השקעות נדל"ן השקעות בנדל"ן ארה"ב

ברכיק · 23/6/24

יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

ynigun · 23/6/24

נכתב ע"י ברכיק:
יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

@NadlanUSA
אם כבר אתה עונה על נושא מימון
אולי תפרט את שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב
ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)

NadlanUSA · 23/6/24

נכתב ע"י ברכיק:
יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

אשתדל בדברי לענות גם על @ynigun.

באופן כללי ישנם הטבות העומדות לאזרח (בדומה לתוכנית למשתכן בארץ) המקלות עליו לרכוש בית ולקחת משכנתא ובכך ה"אזרח" נהנה מיתרון יחסי.

למרות היתרונות אין כל מניעה לאזרח זר או ללא תושבות או גם וגם (למשל יישראלי תושב ישראל) לרכוש נכס או לקבל משכנתא בנקאית.

כדי להבין את הנושא אספק רקע בסיסי להליך משכנתא.

גוף מממן (בנק לדוגמא) מוענין לספק הלוואה ללווה שיכול לעמוד בה. והבחינה הנהוגה ליכולת עמידה בהחזר נעשית בשילוב שני אופנים.

האופן הראשון: יחס הכנסה להחזרי חוב, כלומר יחס ההשתכרות החודשי של הלווה ביחס להתחיביות ההחזר הקיימות תקבע האם ישנו מקום להתחיבות נוספת בגין ההלוואה החדשה. אם נניח שהיחס שהבנק מרגיש בו בטוח, הינו 3 ל 1 כלומר הכנסה של 1,000 מספק יכולת החזר של 333 וללווה המבקש יש התחייבויות קיימות בסך 200 חודשי, הוא יוכל לקבל הלוואה שההחזר החודשי שלה הינו עד 133.

האופן השני: הסטוריית אשראי, בארה"ב ישנם 3 גופי ניטור עיקרים אליהם מדווחים כל עסקאות החוב המתקיימות במשק ובהתאמה מדרגות את הלווים בדרגות סיכון שונות.

האופן הראשון הינו הבסיס - ללא ההכנסה לא תקבל הלוואה. והשני קובע את גובה הסיכון והאם לאשר אותך ובאילו תנאים, שיעור ריבית וכדו'.

לתושב (לאזרחות אין משמעות בבא), יש יתרון מובה בהיותו חי במדינה ובאופן טיבעי הכנסתו מדווחת וקלה לאימות עבור הבנק (דוחות מס שההוגשו וכדו) כמו גם לרוב זה לא החוב ההראשון שלו והבנק נהנה מדיווח מקיף על התנהלתו ואחריותו הפיננסית המאפשרת לו להסיק את הסיכון שהוא מייצג.

מי שאיננו תושב או שידרש תחילה לבנות הסטוריית אשראי (חוב ותשלומים) ההדבר אפשרי אך תלוי בזמן - לחלופין פניה לבנק שמתעסק עם זרים ומאמת ההכנסה גם ממדינה חיצונת ומוכן בריבית המתאימה לקחת סיכון ולהלוות לזר לו אין הסטוריית אשראי.

בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.

יתרונות אחרים/נוספים לאזרח ותושב. יכולים להיות בהטבות מיסוי, בנגישות והכרות השוק באופן ישיר ומנגד יש לו גם יתרונות על תושב ואזרח מבחינות אחרות.

@ynigun.

"שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב"
כאמור גם הם יכולים לבנות הסטורת אשראי - כמו גם אחר תקופת פעילות ודיווחי מס להנות מהכנסה מדווחת.
בניית אשראי בדומה לאזרח מתמודדת עם הקונפליקט של ביצה ותרנגול, בלקיחת הלוואה אתה מתבקש להציג הסטוריית אשראי - הסטוריה שנשעת על חוב שלא תקבל.
האופן שתקבל את החוב הראשוני יעשה או ע"י ערב או באמצעות חוב מבוטח באופן של הפקדת סכום כנגד תקרת האשראי.

שיטות מימון אחרות הינם חוץ בנקאי. פרטי וכדו.

"ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)"

המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.
חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך. במקרים דומים לשלך מצוי דרוג גבוהה הבנוי בעיקרו על אי חדלות אך על פעילות דלה וחוב מצומצם שלא תמיד מספיק לבנק להסיק שתוכל לעמוד בחוב משמעותי.

ynigun · 23/6/24

נכתב ע"י NadlanUSA:
המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.

אני מגיש מס הכנסה בארה"ב גם על ההכנסות בארץ
יספיק להם או שירצו גם דפי פירוט של החשבון בנק בארץ? או שגם זה לא יספיק?

נכתב ע"י NadlanUSA:
חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך.

בפורומים השונים ראיתי שאנשים כתבו שהיה נמוך בכמה עשרות נקודות ממה שהם קיבלו מהחברות דירוג.
האם הדירוג קשור אחד לשני או שהם בכלל משתמשים בשיטות שונות?

