התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[משה 05276]

פרסום של ערב שבת פרשת ויחי

 

[משה 05276]

בסלונים לא עשו כנס
ולכנס הזה באו מנין סלונימאים
וגם אנשים שזוהו כעסקנים סלונימאיים ב'וועדה'
לא באו לכנס...
ואידך זיל גמור

בסלונים מעולם לא עשו כנס בנושא דיור
אני לא יודע איזה עסקנים סלונימיים
שקשורים לזה לא היו בכנס
וא"כ להביא ראיה מדברייך

 

[הנדלניסט]

אשמח להחכים על קבוצת רכישה אחת
במגזר החרדי
בחמש עשרה שנה האחרונות
שהסכום ששילמו הרוכשים בסוף, לא היה יותר בכ 15% + מהסכום שדובר בתחילה

אברהם מרדכי ברגר עשה כמה פרויקטים בבית שמש שכולם הוא עמד באומדנים
מנחם כרמל החזיר כסף ועמד באומדנים ברוב הפרויקטים שלו
בבני ברק 1/4 מהפרויקטים הם במסגרת קבוצת רכישה

 

[לפרגן תמיד]

לדעתי האם כדאי קבוצת רכישה די מיצה את עצמו, כי בא נאמר שאפי' אם זה יעלה עוד150,000 שח זה עדיין שווה.
בכל אופן אשמח למידע, כמה הם מעריכים כרגע תעלה דירת שלושה חדרים, כמה מטר הדירה, וכמה תעלה דירת ארבע חדרים וכמה מטר הדירה. וכן כמה שנים ייקח הפרויקט

 

[חיים לשם]

אברהם מרדכי ברגר עשה כמה פרויקטים בבית שמש שכולם הוא עמד באומדנים
מנחם כרמל החזיר כסף ועמד באומדנים ברוב הפרויקטים שלו
בבני ברק 1/4 מהפרויקטים הם במסגרת קבוצת רכישה

מנחם כרמל
בבית שמש רמה ג
המחיר הסופי היה גבוה בכ25% מהמחיר שדיברו בתחילה בזמן הרישום .
גם במקומות נוספים היו בעיות ....

ירושלים קרית יובל המצב עוד יותר גרוע , דיברו עם אנשים על זמן איכלוס, ומחיר של 800 אל"ש דירה , ושנייהם רחוקים מהיעד .....

בנתיבות לקח כשבע שנים מזמן הרישום הראשוני
וגם לגבי המחיר עלה מאוד מאוד משמעותית מהמחיר שדובר בזמן הרישום

 

[ניק 147254]

אה! באמת? הם החליטו ע"ז בגלל ויניץ ואז גם אחרי שויזניץ ביטלו הם המשיכו,

מי זה הם? שתי אנשים עסקנים שמקבלים טובת הנאה (לדבריך)

??? שוב, אם זה באמת מציאה והיו ביקושים גבוהים מבאיאן לא היו נותנים להם להיכנס!

רק הבנת... אין לך ידיעה ברורה בזה אז למה אתה מביא נתונים שאין לך ידיעה 100%?
שוב אני דיברתי עם שתי חסידי ויזניץ בי"ש שהם אמרו לי כמה מתעניינים יש, (לא הרבה...)
והסיבה ברורה הציבור (ברובו) לא טיפש ומבין את ההשלכות של קבוצת רכישה הכי טובה שתהיה...
שהאחריות היא על כל הרוכשים ביחד אם קורה משהו וכמו יזם יחיד בפרויקט שהכל עליו,
ואם תהיה התפתחות לא צפויה זה יפול על האברכים! ולא על אלה שמקבלים טובות הנאה.
ולכן זה לא משנה כמה העסקנים הם אנשים ישרים מאוד... כי לבסוף ההשלכות הן על כל חברי הקבוצה!)

מה הם קשורים לויז'ניץ???
האדמו"ר מויז'ניץ בי"ש הוא זה שדוחף את האברכים להצטרף.
בבאיאן יש ביקושים גבוהים מאוד אך הם רוצים שיצטרפו עוד כדי שהקהל יהיה מגוון וכלל חסידי.
בינינו, להרבה לאברכים אין ברירה אחרת, נכון שיש סיכון מסוים אבל זה עדיין שווה, והעיקר מה כבר יכול להיות??????
לא כל דבר צריך להכניס כאלה פחדים בסך הכל מדובר בוועדה שעובדים למען הציבור, החברה היא חברה שהוכיחה את עצמה 30 פעם [גם אברהם סלונים יש לו לא מעט ניסיון], אז נכון שיש סיכון קטן, אבל מכאן לזרוע כאלה פחדים, כאילו שמדובר באיזה השקעה מסוכנת.... רבותי הגזמתם!!!!
אם אתה לא מכיר מי עומד מאחורי אז אל תקנה דירה בעמנואל אבל קצת לחשוב לפני שאתה סתם זורק, וחושב שבכך מתבטא החכמה שלך שאתה לא מאלו שמשקיעים סתם וכו' אם אתה לא לוקח בחשבון את כל השיקולים אז תעשה זאת בבקשה, אם יש לך למשל רעיון אחר של דירה במיליון ש"ח אז תעלה כאן לאשכול...

