רווחים מדירת נופש בטבריה

[משתדל1]

אשמח לדעת מבעלי ניסיון לגבי הוצאות והכנסות מדירת נופש בטבריה
אני יודע שיש המון המון הוצאות בדירת נופש, השאלות על הפרק הם כמה נשאר מהברוטו אחרי ההוצאות, וכמה לחשב את הברוטו היינו כמה ימים בערך מושכר דירות נופש בקרית שמאול בטבריה, וכמה התשלום בתקופות מתות ובתקופות של אב וכו' כל מידע בתחום יכול לעזור לי
אני מודע לזה שזה המון כאב ראש אבל מנסה להעיזר בחכמת המנוסים לחשב רווח מול הפסד והשקעת זמן וכח
תודה רבה

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

אשמח לדעת מבעלי ניסיון לגבי הוצאות והכנסות מדירת נופש בטבריה
אני יודע שיש המון המון הוצאות בדירת נופש, השאלות על הפרק הם כמה נשאר מהברוטו אחרי ההוצאות, וכמה לחשב את הברוטו היינו כמה ימים בערך מושכר דירות נופש בקרית שמאול בטבריה, וכמה התשלום בתקופות מתות ובתקופות של אב וכו' כל מידע בתחום יכול לעזור לי
אני מודע לזה שזה המון כאב ראש אבל מנסה להעיזר בחכמת המנוסים לחשב רווח מול הפסד והשקעת זמן וכח
תודה רבה

דירת נופש לא רווחי נקודה רד מזה חבל על הזמן בשביל להסביר את זה

 

[מחזיק מפתחות]

דירת נופש לא רווחי נקודה רד מזה חבל על הזמן בשביל להסביר את זה

ממש לא בהכרח.

 

[פנוי להקשבה]

אם אתה גר רחוק נשמע הרבה כאב ראש,אבל אם זה בית לידך זה נשמע אחרת לגמרי

 

[משתדל1]

דירת נופש לא רווחי נקודה רד מזה חבל על הזמן בשביל להסביר את זה

תודה על תגובתך
ובכל זאת אשמח להסבר לכל הפחות חלקי.
הנתונים שבידי ואחר שיחות עם כמה אנשים שונה מדבריך, עם ניהול נכון וחברת ניהול ישרה ואמינה בטבריה אני מקבל מידע שזה רווחי מאד למרות המון המון הוצאות.
אשמח אם כן תוכל להסביר וכן לפרט ככל שזמנך ירשה לך בבקשה.
תודה רבה

 

[משתדל1]

אם אתה גר רחוק נשמע הרבה כאב ראש,אבל אם זה בית לידך זה נשמע אחרת לגמרי

גר רחוק ומדבר על אופן שאני נותן את זה לחברת ניהול ושיווק והם אמנם לוקחים המון כסף אבל אתה צודק שהכאב ראש לעשות את זה לבד הוא מטורף ממש. השאלה בלי לדון האם החברה אמינה, ובהנחה שכן, מה הם הרווחים בשורה התחתונה.
בעל ניסיון יעזור לי יותר. תודה רבה

 

[ככר השוק]

הכי פשוט-
לבקש מחברת הניהול שמות של בעלי דירות שהם מנהלים ולשאול אותם.

 

[עפולה]

ההגיון אומר שלא תקבל יותר מאשר דמי שכירות של דירה רגילה.

נניח שאתה יכול להשכיר את הדירה באלפיים שקל, זה בעצם מה שאתה "נותן" לחברת הניהול. את כל שאר הכסף הנכנס הם "מייצרים" לבד. למה שיתחלקו איתך ברוחים?

