מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

שאלה דחופה:
מדוע להעדיף את מצפה רמון על כפר ורדים? (לבעלי תקציב נמוך). יותר סיכוי, יותר רווח, אמנם יותר יקר אך עדיין מתחת מיליון ש"ח.

בכפר ורדים מדובר בצמודי קרקע יקרים. לא מתאים לבעלי תקציב נמוך.

 

[בית שמשניק]

שמועה שמעתי שפסקו בבג"ץ לגבי עריקים שלא יוכלו לזכות יותר
זה נכון?
או סתם שמועה שאין בה כלום?

האיום כבר הרבה זמן באויר, אבל עדיין לא הגיע לידי ביצוע. בתקווה ותפילה שלא נגיע לשם.

 

[בית שמשניק]

מה אתם ממליצים לבן מקום נתניה עם הון עצמי של כ-300 א"ש והחזר של כ-4 -5 א"ש בחודש

נתניה מעבר לתקציב (וחבל - כי יש שם קצת הזדמנות לבעלי מקום), כך שמומלץ כמו לציבור הכללי בעלי יכולת נמוכה - נוף הגליל, עפולה ומצפה רמון. (אם רוצים אפשר לנסות אולי גם קרית ביאליק במקום אחת הערים הנ"ל - בתקווה לדירה קטנה).

 

[עוד עו"ד]

שאלה דחופה:
מדוע להעדיף את מצפה רמון על כפר ורדים? (לבעלי תקציב נמוך). יותר סיכוי, יותר רווח, אמנם יותר יקר אך עדיין מתחת מיליון ש"ח.

כמו שציינתי כמה פעמים, בכפר ורדים המחירים באתר סיכויי הזכייה של משה פ. אינם נכונים, ומחיר הקנייה כ-2 מיליון ש"ח (!).
הרווח בהחלט גבוה וטוב למרות שפחות מאשר ב3 הערים המומלצות, אבל יש גם סיכון מסוים בגלל שמדובר בוילות ב"ייצור המוני", אז יש מצב שהם יהיו שווים פחות מוילות "רגילות".

בשורה התחתונה, כפר ורדים לדעתי פחות מומלצת משלושת הערים הפנטסטיות נוף הגליל, עפולה ומצפה רמון, שלדעתי מומלצות כאמור לכל התקציבים, ויש בהם לכאורה רווח ענק על ההשקעה:

מצפה רמון עם רווח על ההשקעה הכי גבוה בהגרלה: כ80% !!
עפולה גם עם שיעור רווח גבוה מאד: כ75% !!
גם נוף הגליל עם שיעור רווח גבוה יחסית: כ-41% ! ובנוסף, עם סיכוי זכייה הכי גבוה בהגרלה הזו.

לשם ההשוואה, בקרית עקרון שיעור הרווח עומד על כ-27% בלבד, כשליש בלבד (!) ממצפה רמון.
גם רעננה היקרה מאד שיעור הרווח עומד על כ-38 %, פחות מאשר נוף הגליל, ופחות מחצי ממצפה רמון.
קרית ביאליק כבר מתקרבת יותר בשיעורי הרווח ל3 הערים המומלצות, והרווח שם הוא כ43%, קצת יותר מאשר נוף הגליל. אבל היא יקרה יותר ועם פחות סיכויי זכייה, כשבשלוש הערים המומלצות מחירי הדירה וסכום ההשקעה הנדרש הם הנמוכים ביותר.

בני מקום יכולים לבחור בעיר שלהם במקום אחת הערים המומלצות (אולי במקום מצפה רמון הרחוקה), אם יש להם את התקציב המתאים לאותה עיר. ירושלים למשל יקרה מאד כ2.4 מיליון לדירה.

דנתי בהרחבה בערים השונות בפוסטים פה לאורך התקופה כולה, וכאמור ההמלצה הסופית לדעתי היא נוף הגליל, עפולה ומצפה רמון לכל התקציבים, ומי שיזכה יעשה לכאורה קופה יפה מאד לפי הנתונים של מחירי השוק כיום.
כמובן אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה בהמשך עם ירידת מחירי דיור אפשרית (למרות שבפריפריה הסיכון קטן יותר כי מחירי הדירות קרובים לעלות הבנייה, אז יש פחות מה להוריד, גם אם תהיה ירידת מחירים), ושגיאות מי יבין מנסתרות נקני.
יכול גם להבין אנשים שלא רוצים בפריפריה, ולא שולל לחלוטין את הגישה הזו שיש לה בהחלט גם מקום ובהמלצות פרטניות גם התחשבתי בזה.

לפרטים נוספים על כפר ורדים בפרט (יש שם 2 הגרלות וילות קטנות וגדולות) ושיעור הרווחים באופן כללי בערים השונות, מוזמן להציץ ב"קישור מעודכן לטבלה" שבספוילר.

ר' גם כאן תקציר של שיעורי ההשקעה, הרווח וסיכויי הזכייה בערים היותר רלוונטיות:

עבור על טבלת הרווחים בקישור שבספוילר (כל החישובים לפי ממוצע מדל"ן + שמאי לדירה ממוצעת 4 ח') ותראה לבד:

נוף הגליל - רווח 445,993 ש"ח, השקעה: 1.084 מיליון, אחוז רווח: 41.13%, סיכויי זכייה: 2.94%.
עפולה - רווח: 532,493 ש"ח, השקעה: 764K, אחוז רווח: 74.12%, סיכויי זכייה: 1.36%.
מצפה רמון - רווח: 511,871 ש"ח, השקעה 644K, אחוז רווח: 79.46%, סיכויי זכייה: 1.16%.

ועכשיו תשווה עם ערים אחרות:

קרית ביאליק - רווח: 550,827 ש"ח, השקעה: 1.29 מיליון, אחוז רווח: 42.75%, סיכויי זכייה: 1.11%.
קרית גת - רווח: 613,767 ש"ח, השקעה: 1.38 מיליון, אחוז רווח: 44.39%, סיכויי זכייה 0.93%.
כפר ורדים - רווח: 715,483 ש"ח, השקעה: 2.05 מיליון, אחוז רווח: 34.60%, סיכויי זכייה: 1.31%.
קרית עקרון - רווח: 467,370 ש"ח, השקעה: 1.72 מיליון, אחוז רווח: 27.22%, סיכויי זכייה: 2.13%.
רעננה - רווח: 934,543 ש"ח, השקעה: 2.45 מיליון, אחוז רווח: 38.10%, סיכויי זכייה: 1.35%.
ירושלים בני מקום - רווח: 1,032 מיליון ש"ח, השקעה: 2.4 מיליון, אחוז רווח: 43.56%, סיכויי זכייה: 1.28%.


כל אחד שיעשה כהבנתו ותחושותיו בהתאם לנתונים הנ"ל, אבל אלו הנתונים האובייקטיביים שצריכים להיות נגד עיננו.

 

[מתעניין בפרוג]

למי שיש הון עצמי ממוצע 600.000 אם יכולת החזר של 7-8 בחודש אם אפשרות להלואות מגמחים בסכומים גדולים לאיפה הייתם ממליצים חוץ מירושלים בן מקום ורעננה

 

[שפתי]

כמה דירות של 3 חדרים יש בפרוייקט בהר הצופים במחיר הנחה,(בשביל סיכויי זכיה לבן מקום)

 

[עוד עו"ד]

למי שיש הון עצמי ממוצע 600.000 אם יכולת החזר של 7-8 בחודש אם אפשרות להלואות מגמחים בסכומים גדולים לאיפה הייתם ממליצים חוץ מירושלים בן מקום ורעננה

ירושלים הר הצופים, עפולה, ונוף הגליל (סיכויי זכייה גבוהים יותר) או מצפה רמון (שיעור רווח גבוה יותר).
ברעננה מדובר על יכולת החזר של כ10,000 בחודש שאין לך. כנ"ל ירושלים קטמון 700K הון עצמי והחזר של מעל 11,000 ש"ח בחודש שאין לך, אלא אם כן תוכל להתחיל להחזיר הלוואות מהגמ"חים רק אחרי מכירת הדירה בתום 7 שנים.

באופן כללי לא הייתי ממליץ על לקפוץ מעל הפופיק כדי ללכת על ערים יקרות יותר עם שיעור רווח באחוזים נמוך יותר.

 

[*שפרה*]

מה עם קרית גת?

 

[עוד עו"ד]

כמה דירות של 3 חדרים יש בפרוייקט בהר הצופים במחיר הנחה,(בשביל סיכויי זכיה לבן מקום)

עד חצי מהדירות שגם הם במחיר יקר כ1.66 מיליון.

 

[עוד עו"ד]

מה עם קרית גת?

לא מומלץ. סיכוי קטן מדי 0.90%.
נוף הגליל, עפולה ומצפה רמון. אם ממש לא בעניין של פריפריה רחוקה למרות הרווח הגבוה יותר באופן משמעותי, אז קרית ביאליק

 

[שפתי]

כמה דירות של 3 חדרים יש בפרוייקט בהר הצופים במחיר הנחה,(בשביל סיכויי זכיה לבן מקום)

 

[בית שמשניק]

כמה דירות של 3 חדרים יש בפרוייקט בהר הצופים במחיר הנחה,(בשביל סיכויי זכיה לבן מקום)

@עוד עו"ד ענה על השאלה - ראה למעלה.

 

[טטט]

הפרוייקט בעכו זה סמוך לאחיסמך עכו?

 

[SHU]

אני לא מבין מה זה משנה אחוזי זכיה אין הבדל בין אחוז וחצי לאחוז ממילא הסיכויים נמוכים מה שנשאר לברר זה כמה כסף יש לכם להחזיר חודשי והאם תוכלו למכור בהמשך, דוגמא- מי אמר שבעפולה או קרית עקרון או נוף הגליל אפשר למכור את הדירה יהיה שם הצפה של דירות צריך לבחור מקום עם ביקוש.

 

[Jewish woman]

האם לבני מקום ירושלים בעלי הון עצמי של 300K כדי להירשם במקום למצפה רמון לירושלים יחסית לרווח מול השקעה וסיכויי זכיה

 

[בית שמשניק]

האם לבני מקום ירושלים בעלי הון עצמי של 300K כדי להירשם במקום למצפה רמון לירושלים יחסית לרווח מול השקעה וסיכויי זכיה

300K לא מספיק לירושלים.

 

[עוד עו"ד]

האם לבני מקום ירושלים בעלי הון עצמי של 300K כדי להירשם במקום למצפה רמון לירושלים יחסית לרווח מול השקעה וסיכויי זכיה

מצפה רמון

 

[עוד עו"ד]

אני לא מבין מה זה משנה אחוזי זכיה אין הבדל בין אחוז וחצי לאחוז ממילא הסיכויים נמוכים מה שנשאר לברר זה כמה כסף יש לכם להחזיר חודשי והאם תוכלו למכור בהמשך, דוגמא- מי אמר שבעפולה או קרית עקרון או נוף הגליל אפשר למכור את הדירה יהיה שם הצפה של דירות צריך לבחור מקום עם ביקוש.

זה בדיוק אותו פער סטטיסטי, ההבדלים בין 10% ו15%, 1% ו1.5%, או 0.1% ו0.15%

ומקום עם ביקוש לא נמדד לפי כמה אנשים רוצים לקנות שם. יש אלפים שרוצים לקנות במרכז אבל גם אלפי דירות פנויות וירידת מחירים בעיצומה. זה הולך לפי כמות קונים מול כמות מוכרים במקום הספציפי.

50 דירות פנויות ו100 מחפשי דירות בעיר, זה ביקוש גדול.
100 מיליון דירות פנויות ו-50 מיליון מחפשי דירות בעיר, זה היצע גדול.

סטטיסטיקה פשוטה.

 

[עוד עו"ד]

הפרוייקט בעכו זה סמוך לאחיסמך עכו?

עכו לא במומלצים

 

[בית שמשניק]

כ12 שעות לסגירת הרישום וקרית ביאליק (1.08%) עוקפת את מצפה רמון (1.07%) בתמונת הסיכויים, ודוחקת אותה מחוץ לטופ 6.