מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[smart guy]

מתי בוחרים דירות?

בחירת הדירות היא בדר"כ אחרי הוצאת היתר בניה ולפעמים גם אחרי תחילת בניית קומה ראשונה ,התהליך הוא שהקבלן עושה כנס זוכים שבו מסבירים על הפרוייקט ולאחר זמן קצר של כמה ימים/שבועות הזוכים מוזמנים לבחירת דירה ,שבה יש כ45 דקות לכל זוכה לבחור דירה על פי סדר הזכיה כלומר זוכה ראשון בוחר ראשון וכן הלאה, הבעיה היא שעד שמוציאים היתר לוקח מלא זמן בין שנה וחצי לשנתיים וחצי ולפעמים אפילו יותר.

 

[בית שמשניק]

איך אפשר להתיעץ איתך בפרטי? יש לך מייל?

תבדוק אם אין פה תשובה לשאלתך

טוב, זה היה צפוי, אבל אני מקבל בימים האחרונים מתקפה של עשרות רבות של מיילים.
מבין באופן אישי את התופעה, באמת יש לציבור הרבה שאלות, אבל רוב השאלות חוזרות על עצמן, ורובן כבר גם נשאלו כאן, כך שממש קשה לי לענות פרטי לכולם.
בגדול, ניתן לחלק את השאלות ל8 סוגים שונים, ואכתוב כאן בקצרה כמה נקודות שאולי יהיו לעזר לרוב השואלים בעז"ה.
לעורכים: אולי אפשר לנעוץ את ההודעה הזו במקום כלשהו בפורום, וכך כולם ימצאו אותה בקלות (ולא אצטרך לכתוב אותה מחדש כל יומיים לשואלים חדשים...)
נ.ב. חשוב לי לציין שכל הנכתב כאן הוא על דעתי האישית בלבד, וכמובן ללא שום אחריות וטרוניות מאף אחד, ובעז"ה תזכו כולם להצלחה רבה וסייעתא דשמיא עד הגיעכם לקורת גג משלכם בכמה שיותר מנוחת הנפש והדעת.

1. לכל הזוכים בכל ההגרלות - בשום פנים ואופן לא לבטל את הזכיה בשביל מקום יותר אטרקטיבי בהמשך. בכל ההגרלות הנוכחיות הרווחים נאים מאד, וכבר לימדונו חז"ל ש"אין ספק מוציא מידי ודאי", בפרט שספק הזכיה בהגרלות הבאות נמוך מאד מאד ועומד על אחוזים בודדים. (נ.ב. יש הגרלות בודדות שנערכו בעבר ששם הרווחים אולי לא מספיקים בעיקר לעומת גודל ההשקעה, ושם זה מקרה אחר. אבל הפעם אין נושא כזה).

2. לכל אלו שקרובים לזכיה באחת ההגרלות ומתלבטים מה לעשות בהמשך. אז ככה, המצב כיום הוא שבדרך כלל אין הרבה ביטולים (הרבה פחות מהעבר) עקב הפער המשמעותי בין מחיר ההגרלות למחיר השוק והמודעות הגבוהה לתוכנית. כך שלדעתי אם צריך יותר מ10% ביטולים בפרוייקט מסויים לא כדאי לבנות על זה, אלא להמשיך ולהשתתף רגיל. אם נצרך פחות מ10% ביטולים זה משהו אחר, וצריך לשקול כל מקרה לגופו. (שוב, יש הגרלות עבר בודדות שפחות משתלמות וגם יקרות, ובהם אולי יש אחוז ביטולים גבוה יותר, אבל זה לא מעיד כלום על ההגרלות הנוכחיות שמשתלמות יותר).

