הנושאים החמים
[האמת תאמרנה, שלא תכננתי כלל לכתוב מאמרים באכסניא נפלאה זו, ולבטח שלא בנושא זה. אך רצה הוא יתברך, שהמחקר הקטן שעשיתי עבור עצמי לפני חודשים ספורים בנושא זה, התגלגל לשאלות רבות שאני מקבל בפרטי ובמייל - ושם אין לי אפשרות לפרט לכל אחד ואחד די מחסורו. לכן, שינסתי מתני וחגרתי חגורי והחלטתי להעלות על הכתב את הכללים ואת הכללות ממה שלמדתי בטורח גדול בנושא שקשה למצוא את הבקיאים בו. את הפרטים - היינו, את דעתי על פרויקטים מסוימים וחברות מסוימות שנתקלתי בהן בזמן מסעי, לא אוכל כמובן להזכיר כאן במאומה]
בעזרת השם יתברך, נדון בהיתכנותה האפשרית של ההשקעה בקרקעות פרטיות שאינן זמינות לבנייה מיידית, אשר מכונות בדרך כלל "קרקעות ספקולטיביות" או "קרקעות חקלאיות".
כולנו חולמים על "מכת מזל" בעולם הנדל"ן - רכישת קרקע במחיר מוזל ומכירתה ברווח ניכר לאחר הפשרתה לבנייה. בעוד שבמרכז הארץ חלום זה הפך כמעט לבלתי נגיש, ובאופן טבעי נראה שהסיכוי שיגיע לכל אחד יגיע רק אם תבוא עליכם ברכה מיוחדת מן השמיים, הרי שמתחת לרדאר, ובתוך המציאות הפוליטית והמשפטית המורכבת של יהודה ושומרון, מסתתרת הזדמנות ייחודית – אשר בצדה אורבות גם מלכודות מסוכנות. מאמר זה יצלול לעומק התחום, יסביר מדוע דווקא שם טמון פוטנציאל משמעותי, ויספק מדריך זהירות מפורט למשקיע הנועז והנבון.
אשליית הקרקע הזולה בתוך הקו הירוק
הפנטזיה מוכרת: אתם רוכשים קרקע חקלאית הצמודה לעיר מבוקשת, ממתינים בסבלנות מספר שנים, והנה, ביום מן הימים, טרקטורים עולים על השטח ושווי הקרקע קופץ במאות אחוזים. נשמע טוב מכדי להיות אמיתי? במציאות הישראלית של ימינו, תרחיש זה כמעט ואינו אפשרי.
הסיבה לכך נעוצה בסטטיסטיקה פשוטה אך אכזרית: מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י) חולש על כ-93% מקרקעות המדינה. רק 7% הנותרים הם קרקעות פרטיות הרשומות כדין בטאבו. כשאני מעוניין להעריך האם הקרקע שאני קונה תופשר לבנייה מיידית, לפני שאני בודק את סיווג הקרקע בצבעים ואת מיקומה בתכנית מתאר כלשהי, צריך לזכור את העיקרון הבא: כשהמדינה מעוניינת לייעד קרקע לבנייה באזור מסוים, בעיר מסוימת - האם היא תבחר להתאמץ ולאשר תב"ע לקרקע הפרטית שלך, כדי שאתה תמכור אותה ותגרוף רווחים נאים - או לקרקע שלה, כדי שהיא עצמה תמכור אותה ותמלא את קופת המדינה? התשובה, כידוע, ברורה כשמש בצהרי היום. אכן, גם אם הקרקע שלך יושבת במיקום מעולה וצמוד ממש לשטח בנוי, אין למעשה סבירות גבוהה כלשהי שהמדינה תפשיר אותה לבנייה מיידית כל עוד יש קרקע בבעלות רמ"י הזמינה באותה מידה באותו אזור. ומכיוון שכאמור, 93% מהקרקעות במדינה הן קרקעות רמ"י - הסיכוי לכך שהקרקע שלך תהא האופציה הבודדה או קרובה לכך באזורי ביקוש בארץ, הוא נמוך עד מאוד, כמעט אפסי, אלא אם כן נגזר עליך שפע מיוחד.