 

[חיים לשם]

מישהו יודע מי העו"ד שמלווה את הקבוצת רכישה נועם אלימלך ?
תודה

 

[די]

אברהם מרדכי ברגר עשה כמה פרויקטים בבית שמש שכולם הוא עמד באומדנים
מנחם כרמל החזיר כסף ועמד באומדנים ברוב הפרויקטים שלו

מעניין אני גרתי בשכירות בפרויקט של כרמל בבית שמש והבנתי מהמשכיר שלי שמההרשמה עד האכלוס היה 8 שנים אאל"ט. וצמוד לזה היה פרויקט של ברגר שסיימו בניה בערך שנה אחר כך.

בבני ברק 1/4 מהפרויקטים הם במסגרת קבוצת רכישה

מה זה אומר?!

 

[אליז]

זה כ,4000 דירות מדי שנה שזה המון

ממש לא נכון

בהחלט מסכים לגמרי

יש כמה קבוצות בודדות שזה קרה בסה"כ
אני אולי לא מספיק מבוגר בשביל להכיר אבל אני לא מצליח לספור על יד אחת כמס' אצבעותיי כמות של 5 פרויקטים שנתקעו 10 שנים.

ברחוב שלי לבד 4 פרויקטים.

 

[אליז]

אם זה יעלה עוד150,000 שח זה עדיין שווה.

ואם זה יעלה עוד 150 אלף שקל ויקח עוד 3 שנים?

 

[אליז]

והעיקר מה כבר יכול להיות??????

שתיתקע בלי דירה 10 שנים ובסוף תשלם מחיר יותר גבוה ממה שאתה יכול לקנות היום.

לא כל דבר צריך להכניס כאלה פחדים בסך הכל מדובר בוועדה שעובדים למען הציבור

למה שאתה קורה "פחדים" אנחנו קוראים "נסיון".
כולם כולם עובדים למען הציבור, השאלה היא מה קורה שהפרויקט נתקע, מאיזה כיס הכסף יוצא בסוף.

כל פרויקט שקם במדינת ישראל בעיקרון היה צריך לקחת 10 שנים, יש כאן מאבקים הזויים על כל פועל, ובירוקרטיה שיכולה לשגע פילים, הסיבה היחידה שפרויקטים מסתיימים בזמן היא המקלות שיש בראש על היזמים, והידיעה על הכסף הרב שנוזל מכיסיהם.
בקבוצת רכישה אין יזם, ולכן הפרויקט מסתיים בזמן הרגיל שהוא היה מסתיים לולי הנבוטים בראש.

 

[ניק 147254]

למה שאתה קורה "פחדים" אנחנו קוראים "נסיון".

ומה אתה אומר על "ניסיון" של החברה הספציפית הזאת ועל ההסטוריה שלה??

 

[ניק 147254]

את ויז'ניץ בי"ש למשל לא היה צריך לשכנע כלל הם קפצו על המציאה לפי מה שהבנתי...
ויש עוד מטרה להביא חסידויות קטנות כדי שזה לא יהפוך לדימונה אלא ישאר כלל חסידי מגוון

שני שליש הולך לבאיאן והשאר לקהילות האחרות

 

[ברוך בלייער]

מישהו יודע מי העו"ד שמלווה את הקבוצת רכישה נועם אלימלך ?
תודה

אחד בשם '' גנצפריד'', למיטב זכרוני,

 

[אליז]

ומה אתה אומר על "ניסיון" של החברה הספציפית הזאת ועל ההסטוריה שלה??

לפי מה שראיתי הנסיון שלה זה בעיקר בפרויקטים קטנים ובעיקר לפני המלחמה, לא הייתי מקיש מזה בכלל לפרויקט גדול אחרי המלחמה.

 

[ברנדוויין]

קשה לי לראות אותם נפטרים לגמרי ממע"מ על הקרקע, אבל אני חייב לציין שלא ראיתי את הפרסום שלהם עם כל הפרטים.
אני, אגב, לא יועץ מס, ואין בהודעה הזו כל ייעוץ כמובן, אלא רק השערה שלי אישית.