3. ועכשיו לשאלה הקשה מכולן - דילמת ההגרלות - הרבה מאוכזבים שואלים אם להמשיך להשתתף בהגרלות או לקנות משהו בשוק החופשי (בדרך כלל בפריפריה). רבותי, אין לי תשובה ברורה בנושא, וגם אף אחד לא יוכל להכריע לכם. הכל תלוי אם תזכו בהמשך או לא, ואף אחד לא יכול להבטיח כלום. מה שכן, חשוב לקחת בחשבון שהסיכויים פחתו לאחרונה משמעותית (גם למי שמשתתף בתבונה ובוחר בערים המומלצות עם הסיכויים הגבוהים - אחרת כמעט אין סיכוי כלל), ולכן אין כאן אפשרות להכריע בבירור. מה שכן, אני יכול להמליץ שלמי שאין הון עצמי כלל, או הון עצמי מאד נמוך, לכאורה אין הרבה ברירות, והסברא נותנת שימשיך להשתתף. למי שיש הון עצמי גבוה, אני אישית ממליץ לנסות את ההגרלות, אבל אולי לתקופה מוגבלת עם דד ליין - נגיד משהו כמו 3-4 הגרלות, או שנה (אפשר כמובן גם יותר), ואז לעשות חישוב מסלול מחדש.

4. מחירים צפויים בהגרלות - יש הודעה נעוצה בראש פורום קורת גת ששם מופיעות טבלאות טל זכריה לגבי המחירים הצפויים בכל ההגרלות ובכל סוגי הדירות. נא לעיין שם. ולהפסיק לשאול על זה בין בפרטי ובין באשכול כאן.

5. רווחים צפויים - קשה מאד לענות על זה, בפרט ביישובים כמו בני עי"ש שאין שם כרגע בניה חדשה, אבל גם בשאר המקומות קשה לדעת בדיוק את הרווח. בגדול, לפי דעתי, בכל ההגרלות הנוכחיות ובכל סוגי הדירות יש רווח של מינימום 500K, ובמקרים רבים גם יותר.

6. הגרלות צפויות - ההגרלה הבאה צפויה בסוף דצמבר. רשימת הערים עדיין לא נקבעה, אבל העליתי טבלה באחד העמודים הקודמים של דירות במאגר שמשם יוגרלו הדירות (ספוילר: בית שמש בפנים, עם כ240 דירות ברמה ה'2 ועוד כ200 דירות בשכונת בעדיה ליד רחוב הגפן. אבל יתכן שלא הכל ייכנס הפעם).

7. בחירת דירות - הרבה שואלים איזה דירות עדיף לבחור, בין בהגרלה הנוכחית (שזה ממש "דבר שלא בא לעולם"...) ובין בהגרלות אחרות שעומדים לזמן אותם. (בכלל השאלה הזו, יש הרבה ששואלים גם אילו דירות יישארו להם גדולות או קטנות). רבותי, אני מודיע כאן מעל במה זו שאני לא מתעסק בזה, יש בענין הזה הרבה מאד שיקולים ונתונים חסרים, ומי שצריך ייעוץ כדאי שישלם למישהו שעובד בזה, כגון @ירמי וולדמן או @עו"ד נתן רוזנבלט.

8. פוילעשטיקים וקומבינות - יש כאלו ששואלים שהם כבר קנו דירה שרשומה על שמם, ואיך הם יכולים לקמבן את המערכת ולהמשיך להשתתף בהגרלות. זהו, שאי אפשר, ואל תקשיבו לסיפורים בכולל. ב99% מהמקרים אין אפשרות כזו, ומי שבכל אופן מנסה, מסתכן בקנס כספי גדול של כחצי מיליון ש"ח.
נסכם בקיצור, קניתם דירה על שמכם, מזל טוב ותודו לה', ותעזבו את ההגרלות.

עד כאן בשלב זה, ושוב בהצלחה רבה לכולם.
הכותב תחת עומס בלתי הגיוני של מיילים והודעות,
נאם, בית שמשניק
פה, בית שמש תובב"א (שמסתמנת כעיר המבוקשת בארץ...)

 

[זאדה]

שנתיים בערך

השאלה היא הכי חכם לעשות?
האם לחכות עכשיו שנתיים ולראות עם אנשים מבטלים?
אגב אם אני נרשם להגרלה חדשה אני מפספס את ההמתנה שלי בתור?

