דיון מינוף השקעה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
עודכן: אייר תשפ"ד
בימים האחרונים פנו אלי קבוצה מגובשת מאחיסמך וביקשו את תשובתי לשאלה הבאה:
כחברי קבוצת הרכישה קבלנו החזר כספי בסכום של כ100,000 ש"ח.
מה לעשות בכסף,
האם לפרוע את ברכיב הצמוד במשכנתא, או אולי להשקיע את הכסף?

התשובה היא שאין תשובה אחת שמתאימה לכולם
לכן כיוונתי אותם לנקודות הבאות:

1. ההיסטוריה היא שהשקעה במניות הניבה כ10% נומינאלי
ו7%ריאלי.
אפשר לצפות כאן וכאן בחלק מההיסטוריה.
ואפשר גם לראות שהתשואה תנודתית.

2. אם כן הלוואה קבועה לא צמודה עם 5% ריבית.
מותירה מקום לתשואה של 5%.
בהלוואה שצמודה למדד או לפריים
יש להוסיף למשקל את הצפי לעליית ריבית
ואת החוסר ודאות.

3. חשוב להבין גם שכאשר אנחנו לוקחים הלוואה
אנחנו מהמרים על השקל
כלומר במקרה שמדדי המניות יעלו אבל גם השקל יעלה,
לא נצליח לקבל מספיק תשואה מההשקעה.
וזה מה שקרה כאן בעשור האחרון ששער השקל עלה מול שאר המטבעות מקור: בלומברג
למרות שההימור הוא לא כל כך גדול
כי ההיגיון נוטה שבטווח הארוך יהיה איזון בין המטבעות של המדינות המפותחות.

4. לכל השקעה יש להוסיף לחישוב עלויות דמי ניהול ועמלות.

5. הרווח מכיסוי המשכנתא ואי תשלום ריבית לא ממוסה, בעוד הרווח מהשקעה ממוסה.

6. ככל וההשקעה תניב
זה יהיה משתלם יותר כי ההשקעה תהיה שווה יותר מההלוואה.
אבל אי אפשר לדעת מה העתיד צופן לנו.

7. לעיתים המעלה של השקעת חסכונות חודשית, עשויה להיות מניבה יותר מהשקעה חד פעמית.
אם משקיע נכנס בפעם אחת לשוק שיתברר בהמשך שהיה גבוה, אז היה עדיף לו להשקיע כל חודש סכום קטן והרווחים יהיו גדולים יותר. להמשך קריאה>>>

8. משכנתא זהו מינוף מתמעט
כי כל חודש הולך ופוחת נטל החוב.

9. ריבית עולה בגלל שיש אינפלציה.
אם כן אנחנו לא באמת מפסידים כל כך הרבה מהריבית
כי מה שעולה לנו הריבית, זה מתבקש שנשלם בגלל שהאינפלציה גבוהה
רוב עליית הריבית מתקזזת ריאלית.
בסך הכל הבנק כמו אומר:
אני לא מאפשר ללווה להרוויח פעמיים גם ריבית נמוכה וגם את ההגנה מאינפלציה.
כעת נביט לתשואה האמיתית של שוק המניות כלומר לתשואה הריאלית.
נגלה שקיבלנו תשואה ריאלית מעל האינפלציה רק 7% (בערך)
כעת נניח שהבנק לוקח מאיתנו 1% נוסף של ריבית מעל האינפלציה
אם כן נותרנו עם רווח 6%.

רק שצריך לבחון את ההנחה הזאת שהריבית היא תמיד ביחס לאינפלציה
בגדול ההנחה די נכונה אבל רחוקה מלהיות מדוייקת
אפשר לראות בגרף המצורף
שהמתאם בין האינפלציה לריבית בארצות הברית אינו מדויק
צילום מסך 2023-08-10 232434.png

10. יהיה מי שיאמר
שהוא לא מצליח לחסוך
אבל אם יקח הלוואה
זה יהיה עבורו מחייב לפרוע את החוב
ורק כך יוכל להגיע להשקעה.
כל אחד צריך לעשות את השיקול שלו.

11. ושוב לתושבי אחיסמך שקיבלו החזר כספי
שאלתם זהה לחלוטין
האם לקחת הלוואה כדי להשקיע
כי המשכנתא הנוגסת מחשבונם מידי חודש
אם הם לא מחזירים אותה הם למעשה לווים אותה.
אבל מבחינה פסיכולוגית יש הבדל.
כי הלוואה לצורך השקעה קשה לקחת
אבל את המשכנתא הם כבר לקחו
אז כעת הם רוצים להשקיע.

אבל מלכתחילה אסור לבן אדם לעשות דבר כזה
כי השקעה שלא שווה לקחת עליה הלוואה.
שווה לפרוע אותה לפני שמשקיעים.
ומי שמצא בעצמו שהוא מחליט מהרגש
הוא רק ממקם את עצמו גבוה יותר במדד הסיכון.

12. באופן שיש צבירה מושקעת החייבת במס ומשיכה ההשקעה תהיה חייבת במס,
כדאי לשקול ללוות כדי שלא למשוך את ההשקעה ולהתחייב במס ולמעשה לדחות את המס.
לדוגמא אם למשקיע יש 100,000 ש"ח מושקעים שמשיכתם תחייב אותו במס ע"ס 10,000 ש"ח
על המשקיע להוסיף משקל לקחת הלוואה כדי לדחות את המס.

13. נקודה נוספת שהחכמתי מ @ראובן 23
לגבי מי שסבור למשוך קרן השתלמות כדי לכסות את המשכנתא. (לדיון>>>)
שצריך לשקול זאת בצורה שונה כי נושא המס שכתבתי בנקודה 5 לא קיים בקרן השתלמות.
וזאת הטבה שתתפספס
וגם תתפספס הנזילות של הקרן השתלמות בשש שנים הקרובות.

אשמח לשמוע את דעתכם.
 
נערך לאחרונה ב:

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
1. ההיסטוריה היא שהשקעה במניות הניבה כ10% נומינאלי
ו7%ריאלי.
זה לא מדויק לכתוב כזה משפט.
אמנם זה נכון שהממוצע לטווח ארוך יוצא כ 10% לשנה, אבל יש גם טווחי זמן ארוכים שהתשואה הממוצעת לשנה הייתה הרבה פחות מזה, וזה חשוב מאד לדעת שאף אחד לא מתחייב להביא לכם את התשואה הממוצעת.
בנוסף לזה, חייבים לציין שבטווח השקעה לא מספיק ארוך, אז לא רק שאפשר לא להרוויח, אפשר גם להפסיד כסף.

דעתי בעניין משכנתא על הדירה בשביל השקעה, היא שכמו בהרבה מקרים הכל תלוי בנתונים הספציפיים הן של המשקיע, והן של המשכנתא המדוברת, והן של ההשקעה הרלוונטית.
וחייבים לדעת שכמו שיש רבים שברור להם שבשביל לקנות דירה להשקעה כדאי לקחת משכנתא, [לא משנה אם זה נכון או לא] ובשביל להשקיע בשוק ההון או בהשקעות אחרות אסור לקחת משכנתא, אז כשבוחנים את הנושא בצורה מושכלת אז מבינים שאין פה תשובות של כן ולא, שחור ולבן, אלא כל מקרה צריך להיבחן לגופו.
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
דעתי בעניין משכנתא על הדירה בשביל השקעה היא שכמו בהרבה מקרים הכל תלוי בנתונים הספציפיים הן של המשקיע והן של המשכנתא המדוברת, והן של ההשקעה הרלוונטית.
תודה רבה על תגובתך
מכיון שאין כאן נתונים אישיים הדיון הוא תאורטי.
באופן כללי הדיון בפורום הוא להעשרת הידע בלבד.
זה יוסיף לדיון אם תכתבו תרחישים ותנאים שיכולים לתת משקל למינוף או לשלילה.
 

צלצל

משתמש רשום
בגדול מינוף מתמעט הוא יתרון הרבה יותר גדול ממה שכתבת,
משכנתא או הלוואה בריבית של 10% בסוף התקופה תשלום הריבית השנתי יהיה 5% בממוצע,
כך שאם אני מרוויח 10% ומשלם הלוואה שרשמית היא 8% אז אני בעצם יקבל 10-(8/4)=6%.

אמנם החיסרון הגדול (חוץ מהרגש בנפילות...) הוא שהלוואה פורעים כל חודש, ואילו השקעה שנושאת ריבית דריבית (לא דיודנד) מקבלים רק בסוף התקופה. כך שצריך להיות מסוגל לפרוע כל חודש.
מה שאין כן בהשקעה בדירה, בה יש דיוידנד של שכר דירה שאיתו אפשר לפרוע את ההלואה בתכנון נכון.
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
בגדול מינוף מתמעט הוא יתרון הרבה יותר גדול ממה שכתבת,
לא נתתי משקל כזה או אחר לנושא המינוף המתמעט.
מינוף מתמעט (כמו משכנתא בדוגמה שלנו) אמור להתמודד מול הפקדה חודשית להשקעה.
וכך לבדוק עד כמה היתרון גדול.
מה שאין כן בהשקעה בדירה, בה יש דיוידנד של שכר דירה שאיתו אפשר לפרוע את ההלואה בתכנון נכון.
על ההנחה הזאת ששוק הנדל"ן עדיף על שוק ההון
בגלל השכירות הקבועה
מומלץ להכיר את "כלל 300".

יש הרבה דברים שונים בין השקעה בשוק ההון להשקעה בנדל"ן
והרבה מה להרחיב על המשפט שכתבת
אבל זה לא נושא האשכול.
 

צלצל

משתמש רשום
על ההנחה הזאת ששוק הנדל"ן עדיף על שוק ההון
בגלל השכירות הקבועה
מומלץ להכיר את "כלל 300".
כלל ה300 (https://www.hasolidit.com/כמה-כסף-צריך-כדי-לפרוש) לא קשור, כי הערך של הדירה עולה ותמיד אפשר - אם דמי השכירות אינם מספיקים - למכור את הדירה ולהכניס לשוק ההון, ואז בנקודת זמן הזאת, זה בדיוק כמו שיש לך את הערך במניות ביחס לעליה או הירידה (שיכולה להתרחש בכל מקרה) של שוק ההון.
אבל, ככה אפשר להרויח מכל העולמות כיון שגם אם אין למישהו דרך למנף עבור שוק ההון (למי שלא מפחד...) הוא יכול על ידי דירה להשקעה להרויח באמצעות שכירות או מקסימום עם תוספת כסף חדש הרבה יותר נמוך.

הדגש שלי היה על כך שהיחס בין הלואה לתשואה על רווחים (אם כל חודש המינוף קטן) הוא פי 2.
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
כלל ה300 (https://www.hasolidit.com/כמה-כסף-צריך-כדי-לפרוש) לא קשור, כי הערך של הדירה עולה ותמיד אפשר - אם דמי השכירות אינם מספיקים - למכור את הדירה ולהכניס לשוק ההון, ואז בנקודת זמן הזאת, זה בדיוק כמו שיש לך את הערך במניות ביחס לעליה או הירידה (שיכולה להתרחש בכל מקרה) של שוק ההון.
אבל, ככה אפשר להרויח מכל העולמות כיון שגם אם אין למישהו דרך למנף עבור שוק ההון (למי שלא מפחד...) הוא יכול על ידי דירה להשקעה להרויח באמצעות שכירות או מקסימום עם תוספת כסף חדש הרבה יותר נמוך.

