הנושאים החמים
שלום לכולם,
בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב הדברים נכתבו כבר בתגובות שלי באשכול הנ"ל, ולכן יתכן מאד שלחלק מן הקוראים לא תהיה תועלת מיוחדת במאמר דלהלן. ומכל מקום, לא אמנע מלכתוב את הדברים, כי יש כנראה הרבה שאינם בקיאים כל הצורך ברזי התוכנית (ויש הרבה רזים...), ואולי גם אלו הבקיאים כבר, יתחדדו מעט יותר, בבחינת "אין בית המדרש בלא חידוש".
ראשית דבר, נציין כי תוכנית ההגרלות לדיור החלה בשנת 2016 אצל השר כחלון שהגה ויזם את הרעיון לתת אפשרות לזוגות צעירים להגיע לקורת גג משלהם במחיר שפוי, ומאז עברה התוכנית שינויים וגלגולים רבים. השינויים נעשו (ונעשים עדיין) כדי להגביל את גובה ההנחות, בעקבות כך שהיו מקרים מסויימים שבהם זכאים זכו בהנחות מפליגות של מיליוני ש"ח, וכמובן שלא לזה התכוון המשורר.
התוכנית הראשונית היתה קרויה "מחיר למשתכן" (ועד היום ישנם כאלו שבטעות קוראים כך להגרלות), לאחר מכן שונתה שמה של התוכנית ע"י השר ליצמן ל"מחיר מופחת", והיום אנו בגירסא חדשה יותר שהחליט עליה השר אלקין ושמה "מחיר מטרה". חשוב להדגיש שכל 3 התוכניות כלולות יחד בשם "דירה בהנחה", וזכאי משרד השיכון זכאים להשתתף בכל סוגי התוכניות. 3 הגרסאות של התוכניות שונות זו מזו לא רק במובן טרמינולוגי, אלא יש הבדלים די מהותיים ביניהן וכפי שנסביר.
בהגרלות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת" אין יותר מדי כאב ראש (אגב, אין כמעט הבדל בין שני אלו, ההבדל העיקרי ביניהן הוא רק בעובדה ש"מחיר מופחת" מתרכז יותר בערי הפריפריה מאשר בערי המרכז, ולכן מטבע הדברים ההנחות בו בדרך כלל קטנות יותר). יש מחיר למ"ר המוצג באתר, והוא המחיר הסופי והקובע ללא כל שינויים. אם אני מבקש לדעת כמה תעלה לי דירה בתוכניות אלו, התשובה היא די ברורה - המחיר למ"ר המופיע באתר כפול מספר המטרים של הדירה שבחרתי (בתוספת עוד כמה מטרים לצורך מרפסת, מחסן וחניה). עד כאן הכל טוב ויפה וברור (ואולי אפילו קצת משעמם...).
הסיפור מתחיל להסתבך ב"מחיר מטרה". שם יש מחיר למ"ר המוצג באתר (בצבע אדום), אבל הוא לא המחיר האמיתי, אלא הוא רק מחיר שממנו מפחיתים 300K או 20% - הנמוך מביניהם. (בדירות עד 1.5 מיליון ש"ח - הנמוך הוא 20%, ובדירות מעל סכום זה - הנמוך הוא 300K).
זהו רק הסיבוך הראשון ב"מחיר מטרה". ההמשך חמור בהרבה: מכיון שהשומות שעליהן מבוססות מחירי הדירות בתוכנית זו נערכו בשנת 2020 ומאז כידוע עלו מחירי הדיור בכל הארץ בעשרות אחוזים, שוב נתקל משרד השיכון בבעיה שההנחות נעשו גדולות ומפליגות מדי. (300K הנחה משומת 2020 יכולה לשקף גם 700-800K הנחה ממחיר השוק היום, ואפילו למעלה מכך). אז מה עושים? יוצאים עם הגבלות על התוכנית הנ"ל.
ההגבלה הראשונה קרויה "מקדם הצמדה". הגבלה זו קובעת שמוסיפים אחוז מסויים לשווי הדירה (לפי המחיר למ"ר המוצג באתר) ובודקים שההנחה לא תעלה על 500K מהמחיר החדש הנ"ל (אגב, זה לא מנע ממשרד השיכון לפרסם בקול רעש גדול על ה"הטבה" המפליגה שההנחות כביכול גדלו ל500K במקום 300K, כאשר בעצם כל בר דעת מבין שהמטרה הינה בעצם להגביל את ההנחות ולא להגדיל אותן). על כל פנים, כך קיווה משרד השיכון לשלוט בגובה ההנחות.