 

[ירמי וולדמן]

השאלה היא הכי חכם לעשות?
האם לחכות עכשיו שנתיים ולראות עם אנשים מבטלים?
אגב אם אני נרשם להגרלה חדשה אני מפספס את ההמתנה שלי בתור?

לא
אבל תירשם רק למקומות שווים

 

[זאדה]

לא
אבל תירשם רק למקומות שווים

לא הבנתי
אני יכול להרשם להגרלות אחרות ועדיין להשאר ולשמור על התור שלי בהמתנה?

 

[עוד קצת מחשבה..]

כן, ואתה תוסר אוטומטית מרשימת ההמתנה רק במקרה שתזכה בהגרלה כלשהי

 

[ירמי וולדמן]

לא הבנתי
אני יכול להרשם להגרלות אחרות ועדיין להשאר ולשמור על התור שלי בהמתנה?

אם תיזכה במקום אחר טוב זה עדיף
כי תזכה במקום יותר בהתחלה ויהיה לך אופציה לקחת גם דירה קטנה יותר

 

[המלך הקטן]

איך אפשר לדעת כמה דירות יש של חמש חדרים וכמה של ארבע וכמה של שלוש?? זה מתחלק שליש /אי אפשר לדעת כעת רק אחרי היתר בניה?.

​

 

[ירמי וולדמן]

צריך לחכות ולראות

 

[המלך הקטן]

צריך לחכות ולראות

לחכות למה ??להיתר בניה?

 

[אבא מתקשר]

@ירמי וולדמן אני חושב שאם זכית בדירה (לא ברשימת המתנה) אין אפשרות להירשם לעוד הגרלות אלא א"כ אתה מוותר על הזכיה שלך, תקן אותי אם אני טועה

 

[בת מלך פנימה]

עדין אין היתרים. אבל בגדול המחיר התקף למטר יהיה המחיר לפני הנחה שזכה במכרז. שזה בסביבות 14-15 אש"ח למטר כולל מעמ, תלוי בהגרלה הספציפית (מרפסות פתוחות מתומחרות נמוך יותר למטר וכנ"ל מחסן). אם לוקחים 75% משכנתא זה כ-375 אש"ח משכנתא לדירה של כ100 מ"ר.

למה 75 אחוז משכנתא אפשר לקחת 90 אחוז ואז צריך הון עצמי של 150000 ש"ח

 

[בן מלך 2]

אפשר לקחת 90

אפשר גם יותר ,אני לא בטוח כמה.

 

[ירמי וולדמן]

יש פורום על משכנתא
לא פה בבקשה

 

[בת מלך פנימה]

יש פורום על משכנתא
לא פה בבקשה

השאלה כמה הון עצמי צריך לשמור למי שזכה ורוצה להשקיע חלק מהכסף או לחסוך כסף

 

[המלך הקטן]

@ירמי וולדמן, בבית שמש כל קבלן מחויב לאיזה כמות דירות של שלוש חדרים /ארבע/חמש?? תודה רבה

 

[ירמי וולדמן]

@ירמי וולדמן, בבית שמש כל קבלן מחויב לאיזה כמות דירות של שלוש חדרים /ארבע/חמש?? תודה רבה

אני חושב ש @בית שמשניק ידע יותר טוב ממני

 

[בית שמשניק]

@ירמי וולדמן, בבית שמש כל קבלן מחויב לאיזה כמות דירות של שלוש חדרים /ארבע/חמש?? תודה רבה

20% 3 חד' עד 80 מ"ר. לא יודע לגבי החלוקה בין 4 ל5.

 

[קולמוס קרמי]

תכל'ס - כמה הרווח?

נפתחה קבוצה במייל לזוכי בית שאן, מומלץ להצטרף לשם - beit.shan2024אין לכתוב כתובת מייל

 

[בן מלך 2]

20% 3 חד' עד 80 מ"ר.

זה בכל הפרויקטים של מחיר למשתכן או רק בבית שמש?