התייעצות פריסייל או פינוי בינוי?

[אות וסמל]

יש סיכון גדול בקניית דירה שנייה ב 20/80 או 10/90 ע"מ למכור אותה לפני האכלוס.
להלן הוצאות נוספות בקניית דירה שיש להוסיף למחיר:

1. מס רכישה - 8%
2. תיווך - 2%
3. עו"ד - 0.5%
4. הוצאות נוספות כמו עו"ד קבלן, יועץ משכנתאות, אגרות שונות וכו' 0.5%
5. מס שבח 25% על הרווח

סה"כ 11% עם הוספת מס שבח יוצא 13.75%.
כך שמחיר הדירה צריך לעלות ב 13.75% רק בכדי שתוכל לקבל את הסכום ההשקעה חזרה.

תודה.
ומה ההוצאות שצריך לקחת בחשבון לדירה ראשונה?

 

[szn]

אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון,

יש שם שלביות ביצוע
השאלה באיזה שלב אתה קונה

 

[דאון]

אכן, אבל יש גם 'מבינים' שמערבבים אותך..
אפשר קצת ללמוד על הנושא וזה שווה את דמי התיווך
וחוצמזה יש מודעות שכתוב שהפינוי בינוי חתום, והדירה נמכרת בגלל שאין לאנשים כח לתהליך או שזקוקים לכסף וכו' או שצריכים כרגע דירה גדולה (משפרי דיור)

נכון מאוד, בכל עסקת נדל"ן בישראל עדיף ומומלץ ללמוד לבד על האזור והעסקה וכך לחסוך את התיווך
אבל יש נקודה חשובה שצריך לזכור שבעיקר בעסקאות פינוי בינוי יש מלא פרטים שחייבים לברר
כמו היתכנות כלכלית, רוב דרוש, שלביות ביצוע, מחיר אמיתי באזור לדירה חדשה, גודל דירה מדויק
ועוד, לכן צריך ללמוד לעומק את כל הפרטים ולא לסמוך על בעל הדירה שהוא לא מעגל פינות

 

[אמת מארץ תצמח]

ביררתי על פינוי בינוי בשכונות קטמונים בירושלים,
המחיר יקר אבל הריווח גם גדול,
אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון, ומקבלים ע"ז דירה בסביבות 80 -85 מטר שהיום הם כבר משווקים דירות כאלו בלפחות מיליון יותר בסביבות 40 אלף למטר, (שמעתי ממישהו שהיה אצלם בפגישה).

אתה יודע מה?
בא נשאל ככה:
איך אתה מסביר שמגיע לקוח, אם הוא נכנס לחדר של אפריקה הם מוכרים לו כעת ב3.2/3.5
ואם הוא ייכנס לאחד מהשכנים, ההוא ימכור לו דירה קיימת! שניתן לגור בה כעת עד הפינוי, ולקבל עליה שכירות במהלך בפינוי-בינוי, במיליון שקל פחות?

 

[קאצנעלנבויגן]

ספציפי לגבי אפריקה ישראל, אז הם בונים בשלושה שלבים, ומה שהם משווקים היום זה שלב א', והדירה שאני דיברתי זה בשלב ג' ובשלב א' יש כבר התירי הריסה, ובקרוב ממש מתחילים לבנות, אבל בשלב ג' עדיין אין התרים, וזה אמור לקחת עוד שנתיים עד שיתחילו להרוס שמה, ועד אז צריכים לשלם משכנתא יקרה, והשכירות לא מתחיל לכסות את זה, דהשכירות מקבלים על דירה קטנה וישנה, והמשכנתא זה ביחס להדירה העתידה.

 

[szn]

אכן, אבל יש גם 'מבינים' שמערבבים אותך..
אפשר קצת ללמוד על הנושא וזה שווה את דמי התיווך
וחוצמזה יש מודעות שכתוב שהפינוי בינוי חתום, והדירה נמכרת בגלל שאין לאנשים כח לתהליך או שזקוקים לכסף וכו' או שצריכים כרגע דירה גדולה (משפרי דיור)

ואולי כדאי לפתוח אשכול ובו יפורט התהליכים של פינוי בינוי

לא חושב שיעזור ללמוד קצת על הנושא
כיון שיש הרבה פרטים שצריכים לדעת וגם אנשים שמבינים בנדלן נפלו בעסקאות לא טובות
לצורך הדוגמא ממליץ לקרוא מה שכתבתי כאן:

