השקעות קניית דירה במחיר למשתכן VS. השקעת הכסף

שתים

משתמש סופר מקצוען
הנדסת תוכנה
נתתי לך עיצה למעלה
לקנות דירה שצריך להוריד עכשיו רק 20% מערך הדירה, והיתרה בקבלת המפתח
כך את יכולה לקנות דירה בשווי 1.3 מליון ש"ח
בהורדה של 260K

150K יש לך
ועוד 110K את לוקחת מהבנק (אם יש לך הכנסות טובות אין סיבה שלא יתנו לך)
בשנתיים וחצי הבאים את סוגרת את ההלוואה מול הבנק
ואז עוד שנתיים את לוקחת מתחילה את המשכנתא של 1.04 מליון ש"ח.

אגב,
זה שאת אומרת שהדירות במחיר למשתכן נמוכות ב300K ממחיר השוק נסיתי לפנות לקבלנים ולקבל הצעות לדירה דומה?
אבל זה גם בבית שמש, וגם אותן אפשר להשכיר בערך ב3500, אז מה זה עוזר לי? במה זה שונה מדירה ללא הגרלה במחיר למשתכן?
תכל'ס אם לא זוכים באחד מהמקומות הראשונים במחיר למשתכן,
או שקונים דירה קטנה וזולה בשוק החופשי,
זה כבר יוצא אותו דבר.

וזהו כנראה שלא בכל הדירות ההבדלים הם של 300K, יש גם של 150K.
 

למדן וידען

משתמש סופר מקצוען
עיצוב גרפי
הנדסת תוכנה
D I G I T A L
איפה באמת האנשים יגורו?
:)
איפה שגרים כיום...
מרתפים גגות ופרדסים.
המצב זוועה, אבל בהתחשב בכך שלא מעט מאנ"ש מתפרנסים מזה.. והרבה מהם מקורבים למקבלי ההחלטות מטבע הדברים..
אז המצב הוא כזה נכון להיום.
 

אש הברזל

משתמש סופר מקצוען
בקשר לקרן השתלמות
ככל הנראה זה הטבת המס הראשונה שהאוצר הולך להוריד בעקבות הבולען התקציבי שנוצר מהקורונה
פשוט למסות את כל הקרנות השתלמות מהשקל הראשון
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
בקשר לקרן השתלמות
ככל הנראה זה הטבת המס הראשונה שהאוצר הולך להוריד בעקבות הבולען התקציבי שנוצר מהקורונה
פשוט למסות את כל הקרנות השתלמות מהשקל הראשון
מקור?
 

האורות

משתמש פעיל
@מקצועי בלבד זה לא יפה
כאחד שמעריך את הדעות בנושא שוק ההון, יש כאן הרבה מידע מרתק שאי אפשר לדון פה.
והעם צמא ללמוד. לדעת ולהחכים.
אז מה עושים?
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום

estyr

משתמש מקצוען
קראתי את הדברים ועשה לי רושם שיש פה אנשים שמבינים...
אשמח לקבל חוות דעת מקצועית, כולל את של @מקצועי בלבד
זכינו בדירה של מחיר למשתכן כמשפרי דיור (ב"ש). הבנו שהמשכנתא שניתנת למחיר למשתכן נמוכה מעט ממשכנתא רגילה, וחשבנו לנצל את ההזדמנות, לקחת משכתנא על הדירה שלנו, ובכסף שנקבל ממכירה הדירה הראשונה שלנו- לקנות דירה באזור בב"ש שמחירי הדירות בו זולים עכשיו בלפחות 200K ממחיר דירה בב"ש, להשכיר, ובעוד 10 שנים בערך, לאחר עליית המחירים של האזור הזה בפרט, של ב"ש בכלל, ושל כלל הדירות (לכאורה), עוד יותר בכלל..
מה דעתכם?
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
קראתי את הדברים ועשה לי רושם שיש פה אנשים שמבינים...
אשמח לקבל חוות דעת מקצועית, כולל את של @מקצועי בלבד
זכינו בדירה של מחיר למשתכן כמשפרי דיור (ב"ש). הבנו שהמשכנתא שניתנת למחיר למשתכן נמוכה מעט ממשכנתא רגילה, וחשבנו לנצל את ההזדמנות, לקחת משכתנא על הדירה שלנו, ובכסף שנקבל ממכירה הדירה הראשונה שלנו- לקנות דירה באזור בב"ש שמחירי הדירות בו זולים עכשיו בלפחות 200K ממחיר דירה בב"ש, להשכיר, ובעוד 10 שנים בערך, לאחר עליית המחירים של האזור הזה בפרט, של ב"ש בכלל, ושל כלל הדירות (לכאורה), עוד יותר בכלל..
מה דעתכם?
שוב, קשה לדון על רעיון כללי, מבלי להיכנס לפרטים.
תעזרי לנו לעזור לך ותתני יותר פרטים, כמה הון יש לכם? כמה עולה הדירה המדוברת?
כמה תעלה הדירה להשקעה? וכו', ככל שתתני יותר פרטים כך נוכל יותר לעזור.
 