זה הפרסום. לדעתי אם אין להם שום בשורת מס (כפי שמסתמן), אז הסיפור כאן מאוד פשוט - או שמוצג לציבור מידע מטעה או שחלילה מי שעומד מאחורי המיזם - בעצמו לא יודע מה הוא עושה. והאמת היא, שכל ההתנהלות ממש משונה: הרי מדובר כאן על מיליארד וחצי שקל של זוגות צעירים - אני בטוח שכולם כאן יסכימו - שבכל חברה מתוקנת לפני שיוצאים "להנפקה" עצומה שכזו חייבים לפני הכל לשקף לציבור מספרים תוכניות הסכמים דוחות ומה לא.

 

[חיים עמנואל]

אתה לגמרי צודק!!

באמת שלא ראיתי את הסכמים ולכן כתבתי שאם רוצים לדון ברצינות על גופה של הצעה אז כמו שגם אתה כתבת - צריך לראות את כל הפרטים והם נמצאים בהסכמים ובדו"ח השמאי (=שמאות שמעריכה כמה תעלה הבניה, וחייבים שהשמאי יהיה כמובן ניטראלי, כי אם הוא לא - אז הוא יכול לשחק עם המספרים).
כל האמור, חלילה לא בא להמעיט מערכם הרב של כלל העוסקים במלאכת הקודש!!

בנוסף, יש נקודה אחת חשובה מאוד שיש אנשים שלא מכירים ואני מנסה להציג כאן, וכדאי שהרוכשים יתבוננו בה והיא - שיש הבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה בקבוצת רכישה.
ברכישה אצל קבלן - יש בחוק כל מיני הגנות על הרוכש ולכן לקבלן אין אפשרות לשנות את המחיר או את זמן המסירה של הדירה ובנוסף יש גם אחריות על הבניה ועוד ועוד. גם כדאי לדעת שאף קבלן לא ינסה להתחכם בגלל שהוא יכול מאוד להסתבך והמערכת בכללותה נוטה לטובת הרוכש.

ברכישה אצל קבוצת רכישה - הרוכש הוא בעצם האחראי על כל הדברים, שזה אומר שהוא קונה בעצמו את הקרקע, הוא מביא את הקבלן. בפועל הרוכשים לא עושים את זה בעצמם כי יש מארגנים ומנהלים שעושים את זה, אבל באמת האחריות עומדת לפתחו של הרוכש, ולכן אם המחיר יצא בסוף כפול ממה שהבטיחו לו או שזמן הבניה לקח 15 שנים - אין לו למי לבוא בטענות.

יש עוד כמה דברים חשובים שכדאי למי ששוקל לקנות בקבוצת רכישה לדעת: אז ניתן כאן כמה מושגים כלליים שיקלו על אלו שמעוניינים לבחון את ההצעה.

דבר ראשון - כדאי להשתמש במונחים הנכונים, למשל - מה שכתבתי "רכישה אצל קבוצת רכישה" זה מינוח לא נכון, כי הרי אתה לא קונה מאיזה גורם, אתה הרי היזם - ולכן הנכון לומר - הצטרפות לקבוצת רכישה.

מארגן הקבוצה - הוא מי שאיגד את כל הקבוצה. המינוח הנכון הוא - מארגן.

מנהל הקבוצה - הוא מי שמקבל את ההחלטות עבור הקבוצה כמו מי יהיה הקבלן, המפקח ועוד. המינוח הוא מנהל או חברת ניהול.

כאן נצרף עוד כמה מושגים לתועלת אלו שמעוניינים להעמיק יותר:

מושגי מס רכישה ומע"מ בקרקעות ובדירות - אצל רוכש פרטי, יזם וקבוצת הרכישה:

א. מס רכישה קרקע - כל רוכש קרקע חייב במס 6% מסך עלות הקרקע.
ב. מס רכישה דירה - כל רוכש דירה חייב במס 8% מסך עלות הדירה.
ג. יזם - משלם על הקרקע מס רכישה 6%, ובנוסף משלם מסך עלות הקרקע מע"מ של 18%.
ד. קבוצות רכישה - משלמות מע"מ על הקרקע כמו קבלן, ומס רכישה על הדירה כמו אצל רוכש פרטי.
ה. קבוצות רכישה קטנות מאוד - עם הרבה מזל ישלמו מס רכישה רק על הקרקע אבל מהמע"מ על הקרקע - הם לא יפטרו.