הדגש שלי היה על כך שהיחס בין הלואה לתשואה על רווחים (אם כל חודש המינוף קטן) הוא פי 2.
זה קשור לאשכול אחר
אגב, יש לי הרצאה שלמה על זה
תוכל להצטרף לקורס שלי ולשמוע את תשובתי.
 

צלצל

משתמש רשום
אם האינפלציה עולה וצופים שיקח לה זמן לרדת, על פניו בנקודת זמן הזאת עדיף לסגור הלוואות. ובמיוחד, את אלה שצמודות מדד, בהם הקרן עצמה עולה לפי המדד. הרי הרווח אחרי קיזוז עמלות ניהול, מיסוי (שאין בפירעון הלואה) וכו' הוא ממש זניח ביחס לסיכון של ההשקעה, שהרי הרווח לא מובטח לעולם.
לא? אם הפער הוא נגיד 1% במקרה הטוב, שווה לקחת סיכון?
 

דג לבן

משתמש מקצוען
D I G I T A L
6. משכנתא זה מינוף מתמעט
כי כל חודש הולך ופוחת נטל החוב.

9. מאידך תושבי אחיסמך
קיבלו 70,000 ש"ח ויותר.
וכעת הם שואלים האם לפרוע במשכנתא את הרכיב הצמוד למדד (או את הפריים)
או להשקיע לטווח ארוך.
השאלה היא זהה לחלוטין
אבל מבחינה פסיכולוגית יש הבדל.
ומכיון שהחלטות מגיעות מהרגש (חיסרון אנושי שפוגע באנושות קשה בהשקעות)
הם חשבו להשקיע.

אבל מלכתחילה אסור לבן אדם לעשות דבר כזה
כי השקעה שלא שווה לקחת עליה הלוואה.
שווה לפרוע אותה לפני שמשקיעים.
ומי שמצא בעצמו שהוא מחליט מהרגש
הוא רק ממקם את עצמו גבוה יותר במדד הסיכון.

אשמח לשמוע את דעתכם.
במקרה של נכס יש חיסרון בעובדה שהמינוף של המשכנתא יורד עם השנים. אבל בהשקעה של כסף שבא ממשכנתא (ובמקרה של החברה מאחיסמך שקבלו חזרה כסף) זה דווקא סיבה למעלה, ולכן כאשר יש יכולת כלכלית לפרוע את תשלומי המשכנתא, יש יותר הגיון להשקיע את הכסף במקום לפרוע את ההלואה
ובשונה מאדם שלא מצליח לחסוך כל חודש ולוקח הלואה כדי להשקיע, במקרה זה דווקא בגלל שההלוואה היא בתנאים משופרים של משכנתא לדיור שהיא בתנאים הרבה יותר טובים מסתם הלוואה במשק, יותר נכון להשקיע מאשר להחזיר את ההלוואה.
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
במקרה של נכס יש חיסרון בעובדה שהמינוף של המשכנתא יורד עם השנים. אבל בהשקעה של כסף שבא ממשכנתא (ובמקרה של החברה מאחיסמך שקבלו חזרה כסף) זה דווקא סיבה למעלה, ולכן כאשר יש יכולת כלכלית לפרוע את תשלומי המשכנתא, יש יותר הגיון להשקיע את הכסף במקום לפרוע את ההלואה
ובשונה מאדם שלא מצליח לחסוך כל חודש ולוקח הלואה כדי להשקיע, במקרה זה דווקא בגלל שההלוואה היא בתנאים משופרים של משכנתא לדיור שהיא בתנאים הרבה יותר טובים מסתם הלוואה במשק, יותר נכון להשקיע מאשר להחזיר את ההלוואה.
לזה התכוונתי.
מינוף מתמעט
החיסרון הוא ב"מינוף"
והמעלה ביכולות של המשקיע לפרוע. דבר שגם מוכיח על איתנות כלכלית. וזה גם ישליך על סיבולת הסיכון בנפילות שוק.
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
7. נקודה נוספת: ריבית עולה בגלל שיש אינפלציה.
אם כן אנחנו לא באמת מפסידים כל כך הרבה מהריבית כי מה שעולה לנו הריבית
זה מה שמתבקש שנשלם בגלל שהאינפלציה גבוהה
רוב עליית הריבית מתקזזת ריאלית.
בסך הכל הבנק כמו אומר:
אני לא מאפשר ללווה להרוויח פעמיים גם ריבית נמוכה וגם את ההגנה מאינפלציה.
היום הבנק המרכזי בארצות הברית יודיע על הריבית
בשעה 21:30 (שעון ישראל)
יופיע כאן הפרסום הרשמי
הצפי לעלייה נוספת ב0.25%
ריבית הפד נכון להיום עומדת על 5%
גם האינפלצייה השנתית בארצות הברית עומדת על 4.98%. (מקור) (דומה לישראל)
לכן הריבית נכון להיום משקפת בערך את עלות האינפלציה.