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

הניהול של דירת נופש הוא יקר בהרבה מניהול של דירה רגילה להשכרה עקב תחלופה גבוהה מאוד של שוכרים פוטנציאליים, שכמובן אמורים להתחלף כל כמה ימים אם בכלל מוצאים כאלו זה דורש נקיון ותיקונים אין סופיים כיאה לדירת נופש זה הרבה זמנים "מתים" שאין שוכרים שברוב שנה זה המצב בפרט בדירות פשוטות שמיועדות רק לחרדים שזמן ההשכרה הוא מאוד גדור ועוד לא דיברנו על הארנונה שתצטרך לשלם ועוד ועוד.... אמרתי חבל על הזמן שלך ושלי זה לא לשם רווחים עדיף לקנות דירה בקרית אתא לחלק לשלש ולהשכיר שכירות רגילה זה יכול לייצר רווחים
נקסט לנושא הבא מיצינו

 

[שבח נותנים לו]

הניהול של דירת נופש הוא יקר בהרבה מניהול של דירה רגילה להשכרה עקב תחלופה גבוהה מאוד של שוכרים פוטנציאליים, שכמובן אמורים להתחלף כל כמה ימים אם בכלל מוצאים כאלו זה דורש נקיון ותיקונים אין סופיים כיאה לדירת נופש זה הרבה זמנים "מתים" שאין שוכרים שברוב שנה זה המצב בפרט בדירות פשוטות שמיועדות רק לחרדים שזמן ההשכרה הוא מאוד גדור ועוד לא דיברנו על הארנונה שתצטרך לשלם ועוד ועוד.... אמרתי חבל על הזמן שלך ושלי זה לא לשם רווחים עדיף לקנות דירה בקרית אתא לחלק לשלש ולהשכיר שכירות רגילה זה יכול לייצר רווחים
נקסט לנושא הבא מיצינו

כל השקעה שיש הרבה אנשים שמחזיקים אותה למעלה מ10 שנים היא יכולה להיות רווחית, זה לא אומר שהיא בהכרח רווחית, אך השלילה האוטומטית אינה במקום מקסימום תוכל לכתוב שמיצית אך הוא ודאי לא מיצה, יש לו רעיון, יש לו דירה, יש לו חברת ניהול והוא מעוניין לשמוע מבעלי ניסיון על המציאות! לא על השקעות אחרות!
כמה עסקי מזון אתה מכיר? כמה שרדו יותר מ3 שנים? לא הרבה! אך כמה כאלו שמרוויחים המון אתה מכיר? הכל (בידי שמים) תלוי במיקום אסטרטגיה טעם נוחות וכד', כך גם בעסקי נופש פשוט שזה כך שיש מיקומים ו/או אסטרטגיות שיווק ו/או נוחות ו/או מחיר ו/או ייחודיות שתגרום לאנשים להעדיף את העסק שלו.
בכ"מ https://www.prog.co.il/members/משתדל1.31134/ שיהיה לך בהצלחה, ותבדוק היטב מה הייחודיות שלך

 

[HILEL1]

מה שידוע לי נשארים בנטו עם באזור ה50% מהברוטו אחרי ניכוי כל ההוצאות

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אשמח לדעת מבעלי ניסיון לגבי הוצאות והכנסות מדירת נופש בטבריה
אני יודע שיש המון המון הוצאות בדירת נופש, השאלות על הפרק הם כמה נשאר מהברוטו אחרי ההוצאות, וכמה לחשב את הברוטו היינו כמה ימים בערך מושכר דירות נופש בקרית שמאול בטבריה, וכמה התשלום בתקופות מתות ובתקופות של אב וכו' כל מידע בתחום יכול לעזור לי
אני מודע לזה שזה המון כאב ראש אבל מנסה להעיזר בחכמת המנוסים לחשב רווח מול הפסד והשקעת זמן וכח
תודה רבה

ממש לא בהכרח.

מי הציע לך את זה ?
א"צ ?
(א"כ מניסיון העבר , אז ... )
אשמח שתעדכן האם אכן הוא הציע לך את זה ?

 

[משתדל1]

מי הציע לך את זה ?
א"צ ?
(א"כ מניסיון העבר , אז ... )
אשמח שתעדכן האם אכן הוא הציע לך את זה ?

אני לא יודע מי זה א"צ ותודה שאתה מעדכן אותי להיזהר, אם אתקל אפנה למידע. תודה
לגופו של ענין בלי להיכנס ל'עניינים' למעלה.
עדיין אשמח למידע מעשי מניסיון, אני לא חדש בתחום, ב"ה קניתי ומכרתי לא מעט דירות גם בקרית אתא וגם מחולקות ובס"ד הרווחתי לא מעט במשך 15 שנה שאני בתחום (דירות שקניתי על הים ב200,000 נמכרו בקרוב למיליון בס"ד, לא כולל 15 שנות שכירות).
הנושא הוא רק מידע מניסיון על דירות נופש ורק בקרית שמאול בטבריה, אי אפשר ללמוד ממקום נופש אחד על אחר, בכל מקום יש את הזמנים והביקוש והמחיר שלו.
כרגע עומד לי על הפרק הצעה לדירה צמוד לשטיבלעך 5 חדשים 12-15 מיטות משופצת מאד נוף לכנירת 150 מ"ר. כמה ימים בגדול (שאלה מניסיון למי שיודע), הדירה יכולה להיות מושכרת בקיץ ובחורף שבתות וימי חול עם שיווק ופירסום נכונים, ובאיזה מחיר. תודה רבה.

 

[משתדל1]

מה שידוע לי נשארים בנטו עם באזור ה50% מהברוטו אחרי ניכוי כל ההוצאות

זה מה שהעלתי פחות או יותר בבירורים גם כן, אני צריך בבקשה אבל מידע מפורט לגבי מחירי שכירות וביקוש בחורף ובקיץ. תודה רבה

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אני לא יודע מי זה א"צ ותודה שאתה מעדכן אותי להיזהר, אם אתקל אפנה למידע. תודה

טוב שלא כתבתי את שמו , שלא סתם ...
אם זה לא הוא אז הכל טוב

.
עדיין אשמח למידע מעשי מניסיון, אני לא חדש בתחום, ב"ה קניתי ומכרתי לא מעט דירות גם בקרית אתא וגם מחולקות ובס"ד הרווחתי לא מעט במשך 15 שנה שאני בתחום (דירות שקניתי על הים ב200,000 נמכרו בקרוב למיליון בס"ד, לא כולל 15 שנות שכירות).
הנושא הוא רק מידע מניסיון על דירות נופש ורק בקרית שמאול בטבריה, אי אפשר ללמוד ממקום נופש אחד על אחר, בכל מקום יש את הזמנים והביקוש והמחיר שלו.

ממש משמח לקרוא
יש לכם סייעתא דשמיא גדולה

מעניין לדעת , לפי מה שאתם כותבים זה נראה שיש לכם הבנה גדולה בשוק הנדל"ן
האם מהחכמה והניסיון שלכם , כרגע האפיק של דירה בטבריה , זה האפיק ,וזו ההשקעה שהיא האטרקטיבית בעיניכם ?
(ולא , נגיד לדוגמא פרי סייל אמיתי ,שנמכר כרגע ב10% פחות מדו"ח אפס , לטווח של כ 4שנים , שלכאורה אמור להיוות אפיק והשקעה אטרטיבי , לא ? )

אשמח לתגובתך , או של אחרים ..
תודה ובהצלחה .

 

[משתדל1]

טוב שלא כתבתי את שמו , שלא סתם ...
אם זה לא הוא אז הכל טוב



ממש משמח לקרוא
יש לכם סייעתא דשמיא גדולה

מעניין לדעת , לפי מה שאתם כותבים זה נראה שיש לכם הבנה גדולה בשוק הנדל"ן
האם מהחכמה והניסיון שלכם , כרגע האפיק של דירה בטבריה , זה האפיק ,וזו ההשקעה שהיא האטרקטיבית בעיניכם ?
(ולא , נגיד לדוגמא פרי סייל אמיתי ,שנמכר כרגע ב10% פחות מדו"ח אפס , לטווח של כ 4שנים , שלכאורה אמור להיוות אפיק והשקעה אטרטיבי , לא ? )

אשמח לתגובתך , או של אחרים ..
תודה ובהצלחה .