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

כמדומני שהגר"ד כהן שליט"א בעד המקום הזה אני לא יודע, אבל משהו מאוד מעניין אני רוצה לספר עליו: עלינו לביתו בעניין של עכו, הוא מאוד התלהב וחתם אבל הייתה אנקדוטה מעניינת שהראתה לי את חכמתו הרבה, דדא ביה כולא ביה: אנחנו הכנו (כפי שמקובל אצל גדולי ישראל שאין להם זמן) מכתב ערוך ומסודר שהוא צריך רק...

www.prog.co.il

עוד דוגמא לנפילה של משקיעים:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

קופץ על האשכול @szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין? הוגשה תוכנית לפני יותר משנה היו כמה דיונים אבל עדיין לא היה דיון להפקדה לדעתי הקצה האיטי זה בגלל שזה מסלול רשויות ולא יזם שמקדם (יזם מקדם יותר מהר מאשר עם המדינה מתכננת)

www.prog.co.il

למעשה בכל עיר צריך מכפיל שונה כדי שיהיה כלכלי ליזמים פינוי בינוי (וגם בתוך על עיר יש הבדלים)
לא כל אחד מבין ברמה כזאת.

ואולי כדאי לפתוח אשכול ובו יפורט התהליכים של פינוי בינוי

כתבתי כאן רשימה מה חשוב לבדוק בעסקת פינוי בינוי:

דיון - מחירי הדירות לאן?

יכול להיות שיש אנשים שמוכנים לשלם על דירה בגינות דוד קצת יותר מדירה רגילה בבני ברק. זה גם מוזר כמי שמכיר את הפרוייקט הייטב מצד אחד איכות הדיירים גבוהה אבל הבניה צפופה מאד יש בניינים שחסומים מכל הכיוונים חלק נמצאים ממש על גהה יש רק 4 בניינים עם חזית לגינה שגם קוצצה בחצי ללא עץ אחד לרפואה רק...

www.prog.co.il

 

[szn]

אפשר למצוא בקלות עסקאות לפינוי בינוי
כנסו ליד 2 ב'מחיר' תרשמו את התקרה שלכם נניח מליון
בחיפוש חופשי תכתבו 'פינוי בינוי'
תתמקדו באיזור מסוים

זה לא כ"כ עוזר,
לדוגמא אם תעשו חיפוש ביד 2 על פינוי בינוי בקרית גת יעלו יותר מ-30 עסקאות
מתוכם יש בערך 4 עסקאות במתחמים טובים, וחלקם במחיר שלא משאיר רווח למשקיע.

(חלק מהמתחמים המינהלת בקרית גת מקדמת אבל אין להם כרגע התכנות כלכלית
בשיחה שהיתה לי איתם הם גם הסכימו איתי שכרגע זה לא כלכלי)

 

[קרעפט]

זה לא כ"כ עוזר,
לדוגמא אם תעשו חיפוש ביד 2 על פינוי בינוי בקרית גת יעלו יותר מ-30 עסקאות
מתוכם יש בערך 4 עסקאות במתחמים טובים, וחלקם במחיר שלא משאיר רווח למשקיע.

(חלק מהמתחמים המינהלת בקרית גת מקדמת אבל אין להם כרגע התכנות כלכלית
בשיחה שהיתה לי איתם הם גם הסכימו איתי שכרגע זה לא כלכלי)

ברור שהכוונה לעסקאות שכבר עברו בפועל שלבים מתקדמים.
'היתכנות' 'בתהליכים' 'בשלבי' מדובר במלל ריק שחסר כל משמעות.

 

[התמר]

ביררתי על פינוי בינוי בשכונות קטמונים בירושלים,
המחיר יקר אבל הריווח גם גדול,
אפשר למצוא ברחוב בר יוחאי בפרויקט של אפריקה ישראל דירות של 65 - 70 מטר בסביבות 2 וחצי מיליון, ומקבלים ע"ז דירה בסביבות 80 -85 מטר שהיום הם כבר משווקים דירות כאלו בלפחות מיליון יותר בסביבות 40 אלף למטר, (שמעתי ממישהו שהיה אצלם בפגישה).

אני יודע על דירות של 40-45 מטר בפרויקקט שציינת,
שמקבלים בתמורה כ-70 מטר.
אז איך יתכן שדירת 70 מטר מקבלת רק 85 מטר ?!

 

[קאצנעלנבויגן]

נכון טעות, דירה שעכשיו 55- 60 מקבלים 80 -85