התודה ל @מקצועי בלבדתודה לכם, תמשיכו לשמור על הפורום כ'אי שפוי'.
התודה ל @מקצועי בלבדתודה לכם, תמשיכו לשמור על הפורום כ'אי שפוי'.
זה לא עיר חרדית שאפשר לסגור את זה לחדר ולהוסיף ארון אויר.71.28 מטר דירה
7.48 מרפסת שמש
זה יוצא באזור ה30 אלף למטר
יש את זה ברוב אם לא לכל הדירות, רק בעיר חרדית זה הופך להיות מחסן, ואח"כ תלונות על מצוקת חנייה.וזה כולל חניה . דירה בקומה 6 עם נוף
באיזה פרויקט אין ערבות בנקאית?וכולל ערבות בנקאית מלאה על הכסף
6*4 יוצא 28% במקרה שלנו זה 176,243.2 ש"חמה ששונה מרבית של 6 %
ברשות המיסים הממוצע הוא 24,182 ועל דירות חדשות זה 26,627 ודירות על הנייר זה 25,878.הממוצע במדלן הוא 28 אבל הרוב נובע מדירות ישנות
דירות חדשות שוות הרבה יותר
וצמוד לשדה התעופה עם רעש מחריש אוזניים 24 שעות ביממה.אין באף מקום באזור כזה עסקה
וזה גם צמוד לרכבת הקלה
מה שייך פה לדעת בוודאות?תכלס בפרוייקט המדובר באור יהודה מתחילת האשכול,
באמת המחירים זולים, ויש הצעה לרכישה, של 10/90 כולל אפשרות של הסבת ערבות, ופטור ממדד
ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,
צריך לבדוק טוב בחוזה, לפעמים הקבלנים מכניסים סעיף שאוסר על מכירת הדירה לפני קבלת המפתח, ואפי' שנה שנתיים אח"כ.1. השאלה כמה סיכוי יש למכור לפני קבלת המפתח וכך לא צריכים להוציא משכנתא בכלל, אלא רק לשלם 10 % ???
האם רגע לפני קבלת המפתח, אנשים ייקנו את זה דרך יד 2 , והעמלה שמשלמים למתווך והעו''ד בעד העיסקה הראשונית האם אפשר לגלגל את זה לקונה?
ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,
אולי זה נכון ואולי זה טריק של היזם כדי להראות שהנה אתה הולך להרוויח 300 אלף
אגב, זה עובד כך בכל המשרדי מכירות שאומרים שכל תקופה המחיר מתעדכן
וכדאי לקנות עכשיו מיד כדי להרוויח את העליה.
דבר נוסף, גם אם היזם יעלה את המחיר ב-300 אלף זה לא אומר שהוא באמת יצליח למכור במחיר הזה,
בסוף השוק לא תמיד מוכן לשלם כל מחיר, במיוחד לא שוק כמו עכשיו שהוא שוק של קונים...
האם מוסכם שהמחירים עולים ועולים,אם אני מסתכל על השנים האחרונות המחירים רק עלו ועלו....
אם אתה רוצה לקנות שם - בכבוד...תכלס בפרוייקט המדובר באור יהודה מתחילת האשכול,
באמת המחירים זולים, ויש הצעה לרכישה, של 10/90 כולל אפשרות של הסבת ערבות, ופטור ממדד
ואני יודע בוודאות שהמחיר בפרוייקט הספציפי הזה הולך לעלות המחיר ב 10 % בחודש הקרוב, כך שדירה שעולה 5 חדרים שעולה 3 מיליון תעלה 3.3 מיליון
אז מבחינת הפרוייקט הספציפי הזה, הולך להיות רווח של 300.000 ש''ח, בגלל עליית המחיר בזמן הקרוב,
1. השאלה כמה סיכוי יש למכור לפני קבלת המפתח וכך לא צריכים להוציא משכנתא בכלל, אלא רק לשלם 10 % ???
האם רגע לפני קבלת המפתח, אנשים ייקנו את זה דרך יד 2 , והעמלה שמשלמים למתווך והעו''ד בעד העיסקה הראשונית האם אפשר לגלגל את זה לקונה?
2. אם רוצים לחכות עם המכירה עד שנתיים אחרי קבלת המפתח כפי המלצות המשקיעים,
המשכנתא תהיה (כנראה) באיזור 13-15 אלש''ח לחודש,
ושכירות ממוצעת(לפי יד 2 כיום) של 5 חדרים מוצעת ב 7 אלש''ח
אז ההפרש בין המשכנתא לשכירות הוא 8 אלש''ח, שאת זה המשקיע צריך לשלם מכיסו!
או שאולי בעוד 4 שנים השכירות תהיה באיזו ה 15 אלש''ח, יש סיכוי?
במקרה כזה שהמשקיע צריך לשלם מכיסו 8 אלש''ח X שנתיים עד המכירה= 150 אלש''ח,
האם זה בעצם שחיקה של הרווח או שזה חלק מהעסק?
