התייעצות פריסייל או פינוי בינוי?

[מקצועי בנדל"ן]

שלח לי פרטים למייל 49625699mh*gmail.com

@מקצועי בנדל"ן
אשמח אם תשלח לי פרטים למייל כלפי העיסקה במרכז שכתבת..
s0527151733 שטרוגל ג'ימייל וכו'

שלחתי מייל .
---

 

[תפוח אדמה]

אני יודע על עסקאות באזור המליון ש"ח
בשלבים מתקדמים יחסית,

צפי רווח - תוך פחות מ 10 שנים - מעל מליון ש"ח!!!!

אני מכירה מקרוב עסקה של רווח של מליון שח ב-3 שנים
שכנים של ההורים שלי קנו דירה (בירושלים) שחשבנו לקנות ב- 1.5 מליון
ועכשיו רוצים למכור אותה, והשווי שלה עלה במליון שקל!
הם מוכרים אותה ב 2.4 מליון

שאף אחד לא יספר לכם סיפורים, אין רווחים משמעותיים משוק ההון או כל מיני השקעות מפופקות כמו שיש בנדלן כשר.
רק בדירות יש הגיון בצמיחה משמעותית

 

[אל תחפור]

כל התשובות נכונות....

גם בשוק ההון וגם בנדל"ן אפשר להרוויח המון

כל אחד צריך לבדוק מה מתאים לתנאים שלו

 

[דיאלוג]

מתוך ראיון שהתפרסם היום (חברת נדל"ן שמתווכת בין זוגות שרוצים להצליח לרכוש דירה לעסקאות טובות ובטוחות)

איך בעצם אתם מצליחים לעשות את זה?

משה: הקהל הרחב מכיר שני שלבים עיקריים בשיווק נדל"ן. שלב הפריסייל שבו מוצעות דירות במחירים אטרקטיביים, למקדימים, והשלב המרכזי שבו משווקות הדירות במחירן הרשמי. ישנו שלב נוסף והוא השלב שבו הקבלן נמצא עדיין לפני שלב הפריסייל (שמחייב ערבויות בנקאיות). בזכות ההיכרות העמוקה והטובה שלנו עם קבלנים רבים ועם מפת הפרויקטים, אנו יודעים לאתר פרויקטים שנמצאים בשלב הזה ולרכוש בהם מספר רב של דירות בהנחה משמעותית. רק כדי לשבר את האוזן, באחד הפרויקטים ששווק בשנה האחרונה דרכנו (ועדיין נמצא בשיווק לקהל הרחב במחיר המחירון המלא) כבר נרשמה עלייה של יותר מחצי מיליון ₪ בין המחיר שלנו למחיר הדירה הנוכחי!

אין בזה סיכון עצום?

פיני: ממש לא. הכסף נמצא בנאמנות והעסקה בטוחה לחלוטין. האחריות שלנו כחברה היא דווקא להיזהר מפתרונות הקסם שבהם אנשים רבים הפסידו כספים או נכנסו לתסבוכות – מקבוצות רכישה ועד השקעות "קורצות" למיניהן שאין מאחוריהן דבר וחצי דבר.

יתרה מכך. בשונה ממכירה בהנחה בכל תחום אחר, שבה בעל העסק מסכים לוותר על רווחים כמעין "עלות שיווק ופרסום" – כאן הסיפור אחר לגמרי. המכירה הזו היא מנוף עבור הקבלן לקידום הפרויקט ביעילות לשלב הבא. זה פשוטו כמשמעו Win-Win – מהלך שמשתלם לכל הצדדים!!! כמובן שכדי ליישם את זה דרושה עבודת שטח רבה וב"ה אנו זוכים לאמון של קבלנים רבים, כפי שניתן לראות גם בכמות המציגים בכנס בעז"ה.

אם כבר דיברנו על זהירות, ממה לדעתכם חשוב להיזהר בעסקאות נדל"ן?

משה: כמו בתחומים רבים, הצעות קורצות מדי הן תמיד נורת אזהרה. למשל, בפרויקט מסוים של התחדשות עירונית הוצעו דירות במחיר מפתה באזור מבוקש. בדיקה עם משרד עו"ד המלווה אותנו באופן פרטי ומתמחה בתחום הנדל"ן ובהיבטים המשפטיים גילתה בעיות עמוקות עם הבטחונות של הקבלן.

אנחנו מלווים אישית זוגות בתהליך הרכישה בייעוץ מקצועי. לא פעם ולא פעמיים דווקא המלצנו להימנע מעסקה כזו או אחרת, כאשר ראינו שאין לכך היתכנות כלכלית. אנחנו ממש לא מקדשים רכישה בכל מחיר וודאי שישנם דברים שצריך לבחון בשבע עיניים.

יוסף: בפעם אחרת דווקא הוצעו לנו דירות במחיר שהיה נראה גבוה. הקבלן (שהינו ישר ואמין) פרש בפנינו את כל התמונה ואף הזמין אותנו למצוא דרך לשווק את הדירות במחיר נמוך יותר. לאחר בחינה מדוקדקת הבנו שמחיר הקרקע במקרה הזה היה גבוה מאוד עקב תזמון הזכייה במכרז – מה שלא אפשר להשיג בשום דרך מחיר מספיק אטרקטיבי.

 

[אל תחפור]

ראיון איפה??

לא כתוב כאן כלום....
חוץ שהחברה שלהם אמינה....

 

[SYOG]

אשמח לקבל פרטים על עסקאות פינוי בינוי מתקדם במחיר נמוך

 

[szn]

אשמח לקבל פרטים על עסקאות פינוי בינוי מתקדם במחיר נמוך

באיזה מחיר?

 

[SYOG]

עדיף בפחות ממליון תלוי לפי הכדאיות

 

[קאצנעלנבויגן]

האם מישהו שמע על פריסייל

שאלה לי,
מנסה לבדוק ולהעמיק את נושא השקעה בנדל"ן
ישבתי כבר עם 3 יועצי השקעות (2 מתוכם עם רשיון משרד האוצר)
בעצם,
קיבלתי 2 כיוונים, אבל על שתיהם יש לי אותה שאלה:

כיוןן 1: השקעה בפריסייל (אבל אמיתי!!! היום כל משרד תיווך וכל חברה מוסיפה את המילה פריסייל ולעיתים קרובות מידי זה אפילו מעל הממוצע!!!)
ההשקעה כרגע היא 10% לדוג' + הוצאות של עו"ד, תיווך, ריביות וכדו'... מתקרב לסכומים אדירים והשאר בסיום הבניה ע"י לקיחת משכנתא + הלוואות או הון עצמי שיצטבר במשך 3 שנים וכו'
היתרון: הכסף הראשוני קיים.
השאלה היא: בעוד 3-4 שנים מאיפה מגיעים לשאר הסכומים (ואם זו רק דירה שניה אז בהגדרת דירה חלופית זכאים למשכנתא של 70% עדיין יש 20% להתמודד...)
ועוד יותר- מאיפה משלמים כל חודש את הסכומים האדירים (אם לא מצליחים למכור מיידית או לא מוצאים שוכר הבור עוד יותר עמוק...) שמצברים מההלוואות והמשכנתאות

כיוון 2: השקעה בדירה בשלבי פינוי בינוי מתקדם כך שתהיה עליית ערך יותר מהממוצע.
הון ראשוני- יש חלקי והשאר מהגדלת משכנתא על נכס קיים + משכנתא על הנכס בקנייה
יתרון- כל הכסף יכול להגיע רק ממשכנתא
השאלה היא: איך במיידי מתחילים לשלם תוספת של 9000 ש"ח בחודש למשכנתא?

ובעצם- אני מבינה כשאגיע לשלב חתונת יללדים, כנראה ממילא זה הסכומים שנתחיל לשלם? אז מקדימים את המאוחר?
או שלא הבנתי איזה פואנטה בהשקעת נדל"ן בכלל ויש לי חור מסויים בידע שניסיתי לצבור?

לעצם השאלה מה עדיף פינוי בינוי או פריסייל, אז לאחר בירור עמוק ברור שפינוי בינוי בשכונות טובות כגון בירושלים בשכונת הקטמונים ועוד (אפי' בשלב מאוד מתקדם) זה הרבה יותר רווחי, הרווחים שם הם אדירים, ורק יש לזה חסרון שצריך להתחיל מהרגע הראשון לשלם כל חודש משכנתא, וגם להתעסק עם השוכרים, (עד שהיזם מתחיל לשלם), מאידך בפריסייל לא צריך לשלם משכנתא רק לאחר 4 שנים, ועד אז יש שקט, אבל הרווחים לא כ"כ, אז למי שיש יכולת לשלם כל חודש הוצאות משכנתא לכאו' פינוי בינוי (במיקום טוב) שווה הרבה יותר.

 

[התמר]

האם מישהו שמע על פריסייל

לעצם השאלה מה עדיף פינוי בינוי או פריסייל, אז לאחר בירור עמוק ברור שפינוי בינוי בשכונות טובות כגון בירושלים בשכונת הקטמונים ועוד (אפי' בשלב מאוד מתקדם) זה הרבה יותר רווחי, הרווחים שם הם אדירים, ורק יש לזה חסרון שצריך להתחיל מהרגע הראשון לשלם כל חודש משכנתא, וגם להתעסק עם השוכרים, (עד שהיזם מתחיל לשלם), מאידך בפריסייל לא צריך לשלם משכנתא רק לאחר 4 שנים, ועד אז יש שקט, אבל הרווחים לא כ"כ, אז למי שיש יכולת לשלם כל חודש הוצאות משכנתא לכאו' פינוי בינוי (במיקום טוב) שווה הרבה יותר.

אשמח אם תתן דוגמא של פינוי בינוי בקטמונים שמניב רווחים אדירים.
כמה עלות הדירה, כמה נכנס שכירות, וכמה יתקבל בסופו של יום לאחר 6 שנים.

 

[קאצנעלנבויגן]

מצטער אבל אין לי את הפרטים המדויקים, אפשר להתקשר למתווכים המקומיים שעוסקים בדירות פינוי בינוי ולקבל פרטים, אבל אני כן יכול להסביר את הרעיון מאחורי ההשקעה, הרי מה שקונים זה דירה בבניין ישן, ומקבלים דירה במגדל חדש, וההבדל במחירים הם מאוד גדולים, אז אפי' שמשלמים בשעת הקניה גם על המטרים שיתוספו, עדיין זה מחיר למטר בבניין ישן, וע"ז מקבלים דירה במגדל חדש ונוצץ, אז יש כבר רווח מאוד גדול בלי להסתמך על עליית מחירים ארצי.