דיון מחירי הדירות לאן?

[אש הברזל]

גם אם זה לא על שם הילדים
בד"כ לא מחכים לגיל הפנסיה
ברגע שהורידו את ההטבה של פטור ממס במשיכה אחרי 15 שנה זה נהפך למכשיר השקעה ממוסה
אחרת אפשר קופת גמל רגילה

 

[האורות]

בדיוק כמו קרן פנסיה.

לכן כתבתי כמעט.
כי מאד קל להסתדר עם ההגבלה הזאת.

אני לא נכנסתי לדיון כמה המוצר טוב, או לא,
כתבתי רק שלדברי @האורות שטען שהשקעה דרך קרן פנסיה עדיפה על השקעה בדירה, אז יש מוצר נוסף, שיש בו את אותם הטבות מס שיש בקרן פנסיה, ואפשר להשקיע שם כמעט ללא הגבלה.

אני ממש לא טענתי שהשקעה דרך קרן פנסיה עדיפה על השקעה בנדל"ן.

טענתי כך,
אם יש לאדם סכום כסף והוא מתלבט מה לעשות איתו,
אז דבר ראשון שיבדוק אם הוא ניצל את כל המסלולים הפטורים ממס ו/או מוכרים כהוצאה וכו וכדו.

ברגע שזה השקעה נטו,
נדל"ן עדיף משוק ההון חד משמעית.

 

[שרילנקה]

ברגע שזה השקעה נטו,
נדל"ן עדיף משוק ההון חד משמעית.

בטוח..??

 

[רינהרינה]

התשואה שעשה תיק ההשקעות של אוניברסיטת ייל נכון ללפני שנה בערך זה
375% ב-20 שנים ...
באופן עקבי ייצרה ערך של 13.7% תשואה לשנה על פני 20 שנה.

נדל"ן במקומות מסויימים הרוויח יותר,
כדוגמת מודיעין עילית.

 

[מקצועי בלבד]

נדל"ן במקומות מסויימים הרוויח יותר,
כדוגמת מודיעין עילית.

ממש ממש לא.
את יודעת מה הכוונה 13.7% לשנה כולל ריבית דריבית?
אז ניתן לך דוגמה, נניח שקרן ההשקעה לפני 20 שנה הייתה 300,000 ש"ח, [ודירות במודיעין עילית לא עלו פחות]
אז בתשואה שנתית של 13.7% כולל ריבית דריבית הסכום המתקבל הוא 3,911,384 ש"ח.
ועם כל הכבוד, גם במודיעין עילית אין שום דירה שהתקרבה לתשואה כזאת.

 

[רינהרינה]

ממש ממש לא.
את יודעת מה הכוונה 13.7% לשנה כולל ריבית דריבית?
אז ניתן לך דוגמה, נניח שקרן ההשקעה לפני 20 שנה הייתה 300,000 ש"ח, [ודירות במודיעין עילית לא עלו פחות]
אז בתשואה שנתית של 13.7% כולל ריבית דריבית הסכום המתקבל הוא 3,911,384 ש"ח.
ועם כל הכבוד, גם במודיעין עילית אין שום דירה שהתקרבה לתשואה כזאת.

@אש הברזל כתבה שזה 375% - הבנתי שזה כולל את הריבית דריבית,
את זה הדירות במודיעין עילית בהחלט עשו, ואפילו יותר.

 

[שרילנקה]

ממש ממש לא.
את יודעת מה הכוונה 13.7% לשנה כולל ריבית דריבית?
אז ניתן לך דוגמה, נניח שקרן ההשקעה לפני 20 שנה הייתה 300,000 ש"ח, [ודירות במודיעין עילית לא עלו פחות]
אז בתשואה שנתית של 13.7% כולל ריבית דריבית הסכום המתקבל הוא 3,911,384 ש"ח.
ועם כל הכבוד, גם במודיעין עילית אין שום דירה שהתקרבה לתשואה כזאת.

לפי המושג הזה ריבית דריבית שזה נשמע חלומי.. אין להשוות רווח נדל"ן לשוק ההון .שההון הרבה מאד יותר. גם על העסקאות הנדל"ו הטובות!!??

 

[מקצועי בלבד]

לפי המושג הזה ריבית דריבית שזה נשמע חלומי.. אין להשוות רווח נדל"ן לשוק ההון .שההון הרבה מאד יותר. גם על העסקאות הנדל"ו הטובות!!??