כמה אחוז מוסיפים? בתחילה הוסיפו מספר זניח של 3.4%. לאחר שראו שזה לא ממש אפקטיבי, העלו את מקדם ההצמדה ל10.3%, וקיוו לפתור בכך את הבעיה. אבל זה לא כ"כ עלה בידם, כי גם במקומות שהעלו את מקדם ההצמדה בשיעור זה, מכיון שהגדילו את גובה ההנחה ב200K, יצא שהההגבלה הנ"ל רלוונטית רק בדירות יקרות יחסית שמחירן הראשוני לפני הנחה עומד על 1.95 מיליון ומעלה. כל דירה בפחות משווי זה אינה מושפעת כלל ממקדם ההצמדה הנ"ל, כי תמיד ההנחה של 300K מהמחיר הראשוני תהיה פחותה מאשר הנחת 500K לאחר הוספת המקדם, "ומה הועילו חכמים בתקנתם?".
לאחר שראו הפקידים במשרד השיכון ששיטת "מקדם ההצמדה" אינה יעילה מספיק, יצאה הגבלה חדשה ואפקטיבית בהרבה, והיא עובדת בצורה אחרת: משרד השיכון מפרסם מחיר שומה נוסף עכשווי (חוץ ממחיר שומת 2020 שממנה נגזרת ההנחה) לצורך בדיקה. הבדיקה היא שההנחה הסופית על הדירה לא תהיה גבוהה יותר מ500K (או 600K בערי הפריפריה) מהשומה העכשווית. הגבלה זו של שומת 2023 היא החמורה ביותר מכל ההגבלות האחרות, והיא אכן אמורה לשלוט בצורה די חזקה בגובה ההנחות ולהגביל אותן כאמור ל500K או 600K ממחיר השוק היום.
חשוב לציין, שעל ההגבלה הזו יש הסתייגות (כלומר, משהו לטובתנו, כי כשמגבילים הגבלה זאת אומרת שבאים לקראתנו) - שמחיר הדירה למ"ר בשום אופן לא יהיה גבוה יותר משומת 2020 ללא הנחה. כך יוצא שבמקומות עם ההגבלה של שומת 2023, ייתכנו 3 סוגי חישוב שונים למחיר הדירה.
1. 25% הנחה (העלו כאן קצת את גובה ההנחות מ20% ל25%) או 300K משומת 2020, ללא שום הגבלה.
2. 500K או 600K הנחה משומת 2023.
3. שומת 2020 ללא הנחה.
כן, אני יודע שזה מסובך, אז אתן כמה דוגמאות מעשיות: (מי שאין לו כח, מוזמן בשמחה לעבור לקטע הבא).
1. דירה שעלותה מיליון ש"ח לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 1.2 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: מיליון ש"ח (שומת 2020) מינוס 25% הנחה (25% במקרה זה הם פחות מ300K) = 750K. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של פחות מ500K מהשווי הנוכחי (450K לצורך הענין, שזה ההפרש בין 1.2 מיליון ל750K), אין שום הגבלה על ההנחה, והמחיר נקבע לפי 750K. כמו בסעיף 1 לעיל.
2. דירה שעלותה 1.4 מיליון לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 1.8 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.4 מיליון מינוס 300K (במקרה זה 300K זה פחות מ25%) = 1.1 מיליון ש"ח. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (700K לצורך הענין), הגבלת ההנחה נכנסת לתוקף, והמחיר נקבע לפי 1.3 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כמו בסעיף 2 לעיל.
3. דירה שעלותה 1.7 מיליון לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 2.3 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.7 מיליון מינוס 300K (שזה כמובן פחות מ25%) = 1.4 מיליון. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (900K לצורך הענין), המחיר אמור להיקבע על 1.8 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כאן נכנסת לשיקול ההסתייגות שהובאה קודם לכן (שלטובתנו), שהוא התנאי המגביל את המחיר לשומת 2020 ללא הנחה, כך שהמחיר הסופי ייקבע על 1.7 מיליון, כמו בסעיף 3 לעיל.
לאחר כל החישובים הנ"ל, בואו נתקדם ונדבר תכל'ס. אז מה יש לנו בהגרלה הנוכחית? תשובה: מכיון שהמכרזים מתקופות שונות יש לנו כמעט מהכל (חוץ מ"מחיר מופחת"). יש לנו "מחיר למשתכן" (צפת), יש לנו מקדם הצמדה 3.4% (אלעד, קרית עקרון, רכסים, וחלק מרחובות), מקדם הצמדה 10.3% (אילת, אשקלון, ירושלים, מודיעין, מעלות, פ"ת, קרית שמונה, וחלק אחר מרחובות), ויש לנו את הגבלת 600K משומת 2023 (בני עי"ש, קרית גת וקרית מלאכי).