היום הריבית צפויה להתייקר מעל האינפלציה.
ובכך יתחילו הלוואות לעלות בשווי ריאלי גם ללוים בדירוג גבוה מאוד.
גם האינפלצייה נמצאת במגמת ירידה ואמורה להתמתן ובכך להותיר את עלות ההלוואות.

למרות שמשקי הבית הרגישו כבר תקופה את קושי הריבית העולה.
המשקיעים והעסקים הרגישו רק הפחתה בתזרים.
ולחלקם עדיין היה משתלם ריאלית ללוות
כי מי שלווה לצורך קניית תוצר לא ניזוק ריאלית מעליית מהריבית
מכעת יתחילו כולם להרגיש את עליית הריבית.

עכשיו זה לא זמן טוב ללוות דולרים (ושקלים) לצורך השקעה.
 

Kochavee

משתמש רשום
אני מסתכל על זה ככה
בזכותך אני מתחיל ופותח חשבון מסחר עצמאי ורוצה לעשות כל כמה חודשים הפקדה של כמה מאות וההתחלה היה עם 10K

עכשיו,אין לי שום ספק שאם אני אקח את הכסף הזה לחסוך אותו ולנסות לפרוע את החלק המדדי של המשכנתא,כי אני חושב שזה תחרות שא''א לנצח,הרי בכלום כל פעם שעולה איזה אחוז הוא מוחק מה שעשיתי באמת (כמובן שזה לא נכון 100% כי מנעתי שהמדד ישתגע בתיק המשכנתא)

לעומת זאות אם אני ב''ה כן משלם את המשכנתא מדי חודש אני מעדיף להשקיע את ה10 אלף ואת ההפקדות חודשיות כדי שהם לפחות יעשו משהו,למשל
אם אני איך שהוא עם הסכומים האלה מצליח אחרי 10 שנה לסגור מסלול צמוד,הרי שחסכתי אולי מעל 100K.אבל זה לא נכון כי הכסף הזה הוא לא ביד,הוא טוב בשביל דו'חות וטאוריה אבל א''א לסחור או לקנות או להשקיע עם ה100K ש''חסכתי''

ומנבג חיסכון והשקעה אקטיבית כן יש אפשרות

ואני חייב לסייג שאני מדבור ממקום שאני מקווה מאוד שיכנס לי איזה סכום ובע''זה כן לסגור מסלול מדדי אבל בבת אחת
 

סלום

משתמש פעיל
הרעיון אומר שבהשקעה צריך לחשב סיכון מול סיכוי אמנם במניות יש סטטיסטיקה של רווח מסויים אבל יש סיכון שזה לא יתממש לעומת זה בסגירת משכנתא יש רווח וודאי של אחוזים מסויימים השאלה אם התוספת סיכוי שווה את הסיכון
 