עסקאות נדל"ן טובות, ההשוואה צריכה להיות לעסקאות טובות בשוק ההון.

 

[שרילנקה]

עסקאות נדל"ן טובות, ההשוואה צריכה להיות לעסקאות טובות בשוק ההון.

בקצרה כלומר....??

 

[מקצועי בלבד]

בקצרה כלומר....??

הדוגמה של אוניברסיטת ייל זה דוגמה לעסקה טובה, זה לא השקעה ממוצעת בשוק ההון.
וכשמשווים אותה לקניית דירה להשקעה, נראה לי שאין כמעט דבר כזה בדירות.

 

[שרילנקה]

אה הבנתי .. תודה!

נ.ב יש לי תחושה שבשנים הקרובות יהיה סוג של תחרות בניהם.. כי גם עסקאות נדל"ן שוות של האדם הפרטי יורדות מכל מיני סיבות!??

 

[האורות]

בטוח..??

בטוח

 

[האורות]

ממש ממש לא.
את יודעת מה הכוונה 13.7% לשנה כולל ריבית דריבית?
אז ניתן לך דוגמה, נניח שקרן ההשקעה לפני 20 שנה הייתה 300,000 ש"ח, [ודירות במודיעין עילית לא עלו פחות]
אז בתשואה שנתית של 13.7% כולל ריבית דריבית הסכום המתקבל הוא 3,911,384 ש"ח.
ועם כל הכבוד, גם במודיעין עילית אין שום דירה שהתקרבה לתשואה כזאת.

כמובן שמה שנכתב בכתבה, הכוונה 13.7 בממוצע שנתי, ולא בריבית דריבית.

וכפי שכתבו, אכן במודיעין עילית הרוויח יותר.
בכלל, בנדל"ן (הכוונה רכישה סטנדרטית, לאו דווקא במודיעין עילית) אפשר בקלות להרוויח יותר, ע"י מינוף.

 

[מקצועי בלבד]

כמובן שמה שנכתב בכתבה, הכוונה 13.7 בממוצע שנתי, ולא בריבית דריבית.

הכתבה חסומה לי.
אבל יש לי את המידע על הרווחים שלהם ב20 שנה האחרונות.
וזה הרווח הממוצע כל שנה ללא הריבית דריבית שהם עושים.
ואני אסביר טיפה.
נניח שבשנה ראשונה היה להם 100 ש"ח בקרן, והם הרוויחו 13.7% אז בסוף השנה יהיה להם 113.7 ש"ח.
אבל בשנה השנייה הקרן תהיה 113.7 ש"ח, ולכן הרווח יהיה יותר, וכן על זה הדרך כל שנה.
וזה מה שאני אומרת, הרווח הממוצע שלהם הוא 13.7% לשנה, אבל אם בודקים את זה עם ריבית דריבית, זה הרבה הרבה יותר.

 

[האורות]

אם לכל אורך התקופה היה 375%, אז זה אחרי הריבית דריבית,
וזה נותן לנו תוצאה של 18.75 לשנה.
לא ברור לי איך עובד החישובים.

 

[האורות]

אבל מצאתי משהו מעניין באתר בנק ישראל:

"גיזרו ושימרו" את התמונה הזו,
והביאו אותה לכל דיון בעניין השוואות תשואה...

כי התמונה (תרתי משמע) מעלה כמה תובנות:

א. מנפץ את המיתוס שמדד S&P500 המהולל הוא המדד הכי רווחי.

ב. הנתונים לגבי דירה, הם לפני מינוף. מינוף סטנדרטי אמור להכפיל את התשואה על הכסף בפי 3.5 לפחות,
ואידך זיל גמור.

 

[מקצועי בלבד]

אבל מצאתי משהו מעניין באתר בנק ישראל:
צפה בקובץ המצורף 684536

"גיזרו ושימרו" את התמונה הזו,
והביאו אותה לכל דיון בעניין השוואות תשואה...

כי התמונה (תרתי משמע) מעלה כמה תובנות:

א. מנפץ את המיתוס שמדד S&P500 המהולל הוא המדד הכי רווחי.

ב. הנתונים לגבי דירה, הם לפני מינוף. מינוף סטנדרטי אמור להכפיל את התשואה על הכסף בפי 3.5 לפחות,
ואידך זיל גמור.

