לכתוב את זה בשמאות רשמית ולכן המחיר בשמאות יכול לרדת.
אותי, באופן אישי, לא מעניין כמה היזמים מרוויחים, מצידי שירוויחו הרבה, כל עוד אומרים מראש שמוכרים רק 70% מהפרויקט ומשאירים לעצמם את הזכויות הנותרות (לא רואה שום בעיה במה שצוטט מהעו"ד של הקבוצה שאמר "מה אתה נכנס לכיס של היזמים"), מה שמעניין אותי זה כמה החיסכון (לפי האומדן) בין עלות הדירה בקבוצת רכישה לבין דירה כזו מקבלן.
עכשיו ברור שיש סיכון שלא יעמדו באומדן, ולכן השאלה עד כמה אני נותן אמון ומקצועיות לצוות המארגן והמנהל
ולכן לא מבין מה הבעיה שהם משאירים לעצמם 30%, ומה הבעיה שמבקשים תרומה לועדות דיור של 10,000 ליחידה,
כי נשמע שלאף אחד לא היה טענה על החברת ניהול של הפרויקט מבחינה מקצועית, אז אם סומכים עליהם שהם חברה מקצועית שירוויחו כמה שרוצים העיקר מה אני מרוויח בחיסכון לעומת דירה אחרת.

Maker · 19/1/26

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
גם אם זה סותר את מה שכתבת

כן
אם זה מידע אובייקטיבי הציבור צריך לדעת

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
זה לא קשור לאשכול תשאל באשכולות אחרים

לכן

נכתב ע"י Maker:
אני לא מעוניין לעסוק בשאלה האם קבוצת רכישה היא דבר טוב או לא

שלומי רוזנבוים · 19/1/26

אני עוקב כבר תקופה אחרי השרשורים שעוסקים בפרויקטים השונים, ובפרט סביב פרויקט עמנואל. לאחר שקראתי חלק ניכר מההתכתבויות והטיעונים שהועלו לכאן ולכאן, החלטתי לבצע בירור עצמאי ככל שידי מגעת, מתוך רצון להבין את התמונה בצורה עניינית ולא להסתמך על שמועות או פרשנויות.

במסגרת זאת יצרתי קשר עם מכר המעורב בוועדת הדיור של ויז׳ניץ, אשר כזכור היו בין הגורמים הראשונים שפרסמו הכרזות נרחבות על “עיר העתיד” עמנואל, השקיעו משאבים בפרסום, ולאחר בירורים פנימיים בחרו בסופו של דבר לסגת מהפרויקט. מאחר והנטייה היא לייחס מהלכים כאלה לשיקולים פוליטיים או אינטרסים של עסקנים, היה לי חשוב לבדוק את הדברים ממקור ראשון.

מהממצאים שעלו בבירורים שערכתי, וכן מעיון בחלק מהמסמכים הקיימים (ובכללם דו״ח אפס), עלו לא מעט סימני שאלה. אציין כי דו״ח האפס הוזמן על ידי מתווך הפרויקט והוא דו״ח מבוסס הנחה, ולא דו״ח לפי תקן 19. משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהנתונים עליהם הסתמך השמאי מבוססים על מידע שסופק לו על ידי מזמין הדו״ח, ובהתאם לכך תוצאת הדו״ח נערכה באופן שמציג את הפרויקט באור אטרקטיבי לרוכש הפוטנציאלי. מהבנתי, גופים מימוניים נוהגים להשתמש בדו״ח מסוג זה לכל היותר לצורך בדיקת היתכנות ראשונית, ובהמשך דורשים דו״ח תקני ומבוסס יותר (אין לי ודאות האם גופים חוץ־בנקאיים מקפידים על כך באותה מידה).

אציין ביושר כי על אף שלא עברתי על כל תגובה ותגובה של @ברנדוויין , ברוב הסוגיות שבדקתי בעצמי – חלק מהחששות שהוא מעלה אכן מתיישבים עם הממצאים שעלו אצלי.