עוד מושגים כלליים בקבוצות הרכישה:

ו. גורם מארגן - כשיש בקבוצת הרכישה גורם אחד שמאגד את כולם - החבות כמו בסעיף ד.
ז. יזם בתחפושת - אם אותו גורם מתנהל כמו יזם - למשל כשמתחייב למחיר דירה סופי, במקרה שכזה כל הוראות חוק המכר חלות עליו.

דוגמא מהמקרה של העסקה בעמנואל: מדובר בקבוצה גדולה מאוד ולכן כמעט בוודאות מוחלטת הם ישלמו מס רכישה 8% כפי העלות הכוללת של הדירה + 18% מע"מ מסך עלות הקרקע.
נניח והקרקע עולה 250,000 שקל והעלות הכוללת של הדירה היא 1,000,000 שקל, מס הרכישה הוא 80,000 שקל והמע"מ 45,000 שקל.

רוכשים שזו הדירה הראשונה שלהם - לא ישלמו מס רכישה.
בעלי דירה נוספת - ישלמו מס רכישה 8%.

מקווה שמישהו יקרא את ההודעה הזו...

הרב ברנדווין
אני קראתי את מה שכתבת, אמנם באיחור
אך אני מציין שכל מילה פנינה אני בדקתי את נושא המיסים לגבי דירה שניה בפרוייקט של נועם אלימלך בעמנואל
עם מארגני הקבוצה ובעלי המקצוע שמנהלים אותו
וזה בדיוק כפי שאתה כותב 8% לדירה שניה ויד ראשונה ללא מיסוי

 

[חיים עמנואל]

אגב, בפירוט שהעלו כאן לגבי מכלול הנדסה, כל הפרויקטים שהם ניהלו הרבה יותר קטנים, ולכן ניתן להתמודד איתם בצורה הרבה יותר יעילה.
הם יודעים בכלל מה זה לנהל פרויקט של מאות דירות?
נניח יש מחסור בפועלים, בבנין קטן הרבה יותר קל להסתדר עם זה, בבנין גדול זה יותר קשה, אבל בפרויקט גדול זה כמעט בלתי אפשרי.
היזם יכול להוריד קצת מרווחיו, להכניס את היד לכיס ולהביא עוד פועלים.
בקבוצת רכישה מי יכניס את היד לכיס?

אתה שואל מעולה
אני בדקתי את זה מול מכלול הנדסה
זה שמשווקים את זה כארבע מאות חמישים ושבע דירות, אמנם זה הצפי
אבל זה מחולק בפן הניהולי,כלומר כרגע מתחילים עם ה - 96 דירות הראשונות מהפרוייקט הראשון כלומר מתחם A וזה קבוצה נפרדת ומתנהלת לעצמה לגמרי ללא קשר לאחרים. מתחם B ו C

 

[חיים עמנואל]

מישהו יודע מי העו"ד שמלווה את הקבוצה ?

מר שלמה גן צבי
הוא עורך דין שניהל כמה וכמה קבוצות רכישה בחיו כולל הקבוצת רכישה כפול 4 של באיאן במודיעין עילית הוא גם היה החברה המשכנת של מודיעין עילית
ספציפי אני יודע שבאיאן דרשו שהוא יהיה העורך דין עקב נסיונו הרב בתחום

 

[הנדלניסט]

צפה בקובץ המצורף 2144536
זה הפרסום. לדעתי אם אין להם שום בשורת מס (כפי שמסתמן), אז הסיפור כאן מאוד פשוט - או שמוצג לציבור מידע מטעה או שחלילה מי שעומד מאחורי המיזם - בעצמו לא יודע מה הוא עושה. והאמת היא, שכל ההתנהלות ממש משונה: הרי מדובר כאן על מיליארד וחצי שקל של זוגות צעירים - אני בטוח שכולם כאן יסכימו - שבכל חברה מתוקנת לפני שיוצאים "להנפקה" עצומה שכזו חייבים לפני הכל לשקף לציבור מספרים תוכניות הסכמים דוחות ומה לא.

תשאל כל יועץ מס או עו"ד שעשה פעם משהו בחיים ויסבירו לך את הסעיף הזה.
בהערת אגב אני ממליץ לכל יזם לקחת עמו יועץ מס צמוד לכל פרויקט שהוא עושה גם לא במסגרת קבוצת רכישה.
מצטער הרב בראנדויין אתה שואל טוב ועונה כהלכה לרוב אבל אם הקצף יצא על הסעיף הזה מוכיח שבחיים לא ניהלת ביזמות או בקבוצות בניה כלשהו.