כל הסיפור הזה מסובך למדי, וגורם לכך שקשה מאד לאדם מן השורה לחשב את מחיר הדירה הצפוי, כי דבר ראשון צריך לבדוק איזו הגבלה (אם בכלל) יש על ההגרלה שהשתתפנו בה. וגם לאחר מכן, יתכן שאפילו באותו פרוייקט יהיו הבדלים בצורת התמחור בין הדירות השונות. כלומר, שדירה קטנה תהיה מחושבת לפי 25% הנחה משומת 2020, דירה בינונית לפי הנחת 600K משומת 2023, ודירה גדולה לפי שומת 2020 ללא הנחה. לצורך כך העליתי כאן טבלאות שמצאתי ברשת של אדם ששמו טל זכריה שמחשב את כל הנתונים באופן יסודי ביותר, ונותן מחיר די מדוייק בכל הגרלה והגרלה ל3 סוגי דירות שונות: דירות 3 חד' 80 מ"ר, דירות 4 חד' 100 מ"ר, ודירות 5 חד' 120 מ"ר. מניסיון שלי, כדאי מאד להשתמש בנתונים שלו, כי הוא ממש אחד היחידים שלוקח בחשבון את כל ההגבלות והחוקים החדשים (בניגוד להרבה מאד כתבים כלכליים ועורכי אתרים שונים שכותבים נתונים לא מדוייקים בעליל, כי הם פשוט אינם מודעים לכל הכללים המסובכים הנ"ל).
טוב, אז אחרי שראינו את המחירים הצפויים בכל ההגרלות ובכל סוגי הדירות, אנו צריכים לקבל החלטה לאן להירשם. ועל כך בעז"ה בטור הבא.
בעקבות פניות רבות של גולשים באשכול "הגרלות מחיר למשתכן" אשתדל להעלות כאן כמה נקודות לגבי הגרלות "דירה בהנחה" המתקיימות כעת. אדגיש, כי אין בדברים דלהלן חידושים מיוחדים, אלא רק ניסיון לעשות קצת סדר בענין המורכב למדי של ההגרלות. רוב הדברים נכתבו כבר בתגובות שלי באשכול הנ"ל, ולכן יתכן מאד שלחלק מן הקוראים לא תהיה תועלת מיוחדת במאמר דלהלן. ומכל מקום, לא אמנע מלכתוב את הדברים, כי יש כנראה הרבה שאינם בקיאים כל הצורך ברזי התוכנית (ויש הרבה רזים...), ואולי גם אלו הבקיאים כבר, יתחדדו מעט יותר, בבחינת "אין בית המדרש בלא חידוש".
ראשית דבר, נציין כי תוכנית ההגרלות לדיור החלה בשנת 2016 אצל השר כחלון שהגה ויזם את הרעיון לתת אפשרות לזוגות צעירים להגיע לקורת גג משלהם במחיר שפוי, ומאז עברה התוכנית שינויים וגלגולים רבים. השינויים נעשו (ונעשים עדיין) כדי להגביל את גובה ההנחות, בעקבות כך שהיו מקרים מסויימים שבהם זכאים זכו בהנחות מפליגות של מיליוני ש"ח, וכמובן שלא לזה התכוון המשורר.
התוכנית הראשונית היתה קרויה "מחיר למשתכן" (ועד היום ישנם כאלו שבטעות קוראים כך להגרלות), לאחר מכן שונתה שמה של התוכנית ע"י השר ליצמן ל"מחיר מופחת", והיום אנו בגירסא חדשה יותר שהחליט עליה השר אלקין ושמה "מחיר מטרה". חשוב להדגיש שכל 3 התוכניות כלולות יחד בשם "דירה בהנחה", וזכאי משרד השיכון זכאים להשתתף בכל סוגי התוכניות. 3 הגרסאות של התוכניות שונות זו מזו לא רק במובן טרמינולוגי, אלא יש הבדלים די מהותיים ביניהן וכפי שנסביר.