להבנתי, קיימות בעיות מהותיות בעסקה עצמה, בהסכמים ובמבנה התמורות העתידיות, אשר עלולות להוביל לכך שרוכשים ייתקעו לפרקי זמן ארוכים. הקשיים נוגעים להיבטים תכנוניים, מיסויים, וכן לניגודי אינטרסים אפשריים בין הרוכשים לבין היזמים. ישנם גם סעיפים מסוימים שנראים בעייתיים במיוחד, אך בשלב זה אני נמנע מלפרט עליהם, בתקווה שחלק מהליקויים תוקנו מאז – אף שאני ספקן בעניין זה.

לכן, ככל שהיזמים בטוחים בחוסנה ובבטיחותה של העסקה, ובהגנה על הרוכשים, בעיניי יהיה נכון, ונכון גם עבורם להעלות את המסמכים הרלוונטיים – הסכם האופציה, הסכם שיתוף, דו״ח האפס ומסמכים עיקריים נוספים – ולאפשר דיון ענייני ושקוף על בסיס נתונים. מנגד, אם קיימת הנחה שניתן להסתמך על כך שדרך החסידויות ניתן לקדם את הפרויקט מבלי לאפשר שאלות מעמיקות או דיון בסיכונים האפשריים, ייתכן שמבחינתם אכן אין צורך לחשיפה כזו.

לסיום אציין כי בדקתי גם מול נציגים משתי חסידויות המעורבות בפרויקט, ושניהם השיבו כי הם סומכים על כך ששאר החסידויות המעורבות כבר בדקו את הנתונים לעומק, ומכאן ההנחה ש”אם כולם בפנים – כנראה שהכול נבדק

חשוב לציין שבניגוד למה שפורסם בעבר, העסקנים בויז׳ניץ וכל המומחים שבדקו עבורם את הפרויקט מאוד התרשמו ממר יוני ישראלי בעל החברה שאמור להיות אמון על הבנייה, כאיש אמין ורציני. (ציינו שלמיטב ידיעתם מעולם לא ניהל קבוצה שמיועד לציבור החרדי, שכל אחד מבין שהאופי והיכולות הכלכליות שונה משמעותית ממה שהוא רגיל עד היום בציבור הדתי לאומי.) יש שאלה עקרונית האם אכן יש היתכנות עם כל היכולות שלו לבנות כל כך בזול, והאם מותר לשלם יקר לקרקע (מעבר לבעיות המשמעותיות שעלו) יקר להיטלים ואגרות, ולשים את כל הדגש של הגעה למחיר זול על זה שאכן קבלן ספציפי אמין ככל שיהיה, יצליח לעמוד בבניה במחיר שאין דומה לו בארץ.

לגבי מה ש @איצ'ה קו המידע הציע, זה אכן מאוד חשוב שכל אחד יקח עו״ד ויבדוק בעצמו, אבל המציאות היא כשזה קבוצת רכישה רוב הרוכשים סומכים על החסידות שדרכם הם נרשמים, או על אחרים בקבוצה שהם בדקו, וגם אינני יודע אם יזמי הפרויקט אכן יסכימו לחשוף בפני רוכשים פוטנציאליים את החוזים וההתחייבויות שהם נתנו לבעל המגרש, וזה לא מספיק שהעו״ד שלך יעבור על ההסכם השיתוף שאתה אמור לחתום, היות שבמציאות אתה גם שותף במגרש ובהסכם שנחתם מול בעל המגרש

לגבי הטענה מה איכפת לי מה היזמים מרוויחים, אכן אני מפרגן לכל יהודי לעשות כסף והרבה, אבל זה לא יכול להיות חד סטרי, רק כשיש רווחים, ושאם ח״ו יהיה הפסדים ובעיות אז זה על הרוכשים, ומה לעשות ככה זה קבוצת רכישה וידעתם למה נכנסתם והסברים כאלו.
אינני יודע אם זה המקרה כאן, אבל באופן עקרוני אם יזמים במקרה של ״קבוצת רכישה״ שזה בעצם שותפות של כל הרוכשים על הקרקע, לא מגלים בתום לב אם יש להם זכויות במגרש שנקנו מכספי שאר הרוכשים, זה יוצר ניגוד אינטרסים מובהק.