את הגרף הזה אם היית רוצה, היית מוצא פה באשכול.
ולגוף העניין, מינוף של דירה סטנדרטית מעלה בקצת מאד את אחוזי הרווח, [אם בכלל] וגם זה רק בשנים הראשונות, וככל שהמינוף נהיה קטן יותר, כך גם התשואה קטנה איתו.
דבר שני, הגרף הזה נעשה על השנים עם העלייה הכי חזקה שהייתה בישראל במחירי הדירות, כך שזה ממש לא מוכיח מה קורה כשבודקים על פני מספר טווחים של זמנים, שאז שוק ההון ינצח בפער עוד יותר גדול.
ולעניין מדד S&P 500 לעומת מדד תל אביב 125 אולי אני אתייחס בהמשך.

 

[האורות]

סורי באמת שלא חיפשתי אם זה הובא פה באשכול,
אני בכל אופן ראיתי והעליתי לטובת הציבור.

לא הבנתי את המשפט "מינוף של דירה סטנדרטית מעלה בקצת מאד את אחוזי הרווח, [אם בכלל]"
להרוויח על ההון העצמי פי 3.5 מאחוזי התשואה על הנכס, זה קצת?? קצת מאד???
נשגב מבינתי.
בכלופן, ה"קצת מאד" הזה, הוא יותר משוק ההון.

בקשר ללוחות הזמנים, אין לי אלא מה שעיניי רואות.
תמיד אנחנו מבקשים מאנשים לגבות את המספרים בנתונים,
מי שמביא נתונים רשמיים אחרים, אהלן וסהלן,
בכל מקרה, מן הסתם ישנה סיבה שבנק ישראל הביא את החתך הזה וההשוואה הזו.

 

[שרילנקה]

אתן\ם מרתקים\ות תמשיכו......!!

 

[מקצועי בלבד]

לא הבנתי את המשפט "מינוף של דירה סטנדרטית מעלה בקצת מאד את אחוזי הרווח, [אם בכלל]"

אני חושבת שזה משפט די קל להבנה.

להרוויח על ההון העצמי פי 3.5 מאחוזי התשואה על הנכס, זה קצת?? קצת מאד???
נשגב מבינתי.
בכלופן, ה"קצת מאד" הזה, הוא יותר משוק ההון.

פה יש לך טעות גדולה!!!
צריך לדעת לחשב תשואה.
ודירה שיש עליה משכנתא, צריך לבדוק מה הרווח הריאלי [אחרי החזר ריביות לבנק על המשכנתא] וכשבודקים זאת נכון, רואים שיש רק עליה קטנה מאד בתשואה [אם בכלל]

תראה פה על אופן חישוב התשואה בצורה נכונה.

שיעור נדל"ן 1 - נכס מניב

youtu.be

בקשר ללוחות הזמנים, אין לי אלא מה שעיניי רואות.
תמיד אנחנו מבקשים מאנשים לגבות את המספרים בנתונים,
מי שמביא נתונים רשמיים אחרים, אהלן וסהלן,
בכל מקרה, מן הסתם ישנה סיבה שבנק ישראל הביא את החתך הזה וההשוואה הזו.

תחפש פה בפורום, יש אשכולות שעוסקים בהשוואה בין שניהם, שם הובאו נתונים.
למשל פה

השקעות - במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

בעקבות כל הדיונים שמפוזרים פה באשכולות השונים, החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש, שבו נדון אחד על אחד, מה עדיף, פה נדון בכל השיקולים שצריכים לבוא בחשבון. האשכול לא בא לקבוע דעה מסוימת, רק בא לפתוח כיווני חשיבה נוספים. ולצורך הדיון, נדון במקרה הבא: זוג שיש להם כרגע 300,000 ש"ח להשקעה. טווח ההשקעה...

www.prog.co.il

ובכתבות המקצועיות פה

השקעה במניות או השקעה בדירה - מה כדאי? |

השקעה במניות או השקעה בדירה - מה עדיף? אז מסתבר שלאורך זמן ממושך, השקעה במניות עדיפה - אבל השקעה בדירה סיפקה תשואה מרשימה גם כן. מעבר לכך, יש הבדלים עקרוניים בין ההשקעות האלו - הבדלי מיסוי, נזילות, עלויות השקעה ועוד. אז כל מה שצריך לדעת על השקעות בבורסה ובנדל"ן...

www.hon.co.il

השקעה בדירה או השקעה במניות?

סיכון הולך יחד עם סיכוי והיה אפשר לצפות שמניות (האפיק המסוכן) יניב תשואה גבוהה מנדל"ן (פחות מסוכן); לרוב זה נכון, אבל יש הפתעה

www.bizportal.co.il