הסיפור כאן משתנה לחלוטין. אם מצאנו מקום יישוב באזור ביקוש, יישוב שחייב ורוצה להתרחב, אשר בקרבתו יש מעט מאוד קרקעות מדינה - הסיפור הוא אחר. ואם ביישוב הזה יש למדינה אינטרס הפוך - שלא לאשר את הקרקע שלה לבנייה - כאן זה כבר מתחיל להיות מעניין באמת.
היכן מצב זה יכול להתקיים? ביהודה ושומרון.
ביהודה ושומרון, היחס בין אדמות מדינה לאדמות פרטיות הוא שונה בתכלית, ולמדינה יש שם רק כ-30% מסך הקרקעות. ביהודה ושומרון שולט המינהל האזרחי, וקרקע מדינה שם אינה קרקע של רמ"י אלא נקראת "שטחי מדינה בטאבו" - מורשת מהשטחים שירדן הכריזה עליהם ככאלה, בתוספת הכרזות נוספות של מדינת ישראל לאורך השנים.
אם כן, ביהודה ושומרון, ישנם מספר יישובים שבהם אין כמעט בכלל עתודות של אדמות מדינה רשומות בטאבו.
בנוסף, ביהודה ושומרון, כל אימת שהמדינה מכריזה על מכרז בנייה חדש, זהו אירוע פוליטי ממדרגה ראשונה המפורסם בכלי התקשורת בכל רחבי העולם וגורר גינויים מקצה העולם ועד קצהו, מוושינגטון ועד בריסל, ולעתים אף מהונולולו וקונגו. לכן, למרות שלמדינה נשאר האינטרס למכור את הקרקע שלה, נגדו קם אינטרס שאינו קיים בתוך הקו הירוק - האינטרס שלא להיחשף למהומה הקבועה המגיעה לאחר כל אישור בנייה ביהודה ושומרון. לפיכך, כל מכרז בנייה חדש ביהודה ושומרון חייב להיות מאושר על ידי הדרג המדיני הבכיר ביותר, בנוסף לדרגים המקצועיים, ולעתים קרובות אישורים מעוכבים או נדחים למקבץ גדול כך שיהיה "בלגן גינויים" אחד גדול פעם בזמן רב.
לפיכך, בהינתן שתי הסיבות הללו - חיסרון בקרקעות מדינה מחד והאינטרס המדיני מאידך - במקרה זה המדינה כן מעוניינת בבנייה על קרקע פרטית דווקא, שכן בנייה על קרקע פרטית אינה באמת אייטם חדשותי בינלאומי, אלא נתפסת כמימוש זכות קניינית אוניברסלית, וגם כי אכן חסרים לה קרקעות במקומות מסוימים ביהודה ושומרון, עליהם נדבר ביתר פירוט בהמשך.
אם כן, אין ספק שלעומת קרקע חקלאית בתוככי הקו הירוק, קרקע חקלאית ביהודה ושומרון נראית כבעלת פוטנציאל סביר ומוחשי יותר להפשרה ובנייה, אם רק יתיישר הקו עם השמים.
אמון השוק והבנייה בפועל:
דוגמה בולטת לאמון הגובר של השוק בעסקאות אלו, שנחשבו בעבר למסוכנות וספקולטיביות, היא רכישת קרקע לבניית כ-300 דירות בשכונת אגן האיילות בגבעת זאב על ידי חברת הנדל"ן הענקית רוטשטיין, הנסחרת בבורסה. עסקה זו, שהתבצעה לפני כשלושה חודשים, הסתכמה בכ-135 מיליון ש"ח, המשקפת כ-450,000 ש"ח ליחידת קרקע של 100 מ"ר. רכישה זו של קרקע לפני רישום ראשון על ידי חברה כה גדולה ומבוססת, מעידה על ההיתכנות הגבוהה ועל הפוטנציאל הטמון בשוק זה. יתרה מכך, בגבעת זאב ובמקומות נוספים ברחבי יהודה ושומרון, נבנו ונבנות בזמן הזה ממש שכונות שלמות על קרקעות שנרכשו באופן פרטי מערבים, מה שמהווה הוכחה מוחשית למימוש הפוטנציאל ולתהליכי הבנייה המתקדמים באזורים אלו.
לקרקע חקלאית ביהודה ושומרון יכולים להיות שני סטטוסים עיקריים: קרקע בהליכי רישום ראשון, וקרקע רשומה. קרקע רשומה היא עדיפה אך יקרה יותר. הבנת "קרקע בהליכי רישום ראשון" דורשת צלילה להיסטוריה המשפטית המורכבת של האזור.
דיני המקרקעין ביהודה ושומרון הם תערובת של חוקים עות'מאניים, בריטיים וירדניים.
התקופה העות'מאנית (1453-1917): רוב הקרקעות היו בבעלות הסולטאן. "חוק המג'לה" (1858) הגדיר את משרדי הטאבו וסוגי הקרקעות, כגון "מירי" (קרקע חקלאית בבעלות הסולטן). בעלות נרשמה ב"קושאן" שתאר שטח מילולית וללא מפה מדויקת. חוק בולט איפשר רכישת בעלות על ידי עיבוד וחזקה בשטח במשך 10 שנים רצופות.
תקופת המנדט הבריטי (1917-1949): החלו מדידות קרקע נרחבות ויצירת רשת קואורדינטות ארצית. "פקודת סידור זכויות הקניין" (1928) באה להסדיר זכויות. מפות כפר חולקו לגושים פיסקאליים ותיארו עיבודים, דרכים, סוגי קרקעות ועוד, אך לא ציינו גבולות חלקות מדויקים.
תקופת שלטון ממלכת ירדן (1949-1967): ירדן המשיכה את הסדרת הקרקעות עם חוקים משלה, כמו חוק הסדר הקרקעות והמים (1952) וחוק התצ'רוף (1953). חוק ירדני נוסף אסר מכירת קרקע למי שאינו ערבי, עם עונש מוות למפר. חוק זה, שהורחב על ידי הרשות הפלסטינית גם לערבים ישראלים, הוא הגורם לסודיות סביב עסקאות נדל"ן ביו"ש כיום.
שלטון צבאי ישראלי (מ-1967 ועד היום): ישראל כבשה/שחררה את יהודה ושומרון במלחמת ששת הימים, והחילה עליה שלטון צבאי ללא סיפוח או החלת החוק הישראלי. מפקד האזור הוא אלוף הפיקוד, וצווים צבאיים שולטים בנושאי קרקעות, כולל תפיסה, הפקעה ואיסור בנייה. הליך ההסדר הירדני הוקפא, ונוצרו "גושים בהסדר לא סופי". ב-1981 הוקם המנהל האזרחי לטיפול בנושאים אזרחיים, ובו משרד קמ"ט מדידות.
לאחר הסכם אוסלו (1995), חולק השטח לאזורי שליטה A, B ו-C. שטח C, בו נמצאת ההתיישבות היהודית (כ-450,000 איש), נותר בשליטה אזרחית מלאה של המנהל האזרחי. רק 15% משטח C מוסדר כיום. משרד קמ"ט מדידות ממשיך לאשר מפות מדידה לרישום ראשון בגושים לא מוסדרים או בהסדר לא סופי, כמו גם תוכניות פרצלציה ביישובים מתפתחים.
כך נוצרה מצ
יאות מורכבת, בה לחלק מהקרקעות ביהודה ושומרון ישנו סטטוס מוסדר ורשום בטאבו, לחלק יש סטטוס של הסדר לא סופי (טרם הושלם הרישום), וחלק מהקרקעות אינן מוסדרות כלל. קרקעות מוסדרות הן בעלות רישום קיים בטאבו, כולל מדידות מדויקות ורישום בעלות ברור. לכן, בתהליך רישום ראשון, אשר הינו הליך המשך לעסקת מכירת קרקע, אינן צריכות כי אם את בדיקת טיב העסקה עצמה. בקרקעות בסטטוס "הסדר לא סופי", רישום הקרקע כרוך גם בפרסום בעיתונים מקומיים (לדוגמה, עיתונים נפוצים ברמאללה), קבלת התנגדויות מגורמים שונים, ובביצוע "כאשף" (סיור ומדידה יחד עם שכני החלקה לשם בירור גבולותיה המדויקים). באשר לקרקעות האחרות, אם מדובר בקרקע מסוג מירי, הוועדה המשפטית שממנה המינהל האזרחי תבדוק הדק היטב גם את עניין עיבוד הקרקע במשך עשר שנים רצופות בידי בעליה, ואת החזקה בקרקע על ידי גידורה ושמירתה בפועל. לכן, למדים אנו שישנן קרקעות שבהינתן ניהול מיטבי של תהליך הרכישה עצמו, הסיכוי להצלחת רישומן ברישום ראשון הוא גבוה מאוד - ואילו קרקעות אחרות תלויות גם בגורמים חיצוניים ובסיוע. כמובן, שהמתואר לעיל משפיע לרוב גם על הזמן שלוקח למינהל האזרחי לסיים את רישום הקרקע - ולעתים מדובר בהבדל של שנים ארוכות.
עכשיו, איזו קרקע ביהודה ושומרון נוכל לרכוש ולומר שהסיכוי לבנייה עליה אינו חלום בעלמא אלא סיכוי מוחשי ונראה לעין?לשם כך, הקרקע צריכה לעמוד במספר קריטריונים משמעותיים, שיישומם יצמצם את הסיכונים ויגדיל את הסיכויים להצלחה:
א. לשם מיקסום הרווח, הקרקע צריכה להיות לפני רישום ראשון, מכיוון שזהו המצב שבו מחירה זול באופן משמעותי. קרקע רשומה באזורים המדוברים, עולה לפעמים פי 2-3, מכיוון שהיא קרובה יותר להפשרה ומימד חוסר הוודאות שבה קטן בהרבה, מה שהופך אותה להשקעה בטוחה יותר אך עם פוטנציאל רווח נמוך יותר.
ב. הקרקע תהיה באזור ביקוש אמיתי ולא באזור שאין בו ביקוש (אין מדובר רק ביישוב נידח, יש גם ערים שלמות שאינן ששות להתרחב), ומוטב שלא יהיו בסביבת הקרקע הרבה אדמות מדינה שיתחרו בה.
ג. הקרקע צריכה להיות צמודת דופן פיזית לתחומי יישוב קיים. ככל שקרקע יושבת רחוק יותר מתחומי השיפוט של היישוב, יהיה קשה יותר לצרף אותה לתחום יישוב. ישנם יזמים שמשווקים קרקעות באזורים מרוחקים מיישוב, כמיועדות ל"ערים חדשות". צריך לזכור שביהודה ושומרון לא הוקמו ערים חדשות כבר למעלה מ-30 שנה, מאז הקמת מודיעין עילית. ישנם כאלה שמשווקים קרקעות לבנייה "אקס ליגם" (לדוגמה, במאחזים) כדי לקבל הכרה רשמית מאוחר יותר. גם כאן, מאחזים שקיבלו הכרה בדמות אישור תב"ע לאחרונה, קיבלו זאת רק לאחר שנים רבות של ציפייה ותקווה. למשל, המאחז "אחיה" הפך לחוקי 28 שנים לאחר הקמתו. ורק מעתה יוכלו חבריו למכור את בתיהם באופן חוקי וליטול משכנתא על בתיהם. כל אלה הם חזונות גרנדיוזיים ועוצרי נשימה, אך יישומם לשם תכלית הבאת ההשקעה לרווחיות ולמימוש, ודאי ייקח עשרות שנים אם לא יותר, ותלוי בסייעתא דשמיא מרובה.
ד. אסור שתהיה קרקע פרטית נוספת החוצצת בין הקרקע שאתם רוכשים לבין תחום שיפוט היישוב. אפילו אם הקרקע הנוספת נרכשה גם היא על ידי יזמים יהודים, ואפילו אם היא נרכשה על ידיכם או על ידי מי שמכר לכם. וזאת מכיוון שתהליך הרישום נפרד ושונה לכל חלקה, וחלקה אחת יכולה לעבור את הרישום ללא תקלות מיוחדות, ואילו השנייה יכולה להיתקע בהתנגדויות, או אפילו להידחות מרישום לחלוטין. אי לכך, רכישה של קרקע חסומה על ידי קרקע אחרת שטרם נרשמה, היא לקיחת סיכון כפול ומכופל - גם הסיכון שלכם וגם הסיכון של כל קרקע אחרת החוסמת את דרכי הגישה אליה. כמו כן, אפילו כאשר הקרקע רשומה, בעל הקרקע החסומה עדיין נתון לחסדיו של בעל הקרקע החוסמת מבחינת אישור הגישה. לדוגמה, בעל הקרקע החוסמת יכול לומר שהוא יאפשר בניית כביש גישה לחלקה שלך רק לאחר סיום כל הבנייה בשטח שלו, מה שיכול לעכב את הפרויקט לשנים ארוכות.
ה. חובה לבדוק את הקרקע לכל סוגי ההפקעות ואיסורי הבנייה האפשריים. קרקע שחלק ממנה מופקע, במקרים קיצוניים, תהיה חסרת ערך לבנייה. במקרים טובים יותר אך עדיין גרועים, יתברר שהקרקע מופקעת למחציתה או יותר, ולמעשה מספר המטרים או הדונמים שקניתם נקצץ לחצי או פחות, באותו מחיר. ההפקעות הברורות ביותר הן הפקעות בצידי הכבישים, ברוחב של כ-20 עד 50 מטרים מכל צד. ניתן לבדוק זאת בקלות יחסית במפות המינהל האזרחי. הפקעות ואיסורי בנייה נוספים שיש לשים לב אליהם הם: אתרים ארכיאולוגיים, שמורות טבע, שטחי חציבה ושטחי אש צבאיים.
ו. הדיבר החשוב ביותר אך הקשה ביותר לביצוע: בדיקת אמינות העסקה. באשר לקרקע שאינה רשומה, ההליך במינהל האזרחי מתנהל באופן שאינו שקוף ובסודיות מוחלטת כמעט. רק עורכי הדין המעורבים וכמה בודדים אחרים יודעים מהו סטטוס ההתקדמות לרישום ראשון. לרוב, בקניית קרקע שאינה רשומה, החוזה שתחתמו עליו יכלול הצהרות כמו "חברה פלונית מצהירה שהיא נמצאת בתהליך רישום ראשון של חלקה פלונית". כמובן שיש חוזה מכר עם היורש הערבי של הקרקע שעל פיו הוצא אישור העסקה במינהל האזרחי - אבל לעיתים גם אותו לא יראו לכם מטעמי סודיות והגנה על המוכר ועל תהליך המכירה, שהרוכשים מעדיפים להימנע מהפלת אור הזרקורים עליו עד לסיומו.
