דיון מחירי הדירות בבני ברק לאן?

[דאון]

לא ברור לי למה כמעט כל הקבלנים בבני ברק תקועים עם אותו תכנון של בנינים שבהם אין כמעט סוכה חוץ מכמה מטרים בודדים שודאי לא מספיקים למשפחה גדולה, וגם למי שיש כסף אין לו כמעט מה לקנות בבנינים החדשים, אלא אם הוא מוכן לעלות לפנטהוז 7 קומות!

רוצים לנצל כמה שיותר מטרים בנויים, מה לא ברור?

 

[...Naomi]

לא ברור לי למה כמעט כל הקבלנים בבני ברק תקועים עם אותו תכנון של בנינים שבהם אין כמעט סוכה חוץ מכמה מטרים בודדים שודאי לא מספיקים למשפחה גדולה, וגם למי שיש כסף אין לו כמעט מה לקנות בבנינים החדשים, אלא אם הוא מוכן לעלות לפנטהוז 7 קומות!

בשביל סוכה העירייה מאשרת בניה עד קו בנין
ככה בונים בשטח המקורי מטרים אמיתייים + מקבלים תוספת לסוכה

 

[בית שימשי]

בשביל סוכה העירייה מאשרת בניה עד קו בנין
ככה בונים בשטח המקורי מטרים אמיתייים + מקבלים תוספת לסוכה

הכוונה שאת הבניין עצמו צריך להרחיק 3 מטר אבל סוכה אפשר אפילו פחות ? (ואז עוד מוסיפים רלסים ואז...)

רוצים לנצל כמה שיותר מטרים בנויים, מה לא ברור?

ובערים אחרות לא רוצים לנצל ?

 

[די]

הכוונה שאת הבניין עצמו צריך להרחיק 3 מטר אבל סוכה אפשר אפילו פחות ? (ואז עוד מוסיפים רלסים ואז...)

נראה לי הכוונה שהקוביות של החדרי שינה שבולטים מצדי הבניין (בבני ברק) עם גג נפתח לסוכה, יכולים לחרוג עד קו בניין, וכך הקבלן מרוויח עוד שטח, ובערים אחרות אין את החוק הזה.

 

[אסתי3311]

לא ברור לי למה כמעט כל הקבלנים בבני ברק תקועים עם אותו תכנון של בנינים שבהם אין כמעט סוכה חוץ מכמה מטרים בודדים שודאי לא מספיקים למשפחה גדולה, וגם למי שיש כסף אין לו כמעט מה לקנות בבנינים החדשים, אלא אם הוא מוכן לעלות לפנטהוז 7 קומות!

כי אם כל דירה בבנין צריכה סוכה יש מגבלות תכנוניות בענין הזה.
מאד ברור.

 

[בית שמשניק]

נתונים מעניינים שמצאתי בתוך כתבה ב'דה מרקר' מהיום בקשר לדיור בציבור החרדי.
שימו לב שמחיר דירת 4 חד' בבני ברק אמנם עלה ב4 השנים האחרונות, אבל ממש לא באותה מידה של איזורים אחרים חרדים (בפער משמעותי). לכאורה יש 2 אפשרויות להסיר את התופעה:
1. בני ברק נסחרת כעת פחות משוויה ה"ריאלי" (אולי עקב היצע נוכחי מוגבר), ולכן יש סיבה רצינית להניח שהיא תדביק את הפער ותעלה בעתיד.
2. בני ברק פשוט פחות אטרקטיבית בשנים האחרונות ממה שהיתה בעבר (אולי עקב איכות החיים שם), ולכן המחירים שם לא עלו בהתאם לשאר המקומות החרדיים בארץ.
אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[יצחק77]

נתונים מעניינים שמצאתי בתוך כתבה ב'דה מרקר' מהיום בקשר לדיור בציבור החרדי.
שימו לב שמחיר דירת 4 חד' בבני ברק אמנם עלה ב4 השנים האחרונות, אבל ממש לא באותה מידה של איזורים אחרים חרדים (בפער משמעותי). לכאורה יש 2 אפשרויות להסיר את התופעה:
1. בני ברק נסחרת כעת פחות משוויה ה"ריאלי" (אולי עקב היצע נוכחי מוגבר), ולכן יש סיבה רצינית להניח שהיא תדביק את הפער ותעלה בעתיד.
2. בני ברק פשוט פחות אטרקטיבית בשנים האחרונות ממה שהיתה בעבר (אולי עקב איכות החיים שם), ולכן המחירים שם לא עלו בהתאם לשאר המקומות החרדיים בארץ.
אשמח לשמוע את דעתכם.