נכתב ע"י NadlanUSA:
בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.

מן הסתם למי שאין דירוג אשראי ישלם ריביות יותר גבוהות מהרגיל
האם הבנקים בארץ נותנים משכנתא על נכס בחו"ל? האם הריביות של משכנתא לכל מטרה יהיו יותר טובים מאשר הריביות שיקבל בארה"ב?
בסופו של דבר אם הריביות מידי גבוהות זה יכול להוריד הרבה מהכדאיות של ההשקעה
גם בגלל שנוגס ברווחים וגם בגלל שאם משהו לא הולך לפי התוכנית (למשל הנכס לא מושכר) העלויות יותר גבוהות.

ברכיק · 24/6/24

נכתב ע"י NadlanUSA:
אשתדל בדברי לענות גם על @ynigun.

באופן כללי ישנם הטבות העומדות לאזרח (בדומה לתוכנית למשתכן בארץ) המקלות עליו לרכוש בית ולקחת משכנתא ובכך ה"אזרח" נהנה מיתרון יחסי.

למרות היתרונות אין כל מניעה לאזרח זר או ללא תושבות או גם וגם (למשל יישראלי תושב ישראל) לרכוש נכס או לקבל משכנתא בנקאית.

כדי להבין את הנושא אספק רקע בסיסי להליך משכנתא.

גוף מממן (בנק לדוגמא) מוענין לספק הלוואה ללווה שיכול לעמוד בה. והבחינה הנהוגה ליכולת עמידה בהחזר נעשית בשילוב שני אופנים.

האופן הראשון: יחס הכנסה להחזרי חוב, כלומר יחס ההשתכרות החודשי של הלווה ביחס להתחיביות ההחזר הקיימות תקבע האם ישנו מקום להתחיבות נוספת בגין ההלוואה החדשה. אם נניח שהיחס שהבנק מרגיש בו בטוח, הינו 3 ל 1 כלומר הכנסה של 1,000 מספק יכולת החזר של 333 וללווה המבקש יש התחייבויות קיימות בסך 200 חודשי, הוא יוכל לקבל הלוואה שההחזר החודשי שלה הינו עד 133.

האופן השני: הסטוריית אשראי, בארה"ב ישנם 3 גופי ניטור עיקרים אליהם מדווחים כל עסקאות החוב המתקיימות במשק ובהתאמה מדרגות את הלווים בדרגות סיכון שונות.

האופן הראשון הינו הבסיס - ללא ההכנסה לא תקבל הלוואה. והשני קובע את גובה הסיכון והאם לאשר אותך ובאילו תנאים, שיעור ריבית וכדו'.

לתושב (לאזרחות אין משמעות בבא), יש יתרון מובה בהיותו חי במדינה ובאופן טיבעי הכנסתו מדווחת וקלה לאימות עבור הבנק (דוחות מס שההוגשו וכדו) כמו גם לרוב זה לא החוב ההראשון שלו והבנק נהנה מדיווח מקיף על התנהלתו ואחריותו הפיננסית המאפשרת לו להסיק את הסיכון שהוא מייצג.

מי שאיננו תושב או שידרש תחילה לבנות הסטוריית אשראי (חוב ותשלומים) ההדבר אפשרי אך תלוי בזמן - לחלופין פניה לבנק שמתעסק עם זרים ומאמת ההכנסה גם ממדינה חיצונת ומוכן בריבית המתאימה לקחת סיכון ולהלוות לזר לו אין הסטוריית אשראי.

בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.

יתרונות אחרים/נוספים לאזרח ותושב. יכולים להיות בהטבות מיסוי, בנגישות והכרות השוק באופן ישיר ומנגד יש לו גם יתרונות על תושב ואזרח מבחינות אחרות.

@ynigun.

"שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב"
כאמור גם הם יכולים לבנות הסטורת אשראי - כמו גם אחר תקופת פעילות ודיווחי מס להנות מהכנסה מדווחת.
בניית אשראי בדומה לאזרח מתמודדת עם הקונפליקט של ביצה ותרנגול, בלקיחת הלוואה אתה מתבקש להציג הסטוריית אשראי - הסטוריה שנשעת על חוב שלא תקבל.
האופן שתקבל את החוב הראשוני יעשה או ע"י ערב או באמצעות חוב מבוטח באופן של הפקדת סכום כנגד תקרת האשראי.

שיטות מימון אחרות הינם חוץ בנקאי. פרטי וכדו.

"ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)"

המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.
חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך. במקרים דומים לשלך מצוי דרוג גבוהה הבנוי בעיקרו על אי חדלות אך על פעילות דלה וחוב מצומצם שלא תמיד מספיק לבנק להסיק שתוכל לעמוד בחוב משמעותי.

מה האחוז מימון שמקבלים בארה"ב?