קשה לי לענות על פרי סייל בלי לקבל את כל הנתונים וגם אם אני אקבל קשה לי להכנס לזה.
מה שאני יכול להציע שתשאל את הקבלן כמה זה יעלה לך אם תשלם כמו קבלן רגיל לפי התקדמות הבנייה ולפי התשובה תדע מה והאם באמת אתה מרוויח, כי בדרך כלל ואין סיבה שזה יהיה שונה, תמיד הקבלן מגלגל במחיר של ה10 90 את הריביות שהוא משלם הוא לא מחלק מתנות לאף אחד למרות שכולם אומרים שבדיוק הם כן. זה עולה לו הרבה כסף ה10 90 ולכן הוא יתמחר את זה במחיר, הבדיקה הנ"ל תוכיח האם המקרה שלך גם כזה.
בנוסף אני בענ"ד ואני באמת מסתייג מכל אחריות מראש למרות הניסיון הרב, סבור שמחירי הנדל"ן לפני עלייה לא קטנה, הבנייה תקועה בגלל המלחמה ואין פועלים והביקוש יתפוצץ לנו בטווח לא רחוק כך שלדעתי זה זמן טוב לקנות דירות לפני עלייה לא קטנה. ראה מחירי השכירות בזינוק מטורף באיזורים חרדים כי לא בונים יחידות דיור כי אין פועלים.
לגבי טבריה זה השאלה שלי אל תגנוב לי אותה
כשיהיה לי מסקנא אשמח לשתף

 

[משתדל1]

קשה לי לענות על פרי סייל בלי לקבל את כל הנתונים וגם אם אני אקבל קשה לי להכנס לזה.
מה שאני יכול להציע שתשאל את הקבלן כמה זה יעלה לך אם תשלם כמו קבלן רגיל לפי התקדמות הבנייה ולפי התשובה תדע מה והאם באמת אתה מרוויח, כי בדרך כלל ואין סיבה שזה יהיה שונה, תמיד הקבלן מגלגל במחיר של ה10 90 את הריביות שהוא משלם הוא לא מחלק מתנות לאף אחד למרות שכולם אומרים שבדיוק הם כן. זה עולה לו הרבה כסף ה10 90 ולכן הוא יתמחר את זה במחיר, הבדיקה הנ"ל תוכיח האם המקרה שלך גם כזה.
בנוסף אני בענ"ד ואני באמת מסתייג מכל אחריות מראש למרות הניסיון הרב, סבור שמחירי הנדל"ן לפני עלייה לא קטנה, הבנייה תקועה בגלל המלחמה ואין פועלים והביקוש יתפוצץ לנו בטווח לא רחוק כך שלדעתי זה זמן טוב לקנות דירות לפני עלייה לא קטנה. ראה מחירי השכירות בזינוק מטורף באיזורים חרדים כי לא בונים יחידות דיור כי אין פועלים.
לגבי טבריה זה השאלה שלי אל תגנוב לי אותה
כשיהיה לי מסקנא אשמח לשתף

עוד משהו קטן - גדול ב10 90
צריך לברר מול הקבלן שאין הצמדה למדד הבנייה כי זה יכול להעלות את המחיר בהמון כסף, אם כי זה היה הטריק של הקבלנים עד לא מזמן, לאחרונה אנשים קלטו את זה, והרבה קבלנים לא מצמידים למדד הבנייה.

 

[ה. שלמה]

אני מתגורר בטבריה, ואנסה לענות מנקודת מבטי.

האם מהחכמה והניסיון שלכם , כרגע האפיק של דירה בטבריה , זה האפיק ,וזו ההשקעה שהיא האטרקטיבית בעיניכם ?

לא! המחירים שם הם די גבוהים ללא הרבה אופציה לעליה, השכרה שם זה כאב ראש אין חברות ניהול מוצלחות. ויש הרבה שוכרים שצריך להיזהר מהם. יש שכונה עם אופציה של פינוי בינוי אבל רק בחיתולים, ונתקל בהמון קשיים.

כרגע עומד לי על הפרק הצעה לדירה צמוד לשטיבלעך 5 חדשים 12-15 מיטות משופצת מאד נוף לכנירת 150 מ"ר. כמה ימים בגדול (שאלה מניסיון למי שיודע), הדירה יכולה להיות מושכרת בקיץ ובחורף שבתות וימי חול עם שיווק ופירסום נכונים, ובאיזה מחיר. תודה רבה.

בגדול בבין הזמנים, בין 60% ל80% מהזמן, מחיר בין 90 - 120 ש"ח למיטה.
בשבתות רק כ25% מהזמן, במחירים בין 70- 90 ש"ח למיטה.
אם יש הרבה מיטות צריך פריסה של הרבה חדרים, הרבה מיטות צפופות מוריד את המחיר ואת כמות השוכרים.
אני מתגורר בשכונה אחרת אבל נראה לי שגם בק"ש זה כך.

עלות דירת נופש:

• ריהוט.
• ארנונה חשמל ומים.
• עלות ניהול גבוהה יחסית (אני אוכל בל"נ לקשר אותך למישהו)
• שיווק.
• שיפוצים + שדרוגים לעיתים תכפות.

אני מכיר די הרבה אנשים שהתחילו עם דירת נופש ושינו להשכרה חודשית

קשיים בשכירות חודשית.

• מיקום אטרקטיבי למגורים
• מציאת שוכרים הגונים.
• טיפול בשוכרים \ מתווכים לא הגונים. (בל"נ אוכל לקשר אותך)
• דירות ישנות מצריכים הרבה תיקונים.

בהצלחה

 

[קוב"ה אורייתא וישראל]

אני מתגורר בטבריה, ואנסה לענות מנקודת מבטי.

לא! המחירים שם הם די גבוהים ללא הרבה אופציה לעליה, השכרה שם זה כאב ראש אין חברות ניהול מוצלחות. ויש הרבה שוכרים שצריך להיזהר מהם. יש שכונה עם אופציה של פינוי בינוי אבל רק בחיתולים, ונתקל בהמון קשיים.

בגדול בבין הזמנים, בין 60% ל80% מהזמן, מחיר בין 90 - 120 ש"ח למיטה.
בשבתות רק כ25% מהזמן, במחירים בין 70- 90 ש"ח למיטה.
אם יש הרבה מיטות צריך פריסה של הרבה חדרים, הרבה מיטות צפופות מוריד את המחיר ואת כמות השוכרים.
אני מתגורר בשכונה אחרת אבל נראה לי שגם בק"ש זה כך.

עלות דירת נופש:

• ריהוט.
• ארנונה חשמל ומים.
• עלות ניהול גבוהה יחסית (אני אוכל בל"נ לקשר אותך למישהו)
• שיווק.
• שיפוצים + שדרוגים לעיתים תכפות.

אני מכיר די הרבה אנשים שהתחילו עם דירת נופש ושינו להשכרה חודשית

קשיים בשכירות חודשית.

• מיקום אטרקטיבי למגורים
• מציאת שוכרים הגונים.
• טיפול בשוכרים \ מתווכים לא הגונים. (בל"נ אוכל לקשר אותך)
• דירות ישנות מצריכים הרבה תיקונים.

בהצלחה

מסכים עם כל מילה את רובם כתבתי בקיצור בתחילת האשכול
ואני אוסיף
* טבריה היא עיר מתחרדת מטבע הדברים ככל שהיצע הדירות גדל המחיר לנופש יורד כך ייצא שכל משפחה חרדית טבריינית ממוצעת תרצה גם לצאת בקיץ מהעיר לנופש משלהם ועל הדרך למה לא להשכיר את הדירה ולכסות חלק מהוצאות הנופש, כך יצא שבעתיד הלא כ"כ רחוק טבריה תוצף בדירות נופש להשכרה בבין הזמנים
* בדירות נופש "מתפרעים" עם המזגן או עם הבוילער מה שגורם להוצאות גבוהות של חשמל ושל תיקון מוצרי החשמל בעקבות כך,
* נזקים שיש בדירות נופש של נופשים מזדמנים שההכרות עימם אינה קיימת ובאים להתפרק, ושהותם בבית הינה זמנית בלבד ולא אכפת להם מהדירה או מבעליה, והוא תמיד יכול לטעון שהשוכר שלפניו הוא האחראי לקשקושים על הקירות... הנזקים שהם משאירים הם שונים דרמטית מדירה להשכרה שהשוכר רואה את הדירה כבית שלו לכל דבר מה גם שנוצרת אי נעימות בינו לבין המשכיר על כל קלקול שנוצר כמובן וכו' וכו'