estyr

משתמש מקצוען
צודקת...
ההון העצמי שלנו הולך כולו לדירה החדשה שמחירה בשוק החופשי עומד על אזור ה1.800
מחיר הדירה שלנו כיום עומד על 1.380
מחיר הדירה להשקעה עומד על 1.180
הדירה להשקעה כבר בנויה וערך השכירות שלה כיום הוא כ2300 (שכירות נמוכה שעתידה לעלות בערך בעוד 1000 ש"ח לחודש).
יכולת ההחזרים שלנו (לא כולל השכירות) עומדים על סביבות ה6000 ש"ח. (לפחות בהתחלה, אח"כ היא עתידה לעלות בעוד קצת ואז 'נסתום', אבל בואי לא נתייחס לזה).
לוקחת בחשבון את המס רכישה וכל האבזור הנלווה לדירה חדשה.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
ההון העצמי שלנו הולך כולו לדירה החדשה שמחירה בשוק החופשי עומד על אזור ה1.800
מחיר הדירה שלנו כיום עומד על 1.380
תכלס כמה עולה לכם הדירה? והאם את הכל אתם משלמים מהון עצמי?
וכמה אמורות להיות סך המשכנתאות ביחד?
 

estyr

משתמש מקצוען
את כל הדירה להשקעה- 1,180+ מס רכישה.
ואין לנו כמה משכנתאות, רק משכנתא של 70% על הדירה של המחיר למשתכן ששווה 1.800
ו-כמובן תודה!!!
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
את כל הדירה להשקעה- 1,180+ מס רכישה.
ואין לנו כמה משכנתאות, רק משכנתא של 70% על הדירה של המחיר למשתכן ששווה 1.800
ו-כמובן תודה!!!
אז נעשה השוואה בין שני אפשרויות השקעה,
א. השקעה כפי שהצעת.
ב. השקעות אחרות המניבות בממוצע 7% תשואה לשנה + ריבית דריבית.

בשניהם נניח ותיקחו את המשכנתא הזאת.

באופציה א תיקחו אותה לתקופה של כ 16-17 שנה, כי יש גם את הכנסת השכירות
ואחרי 10 שנים תמכרו אותה ותצרכו לשלם את מחיר המשכנתא של כ 540,000 ש"ח,
עכשיו צריכים להעריך כמה תעלה הדירה הזאת בעוד 10 שנים, ונוריד מזה 540,000 ש"ח של המשכנתא ו 25% מס שבח מההשבחה של הנכס.
עכשיו נוסיף את מס הרכישה של 8% שזה עוד השקעה של 94,000 ש"ח, + תיווך עו"ד וכו' עוד כ 40,000 ש"ח.
נניח במקרה והדירה תהיה שווה 1,600,000 ש"ח, עכשיו נוריד מזה את כל אלו סה"כ הרווח הנקי שלכם יהיה כ826,000 ש"ח.

באופציה ב תיקחו את המשכנתא לתקופה של כ25 שנה, ואחרי 10 שנים תצטרכו להחזיר לבנק כ833,000 ש"ח.
עכשיו נניח והשקעתם את אותו הסכום באופציה ב כולל את ה 134,000 ש"ח של מס הרכישה והתיווך וכו'.
אחרי 10 שנים יהיה שם סה"כ כ 2,584,836 ש"ח, נוריד מזה מס רווחי הון + 833,000 ש"ח למשכנתא + 134,000 הון עצמי, סה"כ הרווח הנקי שלכם יהיה כ 1,400,000 ש"ח.

יש עוד אפשרויות השקעה אבל נניח לזה כרגע.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
קרן השתלמות בלע"ז?
זה אפשרות אחת, מבין שלל אפשרויות השקעה.
אם כי זה אופציה טובה, אבל אני הייתי בוחרת לעשות כמה סוגי השקעות.
 

אי פה אי שם

משתמש מקצוען
כמעט כל אדם בארץ יסכים על דבר אחד נורא פשוט,
לפני הכל - צריך דירה. נכס. אח"כ אפשר להמשיך הלאה.

ומחיר למשתכן זוהי אפשרות שלא תחזור.
כל מי שמדבר על הצפה כזו או אחרת, במבחן המציאות טועה ומטעה. מקסימום תאלצו לרדת טיפל'ה במחיר.

במשרדו הטרי של ליצמן לא מדברים כמעט על אופציות לקניית דירות. מדברים בעיקר על החייאת התכנית 'דירה להשכיר'.

רוצו והירשמו.
 
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קיט ב'

ט בַּמֶּה יְזַכֶּה נַּעַר אֶת אָרְחוֹ לִשְׁמֹר כִּדְבָרֶךָ:י בְּכָל לִבִּי דְרַשְׁתִּיךָ אַל תַּשְׁגֵּנִי מִמִּצְוֹתֶיךָ:יא בְּלִבִּי צָפַנְתִּי אִמְרָתֶךָ לְמַעַן לֹא אֶחֱטָא לָךְ:יב בָּרוּךְ אַתָּה יְהוָה לַמְּדֵנִי חֻקֶּיךָ:יג בִּשְׂפָתַי סִפַּרְתִּי כֹּל מִשְׁפְּטֵי פִיךָ:יד בְּדֶרֶךְ עֵדְוֹתֶיךָ שַׂשְׂתִּי כְּעַל כָּל הוֹן:טו בְּפִקֻּדֶיךָ אָשִׂיחָה וְאַבִּיטָה אֹרְחֹתֶיךָ:טז בְּחֻקֹּתֶיךָ אֶשְׁתַּעֲשָׁע לֹא אֶשְׁכַּח דְּבָרֶךָ:
נקרא  10  פעמים

לוח מודעות

למעלה