החלטה לגבי רווח עתידי במידה ויהיה, לאן הכסף יופנה, אם לבניית מוסדות (מעניין איזה קהילה יזכה) או אם להחזיר לרוכשים שהם בעצם המשקיעים (כמובן בניכוי עמלה) או חלק וחלק, אמור להיעשות בשותפות עם בעלי הקרקע החדשים שזה הרוכשים, או שהם יסמיכו גוף שיוכל להחליט בנידון ככל ויהיה להם שקיפות מלאה על מה הם מוותרים ושקיפות על לאן הכסף הלך במידה ויהיה

אוריאל שורצברט · 19/1/26

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
אני עוקב כבר תקופה אחרי השרשורים שעוסקים בפרויקטים השונים, ובפרט סביב פרויקט עמנואל. לאחר שקראתי חלק ניכר מההתכתבויות והטיעונים שהועלו לכאן ולכאן, החלטתי לבצע בירור עצמאי ככל שידי מגעת, מתוך רצון להבין את התמונה בצורה עניינית ולא להסתמך על שמועות או פרשנויות.

במסגרת זאת יצרתי קשר עם מכר המעורב בוועדת הדיור של ויז׳ניץ, אשר כזכור היו בין הגורמים הראשונים שפרסמו הכרזות נרחבות על “עיר העתיד” עמנואל, השקיעו משאבים בפרסום, ולאחר בירורים פנימיים בחרו בסופו של דבר לסגת מהפרויקט. מאחר והנטייה היא לייחס מהלכים כאלה לשיקולים פוליטיים או אינטרסים של עסקנים, היה לי חשוב לבדוק את הדברים ממקור ראשון.

מהממצאים שעלו בבירורים שערכתי, וכן מעיון בחלק מהמסמכים הקיימים (ובכללם דו״ח אפס), עלו לא מעט סימני שאלה. אציין כי דו״ח האפס הוזמן על ידי מתווך הפרויקט והוא דו״ח מבוסס הנחה, ולא דו״ח לפי תקן 19. משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהנתונים עליהם הסתמך השמאי מבוססים על מידע שסופק לו על ידי מזמין הדו״ח, ובהתאם לכך תוצאת הדו״ח נערכה באופן שמציג את הפרויקט באור אטרקטיבי לרוכש הפוטנציאלי. מהבנתי, גופים מימוניים נוהגים להשתמש בדו״ח מסוג זה לכל היותר לצורך בדיקת היתכנות ראשונית, ובהמשך דורשים דו״ח תקני ומבוסס יותר (אין לי ודאות האם גופים חוץ־בנקאיים מקפידים על כך באותה מידה).

אציין ביושר כי על אף שלא עברתי על כל תגובה ותגובה של @ברנדוויין , ברוב הסוגיות שבדקתי בעצמי – חלק מהחששות שהוא מעלה אכן מתיישבים עם הממצאים שעלו אצלי.

להבנתי, קיימות בעיות מהותיות בעסקה עצמה, בהסכמים ובמבנה התמורות העתידיות, אשר עלולות להוביל לכך שרוכשים ייתקעו לפרקי זמן ארוכים. הקשיים נוגעים להיבטים תכנוניים, מיסויים, וכן לניגודי אינטרסים אפשריים בין הרוכשים לבין היזמים. ישנם גם סעיפים מסוימים שנראים בעייתיים במיוחד, אך בשלב זה אני נמנע מלפרט עליהם, בתקווה שחלק מהליקויים תוקנו מאז – אף שאני ספקן בעניין זה.