 

[משתדל1]

מסכים עם כל מילה את רובם כתבתי בקיצור בתחילת האשכול
ואני אוסיף
* טבריה היא עיר מתחרדת מטבע הדברים ככל שהיצע הדירות גדל המחיר לנופש יורד כך ייצא שכל משפחה חרדית טבריינית ממוצעת תרצה גם לצאת בקיץ מהעיר לנופש משלהם ועל הדרך למה לא להשכיר את הדירה ולכסות חלק מהוצאות הנופש, כך יצא שבעתיד הלא כ"כ רחוק טבריה תוצף בדירות נופש להשכרה בבין הזמנים
* בדירות נופש "מתפרעים" עם המזגן או עם הבוילער מה שגורם להוצאות גבוהות של חשמל ושל תיקון מוצרי החשמל בעקבות כך,
* נזקים שיש בדירות נופש של נופשים מזדמנים שההכרות עימם אינה קיימת ובאים להתפרק, ושהותם בבית הינה זמנית בלבד ולא אכפת להם מהדירה או מבעליה, והוא תמיד יכול לטעון שהשוכר שלפניו הוא האחראי לקשקושים על הקירות... הנזקים שהם משאירים הם שונים דרמטית מדירה להשכרה שהשוכר רואה את הדירה כבית שלו לכל דבר מה גם שנוצרת אי נעימות בינו לבין המשכיר על כל קלקול שנוצר כמובן וכו' וכו'

דיברתי הערב עם אברך חבר מהילדות שקנה דירה מושקעת עם נוף קו ראשון לכנרת הפך אותה לדירת נופש מושקעת משכיר רק למשפחות בלי מזרונים וכו' בלי בחורי ישיבות וכאלו שפחות שומרים (כולם פחות שומרים בנופש כמובן כמו שכתבת אבל יש ויש).
הראה לי נתונים שהוא מכניס לשנה מהדירה ברוטו 250,000 ש"ח, אחרי כל ההוצאות (ארנונה, חשמל, מים, וועד בית, ניקיון בין כל נופש, כביסה של סדינים, בלאי של סדינים, תחזוקה של תיקונים כמו שאתה אומר בסוף יש הרבה יחסית, מזגן מטפטף פה מוחלף שם, ברז נשבר כסא הולך וכו', וחברת תחזוקה שלוקחת 10 אחוז) נשאר לו בנטו בערך חצי תלוי בשנה, פעם נשאר לו 55 אחוז פעם 45 אחוז.
אני לא כל כך ממהר לשלול, ממשיך לברר, נשמע שווה בדיקה, זה כמובן תלוי באופי המשקיע מיש שחושב לחסוך בפירסום או בריהוט או בשיווק או בשיפוץ כשצריך לא יודע לעבוד ואכן יפסיד מי שמוכן נפשית להשקיע הרבה כדי להרוויח הרבה יכול לכאורה לפי הנתונים שאספתי מעוד בעלי דירות להרוויח יפה מאד מאד.
התאוריה לגבי התחרדות טבריה מעניינת, לא שולל, אבל זו תאוריה, מצד שני הציבור החרדי גדל ב"ה ומחפש נופש באיזורים כאלו (אני מדבר ספציפית על שכונה חרדית בתוך טבריה למטה, לא למעלה, מרחק הליכה מהכנרת, כל נתון יכול לשנות את הערך והכדאיות).