השקעות R הון

מנהל פורום השקעות
מנהל
מנוי פרימיום
אני מסתכל על זה ככה
בזכותך אני מתחיל ופותח חשבון מסחר עצמאי ורוצה לעשות כל כמה חודשים הפקדה של כמה מאות וההתחלה היה עם 10K

עכשיו,אין לי שום ספק שאם אני אקח את הכסף הזה לחסוך אותו ולנסות לפרוע את החלק המדדי של המשכנתא,כי אני חושב שזה תחרות שא''א לנצח,הרי בכלום כל פעם שעולה איזה אחוז הוא מוחק מה שעשיתי באמת (כמובן שזה לא נכון 100% כי מנעתי שהמדד ישתגע בתיק המשכנתא)

לעומת זאות אם אני ב''ה כן משלם את המשכנתא מדי חודש אני מעדיף להשקיע את ה10 אלף ואת ההפקדות חודשיות כדי שהם לפחות יעשו משהו,למשל
אם אני איך שהוא עם הסכומים האלה מצליח אחרי 10 שנה לסגור מסלול צמוד,הרי שחסכתי אולי מעל 100K.אבל זה לא נכון כי הכסף הזה הוא לא ביד,הוא טוב בשביל דו'חות וטאוריה אבל א''א לסחור או לקנות או להשקיע עם ה100K ש''חסכתי''

ומנבג חיסכון והשקעה אקטיבית כן יש אפשרות

ואני חייב לסייג שאני מדבור ממקום שאני מקווה מאוד שיכנס לי איזה סכום ובע''זה כן לסגור מסלול מדדי אבל בבת אחת
לא הבנתי מה כתבת
אולי התכוונת למה שכתבתי בסעיף 9 בהודעה הראשונה?
 

Kochavee

משתמש רשום
לא הבנתי מה כתבת
אולי התכוונת למה שכתבתי בסעיף 9 בהודעה הראשונה?
יכול להיות
אני אומר ככה
אם אני סוגר את החלק הצמוד למדד במשכנתא,ברור לכולם שאני חוסך המוון כסף.אבל לרוב הכסף הזה הוא חיסכון ''טאורתי'' כי 20 שנה אחרי שסגרתי אותו לא יהיה לי את הסכום ש''חסכתי'' (אני שוב מדגיד,לרוב(

מאידך,מי שלא מתקשה לשלם משכנתא ויש לא סכומים שלא מספיקים לסגור מסלול צמוד מדד אם הוא משקיע ולטווך ארוך עשה תשוה טובה אז בסוף יש לו באמת כסף ביד שאיתו אפשר לעשות דברים הלאה.
 

ראובן 23

משתמש מקצוען
מנוי פרימיום
אשמח לתגובות הציבור בסקר בנושא
 
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קיט ע'

קכא עָשִׂיתִי מִשְׁפָּט וָצֶדֶק בַּל תַּנִּיחֵנִי לְעֹשְׁקָי:קכב עֲרֹב עַבְדְּךָ לְטוֹב אַל יַעַשְׁקֻנִי זֵדִים:קכג עֵינַי כָּלוּ לִישׁוּעָתֶךָ וּלְאִמְרַת צִדְקֶךָ:קכד עֲשֵׂה עִם עַבְדְּךָ כְחַסְדֶּךָ וְחֻקֶּיךָ לַמְּדֵנִי:קכה עַבְדְּךָ אָנִי הֲבִינֵנִי וְאֵדְעָה עֵדֹתֶיךָ:קכו עֵת לַעֲשׂוֹת לַיי הֵפֵרוּ תּוֹרָתֶךָ:קכז עַל כֵּן אָהַבְתִּי מִצְוֹתֶיךָ מִזָּהָב וּמִפָּז:קכח עַל כֵּן כָּל פִּקּוּדֵי כֹל יִשָּׁרְתִּי כָּל אֹרַח שֶׁקֶר שָׂנֵאתִי:
נקרא  4  פעמים

אתגר AI

חשיפה כפולה • אתגר 130

לוח מודעות

למעלה