לכן, ככל שהיזמים בטוחים בחוסנה ובבטיחותה של העסקה, ובהגנה על הרוכשים, בעיניי יהיה נכון, ונכון גם עבורם להעלות את המסמכים הרלוונטיים – הסכם האופציה, הסכם שיתוף, דו״ח האפס ומסמכים עיקריים נוספים – ולאפשר דיון ענייני ושקוף על בסיס נתונים. מנגד, אם קיימת הנחה שניתן להסתמך על כך שדרך החסידויות ניתן לקדם את הפרויקט מבלי לאפשר שאלות מעמיקות או דיון בסיכונים האפשריים, ייתכן שמבחינתם אכן אין צורך לחשיפה כזו.

לסיום אציין כי בדקתי גם מול נציגים משתי חסידויות המעורבות בפרויקט, ושניהם השיבו כי הם סומכים על כך ששאר החסידויות המעורבות כבר בדקו את הנתונים לעומק, ומכאן ההנחה ש”אם כולם בפנים – כנראה שהכול נבדק

חשוב לציין שבניגוד למה שפורסם בעבר, העסקנים בויז׳ניץ וכל המומחים שבדקו עבורם את הפרויקט מאוד התרשמו ממר יוני ישראלי בעל החברה שאמור להיות אמון על הבנייה, כאיש אמין ורציני. (ציינו שלמיטב ידיעתם מעולם לא ניהל קבוצה שמיועד לציבור החרדי, שכל אחד מבין שהאופי והיכולות הכלכליות שונה משמעותית ממה שהוא רגיל עד היום בציבור הדתי לאומי.) יש שאלה עקרונית האם אכן יש היתכנות עם כל היכולות שלו לבנות כל כך בזול, והאם מותר לשלם יקר לקרקע (מעבר לבעיות המשמעותיות שעלו) יקר להיטלים ואגרות, ולשים את כל הדגש של הגעה למחיר זול על זה שאכן קבלן ספציפי אמין ככל שיהיה, יצליח לעמוד בבניה במחיר שאין דומה לו בארץ.

לגבי מה ש @איצ'ה קו המידע הציע, זה אכן מאוד חשוב שכל אחד יקח עו״ד ויבדוק בעצמו, אבל המציאות היא כשזה קבוצת רכישה רוב הרוכשים סומכים על החסידות שדרכם הם נרשמים, או על אחרים בקבוצה שהם בדקו, וגם אינני יודע אם יזמי הפרויקט אכן יסכימו לחשוף בפני רוכשים פוטנציאליים את החוזים וההתחייבויות שהם נתנו לבעל המגרש, וזה לא מספיק שהעו״ד שלך יעבור על ההסכם השיתוף שאתה אמור לחתום, היות שבמציאות אתה גם שותף במגרש ובהסכם שנחתם מול בעל המגרש

לגבי הטענה מה איכפת לי מה היזמים מרוויחים, אכן אני מפרגן לכל יהודי לעשות כסף והרבה, אבל זה לא יכול להיות חד סטרי, רק כשיש רווחים, ושאם ח״ו יהיה הפסדים ובעיות אז זה על הרוכשים, ומה לעשות ככה זה קבוצת רכישה וידעתם למה נכנסתם והסברים כאלו.
אינני יודע אם זה המקרה כאן, אבל באופן עקרוני אם יזמים במקרה של ״קבוצת רכישה״ שזה בעצם שותפות של כל הרוכשים על הקרקע, לא מגלים בתום לב אם יש להם זכויות במגרש שנקנו מכספי שאר הרוכשים, זה יוצר ניגוד אינטרסים מובהק.

החלטה לגבי רווח עתידי במידה ויהיה, לאן הכסף יופנה, אם לבניית מוסדות (מעניין איזה קהילה יזכה) או אם להחזיר לרוכשים שהם בעצם המשקיעים (כמובן בניכוי עמלה) או חלק וחלק, אמור להיעשות בשותפות עם בעלי הקרקע החדשים שזה הרוכשים, או שהם יסמיכו גוף שיוכל להחליט בנידון ככל ויהיה להם שקיפות מלאה על מה הם מוותרים ושקיפות על לאן הכסף הלך במידה ויהיה

מה הענין במה שאתה כותב שבדקת לעומק, כשאתה לא מפרט בדיוק עם מי בדקת ומה העלית בבדיקתך מעבר לדברים כלליים וסיכונים אפשריים, כל אחד יכול לכתוב כזו הודעה וכבר כתבו הרבה.
למה אתה חושב שאנשים שקונים ב"הר ברכה" בשומרון יותר חזקים פיננסית מהציבור החרדי שיקנה בעמנואל ובפרט שכל מצטרף עובר חיתום פרטני בחברת המימון לפני הצטרפותו לפרויקט (כך לפי מה שפורסם).
לגבי בניה בזול, לפי דוח לשכת השמאים עלות בניה בשומרון היא הכי זולה בארץ 5000 שח למ"ר.
וחלק מהדברים שכתבת בפרט סוף הדברים לגבי רווח עתידי הנדלניסט כבר ענה על זה שזה יחולק בין ועדות הדיור לפי חלקם בקבוצה הראשונה. ועוד נקודות כבר דשו בהם כאן.

הנדלניסט · 19/1/26

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
להבנתי, קיימות בעיות מהותיות בעסקה עצמה, בהסכמים ובמבנה התמורות העתידיות, אשר עלולות להוביל לכך שרוכשים ייתקעו לפרקי זמן ארוכים.

נושא ההסכמים היו 2 קבוצות ו2 עו"ד
קבוצות החסידיות התנהלו עם עו"ד שלמה גן צבי בעוד קבוצת ויזניץ לקחו את העו"ד שלהם ולכן זה מפליא ממש שמצאו בעיות מהותיות בעסקה שעו"ד שלהם תפר אותם לפי בקשתם

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
הקשיים נוגעים להיבטים תכנוניים, מיסויים,

אשמח שתרחיב בעניין

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
וכן לניגודי אינטרסים אפשריים בין הרוכשים לבין היזמים.

היזמים באירוע של ויזניץ היו ויזניץ ולא שום יזם אחר או מארגן אחר

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
לכן, ככל שהיזמים בטוחים בחוסנה ובבטיחותה של העסקה, ובהגנה על הרוכשים, בעיניי יהיה נכון, ונכון גם עבורם להעלות את המסמכים הרלוונטיים – הסכם האופציה, הסכם שיתוף, דו״ח האפס ומסמכים עיקריים נוספים – ולאפשר דיון ענייני ושקוף על בסיס נתונים. מנגד, אם קיימת הנחה שניתן להסתמך על כך שדרך החסידויות ניתן לקדם את הפרויקט מבלי לאפשר שאלות מעמיקות או דיון בסיכונים האפשריים, ייתכן שמבחינתם אכן אין צורך לחשיפה כזו.

כל מי שמעוניין לרכוש בפרויקט מקבל תשובות מספקות בינתיים ובבקשה לפי הדאגה שלך לקבוצה אתה חושף את האינטרס שלך

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
לסיום אציין כי בדקתי גם מול נציגים משתי חסידויות המעורבות בפרויקט, ושניהם השיבו כי הם סומכים על כך ששאר החסידויות המעורבות כבר בדקו את הנתונים לעומק, ומכאן ההנחה ש”אם כולם בפנים – כנראה שהכול נבדק

זה בהחלט נכון
כולם סומכים מאד על חסידות בויאן שהועדת הדיור שלה היא הועדת דיור הכי יוזמת במגזר החסידי והביאה פתרונות דיור מדהימים לציבור.
כמו כן חברת אלבה נדל"ן מוכרת בציבור כחברה יזמית ומשווקת אמין ביותר.

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
חשוב לציין שבניגוד למה שפורסם בעבר, העסקנים בויז׳ניץ וכל המומחים שבדקו עבורם את הפרויקט מאוד התרשמו ממר יוני ישראלי בעל החברה שאמור להיות אמון על הבנייה, כאיש אמין ורציני. (ציינו שלמיטב ידיעתם מעולם לא ניהל קבוצה שמיועד לציבור החרדי, שכל אחד מבין שהאופי והיכולות הכלכליות שונה משמעותית ממה שהוא רגיל עד היום בציבור הדתי לאומי.)

לא מבין מה ההבדל בין בניה לחרדים לדתי לאומי? אם דירת 130 מ"ר מ"ר בהר ברכה עולה מיליון ש"ח אזי בניה לחרדים אמור להיות יותר זול.

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
יש שאלה עקרונית האם אכן יש היתכנות עם כל היכולות שלו לבנות כל כך בזול,

הוא בנה ובונה
החברות הבונות כיום בעמנואל ובאזור משלמים הרבה פחות ממה שהוא לקח בחשבון לקבלן מפתח

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
והאם מותר לשלם יקר לקרקע

אשמח להסביר למה הקרקע הזאת יקרה?

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
לגבי מה ש @איצ'ה קו המידע הציע, זה אכן מאוד חשוב שכל אחד יקח עו״ד ויבדוק בעצמו, אבל המציאות היא כשזה קבוצת רכישה רוב הרוכשים סומכים על החסידות שדרכם הם נרשמים, או על אחרים בקבוצה שהם בדקו, וגם אינני יודע אם יזמי הפרויקט אכן יסכימו לחשוף בפני רוכשים פוטנציאליים את החוזים וההתחייבויות שהם נתנו לבעל המגרש, וזה לא מספיק שהעו״ד שלך יעבור על ההסכם השיתוף שאתה אמור לחתום, היות שבמציאות אתה גם שותף במגרש ובהסכם שנחתם מול בעל המגרש

לגבי הטענה מה איכפת לי מה היזמים מרוויחים, אכן אני מפרגן לכל יהודי לעשות כסף והרבה, אבל זה לא יכול להיות חד סטרי, רק כשיש רווחים, ושאם ח״ו יהיה הפסדים ובעיות אז זה על הרוכשים, ומה לעשות ככה זה קבוצת רכישה וידעתם למה נכנסתם והסברים כאלו.

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
אינני יודע אם זה המקרה כאן, אבל באופן עקרוני אם יזמים במקרה של ״קבוצת רכישה״ שזה בעצם שותפות של כל הרוכשים על הקרקע, לא מגלים בתום לב אם יש להם זכויות במגרש שנקנו מכספי שאר הרוכשים, זה יוצר ניגוד אינטרסים מובהק.

כבר הוסבר כמה פעמים שאין כאן שום רווח יזמי

נכתב ע"י שלומי רוזנבוים:
החלטה לגבי רווח עתידי במידה ויהיה, לאן הכסף יופנה, אם לבניית מוסדות (מעניין איזה קהילה יזכה) או אם להחזיר לרוכשים שהם בעצם המשקיעים (כמובן בניכוי עמלה) או חלק וחלק, אמור להיעשות בשותפות עם בעלי הקרקע החדשים שזה הרוכשים, או שהם יסמיכו גוף שיוכל להחליט בנידון ככל ויהיה להם שקיפות מלאה על מה הם מוותרים ושקיפות על לאן הכסף הלך במידה ויהיה

מצחיק לגמרי שאתה וחבריך מצאתם איפה לתלות בשינויי תב"ע עתידיים שאין אף אחד שמוכן להתחייב שזה יקרה יום אחת.
מסבירים לכם פעם אחרי פעם שזה ילך לקהילות באותו מתכונת אבל חוזרים על אותו שקר.