בהגרלות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת" אין יותר מדי כאב ראש (אגב, אין כמעט הבדל בין שני אלו, ההבדל העיקרי ביניהן הוא רק בעובדה ש"מחיר מופחת" מתרכז יותר בערי הפריפריה מאשר בערי המרכז, ולכן מטבע הדברים ההנחות בו בדרך כלל קטנות יותר). יש מחיר למ"ר המוצג באתר, והוא המחיר הסופי והקובע ללא כל שינויים. אם אני מבקש לדעת כמה תעלה לי דירה בתוכניות אלו, התשובה היא די ברורה - המחיר למ"ר המופיע באתר כפול מספר המטרים של הדירה שבחרתי (בתוספת עוד כמה מטרים לצורך מרפסת, מחסן וחניה). עד כאן הכל טוב ויפה וברור (ואולי אפילו קצת משעמם...).
הסיפור מתחיל להסתבך ב"מחיר מטרה". שם יש מחיר למ"ר המוצג באתר (בצבע אדום), אבל הוא לא המחיר האמיתי, אלא הוא רק מחיר שממנו מפחיתים 300K או 20% - הנמוך מביניהם. (בדירות עד 1.5 מיליון ש"ח - הנמוך הוא 20%, ובדירות מעל סכום זה - הנמוך הוא 300K).
זהו רק הסיבוך הראשון ב"מחיר מטרה". ההמשך חמור בהרבה: מכיון שהשומות שעליהן מבוססות מחירי הדירות בתוכנית זו נערכו בשנת 2020 ומאז כידוע עלו מחירי הדיור בכל הארץ בעשרות אחוזים, שוב נתקל משרד השיכון בבעיה שההנחות נעשו גדולות ומפליגות מדי. (300K הנחה משומת 2020 יכולה לשקף גם 700-800K הנחה ממחיר השוק היום, ואפילו למעלה מכך). אז מה עושים? יוצאים עם הגבלות על התוכנית הנ"ל.
ההגבלה הראשונה קרויה "מקדם הצמדה". הגבלה זו קובעת שמוסיפים אחוז מסויים לשווי הדירה (לפי המחיר למ"ר המוצג באתר) ובודקים שההנחה לא תעלה על 500K מהמחיר החדש הנ"ל (אגב, זה לא מנע ממשרד השיכון לפרסם בקול רעש גדול על ה"הטבה" המפליגה שההנחות כביכול גדלו ל500K במקום 300K, כאשר בעצם כל בר דעת מבין שהמטרה הינה בעצם להגביל את ההנחות ולא להגדיל אותן). על כל פנים, כך קיווה משרד השיכון לשלוט בגובה ההנחות.
כמה אחוז מוסיפים? בתחילה הוסיפו מספר זניח של 3.4%. לאחר שראו שזה לא ממש אפקטיבי, העלו את מקדם ההצמדה ל10.3%, וקיוו לפתור בכך את הבעיה. אבל זה לא כ"כ עלה בידם, כי גם במקומות שהעלו את מקדם ההצמדה בשיעור זה, מכיון שהגדילו את גובה ההנחה ב200K, יצא שהההגבלה הנ"ל רלוונטית רק בדירות יקרות יחסית שמחירן הראשוני לפני הנחה עומד על 1.95 מיליון ומעלה. כל דירה בפחות משווי זה אינה מושפעת כלל ממקדם ההצמדה הנ"ל, כי תמיד ההנחה של 300K מהמחיר הראשוני תהיה פחותה מאשר הנחת 500K לאחר הוספת המקדם, "ומה הועילו חכמים בתקנתם?".
לאחר שראו הפקידים במשרד השיכון ששיטת "מקדם ההצמדה" אינה יעילה מספיק, יצאה הגבלה חדשה ואפקטיבית בהרבה, והיא עובדת בצורה אחרת: משרד השיכון מפרסם מחיר שומה נוסף עכשווי (חוץ ממחיר שומת 2020 שממנה נגזרת ההנחה) לצורך בדיקה. הבדיקה היא שההנחה הסופית על הדירה לא תהיה גבוהה יותר מ500K (או 600K בערי הפריפריה) מהשומה העכשווית. הגבלה זו של שומת 2023 היא החמורה ביותר מכל ההגבלות האחרות, והיא אכן אמורה לשלוט בצורה די חזקה בגובה ההנחות ולהגביל אותן כאמור ל500K או 600K ממחיר השוק היום.
חשוב לציין, שעל ההגבלה הזו יש הסתייגות (כלומר, משהו לטובתנו, כי כשמגבילים הגבלה זאת אומרת שבאים לקראתנו) - שמחיר הדירה למ"ר בשום אופן לא יהיה גבוה יותר משומת 2020 ללא הנחה. כך יוצא שבמקומות עם ההגבלה של שומת 2023, ייתכנו 3 סוגי חישוב שונים למחיר הדירה.