1. יש עודף היצע
2. תם הכסף ! לפני שלש שנים היתה עליה בביקוש לדירות גדולות אחרי הקורונה והצפיפות וכו'
בנוסף גלים של מתכנתות התקבלו לעבוד בשכר של 18-20K וצפונה מה שנתן רוח גבית ושכרון חושים
להתחייב מעבר ליכולת
כרגע מחיר המחיה עלה ב30%
המדינה מקצצת אותנו במעונות בשכר לימוד ובקיצור מתפתח מחסור, ואוירת מחסור גם אצל מי שיש לו
מאות בוגרות תכנות יושבות בבית או שהשכר ירד /קפא
הריבית עלתה
בקיצור אין יכולת אמיתית ל90% מהציבור לשלם , הפריסייל קצת רענן אבל ברגע שזה התפוצץ חזרנו לנתון העובדתי
אם אין לך הון עצמי של מליון ש"ח אינך יכול לקנות דירת 3 ח'
ואם אין לך דירה בשווי של 2.5 מ. נקי בבני ברק אינך יכול לשדרג ל5 חדרים
וגם אם יש לך אתה לא יכול לקנות עד שאתה מוכר את הישנה וזה מאד מאד קשה בנתונים של היום
ולכן המחירים נעצרו ובדירות הגדולות רואים ירידת מחיר משמעותית
וכן בדירות הישנות מאד הירידה חדה עוד יותר ,

 

[GPS]

נתונים מעניינים שמצאתי בתוך כתבה ב'דה מרקר' מהיום בקשר לדיור בציבור החרדי.
שימו לב שמחיר דירת 4 חד' בבני ברק אמנם עלה ב4 השנים האחרונות, אבל ממש לא באותה מידה של איזורים אחרים חרדים (בפער משמעותי). לכאורה יש 2 אפשרויות להסיר את התופעה:
1. בני ברק נסחרת כעת פחות משוויה ה"ריאלי" (אולי עקב היצע נוכחי מוגבר), ולכן יש סיבה רצינית להניח שהיא תדביק את הפער ותעלה בעתיד.
2. בני ברק פשוט פחות אטרקטיבית בשנים האחרונות ממה שהיתה בעבר (אולי עקב איכות החיים שם), ולכן המחירים שם לא עלו בהתאם לשאר המקומות החרדיים בארץ.
אשמח לשמוע את דעתכם.

לדעתי ישנם מספר גורמים להאטת עליית מחירי הנדל"ן בבני ברק.
(אגב, רק לפני עשור בני ברק היתה העיר הכי יקרה אל מול הערים הסמוכות לה, כיום בדיוק להיפך)

א. יתכן שלציבור החרדי יש "תקרת זכוכית" שמתקשים לפרוץ בכל הקשור לערכי הנדל"ן הגבוהים בעיר, אחרי הכל עם כל הכבוד לב"ב ולתושביה היקרים היא במדד הכלכלי חברתי אשכול 2, האוכלוסייה לא יכולה לשלם כ"כ הרבה על דירה.

ב. אפשרות נוספת היא שמאחר ובעשור האחרון שכונת פרדס כץ עברה תהליך התחרדות מסיבי יתכן שזה פתח באופן בו זמני היצע ענק לדירות נוספות בעיר, תהליך שעדיין מתמשך נוסיף כעת את שכונת "מתחם הסופרים" שהתאכלסה... כשיש היצע גדול המחיר מתאזן אל מול הערים הסמוכות שממשיך בסטטיסטיקת עליית ערכי הנדל"ן המקובלת בישראל מזה שני עשורים.

ג. דבר נוסף שיכול להסביר את הסיבה של האטת עליית ערכי הנדל"ן בב"ב אל מול הערים הסמוכות (תוך שינוי מגמה)
יתכן שבכל הערים הסמוכות לבני ברק, קרי גבעת שמואל, פתח תקוה רמת גן וגבעתיים יש שם פרויקטים של מגדלי יוקרה ובנייני בוטיק בסטנדרט בניה ברמה גבוהה מאוד, ובהרבה מקרים זה מגיע עם פיתוח סביבתי נרחב, דירות אלו מטבע הדברים עולות הרבה יותר, זה יוצר משיכה וביקוש גבוה דבר זה משפיע על גרף המחירים האזורי לכיוון מעלה, וגורם לעלייה מסויימת גם בדירות יד 2 הסמוכות (יש יותר ביקוש באזור), תופעה זו אינה קיימת כ"כ בב"ב (ולהיפך...).