המסקנה בגלל אנשים רעים כמוכם הרבה אנשים טובים מפסיקים לעזור לאנשים כי במקום להגיד להם תודה הם צריכים להיות עסוקים להתגונן מדיבה ורפש כאילו הם עושים קופה ע"ח הציבור

ניק 147254 · 19/1/26

נכתב ע"י הנדלניסט:
המסקנה בגלל אנשים רעים כמוכם הרבה אנשים טובים מפסיקים לעזור לאנשים כי במקום להגיד להם תודה הם צריכים להיות עסוקים להתגונן מדיבה ורפש כאילו הם עושים קופה ע"ח הציבור

מסכים במאה אחוז!!!!!! כמה ניתן לרמוס אנשי חסד שמשקיעים כ"כ הרבה למען טובת הכלל????
אם אין לך אימון כי אתה לא מכיר את היזמים, אז מה אתה קשור פה בכלל, הפרסום היה רק בתוך קהלות ספציפיות שסומכות על וועדת הדיור והאדמורי"ם, זה לא אומר שאסור לברר, מי שמפחד - אף אחד לא כופה שום דבר!!!!!!!!!!!!!!
נראה לי שלא כל אחד שיודע להגות כל מיני שמות ומילים גבוהים של כל מיני טפסים מסמכים וחתימות וכו' וכו' באמת מבין את כל התמונה, כי זה הרבה יותר מורכב, יש כאן מלא נקודות מורכבות וזכותם שלא לשבת עם כל אחד ולהסביר לו למה ככה ולמה ככה!!!!
יש וועדה שעובדת למען הכלל, יש אדמורי"ם, ויש עסקני חסד שיודעים הרבה יותר טוב מכולם מה הסיכונים של "קבוצת רכישה" ויודעים יותר טוב מה המצב הכלכלי של האברכים בקהלה ויודעים גם על עוד עוד הרבה תחלופות, כמה שנים ששקלו מכל היבט לקחו את העו"ד הכי טובים והשקיעו הרבה מאמצים!!!!!

אני מבין את הסקרנות של כל אלה שבכל מקרה לא ירכשו דירה בעמנואל (ולא מכירים אחד כזה) כמו גם את הצורך להיות החכם שהזהיר מראש, הכל מותר אבל למה להכפיש אנשים טובים???????????!!!!!!!!!!!!

בדרך אגב - מותר לכל אחד לסמוך על הקהלה שלו, וזה לגמרי לא דומה למי שנכנס לפרויקט אצמאי שמנוהל נטו למען בצע כסף, יש הבדל, למרות שהיום מאוד מקובל לחשוד בכל אחד [בפרט אם הוא מרוויח כמה גרושים], [ואפי' באדמורי"ם מותר כבר לחשוד], אבל עדיין אני כן חושב שזה לא כזה מופרך לסמוך על וועדה שנוסדה למען הציבור, וכבר הוכיחה את עצמה!!!!!!

ושוב... מי שרוצה לברר ש-י-ב-ר-ר!!!!!!!!!!!!! מהר!!!!!!!!!!!!!! די לכל הבירבורים!!!!!!!!!!!!!!!!
האם מישהו פה מתכנן לקנות דירה וניסה לבקש מסמכים, ולא הסכימו להראות לו????
האם הם מעצמם צריכים להראות לכולם את המסמכים ולהתדיין ע"ז עם כל מתעניין וסקרן??????
והשאלה הכי גדולה: ממתי כל יהודי נמצא בחזקת גנב שקרן ונוכל עד שיוכח הפוך???????????

ירמי וולדמן · 19/1/26

למי שלא רוצה חסימה
לכתוב לגופו של עניין ולא לגופו של אדם

למדן בחסידות · 19/1/26

נכתב ע"י ברנדוויין:
דבר אחד ברשותך, תזכור שעורך דין גן צבי שאל - "מה אכפת לך מה אחרים מרוויחים" ?!!.

יש על זה תשובה?

חד דמן חבריא · 19/1/26

נכתב ע"י למדן בחסידות:
יש על זה תשובה?

השאלה אינה מובנת לכן אין עליה תשובה

הנדלניסט · 19/1/26

נכתב ע"י למדן בחסידות:
יש על זה תשובה?