1. 25% הנחה (העלו כאן קצת את גובה ההנחות מ20% ל25%) או 300K משומת 2020, ללא שום הגבלה.
2. 500K או 600K הנחה משומת 2023.
3. שומת 2020 ללא הנחה.
כן, אני יודע שזה מסובך, אז אתן כמה דוגמאות מעשיות: (מי שאין לו כח, מוזמן בשמחה לעבור לקטע הבא).
1. דירה שעלותה מיליון ש"ח לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 1.2 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: מיליון ש"ח (שומת 2020) מינוס 25% הנחה (25% במקרה זה הם פחות מ300K) = 750K. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של פחות מ500K מהשווי הנוכחי (450K לצורך הענין, שזה ההפרש בין 1.2 מיליון ל750K), אין שום הגבלה על ההנחה, והמחיר נקבע לפי 750K. כמו בסעיף 1 לעיל.
2. דירה שעלותה 1.4 מיליון לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 1.8 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.4 מיליון מינוס 300K (במקרה זה 300K זה פחות מ25%) = 1.1 מיליון ש"ח. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (700K לצורך הענין), הגבלת ההנחה נכנסת לתוקף, והמחיר נקבע לפי 1.3 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כמו בסעיף 2 לעיל.
3. דירה שעלותה 1.7 מיליון לפי שומת 2020, ולפי שומת 2023 היא עולה 2.3 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.7 מיליון מינוס 300K (שזה כמובן פחות מ25%) = 1.4 מיליון. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (900K לצורך הענין), המחיר אמור להיקבע על 1.8 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כאן נכנסת לשיקול ההסתייגות שהובאה קודם לכן (שלטובתנו), שהוא התנאי המגביל את המחיר לשומת 2020 ללא הנחה, כך שהמחיר הסופי ייקבע על 1.7 מיליון, כמו בסעיף 3 לעיל.
לאחר כל החישובים הנ"ל, בואו נתקדם ונדבר תכל'ס. אז מה יש לנו בהגרלה הנוכחית? תשובה: מכיון שהמכרזים מתקופות שונות יש לנו כמעט מהכל (חוץ מ"מחיר מופחת"). יש לנו "מחיר למשתכן" (צפת), יש לנו מקדם הצמדה 3.4% (אלעד, קרית עקרון, רכסים, וחלק מרחובות), מקדם הצמדה 10.3% (אילת, אשקלון, ירושלים, מודיעין, מעלות, פ"ת, קרית שמונה, וחלק אחר מרחובות), ויש לנו את הגבלת 600K משומת 2023 (בני עי"ש, קרית גת וקרית מלאכי).
כל הסיפור הזה מסובך למדי, וגורם לכך שקשה מאד לאדם מן השורה לחשב את מחיר הדירה הצפוי, כי דבר ראשון צריך לבדוק איזו הגבלה (אם בכלל) יש על ההגרלה שהשתתפנו בה. וגם לאחר מכן, יתכן שאפילו באותו פרוייקט יהיו הבדלים בצורת התמחור בין הדירות השונות. כלומר, שדירה קטנה תהיה מחושבת לפי 25% הנחה משומת 2020, דירה בינונית לפי הנחת 600K משומת 2023, ודירה גדולה לפי שומת 2020 ללא הנחה. לצורך כך העליתי כאן טבלאות שמצאתי ברשת של אדם ששמו טל זכריה שמחשב את כל הנתונים באופן יסודי ביותר, ונותן מחיר די מדוייק בכל הגרלה והגרלה ל3 סוגי דירות שונות: דירות 3 חד' 80 מ"ר, דירות 4 חד' 100 מ"ר, ודירות 5 חד' 120 מ"ר. מניסיון שלי, כדאי מאד להשתמש בנתונים שלו, כי הוא ממש אחד היחידים שלוקח בחשבון את כל ההגבלות והחוקים החדשים (בניגוד להרבה מאד כתבים כלכליים ועורכי אתרים שונים שכותבים נתונים לא מדוייקים בעליל, כי הם פשוט אינם מודעים לכל הכללים המסובכים הנ"ל).
טוב, אז אחרי שראינו את המחירים הצפויים בכל ההגרלות ובכל סוגי הדירות, אנו צריכים לקבל החלטה לאן להירשם. ועל כך בעז"ה בטור הבא.