NadlanUSA · 24/6/24

נכתב ע"י ynigun:
אני מגיש מס הכנסה בארה"ב גם על ההכנסות בארץ
יספיק להם או שירצו גם דפי פירוט של החשבון בנק בארץ? או שגם זה לא יספיק?

אם הההכנסה ההמדווחת בארה"ב הינה בשיעור התומך בהלוואה (נניח יחס של 3 ל 1) זה כל מה שמעניין אותם, חשבון הבנק שלך (בארץ או בארה"ב) לא מעניין אותם.
במידה והכנסותיך הם מעסק עצמי - בשונה מתלושי משכורת - גם שם תנועות חשבון ההבנק לא מהווה עניין עבורם אבל הספרים ודוח האפס שלך כן.

נכתב ע"י ynigun:
בפורומים השונים ראיתי שאנשים כתבו שהיה נמוך בכמה עשרות נקודות ממה שהם קיבלו מהחברות דירוג.
האם הדירוג קשור אחד לשני או שהם בכלל משתמשים בשיטות שונות?

לפעמים הבנק מסיק דירוג גבוה יותר ולא רק נמוך. השיטה אותה שיטה, המשקל שהם נותנים לנתוני ההסטורייה שלך משתנה בין גוף לגוף ובנק לבנק.
נניח גוף אחד נותןן דירוג בסקאלה של בין 300 ל 800 ואתה קיבלת 700 וגוף אחר הסקאלה שלו בין 400 ל 800 וקיבלת 710 אז אצל הגוף השני דורגת פחות מהראשון.

נכתב ע"י ynigun:
האם הבנקים בארץ נותנים משכנתא על נכס בחו"ל? האם הריביות של משכנתא לכל מטרה יהיו יותר טובים מאשר הריביות שיקבל בארה"ב?

ככל הידוע לי לא, וכן להפך הבנק האמריקאי יתן לי את ההלוווואה לנכס בארץ ג"כ כהלוואה לכל מטרה ולא כמשכנתא.

איזו ריבית עדיפה בסוג זה או אחר, יש לבחון כל מקרה לגופו וחשוב להבין ששיעור הריבית כשלעצמה אינה כל התמונה. פעמים שהלוואה בשיעור רבית נמוכה תהא יקרה יותר מחברתה בריבית גבוהה יותר. מה שקרוי "עלות הרבית" - בשונה מ"שיעור הרבית".

מה תקופת האחזקה הצפויה, עלות ההקמה של ההלוואה, עלות שבירה, קבועה לא קבועה, צמודה לא צמודה, ניצול אשראי וכדו. כל אלו ועוד משחקים משקל בבחינת מה ההלוואה העדיפה.

נכתב ע"י ynigun:
בסופו של דבר אם הריביות מידי גבוהות זה יכול להוריד הרבה מהכדאיות של ההשקעה
גם בגלל שנוגס ברווחים וגם בגלל שאם משהו לא הולך לפי התוכנית (למשל הנכס לא מושכר) העלויות יותר גבוהות.

בהחלט הריבית של המימון (לצד פריסה) הינה מרכיב דומיננטי בנכס תזרימי (נכס תשואה).
אם נכס מניב לפני מינוף 7% והריבית כמו היום הקרובה לכך - התזרים מהנכס איננו מספק לתמוך בהחזרים ק"ו לספק תזרים חיובי כתמורה. בנק לדוגמא לא יאשר הלוואה לנכס שתזרים הנטו שלו לא עולה על לפחות 1.2 על החזר. ומשקיע לא יקח מימון אם אין מינוף (מינוף מתקיים רק בריבית הנמוכה מתשואה)

חשוב לשם לב שבנכסי השקעה ששווים נגזר מתזרים כגון בניני דירות משרדים (בשונה מבית פרטי למשל) ריבית גבוהה מכתיבה שווי נמוך יותר המאפשר תזרים חיובי נאות המשקף את הביקושים של המשקיעים.

לדוגמא, אם משקיעים רוצים יחס של 2% מעל ריבית השוק - כשהיא 4% שווי הנכסים יהא לפי 6% כלומר נכס בשווי 100K מניב 6K נטו לפני החזר משכנתא. אם ריבית השוק עולה ל 8% שווי הנכסים יהא לפי 10% כלומר אותו הנכס היום ירכש ב 60K המשקף הנחה בשיעור 40%. אם המשקיעים צופים שינוי לטובה בשיעור הריבית - יכול להיות שנכון להם לרכוש בפרימה של 1% מעל ריבית השוק (9% ולא 10%) מאחר ויעד התמורה שלהם איננו בהכרח התזרים אלא עליית הערך הממונפת בעת שינוי הריבית. במצב זה הם מוכניים לקחת סיכון תזרימי גבוה יותר מבהשקעות תזרימיות.

כמובן שבפרקטיקה של הדברים ישנם עוד משתנים המשחקים תפקיד ונותנים משקל לשווי, אך זהו הרעיון המרכזי.