 

[בית שמשניק]

1. יש עודף היצע
2. תם הכסף ! לפני שלש שנים היתה עליה בביקוש לדירות גדולות אחרי הקורונה והצפיפות וכו'
בנוסף גלים של מתכנתות התקבלו לעבוד בשכר של 18-20K וצפונה מה שנתן רוח גבית ושכרון חושים
להתחייב מעבר ליכולת
כרגע מחיר המחיה עלה ב30%
המדינה מקצצת אותנו במעונות בשכר לימוד ובקיצור מתפתח מחסור, ואוירת מחסור גם אצל מי שיש לו
מאות בוגרות תכנות יושבות בבית או שהשכר ירד /קפא
הריבית עלתה
בקיצור אין יכולת אמיתית ל90% מהציבור לשלם , הפריסייל קצת רענן אבל ברגע שזה התפוצץ חזרנו לנתון העובדתי
אם אין לך הון עצמי של מליון ש"ח אינך יכול לקנות דירת 3 ח'
ואם אין לך דירה בשווי של 2.5 מ. נקי בבני ברק אינך יכול לשדרג ל5 חדרים
וגם אם יש לך אתה לא יכול לקנות עד שאתה מוכר את הישנה וזה מאד מאד קשה בנתונים של היום
ולכן המחירים נעצרו ובדירות הגדולות רואים ירידת מחיר משמעותית
וכן בדירות הישנות מאד הירידה חדה עוד יותר ,

מה שאתה מתאר בסעיף 2 זו תופעה כלל ארצית, ולא משהו שנוגע לבני ברק ספציפית.
אני מנסה להבין למה דירות ממוצעות בבני ברק עלו "רק" בכ30% במהלך 4 השנים האחרות לעומת דירות בבית שמש או בשכונות חרדיות בירושלים שעלו בכ50%, או אפילו מודיעין עילית ואלעד שעלו בכ40%?

 

[בית שמשניק]

לדעתי ישנם מספר גורמים להאטת עליית מחירי הנדל"ן בבני ברק.
(אגב, רק לפני עשור בני ברק היתה העיר הכי יקרה אל מול הערים הסמוכות לה, כיום בדיוק להיפך)

א. יתכן שלציבור החרדי יש "תקרת זכוכית" שמתקשים לפרוץ בכל הקשור לערכי הנדל"ן הגבוהים בעיר, אחרי הכל עם כל הכבוד לב"ב ולתושביה היקרים היא במדד הכלכלי חברתי אשכול 2, האוכלוסייה לא יכולה לשלם כ"כ הרבה על דירה.

ב. אפשרות נוספת היא שמאחר ובעשור האחרון שכונת פרדס כץ עברה תהליך התחרדות מסיבי יתכן שזה פתח באופן בו זמני היצע ענק לדירות נוספות בעיר, תהליך שעדיין מתמשך נוסיף כעת את שכונת "מתחם הסופרים" שהתאכלסה... כשיש היצע גדול המחיר מתאזן אל מול הערים הסמוכות שממשיך בסטטיסטיקת עליית ערכי הנדל"ן המקובלת בישראל מזה שני עשורים.

ג. דבר נוסף שיכול להסביר את הסיבה של האטת עליית ערכי הנדל"ן בב"ב אל מול הערים הסמוכות (תוך שינוי מגמה)
יתכן שבכל הערים הסמוכות לבני ברק, קרי גבעת שמואל, פתח תקוה רמת גן וגבעתיים יש שם פרויקטים של מגדלי יוקרה ובנייני בוטיק בסטנדרט בניה ברמה גבוהה מאוד, ובהרבה מקרים זה מגיע עם פיתוח סביבתי נרחב, דירות אלו מטבע הדברים עולות הרבה יותר, זה יוצר משיכה וביקוש גבוה דבר זה משפיע על גרף המחירים האזורי לכיוון מעלה, וגורם לעלייה מסויימת גם בדירות יד 2 הסמוכות (יש יותר ביקוש באזור), תופעה זו אינה קיימת כ"כ בב"ב (ולהיפך...).

אתה מסביר את בני ברק .VS גבעת שמואל ר"ג ופ"ת.
ואני רוצה להבין את בני ברק .VS בית שמש ירושלים ומודיעין עילית.

 

[יצחק77]

מה שאתה מתאר בסעיף 2 זו תופעה כלל ארצית, ולא משהו שנוגע לבני ברק ספציפית.
אני מנסה להבין למה דירות ממוצעות בבני ברק עלו "רק" בכ30% במהלך 4 השנים האחרות לעומת דירות בבית שמש או בשכונות חרדיות בירושלים שעלו בכ50%, או אפילו מודיעין עילית ואלעד שעלו בכ40%?

בית שמש באמת נשגב מבינתי
מודיעין עילית ואלעד אין בניה כבר 8 שנים וחלק ענק מהציבור הבא שמתחתן הוא שם
רק עכשיו מתחילים לבנות את מחיר למשתכן שזכו לפני שנה וחצי באלעד
בבני ברק רבתי אלפי דירות בבניה ויש אלפי בניינים ישנים שיעברו פינוי בינוי בשנים הקרובות

 

[GPS]

אתה מסביר את בני ברק .VS גבעת שמואל ר"ג ופ"ת.
ואני רוצה להבין את בני ברק .VS בית שמש ירושלים ומודיעין עילית.

בל נשכח שבני ברק היא מדינה בפני עצמה ויש לה כללים משלה, בעיקר בתחום הנדל"ן.... (הרחבות ויח"ד...)
ערים אחרות גם החרדיות! לא דומות בכי הוא זה אליה ואין עיר הדומה לה הניתנת להשוואה.

לדוגמא:
אדם שהדירה שלו קטנה לא מעלה את הביקוש ע"י הרצון למעבר לדירה גדולה אלא פשוט מאוד... וד"ל.
אדם שרוצה לגור בבני ברק לא צריך לרכוש דירה חדשה...
בשביל מה יש קומת מינוס?...
הביקושים הטכניים אינם ביקושים אמיתיים לדיור וכשאין ביקוש למה שהמחיר יעלה.

 

[די]

הבעיה היא שעושים השוואה "בני ברק" (כולל פרדס כץ, סודנים, דירות עתיקות) מול דירות חדשות במרכז רמב"ש ד'.

דירות חדשות במרכז בני ברק לעומת דירות חדשות במרכז בית שמש, או דירות ישנות בפרדס כץ לעומת דירות ישנות בבית שמש הוותיקה (אפילו דירות חדשות בפרדס כץ לעומת דירות חדשות בבית שמש הוותיקה), בשני המקרים בני ברק יותר יקרה מבית שמש (ומו"ע ואלעד רק שבהם אין דירות ישנות).
חוץ מביתר שקונים "אופציות" אין כמעט שום הגבלה על בניה לא חוקית כי זה מעבר לקו הירוק, ולכן דירת 3 חדרים יכולה לעלות 3 מיליון כי באמת זה 6 חדרים (וביתר הבניינים מראש נבנו קטנים ונמוכים עם הרבה שטח למעלה למטה ובצדדים בניגוד למו"ע).

 

[דאון]

בבני ברק רבתי אלפי דירות בבניה ויש אלפי בניינים ישנים שיעברו פינוי בינוי בשנים הקרובות

לא צריך להגזים, בבני ברק אין אלפי בניינים שיעברו פינוי בינוי, כרגע זה אוחז בעשרות קטנות שמקודם בהם תהליך רציני

 

[יצחק77]

לא צריך להגזים, בבני ברק אין אלפי בניינים שיעברו פינוי בינוי, כרגע זה אוחז בעשרות קטנות שמקודם בהם תהליך רציני

דיברתי על פונטציאל שאינו קיים בערים החדשות

 

[בית שמשניק]

הבעיה היא שעושים השוואה "בני ברק" (כולל פרדס כץ, סודנים, דירות עתיקות) מול דירות חדשות במרכז רמב"ש ד'.

דירות חדשות במרכז בני ברק לעומת דירות חדשות במרכז בית שמש, או דירות ישנות בפרדס כץ לעומת דירות ישנות בבית שמש הוותיקה (אפילו דירות חדשות בפרדס כץ לעומת דירות חדשות בבית שמש הוותיקה), בשני המקרים בני ברק יותר יקרה מבית שמש (ומו"ע ואלעד רק שבהם אין דירות ישנות).
חוץ מביתר שקונים "אופציות" אין כמעט שום הגבלה על בניה לא חוקית כי זה מעבר לקו הירוק, ולכן דירת 3 חדרים יכולה לעלות 3 מיליון כי באמת זה 6 חדרים (וביתר הבניינים מראש נבנו קטנים ונמוכים עם הרבה שטח למעלה למטה ובצדדים בניגוד למו"ע).

בטבלה שהבאתי אכן רואים בבירור שבני ברק (2.6M) יקרה מבית שמש (2.3M)
מה שאני מנסה להבין, וחבל שרוב הכותבים כאן לא קולטים את הנקודה, זה מדוע בני ברק עלתה ב4 השנים האחרונות בשיעור נמוך משמעותית משאר הערים החרדיות (ההסברים של פרדס כץ וכו' לא יעזרו כאן, כי גם לפני 4 שנים מדדו את השכונות הללו).
יש סיבה לתופעה שבני ברק עלתה במהלך התקופה הנ"ל פחות מ30%, לעומת אלעד, מודיעין עילית ובית וגן שעלו בכ40%, ובית שמש ורמת שלמה שעלו בכ50% ואפילו יותר.

 

[די]

מה שאני מנסה להבין, וחבל שרוב הכותבים כאן לא קולטים את הנקודה, זה מדוע בני ברק עלתה ב4 השנים האחרונות בשיעור נמוך משמעותית משאר הערים החרדיות (ההסברים של פרדס כץ וכו' לא יעזרו כאן, כי גם לפני 4 שנים מדדו את השכונות הללו).
יש סיבה לתופעה שבני ברק עלתה במהלך התקופה הנ"ל פחות מ30%, לעומת אלעד, מודיעין עילית ובית וגן שעלו בכ40%, ובית שמש ורמת שלמה שעלו בכ50% ואפילו יותר.

דבר ראשון תמיד תיקח את כל הטבלאות האלו בעירבון מוגבל יש כל מיני הטיות שמשפיעות על התוצאה.

לדוגמא מחיר דירה ברמת שלמה 2024 4 חדרים הוא 2.2? ממש לא. אולי זה כולל מחיר למשתכן, ואז גם המחיר לפני 4 שנים כולל מחיר למשתכן, בקיצור הנתון הזה סך הכל אומר שלפני 4 שנים היה יותר מחיר למשתכן ברמת שלמה מהיום.

מודיעין עילית ובית שמש לפי הטבלה המחיר היום אותו דבר, ההבדל הוא שהמחיר לפני 4 שנים בבית שמש היה נמוך יותר ייתכן שאז היה בבית שמש מחיר למשתכן, ובמו"ע אין מחיר למשתכן...

ייתכן ויש תקרת זכוכית ולכן כל הערים החרדיות סביב אותו מחיר.

לגבי המחיר בבית וגן ייתכן שבדיוק לאחרונה שיווקו שם פרויקטים יוקרתיים לחוצניקים ולכן המחיר עלה דרסטית.

בקיצור ברמת שלמה ובית וגן יש לנו נתונים לא רלוונטים. אחוז העליה הוא בערך 40% (אלעד ומו"ע). בבית שמש האחוז גבוה יותר כי בעבר היה מחיר למשתכן שהוריד את הממוצע, ובבני ברק האחוז נמוך יותר כי הגענו לתקרת זכוכית.

 

[בית שימשי]

זה מדוע בני ברק עלתה ב4 השנים האחרונות בשיעור נמוך משמעותית משאר הערים החרדיות

גם השכירות בבני ברק לא עלתה כמו שאר המקומות וזה מעיד על ירידה בביקוש.

בל נשכח שבני ברק היא מדינה בפני עצמה ויש לה כללים משלה, בעיקר בתחום הנדל"ן....

זה נכון מאוד. כי עכשיו כל הדירות שנבנו בצורה לא חוקית או היו אם אופציה לבניה לא חוקית, פשוט צללו במחיר אחרי שבזמן האחרון יש אכיפה משמעותית.

 

[פלפלפל]

אז מה עדיף בצפון העיר "מתחם הסופרים" דירה עורפית ותהיה מוכנה עוד שנה בסכום 2500000 ש"ח או דירה חזית לכיוון הרכבת בסכום 2750000 ש"ח ותהיה מוכנה עוד שנתיים וחצי ?
או לחכות ליציאת הדירות של מחיר למשתכן בעוד שנה?

 

[די]

היום בעיתון, דירת 4 חדרים מהקבלן (רייסדור) לאיכלוס מיידי ברח' הירקון 2,390,000 ש"ח, תנאי המימון כוללים עלות אשראי קבועה של 2.99% ללא הצמדה ל-20 שנה.