לכן, לו יתואר שהמוכרים אינם הגונים - הם יכולים לספר לקונה כל העולה על רוחם. לדוגמה, זכיתי לשמוע מאיש מכירות מטעם חברה מסוימת שהקרקע שהוא מוכר קרובה לרישום ואין לה שום מתנגדים, ואילו עורך דינה של חברה זו (איש הגון וישר דרך) אמר לי בפה מלא שיש על החלקה התנגדויות מהותיות. תיאורטית, ייתכן מצב אבסורדי בו האדם שמוכר לך קרקע בחלקה מסוימת ואין לו חלק בה כלל, חלילה (למיטב הערכתי, אין סיכון בסדר גודל כזה במידה והעו"ד האמון על העסקה והרישום מטעם המוכר הינו מוכר ובעל מוניטין בתחום).
אי לכך, מלבד מקרים בהם יש יחסי אמון מובהקים בין הקונה למוכר, יש לבדוק את העסקה ואת אמיתות טענות המוכר לעומק אך ורק על ידי עורך דין מומחה לדיני רישום מקרקעין ביהודה ושומרון (כל עו"ד אחר לא יבין מאומה בעסקאות מסוג זה). מדובר בבדיקה יקרה, אך לעיתים אין מנוס ממנה, והיא מהווה פוליסת ביטוח הכרחית לשמירה על כספכם ועל נכסיכם.
ז. בקרקע שאינה רשומה, חפשו מוכרים שמוכנים לקחת מקדמה בלבד על הקרקע בעודה לא רשומה, ואת החלק הארי של התשלום לאחר הרישום בפועל. תצורת חוזה מסוג זה מבטיחה לנו שהמוכר בוטח ביכולתו לרשום את החלקה, והוא מוכן להמתין בסבלנות עד למימוש הרישום המלא והמוצלח, מה שמהווה אות איתן ליושרה ולאמונה בעסקה.
ח. כפי שתיארנו לעיל, לא כל הקרקעות ביהודה ושומרון שוות בסטטוס הרישום שלהן. ניתן לדעת בנקל אם בעסקה מדובר על קרקע מוסדרת, בלתי מוסדרת או בהסדר לא סופי, ולגורמים אלו ישנה השפעה ישירה על רמת הסיכון של העסקה, ואף על משך הזמן של תהליך הרישום. חובה לשים לב, ברכישת קרקע שמחויבת בהוכחת עיבוד וחזקה, שלמוכר שמנסה לרשום את החלקה, יש ראיות חזקות לעיבוד מתמשך של 10 שנים. פעמים רבות, תוצאה של ניסיון רישום של קרקע מסוג זה, שבו הרושם אינו מצליח להגיע לרף ההוכחה המוטל עליו באשר לעיבוד, היא שהוועדה מחליטה לחלט את הקרקע ולהפוך אותה לקרקע מדינה, בהתאם לחוק העות'מאני, וזהו הפסד מוחלט למשקיע.
השקעה בקרקע חקלאית ביהודה ושומרון אינה מתאימה לכל אחד. היא דורשת אורך רוח, סבלנות, הבנה מעמיקה של מורכבויות פוליטיות ומשפטיות, והון התחלתי שאתם מוכנים לסכן, מתוך ידיעה והבנה של הסיכונים הקיימים. אולם, עבור המשקיע היסודי, הזהיר והנועז, זהו אחד המסלולים האחרונים שנותרו בישראל להזדמנות נדל"נית עם פוטנציאל רווח יוצא דופן, אשר אינו מצוי עוד במרכז הארץ.
הקפדה דקדקנית על הסעיפים שפורטו לעיל, בהכוונת עורכי דין מומחים ובבדיקה מעמיקה של כל פרט, תצמצם את סיכוניכם לרמת המינימום ההכרחי, ותגדיל את פרוספקט הרווח - למקסימום האפשרי. כמובן שסיכון מינימום הוא עדיין סיכון, ובסופו של דבר, גם הצלחה וגם כישלון, תלויים ברצונו יתברך ומזונותיו של אדם קצובים הם.