כשמטיחים בך כזה טענה אנשים בזום אנשים שלא מוכנים להזדהות יש עניין להגיב?

משרדי3 · 19/1/26

נכתב ע"י הנדלניסט:
כשמטיחים בך כזה טענה יש עניין להגיב?

כן, כי אתה כרגע במאבק שעליו נקלעת שלא מרצונך לטיהור שמך.
את האדם הפשוט שרוצה לקנות דירה פחות מעניין האם ההשמצות נכונות/הוגנות, הוא רוצה לדעת שיש תשובות לכל דבר.

חד דמן חבריא · 19/1/26

נכתב ע"י משרדי3:
את האדם הפשוט שרוצה לקנות דירה

מאמין שלא חלמת לקנות שם דירה

הנדלניסט · 19/1/26

נכתב ע"י משרדי3:
כן, כי אתה כרגע במאבק שעליו נקלעת שלא מרצונך לטיהור שמך.
את האדם הפשוט שרוצה לקנות דירה פחות מעניין האם ההשמצות נכונות/הוגנות, הוא רוצה לדעת שיש תשובות לכל דבר.

תשובה מאד פשוטה
עו"ד גן צבי הוא עוד מכובד וכשמבקשים ממנו לענות האם אפשרי להגיע למחירים זולים ואז במקום זה מטיחים בו שאלה מה קורה עם רווחים של המארגנים זה מעצבן והוא אומר שזה לא קשור לאירוע.

משרדי3 · 19/1/26

נכתב ע"י חד דמן חבריא:
מאמין שלא חלמת לקנות שם דירה

יש לי כבר דירה בס"ד, איני זקוק כרגע לנוספת ואני גם לא יכול לממן נוספת...

למדן בחסידות · 19/1/26

נכתב ע"י מרד:
לסיכום יש לנו את איצה שלא מסתתר ואומר בפה מלא לא מצאתי נוכלות וכדומה בפרויקט
והוא חוזר על המלצתו הכללית בכל עסקה גדולה לקחת מישהו מקצועי מטעמך
יש לנו גם את נתן רוזנבלט שעומד בשמו ומצהיר שככל הנראה הפרוייקט מצויין
וגם הוא ממליץ לקחת איש מקצוע מטעמך

נתן רוזנבלט ממליץ בפה מלא להכנס לקבוצה אבל לרוב הציבור ולא לכל הציבור

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
בקשת שאגיב באופן אישי אז אני עושה זאת ובניגוד למתלוננים את השם שלי יש כמה קוראים כאן שמכירים ואולי אפילו באופן אישי,
לפיכך אסייג מראש ואומר כי כל מה שאני כותב כאן הוא לפי הצהרות המנהלים כפי שהוצגו בפניי, אם מישהו (משני הצדדים) רוצה לשכור את שירותיי המשפטיים ולקבל חוות דעת מחייבת - בבקשה אבל שישלם פלוס מעמ (-:

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
אני מממליץ מאוד על עמנואל, עכשיו בתוך עמנואל כל אחד יש לו את הצרכים והיכולות שלו:
יש כאלו שמחפשים הכי זול אז אפשר לקנות בחת"ס ולשפץ בפחות ממיליון
אפשר גם לקנות דירה של חמש שנים בערך במיליון מאה
ומי שרוצה לקנות על הנייר בלי להיות לחוץ עם אקדח תשלומים לרקה (שזה הרוב לדעתי) שיקנה כאן, בהחלט.

היוצא מדבריו: כמובן עדיף לקנות היום רק מי שלא הולך לקנות היום (למשל רוצה לגור 5 שנים ליד ההורים שלו בשכירות או מחכה שעמנואל תתפתח יותר וכדו') ורוצה לקנות על הנייר בלי להיות לחוץ עם אקדח תשלומים לרקה (שזה הרוב לדעתו) שיקנה כאן, בהחלט.