3. האם יש עוד סעיפים קטנים שצריך לבדוק? (חוץ מ: הסבת ערבויות, פטור ממדד)
אשמח להחכמה מבעלי הניסיון.
מדויק!סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.
קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:
לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.
עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.
כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.
עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!
הסעיפים הקטנים:
אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:
[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].
- 160,000 ש"ח מס רכישה.
- 5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.
- 10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).
- 40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)
- 40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.
- 12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.
אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.
רגע, זה לא נגמר...
על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –
נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.
זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...
וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!
בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.
כן יש עסקאות מסוג 20 - 80 וכדו' , שמשתלם מאוד לרכוש!
תיארת מאוד יפה את הטעות שלך.אם אני מסתכל על השנים האחרונות המחירים רק עלו ועלו....
כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...אני לא מתווך אני מכיר מישהו
יש לו באשדוד ובחדרה דירות של 10/90 בלי מדד במקמות ממש פונטציאלים.
מתייעצים כן.כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.
פשוט הוא רק מכיר מישהו והוא לא מתווך, אלא פשוט רוצה לעזור,מתייעצים כן.
מי אמר שמחליטים
כמובן שצריך לבדוק את העיסקה, מי אמר לסגור?? צריך לשבת על כל דבר!!כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.
לא הבנתי למה את מחליטה שמדובר בפרוייקט כושל ?כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.
לא התכוונתי מדי בשאלה.פשוט הוא רק מכיר מישהו והוא לא מתווך, אלא פשוט רוצה לעזור,
ובכל פורום הוא מעלה שהוא מכיר מישהו שמוכר באשדוד, אופקים, חדרה, וכו',
מעניין אם המספר טלפון זה לא הוא עצמו.
אז זהו שזה לא בדיוק כך.כנראה שאנשים פה עדין לא הפנימו, רק כשאותו אחד יפול רציני אז הוא יבין שהזוי להתייעץ עם ניקים אנונימיים בפרוג ולהשקיע את כל חייו באיזה פרויקט כושל...
לא מבינה את האנשים פה...החברה פה נופלים אחד אחד ועדין מתייעצים כמו עיוורים.
מצטרף, ברור שיש פה גם אנשים שמנסים לתפוס ציפורים, אך התועלת שאנשים שואבים מפה הוא לאין ערוך.אז זהו שזה לא בדיוק כך.
אנשים כן מתייעצים גם בפרוג (לא רק..).
ומתדיינים. ולומדים אחד מהשני. ומקבלים אינפורמציות אחד מהשני!
וגם אנשים יודעים מתי לקבל החלטות כמו חכמים.
זה מעולה לשמוע ולעלות את כל הדעות על העסקה ועל הנדל"ן בפורום.
זה מאוד עוזר לקבל החלטה חכמה יותר..
כמעט כל איש עסקים חבר באיזושהי קבוצה בתחום שבה הוא עוסק - רק כדי להצליח יותר!
נ.ב
אם בנאדם כ"כ תמים אז "חלילה" יפילו אותו גם בלי פרוג...
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
26.09
כ"ג אלול
פתיחת
קורס מאסטר בשיווק דיגיטלי
מלגות גבוהות!
19.11
י"ח חשוון
פתיחת
קורס בינה מלאכותית - חדשנות ב AI
קורס מקוצר
25.11
כ"ד
פתיחת
קורס פרסום קופי+
מלגות גבוהות!
27.11
כ"ו חשוון
פתיחת
קורס פיתוח בוטים ואוטומציות עסקיות
מלגות גבוהות!
27.11
כ"ו חשוון
פתיחת
קורס עיצוב גרפי ודיגיטל - בסילבוס חדש ומטורף!
מלגות גבוהות!
תהילים פרק קיט ע'
קכא עָשִׂיתִי מִשְׁפָּט וָצֶדֶק בַּל תַּנִּיחֵנִי לְעֹשְׁקָי:קכב עֲרֹב עַבְדְּךָ לְטוֹב אַל יַעַשְׁקֻנִי זֵדִים:קכג עֵינַי כָּלוּ לִישׁוּעָתֶךָ וּלְאִמְרַת צִדְקֶךָ:קכד עֲשֵׂה עִם עַבְדְּךָ כְחַסְדֶּךָ וְחֻקֶּיךָ לַמְּדֵנִי:קכה עַבְדְּךָ אָנִי הֲבִינֵנִי וְאֵדְעָה עֵדֹתֶיךָ:קכו עֵת לַעֲשׂוֹת לַיי הֵפֵרוּ תּוֹרָתֶךָ:קכז עַל כֵּן אָהַבְתִּי מִצְוֹתֶיךָ מִזָּהָב וּמִפָּז:קכח עַל כֵּן כָּל פִּקּוּדֵי כֹל יִשָּׁרְתִּי כָּל אֹרַח שֶׁקֶר שָׂנֵאתִי: